§  1. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По данному договору предусматривается передача как само­го здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно ис­пользовать здание или сооружение без права пользования зе­мельным участком, который под ним находится и непосредствен­но примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендода­тель (собственности, аренды и т. д.).

В законодательстве четко определена форма договора арен­ды: здания или сооружения: он должен быть заключен в простой

424          Гражданское право. Особенная часть

письменной форме путем составления одного документа, под­писанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предус­мотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т. д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. До­говор на срок менее года не требует государственной регистра­ции, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Если в договоре не согласованы условия предмета и аренд­ной платы, такой договор считается незаключенным. По отно­шению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно рас­положено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 655 ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арен­датору и возвращения им здания (сооружения). Передача зда­ния осуществляется по передаточному акту или иному доку­менту о передаче, который подписывают обе стороны. Обяза­тельство арендодателя передать здание (сооружение) аренда­тору считается исполненным после предоставления его аренда­тору в пользование или владение и подписания сторонами соот­ветствующего документа о. передаче, если иное не предусмот­рено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о пе­редаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных до­говором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендо­дателя — от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сто­рон.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), без­возмездным пользованием, а также иным, не связанным с про­живанием граждан использованием организациями жилых по-

Глава 10. Аренда недвижимости    425

мещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288) (п. 38 постанов­ления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением час­ти первой Гражданского кодекса Российской Федерации").