Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Цель настоящей главы - кратко познакомить читателя с теми расходами, которые ожидают его при совершении сделок с недвижимостью в зависимости от их заключения в нотариальной или простой письменной форме.

10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость

Расходы непосредственно на оформление сделок с недвижимостью состоят из следующих платежей.

1. Государственная пошлина, взимаемая при удостоверении сделки нотариусом государственной нотариальной конторы, или тариф, взимаемый частным нотариусом. При нотариальном оформлении сделки она включает:

- пошлину (тариф) за составление проекта сделки (текста договора);

- за удостоверение сделки;

- за свидетельствование верности копий документов.

Размер пошлины (тарифа) в настоящее время определяется Федеральным законом от 19.07.1997 N 105-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине"*(131)  (п. 3 ст. 1). Так, за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), пошлина составляет:

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам - 0,5% от суммы договора (но не менее 50% минимального размера оплаты труда);

- другим лицам - 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда.

Федеральным законом "О государственной пошлине" установлены льготы для определенного круга лиц, причем о применении льготы они должны заявить сами и представить подтверждающие документы.

За составление проекта сделки (текста договора) пошлина составляет 1% от суммы договора (но не менее 50% минимального размера оплаты труда). За изготовление и свидетельствование верности копий пошлины (тарифы) невелики 2% и 1% минимальной зарплаты за каждую страницу документа.

Таким образом, за нотариальное оформление сделки уплачивается в среднем около 2,5% от цены сделки, указанной в договоре. Ранее отмечалось, что определенная договором цена недвижимости и инвентаризационная оценка БТИ или нормативная цена земельного участка - разные понятия. Инвентаризационная оценка строения и нормативная цена участка не являются существенными условиями договора и не должны указываться в договоре в обязательном порядке. Участники сделки могут договориться о продажной цене как выше, так и ниже стоимости, указанной в справке БТИ или документах органа кадастрового учета. Но в случае нотариального удостоверения сделки по цене, установленной ниже оценочного документа, пошлина (тариф) исчисляется из соответствующей справки (п. 42 Инструкции Госналогслужбы РФ от 15.05.1996 N 42 по применению Закона РФ "О государственной пошлине" (в ред. от 18.10.2002)*(132)). Поэтому повсеместно ценой продаваемой недвижимости в нотариально удостоверенных договорах является не реальная сумма, а инвентаризационная стоимость БТИ. Таким образом, стороны, экономя на расходах при нотариальном удостоверении, подвергают себя значительному риску, не указывая подлинную цену недвижимости.

При мене имущества пошлина (тариф) уплачиваются с имущества, стоимость которого выше, или со стоимости имущества с учетом доплаты.

При дарении, когда сделка является безвозмездной и цена имущества не устанавливается соглашением сторон, пошлина (тариф) за нотариальное действие определяется по соответствующей оценочной справке.

2. Плата за оформление планов недвижимости - копий технических паспортов БТИ (выкопировок из поэтажных планов с экспликацией), кадастровых планов земельных участков.

Плата за техническую инвентаризацию различна не только в субъектах РФ, но и в муниципальных образованиях (районах, городах) одного региона. Связано это с тем, что БТИ - это не единая служба, а коммерческие организации государственные или муниципальные предприятия, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Однако в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав организации кадастрового и технического учета должны предоставлять правообладателям сведения об объектах недвижимого имущества за плату, согласованную с органами государственной власти субъектов РФ.

Согласно п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре с заявителей не взимается плата за проведение государственного кадастрового учета (за постановку земельного участка на кадастровый учет). Оплачивается выдача кадастровых планов. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"*(133) максимальный размер платы за это 100 руб. Конкретные размеры платы за предоставление сведений об определенном земельном участке, за их копирование и документирование определяются территориальными органами Росземкадастра. Органы и лица, имеющие право на бесплатное получение сведений, оплачивают стоимость копирования и доставки почтовым отправлением.

Однако если ранее кадастровый учет участка не проводился и требуется проведение землеустройства, то плата за изготовление землеустроительной документации (межевого дела и пр.) определяется по договору с землеустроительной организацией.

3. Плата за государственную регистрацию*(134) устанавливается на территории всего субъекта РФ соответствующим законом или постановлением исполнительной власти и не должна превышать размеров, установленных постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" (в ред. от 13.10.2003)*(135):

- для физических лиц - 500 руб.;

- для юридических лиц - 7500 руб.;

- за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - 30 000 руб.

Следует отметить, что максимальный размер платы определяется статусом правообладателя - физического или юридического лица, а не видом его деятельности или назначением имущества. В некоторых регионах, ссылаясь на ст. 23 ГК, взимают плату в размере, установленном для юридических лиц, в случае регистрации прав индивидуального предпринимателя или в случае приобретения имущества производственного и торгового назначения. Действительно, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК о деятельности коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Но правила ГК не регулируют порядок внесения платы за государственную регистрацию. Поэтому применение п. 3 ст. 23 ГК для "уравнивания" размера платы за регистрацию прав индивидуальных предпринимателей и юридических лиц неправомерно. Индивидуальный предприниматель действует в гражданском обороте и приобретает имущественные права как физическое лицо, поэтому максимальный размер платы за регистрацию его прав не может превышать 500 руб.

Установлены следующие льготы по оплате регистрации прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г.:

- плата за регистрацию таких прав по желанию правообладателя (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав) взимается в размере, равном половине платы, установленной субъектом РФ;

- плата за регистрацию таких прав, проводимая одновременно в обязательном порядке при регистрации сделок без отчуждения (договоров аренды, ипотеки) или ограничений и обременений (сервитутов, доверительного управления и пр.) также равна половине платы, установленной субъектом РФ;

- регистрация таких прав, проводимая одновременно в обязательном порядке при регистрации перехода права и сделки об отчуждении (купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания с иждивением), проводится без оплаты.

10.2. Налогообложение недвижимости

После того как документы на недвижимость оформлены и права зарегистрированы, стороны должны будут платить следующие налоги.

1. Продавец, а также участник, получивший по договору мены доплату, обязаны подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, налоговую декларацию (по месту жительства) и отразить полученные по договору суммы в качестве дохода.

Если недвижимость находилась в собственности продавца 5 лет и более*(136), ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере цены проданной недвижимости, указанной в договоре. Иными словами, сумма облагаемых налогом доходов уменьшается на сумму, полученную им при продаже. Если недвижимость находилась в собственности продавца менее 5 лет, то он также имеет право на налоговый вычет в размере цены недвижимости, но не более 1 млн. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК*(137)). С дохода свыше данной суммы взимается подоходный налог в размере 13%, который уплачивается не позднее 15 июля года, в котором была подана декларация.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае совместной собственности).

Приобретатели жилого дома или квартиры (покупатели, инвесторы, застройщики) также имеют право на налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, но в размере не более 1 млн. руб.

Налоговый вычет предоставляется на основании заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денег (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким документом может быть и передаточный акт, в котором отражено, что продавец передает покупателю недвижимость в связи с полной оплатой установленной договором цены. В случае заключения сделки в простой письменной форме покупатель может получить в учреждении юстиции копию договора купли-продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции.

Однако приобретателю налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми физическими лицами - супругами, родственниками или оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры производится за счет средств работодателей или иных лиц (п. 1 ст. 220, п. 2 ст. 20 НК).

Обратим внимание на то, что продавцу вычеты предоставляются независимо от вида проданной недвижимости, а приобретателю - только в случае жилого помещения (квартиры, жилого дома). Поэтому в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка.

2. Обязательна уплата налога с подаренного или унаследованного имущества (Закон РФ от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001)*(138)). Ставки налога определяются степенью родства и стоимостью имущества. Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства (БТИ) или страховыми организациями.

Статья 4 вышеназванного Закона освобождает от уплаты налога на дарение имущества одного супруга другому жилых домов (квартир), либо если одаряемые или наследники проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем или наследодателем на день оформления договора дарения или открытия наследства, а также предоставляет другие налоговые освобождения. Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации либо решением суда. При этом не лишаются льготы лица, временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основание для предоставления льготы - справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина.

Если договор дарения был удостоверен нотариально, то нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в 5-дневный срок (с момента выдачи свидетельства или удостоверения договора) сообщить в налоговый орган по месту их нахождения сведения о стоимости унаследованного или подаренного имущества (п. 4 ст. 85 НК). Если договор дарения был заключен в простой письменной форме, то об этом налоговую инспекцию извещает учреждение юстиции в течение 10 дней со дня регистрации (п. 1 ст. 86 НК). После этого налоговой инспекцией производится исчисление налога и плательщику вручается платежное извещение. Уплата налога производится не позднее 3-месячного срока со дня вручения платежного извещения. В случае необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщикам по их письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более чем на 2 года.

Итак, по правилам налог на подаренное имущество должен быть уплачен после оформления прав. Только физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации, обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается. Вместе с тем наследственное и подаренное имущество может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.

3. Все собственники недвижимости независимо от времени и оснований приобретения (покупка, дарение, наследование и пр.) должны уплачивать налог на имущество, установленный Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (в ред. от 24.07.2002) "О налогах на имущество физических лиц"*(139).

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: при стоимости имущества до 300 тыс. руб. - не выше 0,1%, от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. ставка должна быть от 0,1% до 0,3%, свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2,0%. От уплаты налога на недвижимость освобождены, например, пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы или выполнявшие интернациональный долг в Афганистане, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Для применения льготы налогоплательщики должны самостоятельно представить подтверждающие льготу документы.

Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, - по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК для целей налогообложения и в иных предусмотренных законом случаях устанавливается кадастровая стоимость участка. Она необходима для расчета единого сельскохозяйственного налога при налогообложении сельскохозяйственных товаропроизводителей (гл. 26.1 НК), единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (гл. 26.3 НК). Если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли. Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росземкадастра в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"*(140). Нормативная цена земли указывается в кадастровом плане участка.

Итак, при оформлении прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательные расходы - это плата за оформление планов недвижимости (паспортов БТИ, землеустройство и выдачу кадастровых планов земельных участков) и плата за государственную регистрацию. При нотариальном удостоверении к этому добавляется еще государственная пошлина (или тариф частного нотариуса). Налоги на недвижимость уплачиваются после оформления прав на нее.