§ 1. Договор аренды

Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать иму­щество в аренду. Например, в силу закона таким правом обла­дают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отноше­нии недвижимого имущества это право ограничено необходи­мостью получения согласия собственника имущества.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земель­ные участки и другие обособленные природные объекты, пред-Приятия и иные имущественные комплексы, здания, сооруже­ния, оборудование, транспортные средства и другие вещи, ко­торые не теряют натуральных свойств в процессе их использо­вания (непотребляемые вещи).

414          Гражданское право. Особенная часть

Срок договора:

определяется самими сторонами;

по закону считается, что договор заключен на неопреде­

ленный срок (по желанию каждой стороны он может быть рас­

торгнут в любое время), но сторона, которая хочет расторгнуть

договор, должна предупредить об этом другую сторону (по дви­

жимому имуществу — за 1 месяц, по недвижимому — за 3 ме­

сяца).

Обязанности арендодателя

Передать имущество в состоянии, определенном условия­

ми договора (пригодном для использования).

Производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если

иное не сказано в договоре).

3.             Предупредить арендатора о правах третьих лиц.

Обязанности арендатора

Использовать имущество в соответствии с договором и на­

значением имущества.

Вносить арендную плату.

Производить текущий ремонт, а также нести иные расхо­

ды по содержанию имущества.

Возвратить имущество в состоянии, определенном усло­

виями договора или с учетом нормального износа.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал — только с согласия арен­додателя (отвечать арендатор будет за это имущество перед арендодателем сам, а не субарендатор).

Арендатор также имеет преимущественное право на возоб­новление договора аренды.

Например, действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды не­жилого помещения до истечения срока действия ранее заклю­ченного арендного договора. Однако при проведении арендода­телем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только пос­ле истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арен­датор вправе предъявить в суд требование о признании кон­курса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с

Глава 9. Аренда. Общие положения

415

арендодателем договор, обладает преимущественным перед дру­гими лицами правом на его возобновление.

Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законо­дательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендода­теля возобновить с ним договор на условиях, на которых дого­вор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являл­ся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заклю­чен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с пре­жним арендатором, последний вправе обратиться в арбитраж­ный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним до­говор аренды на условиях, предложенных победителем конкур­са. При доказанности требований арендатора они подлежат удов­летворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен дого­вор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендо­дателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается побе­дитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверж-

416

Гражданское право. Особенная часть

дении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении (п. 1 письма ВАС РФ от 28 июля 1995 г. № С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике"1.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возоб­новление договора.

Пунктом 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, вве­денных в действие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновле­ние договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора арен­ды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбит­ражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное пе­ред другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан пред­ставить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, ис­тец должен доказать, что он не нарушал условий договора арен­ды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, следует при­влечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит за­мену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявле­но, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить до­говор с прежним арендатором оснований не имеется (п. 4 писъ-

1 Вестник ВАС РФ. 1995. № 10.

Глава 9. Аренда. Общие положения              417

ма ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. № С-13/ОП-276 "Об от­дельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" ).

Арендатор в течение года не может заключить договор с другим лицом, если он отказал арендатору в осуществлении его преимущественного права на возобновление аренды (иначе по суду арендатор может перевести аренду на себя).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока аренды, а арендодатель не возражает, то договор считается заключенным на неопределенный срок на та­ких же условиях.

Вся продукция, плоды и доходы от использования имуще­ства становятся собственностью арендатора (если договором не предусмотрено иное).

Улучшение имущества арендатором

Отделимые улучшения являются собственностью аренда­

тора.

Стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия

арендодателя (согласованные или с одобрения), он возмещает

(без согласия — не возмещает).

При переходе права собственности на арендованное имуще­ство к другому лицу право аренды сохраняется. Права арендодателя

Требовать уплаты аренды.

Требовать от арендатора — в случае существенного нару­

шения им сроков оплаты — досрочного внесения арендной платы

в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока

подряд), если иное не предусмотрено договором.

Требовать расторжения договора, если арендатор пользу­

ется имуществом не в соответствии с его назначением или усло­

виями договора, ухудшает состояние имущества, более двух

раз подряд не вносит арендную плату.

Права арендатора

Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убыт­

ков, причиненных несвоевременностью его предоставления.

Требовать расторжения договора и возмещения убытков,

причиненных неисполнением договора.

3.             При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

♦ требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо

возмещения расходов на их устранение, либо расторжения до­говора;

418

Гражданское право. Особенная часть

удержать из арендной платы сумму расходов на устране­

ние недостатков, уведомив об этом арендодателя;

требовать уменьшения арендной платы либо расторжения

договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арен­

дуемое имущество.

4. Если арендодателем не произведен капитальный ремонт, то:

произвести его за счет арендодателя;

потребовать уменьшения арендной платы или расторже­

ния договора и возмещения убытков.

В тех случаях если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким ли­цам на праве собственности, эти лица имеют право на приобре­тение данного земельного участка в общую долевую собствен­ность или в аренду с множественностью лиц на стороне аренда­тора, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, федеральными законами. (Постановление Президиума ВАС РФ № 12168/02 от 10 июля 2003 г.).

Разновидности аренды

аренда транспортных средств (с экипажем, без экипажа);

аренда зданий и сооружений;

договор проката;

лизинг;

аренда предприятий.