§ 1. Пожизненное наследуемое владение и пользование землей.

Право пожизненного наследуемого владения возникло в законодательстве СССР. Правовое содержание этой конструкции не вписывалось в прежние правовые формулировки и находилось как бы между правом собственности и правом бессрочного пользования, не отождествляясь ни с тем, ни с другим.

Понятие права пожизненного наследуемого владения.

По своему положению право по жизненного наследуемого владения следует отнести к правовому титулу реформенного переходного периода. Отношение современной земельной реформы к праву пожизненного наследуемого владения устоялось не вполне, и если Указом Президента Российское Федерации "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией (Основным Законом) Российской Федерации", право пожизненного наследуемого владения было отменено, то Гражданский кодекс может вновь его восстановить с введением в действие гл. 17. А Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" гласит, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные участки выкупать или брать в аренду ту их часть, которая превышает установленную норму.

Право пожизненного наследуемого владения не имеет ничего общего с правомочием владения как составляющего права собственности. Речь идет о самостоятельном праве на землю, хотя из-за слова "владение" оно долго вызывало ненужные аналогии.

Право пожизненного наследуемого владения не одиноко в ряду различного рода прав на землю, возникавших во времена реформ История помнит чисто реформенные виды прав на землю, изобретенные, в частности, специально для предоставления земли крестьянам.

Таким было право на надел (надельная собственность, появившаяся в 1861 г.), которое сравнивали сначала с оброчным пользованием (вид долгосрочной аренды в российском праве, где арендатор имел расширенный список прав в сравнении с правом аренды как таковым), а затем, после отмены выкупных платежей, с разновидностью права собственности. Но если основания появления и существования надельной собственности и права владения (в современном понимании) и сходны по глубинным социальным мотивам – поиск все того же компромисса между отжившими и нарождающимися социально-экономическими отношениями, – то надельная собственность имела большее прикладное значение. Так как она (для чего и возникла) была обременена чисто сословным значением не дать возможности перейти крестьянским землям в руки иных сословий с потерей своего значения (надо сказать, что по сравнению с прошлым ни тех, ни других, ни каких-либо собственных обременении современное право пожизненного наследуемого владения не несет).

Была и после революции 1917 г., в период нэпа, попытка примерить крестьянскую экономику и отношение к земле к новым политэкономическим взглядам. Так, появилось право трудового землепользования, которое предоставлялось гражданам для сельскохозяйственной обработки земли в крестьянских хозяйствах пожизненно с правом наследования. Однако эта форма использования земли исчезла с всеобщей коллективизацией. И пожалуй, право пожизненного наследуемого владения и по содержанию, и по основаниям возникновения наиболее близко походит на право трудового землепользования.

В соответствии с ГК РФ, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Кроме того, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Так же как и собственники земельного участка, владельцы участком обязаны платить земельный налог.

В чем интерес и преимущества для владельца в приобретении земли на праве пожизненного наследуемого владения, сказать сложно. Законодательство ответа на этот вопрос не дает. Но во многих Регионах местные органы исполнительной власти на основе этого нрава более охотно, чем на основании права собственности, представляют земли гражданам, поскольку земли остаются в муниципальной собственности.

Сейчас законодательство закрепило возможность перехода от формы пожизненного наследуемого владения к праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю на основании этого права.

Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками – при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216 ГК РФ).

Чаще всего, сравнивая право пользования с другими правами на землю, ищут сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не так трудно. И дело не столько в том, что, право пользования носит безвозмездный характер, т.е. пользователь в отличие от арендатора использует землю собственника бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды заключается в том, что по гражданскому праву арендные отношения имеют обязательственный характер, и это отражается на их правовом регулировании, а право постоянного пользования является, одним; из видов вещных прав, как право собственности и право пожизненного наследуемого владения.

Изначально право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось только юридическим лицам (ст. 12 ЗК РФ) [1] . Однако ясность в том, кто является субъектом права постоянного пользования, наступит с принятием нового Земельного кодекса.

Земельное законодательство детально не останавливается на вопросе о том, из земель каких категорий земельные участки могут предоставляться в постоянное пользование, а из каких – нет. Статьи 26 и 27 ЗК РСФСР устанавливают право предоставления земель для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Сами эти статьи не указывают, на основании какого права предоставляются эти земли, но следует предположить, что и на праве постоянного (как, впрочем, и временного) пользования в том числе. В принципе же на основе права постоянного пользования может быть предоставлена земля любой категории, разумеется, с условием соблюдения того режима использования, который установлен для каждой из категорий.

На основании действующего законодательства пользователь не имеет права распорядиться земельным, имуществом. В том, что касается прав и. обязанностей пользователя, действующее земельное законодательство поступило следующим, образом. Оно наделило его практически теми же правами и обязанностями, что и собственников и арендаторов земли (ЗК РСФСР, раздел "Права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, защита и гарантия их прав").

Документом, удостоверяющим право постоянного (бессрочного) пользования; является государственный акт, форма которого была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" от 17 сентября 1991 г. № 493. Эта форма была общей для документов, выдаваемых на право собственности, пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Право временного пользования земельным участком

Обращаясь к праву временного пользования земельным участком, мы переходим от вещных к обязательственным правам. Право временного пользования тяготеет к этому виду гражданских прав, как и право аренды, хотя и у того и у другого вида прав на землю можно найти признаки не только обязательственных, но и вещных прав.

Временное пользование земельным участком оформляется договором, форма которого была утверждена постановлением Правительства Российской федерации от 19 марта 1992 г. № 177. Как и в постоянное, во временное пользование могут предоставляться земли практически всех категорий.

Право предоставить землю во временное пользование имеет как собственник, так и землепользователь, землевладелец и арендатор (как юридическое, так и физическое лицо). Пользователем могут быть также юридические лица и граждане.

Существует некоторая сложность в определении предельных сроков предоставления земель во временное пользование – ст. 14 ЗК РСФСР, определявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливался предельный срок временного пользования – не более 3 лет, а для отгонного, животноводства, и северного оленеводства – до 25 лет.

Наиболее распространенным видом временного пользования земельным участком является пользование служебным земельным наделом. В этом случае срок пользования наделом ограничивается (в наиболее общем случае) сроком службы лица, его использующего.