§ 3. Расторжение договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения (как коммерческий, так и социальный) может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Так, по инициативе нанимателя договор социального найма может быть расторгнут в любое время без обращения в суд. По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут как с предоставлением другого благоус-

442

Гражданское право. Особенная часть

троенного помещения, так и без предоставления, в судебном и в административном порядке. С предоставлением другого благоуст­роенного помещения договор может быть расторгнут в следую­щих случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для госу­дарственных или общественных нужд; если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое; если жилое помещение грозит обвалом (в этом случае применяется административный порядок выселения); если жилое помещение, занимаемое нани­мателем и членами его семьи, в результате капитального ремон­та не может быть сохранено; если офицеры, прапорщики и мич­маны, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратили связь с Вооруженными Силами.

Без предоставления другого жилого помещения договор социального найма может быть расторгнут в случаях система­тического разрушения и порчи жилого помещения нанимате­лем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематического нарушения правил общежития, делающего невозможным проживание с указанным лицом в одной кварти­ре или доме, невозможности совместного проживания лиц, ли­шенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признания выданного ордера недействительным вследствие неправомерных действий полу­чивших его лиц.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке и без обращения в суд (с согласия других постоянно проживающих с ним граждан) в одно­стороннем порядке расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: невнесение платы за жилое помещение за 6 месяцев, а при заключении договора на срок до одного года — более двух раз по истечении установлен­ного договором срока платежа; разрушение или порча, а также использование жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лицами, с ним проживающими; непригод­ность помещения для постоянного проживания или его аварий­ное состояние; систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими.

Рассматривая дела о выселении по основаниям, предусмот­ренным п. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 110 ЖК, судам при решении вопроса

Глава 13. Наем жилого помещения               443

о том, является ли причина увольнения ответчика по собствен­ному желанию уважительной, следует иметь в виду, что пере­чень таких причин предусмотрен разъяснением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 9 июля 1980 г., утвержденным постановлением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 9 июля 1980 г. № 198/12-21.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела уважитель­ными могут быть признаны также и другие причины (напри­мер, увольнение вследствие того, что ответчику, окончившему учебное заведение, не была предоставлена работа по полученной специальности).

Судам также следует иметь в виду, что в силу ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения нани­матель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жи­лого помещения на основании решения суда.

Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ.

Контрольные вопросы

Способы удовлетворения жилищной потребности граждан

в Российской Федерации.

Понятие и виды жилищного фонда в Российской Федерации.

Понятие и основания возникновения жилищных правоот­

ношений:

возникновение права на жилую площадь в домах государ­

ственного и муниципального жилищного фонда;

возникновение права на жилую площадь в домах жилищ­

ных и жилищно-строительных кооперативов;

возникновение права на жилую площадь в домах (кварти­

рах) частных собственников;

возникновение права на служебную жилую площадь;

возникновение права на жилую площадь в специализиро­

ванных домах и общежитиях.

4.             Пользование жилыми помещениями:

пользование жилым помещением по договору социально­

го найма в домах государственного и муниципального жилищ­

ного фонда;

пользование жилыми помещениями в домах и квартирах,

принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве ча­

стной собственности;

444

Гражданское право. Особенная часть

—            права членов семьи нанимателя и собственника жилого

помещения.

5.             Изменение жилищных правоотношений:

изменение договора при разделе жилой площади;

изменение договора при объединении нанимателей;

изменение договора при замене нанимателя;

изменение договора в связи с присоединением освободив­

шегося жилого помещения;

изменение договора вследствие переустройства и пере­

планировки квартиры;

условия и порядок обмена жилыми помещениями.

6.             Прекращение жилищных правоотношений:

расторжение договоров социального найма и найма жило­

го помещения;

судебное выселение с предоставлением другой жилой

площади;

судебное выселение без предоставления жилой площади;

административное выселение.

7.             Приватизация жилья.

Правовые акты

Конституция Российской Федерации (гл. 1 и 2)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта и 12 декабря 2003 г.).

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 6 мая 2003 г.).

Жилищный кодекс РСФСР (в ред. от 331 декабря 2002 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 28 марта 2003 г.)

Приказ Минфина РФ от 4 марта 2002 г. № 15н "Об установлении пре­дельных норм возмещения расходов по найму жилого помещения при крат­косрочных командировках на территории зарубежных стран".

Письмо МНС РФ от 24 января 2001 г. № ВГ-6-06/62 "Об освобождении от налогообложения реализации услуг по сдаче в аренду служебных и жи­лых помещений иностранным гражданам и организациям".

Судебная практика

Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ02-1459 от 18 марта 2003 г.

Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ 2002-334, 382 от 22 апреля 2002 г.

Постановление Президиума Верховного Суда РФ № 217пв-01пр от 17 апреля 2002 г.