§ 1. Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — договор, по которо­му собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юри­дическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основа­нии договора аренды.

Договор является взаимным, возмездным, консенсуальным.

Предметом договора может быть помещение, конструктив­но предназначенное и пригодное по санитарному и техническо­му состоянию для постоянного проживания в нем людей.

В зависимости от форм собственности жилищный фонд может быть:

частный (граждане и юридические лица);

государственный (в том числе ведомственный);

муниципальный;

общественный.

Жилищные отношения возникают только в случае, если на­ниматель — гражданин.

Основаниями возникновения жилищных отношений явля­ются:

ордер (в случае социального найма);

договор (коммерческий найм и аренда).

Виды договоров:

договор социального найма (в государственном и муници­

пальном жилищном фонде);

договор коммерческого найма (в любом фонде);

договор аренды (в домах любых фондов — наниматель

юридическое лицо, которое берет в аренду для передачи граж­

данам в пользование).

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется

Глава 13. Наем жилого помещения               439

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ от 24 декаб­ря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики".

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируют­ся и ст, 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального най­ма являются жилые помещения, находящиеся в домах государ­ственного и муниципального жилищного фонда и предназна­ченные для социального использования, т. е. речь идет о жи­лье, предоставляемом бесплатно очередникам местной админи­страцией либо государственными организациями.

Договор социального найма заключается на основе сложно­го юридического состава, включающего в себя решение мест­ной администрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Требования к предмету договора социального найма сформулированы в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых — жилым. Следова­тельно, предмет договора может представлять собой либо от­дельную комнату, либо одну или несколько комнат в комму­нальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест об­щего пользования. Самостоятельным предметом договора жи­лищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). В каче­стве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные орга­низации.

Употребляемый в жилищном законодательстве термин "наниматель" условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. Наниматель уполномо­чен законом лишь представлять всех остальных перед най­модателем при совершении от их имени каких-либо юриди­ческих действий (например, внесение квартплаты и т. д.).

Прекращение договора социального найма возможно по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймода­теля.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время независимо от оснований и без предварительно­го уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смер­тью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти

440

Гражданское право. Особенная часть

нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действия.