§ 2. Аренда земельного участка.

Арендные отношения возникают из: договора между, арендатором и арендодателем. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет. Гражданский кодекс, а именно разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений [2] .

Особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно применительно к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

Содержание договора аренды земельного участка

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Если вспомнить правомочия, составляющие право собственности (владение, пользование и распоряжение), то станет ясно, что при передаче имущества и земельного участка, в том числе в аренду, арендатору переходит право владения и пользования, у собственника же остается право распоряжения имуществом. Таким образом, арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из нее полезные свойства, и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Стороны договора аренды земельного участка

Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам.

Вопрос о том, кто может быть собственником, а значит, и арендодателем земельного имущества нами уже достаточно подробно обсуждался. Уточним только, что от имени юридического липа в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо – председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью.

Предмет договора аренды

Статья 607 ГК РФ в перечне видов имущества, которые могут сдаваться в аренду, на первое место ставит земельные участки. Однако последние не всегда могут быть предметом договора аренды в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий, особенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве, кроме аренды собственно земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем. здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования земель (это касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч 2 ст. 609 ГК РФ) Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. [3] утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он назывался Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) при Правительстве Российской Федерации был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения [4] . Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, такая форма может быть использована. После того, как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли [5] .

Формы договора, имеющие нормативный характер, принимаются и на уровне субъектов Федерации. Одна из таких форм была разработана в приложении к совместному постановлению правительства г Москвы и правительства Московской области "О предоставлении земельных участков для малоэтажного строительства для жителей г. Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 г.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок", а также Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Такой закон пока не разработан. До его принятия договор аренды земельного участка, как и другие сделки с землей, подлежат регистрации на основании ст. 131 ГК РФ. Это означает, что регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, само заключение соответствующего договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции (ст. 131 ГК РФ).

Сроки действия договора аренды

Когда ведут речь о сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют в виду срок действия договора, срок возникновения обязательств по договору, срок прекращения обязательств. Порядок исчисления этих сроков важно знать для того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало разногласий по поводу того, когда у них возникают права и обязанности в рамках договора.

Общее условие, которое устанавливает ст. 610 ГК РФ состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, его заключающие Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Относительно сроков аренды земельных участков земельное законодательство пока не определилось. После отмены ст. 13 ЗК РСФСР, устанавливающей условия аренды, в том числе ее сроки, на федеральном уровне, какие-либо нормы, регулирующие данный вопрос, не принимались. Надо полагать, новый Земельный кодекс поставит точку в решении этой проблемы. Практически же существуют краткосрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.

В том, что касается момента возникновения арендных обязательств, будет правильно, если мы начнем издалека. Основой арендных отношений наряду с законом является договор. Отсюда следует, что на договор аренды распространяется действие ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ). Заключенным же договор аренды земельного участка считается в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, с момента его регистрации.

Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ ("Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь") и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант – договор перезаключается с тем же арендатором.

Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно. Основания для этого предусматривает и гражданское, и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды является:

– взаимное волеизъявление сторон;

– смерть собственника и отсутствие правопреемника;

– смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;

– невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;

– выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Прежде всего, из существа договора арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком. Использует арендатор земельный участок в соответствии с законом и договором.

На основании ст. 606 ГК РФ в соответствии с договором арендатор имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы полученные в результате использования земельного участка. Земельный кодекс (ст. 14) утверждает практически то же самое, указывая, что арендатору принадлежит право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно:

– самостоятельно хозяйствовать на земле;

– использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты;

– возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

– проводить мелиоративные работы;

– строить пруды и иные водоемы;

– участвовать в решении вопроса мелиорации земель;

– передавать землю во временное пользование (ст. 14 ЗК РСФСР).

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. Представляется, что в данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд (ст. 52 ЗК РСФСР).

Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Арендодателю следует иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором. Это мнение подтверждается и законодательно Земельный кодекс требует от арендатора возведения построек и вообще ведения любого строительства с согласия арендодателя (ст. 53 ЗК РСФСР).

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества [6] арендатор вправе по своему выбору.

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

– удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

– с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615, 618 ГК РФ),

– предоставлять свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем),

– предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

– отдавать арендные права в залог.

Мы уже назвали несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор. Статья 620 ГК РФ предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, не пригодном для использования. Кроме того, ст. 611 ГК РФ предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

И наконец, еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании ГК РФ. Оно звучит так:

если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Эта норма, как и другие условия продления договора, содержится в ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

Обязанности арендатора

Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности до исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.

В соответствии со ст. 53 ЗК РСФСР в том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника – это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

– своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

– использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

– поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа", или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков; он вправе претендовать на их возмещение.

Остается только добавить, что помимо прямо предусмотренных законодательством в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (разд. III ГК РФ).

Права и обязанности арендодателя

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

– пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условии расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч 2 ст. 450 ГК РФ, т е. при существенном нарушении договора другой стороной. Что же считается существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор условии при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условии зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е. продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, – права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст. 617 ГК РФ).

Другой документ – утвержденный Договор аренды сельскохозяйственных земель закрепляет за арендодателем следующие права:

– осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

– досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в других случаях нарушения договора;

– требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановке в результате хозяйственной деятельности арендатора;

– изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два года;

– участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору арендодатель может иметь и другие права.

На основании ГК РФ арендодатель обязан [7] :

– передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

– предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок. Если арендодатель – государственный или муниципальный орган, то он обязан;

– передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

– содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

– в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

– возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знало них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае – будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

Арендная плата

Внесение арендной, платы – одно из существенных обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия, и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т.е. договором).

На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодие в отдельности в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически, или единовременно – установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества:

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленными формами оплаты перечень не исчерпывается: на основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму. Все эти формы оплаты вполне применимы и к аренде земельного участка.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы. Среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов и др.

Законодательством, предусматриваются и условия изменения арендной платы: по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а также возможность установления минимальных сроков пересмотра арендной платы или сроков ее пересмотра для отдельных видов имущества. Оговоримся, что для. аренды земельных участков соответствующая норма пока не принята, значит, действует общая норма ГК РФ. На основании ГК РФ арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в случаях, нами уже рассмотренных.

Другие условия договора аренды

Еще одно условие договора аренды связано с переходом по нему прав. Права по договору могут передаваться не только арендодателем, но и арендатором. Право аренды может перейти другому лицу:

– по воле арендатора, который вправе заложить право аренды или внести его в качестве доли в уставный капитал юридического лица;

– по закону – наследнику умершего арендатора. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Существенным условием, которое может быть включено в договор на основании закона, является выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Оно состоит в том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды, если арендатор внес всю обусловленную договором выкупную цену. Данное условие может быть предусмотрено и дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Вопросы  для   повторения

1. Каково основное значение права пожизненно наследуемого. владения в современной реформе?

2. В чем различия между постоянным (бессрочным) и временным пользованием на землю?

3. Каково соотношение в регулировании аренды земли между земельным и гражданским законодательствами?

4. Основные пункты договора аренды земельного участка.

5. Каковы права и обязанности сторон в договоре аренды земельного участка?

Темы рефератов и курсовых работ.

1. Место и роль, права пользования на землю в российском праве.

2. Особенности аренды земельного участка в российском законодательстве.

3. Аренда земельного участка в связи с арендой недвижимости по российскому законодательству.

Литература.

1. Земельный кодекс РСФСР 1991 г.

2. Иконицкая И.А. Основы земельного права Российской Федерации. М. 1997.