§2. Право государственной и муниципальной собственности на землю

Данный вопрос имеет важное значение для науки и практики. Он не имел никакого значения раньше, когда вся земля являлась исключительной государственной собственностью, она не делилась на собственность Союза ССР и союзных республик. Просто разграничивалась их компетенция по распоряжению единым государственным земельным фондом. Тем более не было даже и речи о местной муниципальной собственности на землю.

Разграничение, общая характеристика

Проблемы возникли в России, когда она стала самостоятельной и суверенной (1990 г.) и тем более в 1992 т, когда четко были обозначены субъекты Российской Федерации и заключен Федеративный договор. В Российской Федерации имеется 89 субъектов. За субъектами Российской Федерации было признано право государственной собственности на землю на их территории.

Кроме того, в Российской Федерации имеется 29 малочисленных народов, многие из которых тоже стали заявлять о своем праве на землю. Проживающие компактно малочисленные народы объединились в местные административные (муниципальные) образования, а проживающие некомпактно входят в указанные образования с соблюдением их национальных особенностей и в том числе прав на землю.

Таким образом, в России возникло право государственной федеральной собственности на землю и право собственности на землю субъектов Российской Федерации; а также право муниципальной собственности на землю.

Впервые право муниципальной собственности на землю было четко сформулировано в Законе "О местном самоуправлении" [4] . В ст. 2 Закона названы местные (т.е. муниципальные) образования: города, районы, поселки, сельские населенные пункты. В ст. 36–78 подробно изложена компетенция местных Советов и администрации по распоряжению и управлению муниципальными землями. Статьи 36–78 действовали до принятия субъектами Российской Федерации своих уставов.

28 августа 1995 г. был принят Закон РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" [5] . На основе Конституции РФ, конституций, уставов и законов субъектов Российской Федерации муниципальные органы принимают свои уставы и другие акты, в том числе в области земельных отношений.

Собственность на землю краев и областей была предусмотрена Законом РСФСР "О краевом, областном; Совете народных депутатов и краевой областной администрации" от 5 марта 1992 г. [6] (Закон отменен в 1995 г.). В ст. 3–4 Закона были определены их компетенция, принятие уставов и других актов; в ст. 11 закреплена собственность области, края на землю; в ст. 44, 51 – компетенция их представительных органов и их администраций в регулировании, в том числе земельных отношений. Наконец, в ст. 9 Конституции РФ была окончательно закреплена муниципальная собственность на землю.

И таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации сложились: государственная собственность Российской Федерации и ее субъектов на землю и муниципальная собственность на землю.

Государственная собственность Российской Федерации и ее субъектов и муниципальная собственность на имущество (кроме земли) были разграничены впервые постановлением Верховного Совета РСФСР "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 29 декабря 1991г. [7] В постановлении к нему даны три приложения:

в первом говорится об объектах, которые находятся в собственности Российской Федерации (составляющие основные национальные богатства страны, необходимые для решения, общегосударственных задач, обеспечения жизнедеятельности народного хозяйства в целом, оборонные и космические объекты, железнодорожный и другие виды общероссийского транспорта, крупнейшие предприятия и др.);

во втором сказано об объектах имущества, которые могут передаваться в собственность субъектов Российской Федерации (объекты, доминирующие в них, в зависимости от стоимости основных фондов и численности работников, объекты транспорта, связи, энергетики, здравоохранения, культуры и т. д.);

в третьем речь идет об объектах муниципальной собственности (производственные и непроизводственные объекты местного, значения, общественного питания, культуры, здравоохранения и др.).

Передача объектов из собственности Российской Федерации в собственность ее субъектов осуществляется по ходатайству последних и по решению Правительства Российской Федерации передача объектов из собственности Российской Федерации или субъектов в муниципальную собственность – по их ходатайству и по решению Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации. Решений о таких передачах объектов в муниципальную собственность очень много.

Процесс передачи объектов непрерывный, он идет и будет идти постоянно, по мере необходимости. Таких актов Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации также принято и постоянно принимается много.

Федеральные земли

При разграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Все земельные участки на территории субъектов Российской Федерации, занимаемые федеральными объектами (зданиями, сооружениями, предприятиями, объектами и др.), относятся к федеральной собственности. Это оформляется актами Российской Федерации или соглашением между Российской Федерацией и ее субъектом.

К федеральным землям, относятся также земли, выделяемые для федеральных нужд и целевых программ, иные земли общефедерального значения (водного и лесного фондов, особо охраняемых территорий и др.).

Впервые выделение федеральных земель было проведено Указом Президента Российской Федерации "О федеральных природных ресурсах" от 16 декабря 1993 г. [8] В нем разграничение производится исходя из принципа общегосударственного значения земель.

К землям федерального значения, относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется Правительством Российской Федерации, или с его согласия.

Федеральными землями являются земельные участки, определяемые федеральными законами либо договорами (соглашениями) о разграничении земель (например, земли запаса федерального значения).

Участки, отнесенные к федеральной собственности, предоставляются, как правило, федеральным предприятиям и организациям в пользование или аренду.

В ст. 294–300 ГКРФ (гл. 9) говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении имуществом, государственными и муниципальными предприятиями и организациями.

Земельные участки, федеральной собственности, представленные в пользование или аренду физическим и юридическим лицам, должны пройти- государственную регистрацию в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Регистрируются они в едином государственном реестре органами юстиции. 17 июня 1997 г. принят Закон РФ "О государственной, регистрации недвижимости" [9] , но этот, закон распространяется только на земельные участки; входящие в единый комплекс с сооружениями и строениями. Кроме того, они проходят специальную государственную регистрацию в органах системы Госкомзема РФ (в ст. 261 ГК РФ называются специальные органы, а к ним, как известно, и относятся именно органы Госкомзема РФ). Они ведут государственный учет и мониторинг земель, земельный кадастр. В них учитываются и отражаются все федеральные земли.

Российская Федерация является самостоятельным субъектом гражданских и соответствующих им земельных отношений, например, в сделках действует как равноправная сторона. Она действует здесь не как публичная власть, а как обычный собственник. На нее распространяются правила и нормы о юридических лицах. От имени Российской Федерации выступают ее органы власти в рамках своих полномочий (ст. 124–127 ГК РФ). Они распоряжаются только федеральными землями и не вправе распоряжаться землями субъектов Федерации, муниципальными и частными землями.

В отношении этих земель федеральные органы выполняют и публичные функции (учет, контроль, ведение мониторинга и кадастра, привлечение к ответственности и др.).

Земли субъектов Российской Федерации

Субъекты Российской Федерации также являются субъектами гражданских и соответствующих им земельных отношений как равноправная сторона, как собственники земли на своих территориях.

Субъекты Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами принимают свои законодательные и иные правовые акты, регулирующие земельные отношения на своей территории, заключают договоры и соглашения с Российской Федерацией, с муниципальными образованиями.

Но конечно, не все земли находятся в собственности субъекта российской Федерации. В его собственности находятся земли, занимаемые объектами промышленности, транспорта, культуры, науки и др. В его собственность могут переходить земельные участки в связи с передачей объектов федеральной собственности в собственность субъекта. В собственность Российской Федерации переходят земельные участки в связи с приобретением их из частной собственности в случае выкупа для государственных и муниципальных нужд.

Земли субъекта Российской Федерации также предоставляются в пользование или аренду юридическим и физическим лицам, в пожизненное наследуемое владение. Все земли также проходят государственную регистрацию в установленном порядке, о чем говорилось выше.

Субъекты Федерации, являясь субъектами гражданских и земельных отношений, выступают как собственники земли на своих территориях. На них также распространяются нормы и правила о юридических лицах. От имени субъектов. Российской Федерации выступают их органы власти в пределах своей компетенции. Они осуществляют права владения, пользования и распоряжения "своей" землей (ст. 124–127 ГК РФ) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями.

А как органы публичной власти они выполняют также и публичные функции.

Право муниципальной собственности, на землю

В соответствии со ст. 112 и 130 Конституции РФ, а также ст. 124–127 ГК, Федеральным законом "Об основных принципах организации местного самоуправления" муниципальные образования – это город, район, поселок, сельский населенный пункт. Они могут объединяться в другие муниципальные образования: села – в волости (псковский вариант эксперимента), в округа (свердловский вариант эксперимента), в уезды. Это происходит в соответствии с законодательством Российской Федерации, уставами и актами субъектов Российской Федерации, уставами и актами муниципальных образований. В соответствии с законодательством (ст. 124–127 ГК РФ) муниципальные образования являются субъектами права. К ним применяются нормы и правила о юридических лицах.

Муниципальная собственность на землю – это собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Они определяются методом "вычитания" федеральных земель, земель субъекта Российской Федерации и частных земель.

В первую очередь это земли, занятые муниципальными объекта ми (инженерной и социальной инфраструктуры, школами, больницами, предприятиями общепита, домами культуры, детскими учреждениями, муниципальным жильем). Далее, на территории муниципального образования выделяются земли общего пользования. Это – дороги, улицы, скверы, насаждения, парки, площади, пляжи, кладбища.

В муниципальную собственность могут включаться земли, при обретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.

Все муниципальные земли также проходят государственную регистрацию (в порядке, о котором говорилось выше).

От имени муниципальных образований их органы местного самоуправления (муниципальные органы) осуществляют права владения, пользования и распоряжения муниципальными землями Государственными и частными землями они не вправе распоряжаться.

Они вправе проводить объединение, обмен, перераспределение муниципальных земель между муниципальными образованиями. Это может производиться на основании договора между ними по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Помимо этого они выполняют и публичные функции как органы публичной власти.