§19 Укрепление вещных прав на недвижимости

Литература: Барковскпй, О значении нотариальных актов на недвижимых имуществ до утверждения их старшим нотариусом; Мандельштам режаение нотариата и его организация («Ж. М. Ю.» 1895, № 4); М и н ц л о в , Об индивидуализации недвижимых имений до первоначальной их записи в крепостные книги («Ж. М. до.» |897, №№ 8, 9, 10); Л ы к о ш и н , Ипотечная реформа и межевание («Ж. М. Ю.» 1898, до4); Принц, Проект вотчинного устава («Ж. М. Ю.» 1899, №1); Сарандо, Проект вотчинного устава («Ж. М. Ю.» 1900, №№ 1,2);Фемилиди, Русский нотариат. История нотариата и действующее нотариальное положение 14 апреля 1866 года, 1902.

Вещное право налагает на всех сограждан обязанность воздерживаться от действий, несогласных с правом активного субъекта. С этой стороны противоположное явление представляет обязательственное Право, которое, обязывая только определенных лиц, не касается всех прочих. Поэтому, если одно лицо продало, подарило, заложило другому вещь, то это отношение не препятствует новой подобной же сделке собственника вещи с другим лицом. Если первый контрагент не приобрел еще вещного права, то второй контрагент может предупредить его и опоздавшему останется искать убытки с собственника, преследовать его уголовным порядком, но отнять вещь у приобретателя он не может, так как его обязательственное право должно уступить вещному. Отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность.

Этой цели имеет в виду удовлетворить укрепление вещных прав, т. е. публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления. Однако оно невозможно для всех объектов, во-первых потому, что многие вещи имеют чрезвычайно малое значение для общества, а во-вторых потому, что чрезмерное количество отношений, подлежащих укреплению, лишит общество возможности действительно ознакомиться с состоянием права. Особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости. Это обуславливается тем, что недвижимости представляют наибольшую общественную и экономическую важность, с которой из движимых вещей могут сравниться только речные и морские суда. При этом недвижимости не обнаруживают часто видимой связи с субъектом права на них, как это легко заметить в отношении к Движимым вещам, которые большей частью в руках или под руками субъектов. Определенное местоположение недвижимостей дает возможность сосредото-Чить в одном центре все сделки по укреплению, что совершенно неосуществимо в отношении движимых вещей.

Начало оглашения вещных прав было значительно развито в древнегер-"анском праве. Передача прав собственности на недвижимость совершалась не ""^че, как посредством заявления перед судом, общиной или в церкви, носившего название gala. Этот обряд сопровождался символическими действиями и **°Дом во владение (инвеститура), направленным к тому, чтобы переход права j ° возможности сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики. Затем Сп"""че века, особенно в городах, была принята запись в особые книги всех

1 о правах на недвижимости, с чем и соединялся сам переход вещных прав

'lassung). Рецепция римского права не только остановила дальнейшее развитие этих начал, но даже устранила их применение. Только в XVIII столетии вспоминают о забытых началах и кладут их в основание многочисленных ипотечных законов двух прошлых столетий.

1. История укрепления вещных прав в России. Первоначально приобретение поземельной собственности по сделкам между частными лицами не привлекало участие князя. По совершении купчей грамоты продавец передавал владение покупщику один на один или при свидетелях, притом нередко с обрядами, оставлявшими в памяти присутствовавших воспоминание о совершенном переходе. С XVI века правительство вмешивается в эти отношения и для придания большей определенности перехода земли из одних рук я другие предписывает являть купчие в приказы. К XVII столетию развился следующий порядок. Для совершения актов, основывающих переход вещного права на земли, существовал в Москве разряд лиц, специально занимавшихся на < Ивановской площади этим делом - площадные подьячие. По совершении акта о • продаже, дарении, мене, крепость должна была быть записана в приказах, если, объектом была земля, - то в поместном приказе, если дом и двор, - то в земскоц приказе, а по городам - у воевод. Приобретающее лицо просило справить ним землю, все равно вотчину или поместье. В приказе справка производилась на основании писцовых и других книг и стояла в определении наличности величины приобретаемого имения и принадлежности его к тому лицу, от кого] отчуждалось. Кроме того, при некоторых актах, например, при продаже, водился еще допрос контрагентами. Затем, по взятии пошлин, акт записыва в книги приказа, и имение считалось справленным.

За справкой следовало прошение приобретателя об отказе, в ответ на местному воеводе посылалась отказная грамота, в силу которой он должен » «послать на место кого пригоже и, велев ему взять с собою тутошних и < них людей, старост и целовальников и крестьян, велеть переписать в той : не дворы и в дворах людей по именам, и места дворовые, и пашню, и лес, всякие угодья, и все то, написав в книги, прислать в приказ, а список оставить I приказной избе вперед для ведома спору». С отказной грамотой иногда нялась, а иногда выдавалась отдельно, вводная послушная грамота, кс должна была внушить местным крестьянам повиновение новому

ЧУ-

Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных прав на недвижимости, - в них сосредоточивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с последними, и относящиеся j ним документы. Хотя приобретение признавалось законом и без справки, оно считалось неполным, имело свои невыгодные последствия ввиду невозможности для посторонних лиц знать о принадлежности имения известному По уложению 1649 года, в случае продажи одной и той же вотчины лицам, право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто прежде справил имение, потому что со справкой нялся переход вещного права. Старшинство купчих только тогда принималось во внимание, когда ни одна из них не была справлена (Улож, гл. XVII, ст. 34).

Со времени Петра I вводится новый порядок, крепостной, с целью устранить многочисленные злоупотребления, которые допускались со стороны подьячих, а главным образом с фискальными целями. Прежние подьячие, бывшие частными лицами, получают официальный характер и организуются в сословие. В I701 году выбрано было 24 наиболее опытных и добросовестных подьячих, образовавших в своем соединении Палатку Крепостных Дел. Они приводились к присяге, получали жалование и назывались крепостными писцами, а во главе их стоял надсмотрщик. Ближайший контроль над этим установлением возлагался на различные учреждения, пока выбор не остановился на Юстиц-Коллепш. В этом крепостном учреждении должны были совершаться все акты о недвижимостях, хотя, впрочем, крепостному порядку Петр I подчинил все вообще сделки. В городах крепостные акты совершались в избах под надзором губернаторов и воевод. Каждый акт совершался с ведома и при участии правительственных органов, а также с привлечением к подписи свидетелей. Надсмотрщик и писцы должны были наблюдать за законностью акта и правительственным поступлением пошлин. Затем акты следовало вносить в особые книги, заведенные у крепостных дел. Однако укрепление права относилось уже не ко второму моменту, внесению в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737г. - «имение справливать за тем, чья крепость старее».

В царствование Екатерины II, с учреждением о губерниях 1775, уничтожилось центральное место, заведовавшее до сих пор совершением крепостей на всю Россию. Вместо Юстиц-Коллегии совершение крепостных актов возложено было на гражданские Палаты и уездные Суды, при которых организованы были учреждения крепостных дел. Таким образом, установлены были местные центры, в которые приобретатели должны были предъявлять акты для ввода во владение. Крепостным порядком стали совершаться только акты, по которым происходил переход вещных прав на недвижимости.

Применительно к этому крепостному порядку имеет силу следующее постановление нашего законодательства, обратное тому, какое встречаем в Уложении Алексея Михайловича. Если одно и то же недвижимое имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из двух покупщиков, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика (т. X, ч 1, ст. 1416). Статья эта не может иметь применения там, где введен новый порядок.

II. Нотариальная система. Крепостной порядок представлял существенный недостаток - не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте. Притом совершение крепостных дел возложено было на судебные места, задача которых совсем иная.

По Положению о нотариальной части 14 апреля 1866г., в столицах, губернских городах, а в случае надобности и в уездах, определяются нотариусы, число которых устанавливается особым расписанием. Нотариусы определяются и увольняются старшим председателем судебной палаты, по представлению председателя суда, из лиц совершеннолетних, неопороченных судом или общественным приговором, состоящих в русском подданстве и не занимающих никакой другой должности ни в государственной, ни в общественной службе. Кроме того, от желающего занять эту должность требуется представление залога и предварительное испытание его в умении правильно излагать акты, в знании форм нотариального делопроизводства и необходимых, для исполнения этой должности, законов. Из числа книг, которые нотариус обязан вести, главное значение имеют две актовые книги для внесения в них вполне сделок, совершаемых нотариальным порядком. Одна из них назначается для сделок о недвижимостях, другая - для всех прочих. Круг действий нотариусов заключается в совершении для желающих всякого рода актов, в засвидетельствовании явки актов, протестов, в принятии на хранение представленных от частных лиц документов. Акты, совершаемые нотариусами, называются нотариальными. При совершении каждого нотариального акта должны присутствовать свидетели, которые составляют только излишний балласт, нисколько не увеличивающий доверия к действиям нотариуса, как должностного лица.

При каждом окружном суде имеется нотариальный архив под заведованием старшего нотариуса для хранения книг. Старший нотариус, состоя на государственной службе, приравнивается к членам окружного суда, хотя, к сожалению, эта связь, весьма желательна, а мало проведена в закон и еще менее осуществилась в действительности. Из книг, которые обязан вести старший нотариус, для укрепления вещных прав на недвижимости особенное значение имеют: 1) крепостные книги и 2) реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся до недвижимостей.

По правилам, утвержденным министром юстиции 31 мая 1891 и введенным в действие сначала в киевском округе, а с 1 января 1894 в округах петербургском, московском, казанском, саратовском, харьковском и одесском (собр.*1, узак. и расп. прав. 1893, №179, ст. 1361), реестр крепостных дел" (соответствующий ипотечным книгам) ведется уже не по собственникам, как, раньше, а по недвижимостям. Назначаемый для недвижимого имения лисп реестра крепостных дел состоит из четырех отделов: 1) сведения, касающиеся! имения, 2) собственники, 3) ограничения права собственности, 4) залоги, долги<| денежные требования, обеспеченные! запрещениями. В первом отделе означаются относительно городского имения - участок или квартал, улица, номе часть города, относительно сельского имения - название, состав, местонахождение и пространство. Крепостные книги и реестры крепостных дел должны быть особые для каждого уезда и каждого города, состоящих в пределах судебного округа. На старшего нотариуса возлагается утверждение сделок о недвижимостях, состоящих в том судебном округе, в котором находится архив, «1 равно ведение крепостных книг и реестров крепостных дел. Акты, совершенные нотариусом и утвержденные старшим нотариусом, называются крепостными.

Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимо ста, под опасением недействительности, должны быть совершены у нотариус и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом) Вещные права на недвижимости не приобретаются до утверждения последним сделки, за исключением случаев наследования по закону или завещанию. Для обращения акта в крепостной, выпись из актов книги должна быть представлена старшему нотариусу того округа, в котором находится недвижимость, лично сторонами или через поверенных, или же по поручению их, одним из местных нотариусов. Перед утверждением старший нотариус обязан удостовериться, что законы гражданские не воспрещают совершения и утверждения акта, а также, что недвижимость действительно принадлежит лицу ее отчуждающему или соглашающемуся на ограничение права собственности. Затем, взыскав следующие пошлины, делает на выписи надпись об утверждении, вноси! сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. О содержании внесенной сделки старший нотариус сообщает земской или городской управе по месту нахождения недвижимости, а также в сенатскую типографию, для напечатания установленным порядком в Сенатских Объявлениях. На основании внесенной в крепостную книгу сделки, старший нотариус выдает сторонам выпись, которая является удостоверением права частных лиц на недвижимость.

Итак, сделка, предметом которой является недвижимость, может быть совершена в любом месте (Пол. о нот. части, ст. 80; т. X, ч. I, ст. 9IS), но вещное право по ней переходит не иначе, как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Если бы на одну и ту же недвижимость совершено было несколько купчих в разных местах, то вещное право приобретается не тем, чей акт совершен ранее, а тем, чей акт прежде предъявлен будет к утверждению. Если бы недвижимость была заложена, а потом немедленно продана, и покупщик успел бы укрепить свой акт раньше залогодержателя, залог будет недействителен.

Акты, которыми устанавливается переход права собственности пли ограничение его, отмечаются в реестре крепостных дел. Таким образом, юридическое положение каждой недвижимости должно бы обнаруживаться с достаточной ясностью из книг, находящихся у старшего нотариуса. К сожалению, практика не дала полного развития тем началам, которые положены в основу нотариального порядка, и в действительности реестры крепостных дел оставляют желать многого. Этому способствовали два обстоятельства: во-первых то, что внесению в реестр не дано должное юридическое значение, а во-вторых отсутствие гласности. Вообще книги не подлежат гласности - обозрение книг и получение из них выписей невозможно для посторонних лиц без согласия собеседника. В 1899 г. начало гласности расширено несколько в том отношении, что старшим нотариусом предписано выдавать всем желающим как из Сенатских Объявлений, так из имеющих заменить их местных запретительных книг и сборников запретительных статен справки о лежащих на имении запрещениях (т. XVI, ч. I; Пол. о нот. части, ст. 154^).

При всех преимуществах настоящей нотариальной системы, по сравнению «> старым крепостным порядком, и она не лишена многих недостатков. В связи с нею находится, хотя и не вытекает из нее непосредственно, неопределенность момента укрепления, момента, в который приобретается вещное право. 'Этот momchi, вследствие противоречивых постановлений нашего материального права, можно по некоторым основаниям отнести а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта, Ь) к вручению старшим нотариусом выписи лицу, к которому переходит недвижимость, с) ко вводу во владение или же, наконец, d) к отметке в реестре крепостных дел о 'совершенном вводе. Сам \ порядок укрепления отличается чрезвычайной сложностью, занимающей много , времени и требующей весьма значительных издержек. Это обстоятельство'! привело к тому, что в настоящее время существует достаточно недвижимостей формально не укрепленных за теми, кто несомненно должен считаться собственником. Затем, гласность крепостных книг и совершаемых в них записей может считаться достаточно обеспеченной ввиду того, что принятый пс оглашения в Сенатских Ведомостях, вдали от места совершаемых перехс превратился в пустую формальность. Чрезмерная сложность не только' обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затруд выяснения в точности юридического состояния недвижимости, пол каждого приобретателя опасности лишиться права, вследствие незамече им препятствия к совершенной сделке.

III. Ипотечная система. В большинстве западных государств^ нас на окраинах (в Привислинском и Остезейском краях) существует ипс система укрепления вещных прав на недвижимости. Выражение «ипс впервые употреблено в законодательстве Солона, где оно обозначало врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля обеспечением прав кредитора. В настоящее время это выражение упс в двояком значении. В более тесном смысле ипотека означает залог недви» сти. В более широком смысле ипотека выражает собою порядок вещных прав на недвижимости посредством записи в книги. Дело в том,' впервые относительно залога установилось правило о приобретении права исключительно путем записи в книги. В некоторых законодатель последнего времени система записи и разрешения прав в книгах ограничь залоговыми правами (Бавария). Гораздо большее значение имеют ипс книги, когда в них заносятся все вообще вещные права. В этом втором знач и говорят об ипотечной или, применяясь к принятой у нас термин вотчинной системе укрепления прав. Французский гражданский кодекс года установил положение, что вещное право на недвижимости прис момента соглашения сторон (§ 1583). Обнаружившиеся скоро последствия: правила, полная неуверенность в приобретенных правах, заставила франи го законодателя издать закон 1855 г., по которому вещное право прис в отношении сторон, совершивших сделку, с момента соглашения, а в < нии третьих лиц - с момента внесения сделки в ипотечные книги. Помимо' странной двойственности, французское законодательство страдает еще ностью тайных ипотек (залоговых прав несовершеннолетнего на недвижимс принадлежащие его опекуну; жены на недвижимости, принадлежащие ее казне, общинам на недвижимости, принадлежащие сообщникам not казначеям), а также существованием многочисленных привилегированных I В результате получается, несмотря на ипотечную систему, чрезвь неопределенность прав. Несравненно большей выдержанностью отл

ипотечная система, принятая в большинстве германских государств, особенно в Пруссии по закону 1872 года. В настоящее время разнообразие ипотечных уставов Германии уступило место единству, которое установлено с материальной стороны уложением I896 г., а с формальной - Grundbuchordnung 27 марта 1897 года.

Основные начала ипотечной системы вообще сводятся к следующему.

Ипотечные книги ведутся при судах или при особо назначенных для того установлениях. Они содержат в себе описание экономического и юридического положения каждого имения, находящегося в данном округе. Важное различие между законодательствами заключается в том, ведется ли запись по именам собственников или по названиям недвижимостей. При первой системе, принятой во Франции, каждому собственнику уделяется особый лист. Недостаток этой системы заключается в том, что приобретатели недвижимостей или залогоприниматели заинтересованы, при своих справках, в состоянии и принадлежности данного имения или дома, а не в состоятельности собственника, перед их глазами должно быть ясно открыто положение недвижимости, обременения ее серви-тутами, долгами. Поэтому германская система уделяет в книгах особый лист каждому имению или дому (Grundstuck), так что, если одному лицу принадлежит несколько недвижимостей, то каждой из них назначается особый лист. 'Это 'называется началом специальности. Лист разделяется на графы, в которых обозначается название и местонахождение имения, хозяйственный состав, имя собственника, вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам, долги, обеспеченные залогом этой недвижимости. На этом листе делаются отметки об установленных на данном имении правах и всякие общие запрещения, относящиеся ко всему имуществу, не могут иметь здесь применения. Правило это далеко не проводится последовательно всеми законодательствами.

Каждая сделка, направленная к установлению вещного права, достигает этого результата не иначе, как во внесении соответствующей записи в книги. На лиц, ведущих ипотечные книги, возлагается обязанность проверки согласия сделки с законами. Это называется началом законности, и степень его применения в законодательствах весьма различна.

Юридическое значение ипотечных книг состоит в том, что вещное право на недвижимости приобретается не иначе и не раньше, как посредством и с Момента записи. Все, что значится в книгах, имеет начало полной достоверности, и все легко могут знать юридические отношения, в которых находится собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какие ограничения ее стесняют. Притом, для посторонних лиц не имеют никакого значения сДелки, совершенные без записи, так что каждый приобретатель обеспечей в том, что у него не будет отнято его приобретение, кредитор обеспечен в том, 41-0 никакие иные требования не буду! обращены на то же имение до его удовлетворения. В этом выражается начало гласности, которое дополняется еще тем, обозрение ипотечных книг и получение выписи из них доступно каждому.

По отношению к залоговым правам действует начало старшинства. Залоговые права удовлетворяются из ценности недвижимости по старшинству их установления, а не по разверстке.

В I893 появился и у нас проект вотчинного устава, который должен вести в России ипотечную систему.