§ 2. Аренда предприятий

По договору аренды предприятий в целом как имуществен­ного комплекса, используемого для предпринимательской дея­тельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, зда­ния, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ).

Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные сред­ства передаются арендатору в порядке, на условиях и в преде­лах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресур­сами, зданиями и сооружениями, оборудованием, иные имуще­ственные права арендодателя, связанные с предприятием. Пе­редача прав владения и пользования находящимся в собственно­сти других лиц имуществом, в том числе землей и другими при­родными ресурсами, производится в порядке, предусмотренным законом и иными правовыми актами.

Арендатору передаются и права на обозначения, инди­видуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т. п. ), другие исключительные права. Арендодатель может уступить право требования и перевести на него долги, относящиеся к предпри­ятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендода­теля, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не пре­дусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, ис­полнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобожда­ется от соответствующих обязательств перед кредиторами (арен­даторами).

426

Гражданское право. Особенная часть

По договору аренды предприятий арендодатель обязан передать арендатору во временное владение и пользование земельные уча­стки, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства

Кроме видов собственности, входящих в имущественный комплекс предприятия, арендатору передаются исключительные права (право на фирменное имя, товарный знак), права требования и долговые обяза­тельства

Без согласия кредитора арендодатель не в праве перевести долг. Кре­дитор, не давший согласия, вправе потребовать досрочного исполнения обязательств в течение года, когда он должен был узнать об аренде предприятия

Права, полученные на основании лицензии на занятие определенным видом деятельности, не могут передаваться по договору аренды

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Договор проходит государственную регистрацию

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, производить перенаем, обменивать материальные ценно­сти, при условии, чтобы не снижалась стоимость

Арендатор без согласия арендодателя вправе проводить улучшение предприятия и требовать возмещения расходов на улучшение

Что касается формы договора аренды предприятия, то, со­гласно ст. 658 ГК РФ, он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность догово­ра, он считается ничтожным, его исполнение не допускается.

Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подле­жит государственной регистрации. Это следует из общего пра­вила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренно­го ст. 131 ГК РФ.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит пе-

Глава 10. Аренда недвижимости    427

редаче арендатору по передаточному акту. Подготовка предпри­ятия к передаче, включая составление и представление к под­писанию передаточного акта, является обязанностью арендода­теля и осуществляется за его счет, если иное не предусмотре­но договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взай­мы материальные ценности, входящие в состав имущества арен­дованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценно­стей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и дру­гих природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмот­ренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить измене­ния в состав арендованного предприятия, проводить его реконст­рукцию, техническое перевооружение, увеличивающее его сто­имость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение ему стоимо­сти неотделимых улучшений арендованного имущества независи­мо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Следует иметь ввиду, что приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом вы­купа допускается лишь по таким договорам, которые заключе­ны до вступления в силу Закона РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприя­тий в Российской Федерации", следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа ничтожной сделкой, противоречащей законодательству о приватизации (постанов­ление президиума ВАС РФ № 11224/02 от 1 июля 2003 г.).

Правовые акты

Конституция Российской Федерации (гл. 1 и 2)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, !4, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта и 12 декабря 2003 г.).

428

Гражданское право. Особенная часть

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 7 июля 2003 г).

Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культур­ного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Феде­рации" (в ред. от 27 февраля 2003 г).

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 28 сентября 2003 г.).

Письмо Минфина РФ от 28 ноября 2002 г. № 03-01-01/03-432 "О сред­ствах, полученных от арендной платы за пользование федеральным недви­жимым имуществом".

Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об орга­низации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на зак­лючение договоров аренды таких земельных участков".

Постановление Правительства РФ от 17 августа 2002 г. № 615 "Об ут­верждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"

Письмо МНС РФ от 10 июня 2002 г. № 03-1-09/1558/16-Х194 "О поряд­ке исчисления НДС при аренде земельных участков".

Письмо МНС РФ от 10 июля 2002 г. № 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц".

Письмо МНС РФ от 27 октября 1999 г. № 01-15/27596 "О передачи объектов недвижимого имущества в аренду".

Судебная практика

Информационное письмо Президента ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Постановление Президиума ВАС РФ № 4023/03 от 8 июля 2003 г. Постановление Президиума ВАС РФ № 121685/02 от 1 июля 2003 г. Постановление Президиума ВАС РФ № 11224/02 от 1 июля 2003 г.

Глава 11. Финансовая аренда

(лизинг) (030.120.050)

По договору лизинга арендодатель приобретает в собствен­ность имущество и предоставляет его за плату лизингополуча­телю (арендатору) во временное владение и пользование с пе­реходом или без перехода к лизингополучателю права собствен­ности на имущество.

На финансовую аренду распространяются общие положения °б аренде, но применяются они только и том случае, если от-

430

Гражданское право. Особенная часть

сутствуют специальные нормы, касающиеся финансовой арен­ды.

Арендодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. На него возлагается обязанность приобрести это имущество в собственность. При этом он должен уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в аренду.

Арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено.

Арендованное по договору лизинга имущество арендатору передает не арендодатель, а продавец. С момента такой переда­чи к арендатору переходит риск случайной гибели или случай­ной порчи арендованного имущества.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 1.04.2003 г. № 9208/ 02 отмечается, что "Освобождение лизингодателя от ответствен­ности перед лизингополучателем за неисполнение или ненадле­жащее исполнение поставщиком обязательств, вытекающих из договора поставки лизингового имущества, не означает измене­ния содержания обязательства лизингополучателя перед лизин­годателем по осуществлению лизинговых платежей с момента начала использования лизингового имущества".

Субъекты лизинга:

1)             лизингодатель (арендодатель):

гражданин или юридическое лицо ■— всегда предпринима­

тели, которые могут заниматься этой деятельностью на основа­

нии лицензии и в соответствии со своим уставом;

это лицо, которое приобретает в собственность имущество

и предоставляет его лизингополучателю;

2)             лизингополучатель (арендатор):

гражданин или юридическое лицо — предприниматели;

это лица, которые принимают предмет лизинга за плату на

определенных условиях во временное владение или пользова­

ние;

3)             продавец (поставщик, изготовитель):

•               гражданин или юридическое лицо, которое по договору

купли-продажи с лизингодателем передает лизингополучателю

(лизингодателю) производимое или закупаемое им имущество.

Три субъекта связаны двумя договорами.

Предметом договора лизинга являются: любые вещи (не­потребляемые, вещи, которые не уничтожаются в процессе их

Глава 11. Финансовая аренда (лизинг)

431

использования, а лишь подвергаются постепенному износу; они должны использоваться для предпринимательской деятельнос­ти), как движимые, так и недвижимые, — предприятия, зда­ния, сооружения, транспортные средства, а также другое иму­щество по закону, кроме природных объектов (земельных уча­стков). Срок:

долгосрочный (3 и более лет);

среднесрочный (от 1,5 до 3 лет);

краткосрочный (до 1,5 года).

Виды договора лизинга:

— оперативный лизинг; ■— финансовый лизинг.

Сравнительная таблица финансового и оперативного лизинга