Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

5.1. Купля-продажа недвижимости

5.1.1. Требования к договору купли-продажи

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.

Для физических лиц указываются:

- фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

- дата рождения;

- место проживания;

- наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для юридических лиц указываются:

- полное наименование, включая организационно-правовую форму;

- место нахождения;

- реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);

- индивидуальный номер налогоплательщика.

В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию*(61).

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимые в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласия их законных представителей и попечителей могут быть выражены в договоре или представлены отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: "Д.У." (ст. 1012 ГК).

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

- этажность объекта;

- этаж и номера помещений на поэтажном плане;

- площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

- местоположение участка;

- площадь участка;

- кадастровый номер участка;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешенное использование участка;

- обременения участка и ограничения его использования.

3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка*(62).

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

- члены семьи собственника, в том числе бывшие (п. 2 ст. 292 ГК);

- наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК);

- ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);

- получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586, 602 ГК);

- отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать 6 месяцев (ст. 680 ГК).

Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК).

Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

5.1.2. Регистрационные действия

Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК.

При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю.

Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок действий учреждений юстиции установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи)*(63). При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);

2) регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).

Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.

Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом, если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК. Государственная регистрация договора в учреждении юстиции может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.

Возможны также случаи продажи под условием, когда стороны договорились о переходе права после оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав необходимым условием регистрации договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода на недвижимость является регистрация в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31 января 1998 г.). Если продавец приобрел недвижимость после указанной даты, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности, такое лицо не обладает правомочиями по отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу. Исключение составляют случаи перехода права собственности в порядке правопреемства при наследовании имущества и реорганизации юридических лиц, когда права возникают с момента открытия наследства и с момента регистрации вновь созданного юридического лица - правопреемника. Указанные лица являются собственниками и обладают правомочиями по распоряжению недвижимостью, однако их права подлежат регистрации в силу п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав (обязательность регистрации прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.) и в силу п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона (обязательность регистрации права перед регистрацией сделки и перехода права).

Заявление о регистрации права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все три регистрационных действия совершаются одновременно в течение месячного срока (разумеется, без выдачи свидетельства продавцу).

Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК).

Залог в силу закона возникает и в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация).

В таких случаях производится еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения права покупателя в пользу залогодержателя - продавца.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при купле-продаже являются диспозитивными, они действуют, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, договором купли-продажи может быть установлено, что залога при оплате в кредит или рассрочку не возникает.

Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит, с рассрочкой платежа не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как известно, залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ст. 1 Закона об ипотеке). Нотариальное удостоверение требуется для договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке). А залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, обязательная нотариальная форма которого законом не предусмотрена.

Регистрация залога в силу закона при купле-продаже в кредит производится без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы. Запись об ипотеке производится одновременно с записью о праве собственности покупателя и под тем же регистрационным номером. По ходатайству продавца ему может быть выдано свидетельство о регистрации ипотеки или выписка из ЕГРП.

Покупатель как собственник вправе распоряжаться купленной, но не оплаченной недвижимостью. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке) и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).

Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной.

Следует отличать договоры купли-продажи в кредит с условием о рассрочке платежа, когда право собственности переходит к покупателю до полной оплаты имущества, от договоров купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом до момента оплаты (ст. 491 ГК). В данном случае регистрация перехода права проводится после исполнения отлагательного условия и залога в силу закона не возникает.

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.

1. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация перехода права к покупателю.

2. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация перехода права к покупателю.

3. Купля-продажа жилого помещения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю.

4. Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю.

5. Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю;

в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

6. Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю;

г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

7. Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю;

в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).

8. Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю;

в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).

9. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):

а) регистрация перехода права к покупателю;

б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

После регистрации на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

В случае одновременной регистрации сделки и перехода права также указываются реквизиты выданного свидетельства о зарегистрированном праве (серия и номер), обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки, в штамп о свидетельстве вносится запись: "Не выдавалось".

Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Если регистрируется право общей долевой собственности покупателей, и каждый из них представляет свой экземпляр договора, то в штампе указываются реквизиты выданного ему свидетельства. Если участники общей долевой собственности представляют один экземпляр договора, то в штампе указываются реквизиты всех выданных им свидетельств. Если регистрируется переход прав на несколько проданных по одному договору объектов недвижимости (например, жилой дом с земельным участком), в штампе указываются реквизиты выданных свидетельств о праве на каждый объект.

Естественно, что штамп о выдаче свидетельства ставится только на экземпляре договора покупателя. В штамп о свидетельстве на экземпляре договора продавца (продавцов) вносится запись: "Не выдавалось".

Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона в свидетельстве о праве собственности покупателя в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Залог в силу закона".

5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, определяется:

- общими положениями гражданского законодательства о купле-продаже;

- особенностями продажи отдельных видов недвижимости (жилых помещений, земельных участков, иной недвижимости);

- правосубъектностью сторон (физические и юридические лица);

- способом заключения договора (непосредственно продавцом или покупателем, через представителей, на торгах);

- формой договора (нотариальная или простая письменная);

- наличием записи о ранее возникшем праве продавца в ЕГРП.

Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной или нотариальной форме, подается в учреждение юстиции всеми сторонами (их представителями).

В соответствии со ст. 16-18, 24 Закона о регистрации прав и Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи на регистрацию договора представляются:

- заявление о регистрации сделки;

- документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);

- подлинный документ об оплате государственной регистрации, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации должен быть возвращен заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

- подлинник правоустанавливающего документа продавца на отчуждаемое жилое помещение;

- план жилого помещения (подлинник и копия);

- договор купли-продажи продажи (в количестве, равном числу сторон договора) и копия нотариально удостоверенного договора продажи либо еще один подлинный экземпляр договора в простой письменной форме (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

- документ о лицах, проживающих в жилом помещении, с указанием их прав, выданный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;

- доверенность на заключение договора (в случае заключения сделки через представителя);

- нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию (в случае ходатайства о регистрации через представителя, в том числе для представителей юридических лиц);

- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают указанные лица;

- согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

- согласие попечителя, если собственником отчуждаемого жилого помещения является ограниченно дееспособное лицо;

- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если недвижимость является совместной собственностью супругов;

- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;

- документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при заключении договора;

- иные документы, предусмотренные законодательством РФ.

Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов юридических лиц, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений, удостоверенной органом по регистрации юридических лиц.

При государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве необходимы документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности в соответствии с п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав.

На регистрацию перехода права дополнительно представляются:

- заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;

- заявление покупателя о регистрации его права;

- документ об оплате регистрации перехода права;

- документы, подтверждающие выполнение отлагательных условий в случаях, когда договор совершен под условием (например, подтверждение оплаты, если договором предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до этого момента - ст. 491 ГК);

- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (например, передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК, если стороны не включили положение о передаче недвижимости непосредственно в договор купли-продажи).

5.2. Мена жилых помещений

Регулирование мены осуществлено ГК следующим способом:

а) дано определение понятия договора мены (п. 1 ст. 567);

б) на отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567);

в) установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой. Специальные правила заключаются в том, что:

- презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568);

- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568);

- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

На вопрос, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. С одной стороны, цена договора мены - это стоимость каждого из встречных представлений. Даже в тех случаях, когда цена - существенное условие договора купли-продажи (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. С другой стороны, цена как существенное условие договора купли-продажи недвижимости является и существенным условием договора мены. Цена - это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги. Исходя из данного определения цены, нельзя говорить, что в договоре мены "цена" одной квартиры - другая квартира и наоборот (особенно, когда стороны устанавливают доплату). Весьма интересно, что при нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов договор мены можно признать незаключенным в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Поэтому представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 01.07.2002 N 183*(64).

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки - договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

Если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности - путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Однако независимо от числа долевых сособственников это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности.

В случае мены объектов, расположенных в различных регистрационных округах, учреждения юстиции взаимодействуют следующим образом:

- регистрация проводится в одном из учреждений юстиции по выбору сторон сделки, а регистрация перехода прав - по месту нахождения объектов;

- во второе учреждение юстиции направляется копия договора и сообщение установленной формы о поступлении заявления на регистрацию сделки с целью внесения записи о правопритязании;

- второе учреждение в течение 5 дней сообщает в учреждение, осуществляющее регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах и ограничениях (обременениях);

- после принятия решения о регистрации сделки первое учреждение юстиции в течение 5 дней направляет во второе учреждение информацию о проведенной регистрации сделки и перехода права (дату и регистрационный номер) либо копию сообщения об отказе или уведомления о приостановлении регистрации;

- после регистрации первым учреждением сделки и перехода права второе учреждение юстиции осуществляет регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым учреждением проверки законности договора мены.

Кроме договора мены существуют следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 ЖК, ст. 20 Закона об основах жилищной политики). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона об основах жилищной политики). Наименование договора "Мена права собственности на право найма", "Обмен жилых помещений" не имеет принципиального значения, поскольку не меняет его правовой природы. В результате обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, вновь став нанимателем государственной (муниципальной) жилой площади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2 ст. 567 ГК). Соглашением сторон может быть установлена цена отчуждаемой квартиры и цена имущественного права найма государственного или муниципального жилого помещения. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. Естественно, что записи вносятся только в раздел по жилому помещению, находящемуся в собственности. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, в том числе и передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи и согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

В соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве (гл. 24 ГК) правоустанавливающими документами нанимателя, подтверждающими его право проживать в государственном (муниципальном) жилом помещении, являются:

1) договор найма жилого помещения, заключенный предыдущим нанимателем;

2) договор обмена (мены) со штампом о государственной регистрации сделки учреждения юстиции.

5.3. Дарение

Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади.

Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель остается проживать в подаренной квартире не в силу условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК как член семьи нового собственника - одаряемого.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Напомним, что заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами - дарителем и одаряемым.

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для государственной регистрации права одаряемого требуется принятие им дара.

Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК). Например, сделкой с превышением полномочий является дарение, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК).

После дарения одаряемым должен быть уплачен налог с подаренного имущества (Закон РФ от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001)*(65)). Статья 4 указанного Закона освобождает от уплаты налога на дарение имущества одного супруга другому, жилых домов (квартир), если одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора дарения, а также предоставляет другие налоговые освобождения. Налог на подаренное имущество должен быть уплачен после оформления прав, подтверждения уплаты налога до регистрации перехода права к одаряемому не требуется. Исключение установлено для физических лиц, проживающих за пределами Российской Федерации. Они обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество, выдача им свидетельства без предъявления квитанции об уплате налога не допускается (ст. 7 указанного Закона). В то же время имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога (ст. 8 Закона). Таким образом, справка об уплате налога на дарение необходима для регистрации последующих сделок с подаренным имуществом.

5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК).

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

При регистрации залога в силу закона действия регистратора определяются Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003)*(66);

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона". По ходатайству получателя ренты ему может быть выдано свидетельство о регистрации ипотеки в его пользу или выписка из ЕГР.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:

- наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);

- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).

Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

- расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК);

- судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК);

- смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК);

- выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК);

- в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.

5.5. Приватизация жилых помещений

5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества

В соответствии со ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Статья 235 ГК "Основания прекращения права собственности" определяет, что по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Иными словами, публичная собственность не может отчуждаться частным порядком. Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. Орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Напротив, отчуждение имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не является приватизацией, хотя и влечет переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления). ГК установлены следующие ограничения: сделки унитарного предприятия по распоряжению недвижимым имуществом должны соответствовать специальной правоспособности данного юридического лица (указанным в уставных документах целям деятельности, ст. 48 ГК) и совершаться с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).

Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки:

- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;

- отчуждение имущества собственником (или по его решению);

- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.

Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом о приватизации жилья.

5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений

1. Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилой фонд.

Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта РФ), либо муниципальной собственностью.

То же самое относится и к приватизированным предприятиям, на балансе которых остался жилищный фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность. До момента реальной передачи в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта РФ или федеральной собственностью в зависимости от того, к какой форме собственности относилось предприятие до приватизации.

Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является дарением гражданско-правовой сделкой, которая регулируется нормами ГК. Применительно к жилищному фонду, находящемуся в собственности общественных объединений (организаций), Закон о приватизации жилья носит рекомендательный характер. Пунктом 6 постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 N 1582-1 "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"*(67) общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

а) передача в муниципальную собственность;

б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно, если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица. Жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации в соответствии с Законом о приватизации жилья, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Таким образом, учреждение юстиции должно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или государственной собственности.

Если жилое помещение относится к муниципальному или государственному жилищному фонду в силу разграничения собственности, а также если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственного предприятия в муниципальную собственность до 31 января 1998 г., согласно Закону о регистрации прав требуется предварительная регистрация права государственной или муниципальной собственности перед регистрацией перехода права к гражданам.

Если жилое помещение поступило в муниципальную или государственную собственность после 31 января 1998 г., то регистрация права собственности на приватизируемое помещение возможна также только после регистрации возникновения права муниципальной или государственной собственности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету.

По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК, ст. 4 Закона о регистрации прав). Без регистрации возникновения права государственной и муниципальной собственности уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления не вправе распоряжаться недвижимостью не только путем безвозмездной передачи в порядке приватизации, но и путем предоставления по договорам социального найма.

2. Участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации.

Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 54-ФЗ)*(68) в Закон о приватизации жилья внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства РФ не допускался. Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором. Федеральный закон N 54-ФЗ, по существу, установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства.

В настоящее время при определении статуса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве в Российской Федерации"*(69), вступившим в силу 1 июля 2002 г. Согласно ст. 5 указанного Закона гражданами РФ являются: а) лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления данного Закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в соответствии с данным Законом. Документом, удостоверяющим гражданство Российской Федерации, является паспорт гражданина Российской Федерации или иной основной документ, содержащие указание на гражданство лица. Виды основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации, определяются Федеральным законом (ст. 10). Гражданство несовершеннолетних лиц может быть определено по месту рождения, гражданству и месту жительства родителей (ст. 12).

3. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения. Участниками приватизации могут быть граждане, занимающие жилое помещение только на условиях социального найма.

Начиная с 31 мая 2001 г. приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.

Существенно то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным Законом путем безвозмездной передачи.

4. Волеизъявление на приватизацию или отказ от участия в ней. Жилищные права третьих лиц.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 60 ЖК установлено, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в случаях: призыва на военную службу или прохождения ее по контракту (в течение первых 5 лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреждения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в лечебно-профилактическом учреждении.

Согласно п. 4 ст. 71 СК ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука"*(70) положения ст. 60 ЖК, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, признаны утратившими силу.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996)*(71) указал следующее: "Учитывая, что в соответствии со ст. 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов".

Хотя Пленум Верховного Суда РФ указал на порядок отказа, участие в приватизации несовершеннолетних лиц фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилья в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

С учетом вышеизложенного, для проверки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних учреждения юстиции имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граждане, выписанные ранее по месту работы, учебы, прохождения службы, лечения, воспитания, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен отказ в государственной регистрации прав на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

5. Бесплатность.

Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Возмездное приобретение незаселенного государственного или муниципального жилья физическими и юридическими лицами заслуживает отдельного рассмотрения.

6. Однократность.

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижению совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации жилья четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации.

5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:

- органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;

- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;

- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.

Если передача осуществляется предприятием, согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Статьей 217 ГК установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности, из этого следует, что п. 2 ст. 295 ГК неприменим. Глава 19 ГК ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном ведении предприятий, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной передачи необходима воля только одной стороны - нанимателей, выразивших желание участвовать в приватизации. Передающая жилье сторона предприятие или учреждение только обязаны принять решение в 2-месячный срок (ст. 6, 7 Закона о приватизации жилья), не испрашивая согласия собственника.

Возможна также и приватизация ведомственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собственность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. При наличии соответствующего нормативного акта приватизацию может осуществлять (подписывать договор передачи) руководитель (иное должностное лицо) акционерного общества на основании доверенности, распоряжения или иного поручения государственного (муниципального) органа. При решении вопроса о правомерности передачи государственного или муниципального жилья органами акционерного общества - балансодержателя следует также учитывать, что акционерные общества - правопреемники реорганизованных государственных предприятий (в том числе в части прав и обязанностей наймодателя в договоре жилищного найма), а также то, что в силу ст. 18 Закона о приватизации жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности жилой фонд передается либо их правопреемникам, либо в ведение местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию.

5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы

Согласно первоначальной редакции ст. 7 Закона о приватизации жилья договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местной администрации. Право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора передачи. О какой регистрации шла речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной нормами ГК намного позже - с 1 января 1995 г. и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья была функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав.

Исходя из требований п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав, государственная регистрация сделки необходима в случае, установленном ГК и иными федеральными законами. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора, т.е. с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК).

В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ, вступившего в силу 31 мая 2002 г., положение о необходимости регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации исключено. Таким образом, договор безвозмездной передачи (сделка) заключается в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При этом данная сделка приватизации не подлежала государственной регистрации до 31 мая 2001 г., не подлежит регистрации и в настоящее время.

Таким образом, обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав заявления в учреждение юстиции должны подать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

При государственной регистрации прав учреждение юстиции должно осуществить проверку следующих условий законности сделки приватизации:

- принадлежность жилого помещения государственному или муниципальному жилищному фонду;

- предоставление приватизируемого жилого помещения гражданам на условиях социального найма;

- полномочия передающих жилье органа или организации и подписавшего договор должностного лица;

- наличие у лиц, приватизирующих жилье, гражданства Российской Федерации;

- соблюдение прав несовершеннолетних и других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением;

- соблюдение принципа однократности приватизации жилья;

- обращение за регистрацией одновременно всех участвующих в договоре приватизации граждан и их правоспособность;

- соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на безвозмездную передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).

Исходя из вышеизложенного, для государственной регистрации права собственности на приватизируемое жилое помещение в учреждение юстиции должны быть представлены следующие документы:

- документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации;

- заявление на регистрацию ранее возникшего права и (или) перехода права от имени передающего жилье органа или организации;

- заявления на регистрацию права всех участников договора приватизации;

- документы, необходимые для регистрации ранее возникшего права государственной или муниципальной собственности; права хозяйственного ведения или оперативного управления;

- подлинные экземпляры договора передачи жилого помещения (приватизации) (по числу сторон и один для учреждения юстиции);

- план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию жилищного фонда (копия поэтажного плана с экспликацией или технический паспорт);

- выписка из домовой книги (справка паспортного стола) о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади, в том числе и временно отсутствующих;

- договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета (наличие отношений социального найма может быть удостоверено органом местного самоуправления);

- документы, подтверждающие, что участники договора не участвовали ранее в приватизации жилого помещения (предоставляются в случае, если участники договора приватизации меняли место жительства после 4 июля 1991 г. - даты вступления в силу Закона о приватизации жилья).

5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них

Приобретение права долевой собственности. До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором вступила в противоречие с нормами ГК (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем на практике оформление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц продолжалось.

Федеральным законом N 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК договором приватизации может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается.

Строго говоря, участвующие в приватизации супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности - личное имущество каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК, ст. 34, 35 СК), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК).

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.

Приватизация коммунальных квартир. В этом случае объект приватизации жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась и ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.

Поскольку объект приватизации в данном случае - вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире.

Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающий документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК). Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.

Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом N 54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. До 31 мая 2001 г. граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в учреждение юстиции независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились в учреждение юстиции за регистрацией права долевой собственности. С момента регистрации квартира переходит из государственной в частную собственность: право собственности на один объект переходит от государства к гражданам, у которых возникает единое право общей собственности на данный объект (п. 4 ст. 244 ГК). Государственная регистрация права только одного из сособственников не может быть произведена без регистрации прав остальных.

Например, если квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух сособственников на 2/3 доли в праве невозможно. При этом нельзя сказать, что на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в государственной собственности. При приватизации не каждому гражданину передается по 1/3 доли, а целая вещь - квартира - передается в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Подписавшие вместе один договор граждане обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК.

Невозможно также осуществить государственную регистрацию перехода права, если хотя бы один из участников приватизации собственников скончался до момента государственной регистрации. Ввиду утраты правоспособности одного участника в регистрации права долевой собственности будет отказано и всем остальным. Поскольку приватизация (переход в частную собственность) в этом случае не состоится, граждане вправе заключить новый договор приватизации с новым составом участников.

Приватизация комнат в коммунальной квартире. Как известно, первоначально установленный запрет на приватизацию жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах был признан неконституционным. Он утратил силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 8-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова"*(72).

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Хотя ни у кого не возникало сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования в коммунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"*(73). Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

По причине производного характера и неразрывной связи с правом на комнату доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

5.6. Аренда

5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

- договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

- договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК);

- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53*(74). В Письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год.

Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"*(75) предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5)*(76).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.

5.6.2. Объекты аренды

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК - по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды - предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК).

5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:

- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);

- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);

- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК);

- образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Федерального закона от 13.01.1996 N 12-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об образовании"*(77) или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском образовании"*(78));

- лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 08.12.2003)*(79) до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК.

5.6.4. Регистрация договоров аренды

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(80), положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

- договор считается заключенным;

- арендатор приобретает право аренды;

- вещное право арендодателя обременяется.

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды - право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.

Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.

5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается только в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества, после того как учреждением юстиции произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается учреждением юстиции без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.

5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды

Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, - должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617 ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъекта РФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства. В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранее была внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п. 73 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение - регистрация обременения в пользу определенного лица.

Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст. 382-398 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например "Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды", "Договор продажи права аренды".

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве дополнительного "закрепления" арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды по договору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то также регистрируется сделка - договор перенайма, а в ЕГРП вносится запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки - это дата ее заключения, "перерегистрация" в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (в ред. от 05.03.2004)*(81) при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.

Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу "права аренды" земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения "права аренды" на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.

Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Учредительный договор хозяйственного общества - это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка.

При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка - вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:

1) подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;

2) учредительный договор общества;

3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.

5.7. Расторжение сделок

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК).

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК). К расторжению договора применимы нормы, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, т.е. о его расторжении.

По общему правилу основание для изменения или прекращения договора соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК).

Как исключение из общего правила ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В качестве примера установления законом возможности одностороннего расторжения договора можно привести п. 2 ст. 610 ГК, который устанавливает, что если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца.

Если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона.

Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.

Если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора купли-продажи стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество (квартира) уже передано и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора и внесение в ЕГРП записей о расторжении возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении подписано в период действия договора, а не после того как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие. В связи с этим применение ст. 450-453 ГК о порядке расторжения договора по соглашению сторон к расторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений в собственность граждан.

В равной степени это относится и к любому договору об отчуждении недвижимого имущества, по которому зарегистрирован переход права собственности к приобретателю, а стороны выполнили все обязательства.

Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям ЕГРП принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом, дарителем и т.п.), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае по их заявлению соглашение о расторжении подлежит регистрации в учреждении юстиции. Зарегистрированное соглашение - основание для внесения записи о прекращении сделки в ЕГРП.

Если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то соглашение о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Чтобы при расторжения договора имущество и права на него были возвращены, необходимо условие о порядке передачи имущества в соглашении о расторжении договора или в самом договоре об отчуждении, а также регистрация перехода права собственности от приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты) к отчуждателю (продавцу, дарителю, получателю ренты).

Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, продавец или получатель ренты не заявляют исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.

Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и решение суда о расторжении договора не может быть основанием прекращения уже возникшего права покупателя. Чтобы получить имущество обратно, продавец (получатель ренты) вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

С вступлением в силу ЗК усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы ЗК в ряде случае вступили в противоречие с нормами ГК. ГК допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках. ЗК закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование, которое может создать проблемы у приобретателей. Поэтому цель настоящего раздела - предложить читателю возможные варианты оптимального оформления сделок с недвижимостью в зависимости от вида права на землю.

5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

Наиболее распространена в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы ГК, он не приобретет автоматически право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку ЗК установлены определенные ограничения по субъектам таких вещных прав. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК. Граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, ЗК вообще не допускается (ст. 21 ЗК).

Итак, орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК.

Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предмет договора купли-продажи - здание. Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право (переход права собственности) на здание в ЕГРП, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду, в порядке, установленном ст. 36 ЗК.

Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает следующие действия:

- изготовление кадастрового плана земельного участка;

- обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;

- отказ продавца от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 ст. 45 ЗК);

- решение уполномоченного органа о предоставлении прав на земельный участок;

- заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;

- регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка (в случае аренды) в ЕГРП.

При приобретении покупателем здания земельного участка в собственность земельный участок передается за плату. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом РФ, на территории которого этот земельный участок расположен.

Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.

Выгода такой сделки заключается в следующем.

1. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. 20 и 21 ЗК имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Иными словами, земельный участок передается ему в собственность бесплатно (конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации), в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.

2. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в учреждение юстиции один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок. При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в месячный срок.

3. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка.

4. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен он необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от повторного обращения в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на земельный участок.

5. От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. Впоследствии продавец также должен обратиться в учреждение юстиции с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок.

6. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок.

7. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка.

Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"  граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР"*(82)  имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 20 ЗК.

Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственность на земельный участок только в результате возмездной сделки.

Применительно к юридическим лицам вышеназванный Федеральный закон содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания (п. 2 ст. 3). При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК по выбору покупателя здания.

Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

- подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

- принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

- заключение договора аренды или купли-продажи участка;

- регистрация в ЕГРП права собственности или договора аренды.

Представляется, что все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация перехода права на здание должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Насколько изложенный подход найдет практическое применение в реальной практике, в настоящее время трудно прогнозировать.

5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности

Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.

Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).

Статья 552 ГК содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, где расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, в аренду или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Аналогичная норма содержится и в ст. 273 ГК: в соответствии с ней при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.

Однако ст. 35 ЗК содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в случаях отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК и ст. 129 ГК, применению подлежат нормы ст. 35 ЗК, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка.

Возможны два варианта оформления прав на земельный участок.

(А) Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. В обязательном порядке должны быть проведены кадастровые работы (ст. 37 ЗК). Регистрация перехода права в ЕГРП осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

(В) Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

В этом случае:

- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;

- стороны заключают договор, предметом которого является передача здания и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;

- в ЕГРП вносятся записи по преобразованию земельного участка и открываются разделы реестра на вновь сформированные земельные участки;

- в ЕГРП вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

Следует отметить, что установленные ЗК особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав перед регистрацией сделки и (или) перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца (иного отчуждателя недвижимости). Если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в учреждении юстиции, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в ЕГРП, номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Например, в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор купли-продажи;

- переход права на дом к покупателю;

- переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на здание, сооружение (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- переход права на объект недвижимости;

- переход права на земельный участок.

5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания (ст. 552 ГК). В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (п. 1 ст. 271 ГК). При переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 35 ЗК).

Из анализа приведенных норм ГК и ЗК следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.

Однако представляется, что право пользования земельным участком на условиях аренды требует соответствующего оформления, в том числе и регистрации в ЕГРП. Особенно это актуально в тех случаях, когда к приобретателю здания переходит право пользования не всем арендованным земельным участком, а только его частью. Действия по оформлению прав на аренду земельного участка зависят от того, передаются покупателю права на весь земельный участок, арендуемый продавцом, или только на его часть. Рассмотрим возможные варианты.

Право аренды участка может быть передано продавцом по договору. Оно может быть передано как отдельным договором после регистрации перехода права собственности на недвижимость покупателю, так и одновременно с продажей недвижимости. Такая сделка будет иметь характер смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК), подчиняющегося различным нормам: с одной стороны, купля-продажа недвижимости, с другой - передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), влекущая перемену стороны в обязательстве*(83).

Договор продажи недвижимости (кроме жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов) не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами в форме одного документа (п. 1 ст. 432, ст. 550 ГК). Регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Однако если стороны подписывают смешанный договор купли-продажи и передачи права аренды, то он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки, соответственно обязательства по купле-продаже возникнут с этого момента, а не с момента подписания.

Продавец недвижимости вправе передать арендуемый им земельный участок в субаренду (поднаем) покупателю, как по единому договору с куплей-продажей недвижимости, так и отдельным договором субаренды. Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК. Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 615, п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 25 ЗК).

Отличие субаренды от передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключается в том, что при перенайме арендатор выбывает из договора, в то время как при субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК), в том числе и по арендным платежам.

Заключение договора субаренды возможно в случае, если необходима передача прав не на весь арендуемый продавцом земельный участок, а только на часть участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Разумеется, что для этого такая часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.

Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отельными объектами с инфраструктурой (коттеджные поселки, гаражные комплексы). После передачи объектов в собственность гражданам и заключения с ними договоров субаренды собственники осуществляют субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок.

Продавец недвижимости может как арендатор участка расторгнуть договор аренды по соглашению с арендодателем. После расторжения договора собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды участка. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то он может стать арендатором на тех же условиях, что и прежний собственник (п. 3 ст. 35 ЗК). В этом случае собственник участка (или уполномоченный орган) и приобретатель здания после регистрации перехода права собственности на недвижимость заключают новый договор аренды, который подлежит государственной регистрации.

Передача права аренды части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

В этом случае договор аренды, заключенный с прежним собственником здания, подлежит изменению (изменение объекта аренды) или расторжению. Земельный участок подлежит преобразованию на два земельных участка с проведением кадастровых работ. С новым собственником здания заключается договор аренды на тех же условиях, на которых договор был заключен с предыдущим собственником. Договор аренды земельного участка подлежит регистрации в ЕГРП.

Продавец также может заключить соглашение не о расторжении, а об изменении договора аренды - уменьшении площади арендуемого участка (или изменении объекта аренды). Такое соглашение подлежит государственной регистрации, после чего возможна регистрация нового договора аренды между арендодателем и собственником недвижимости на занятую ею часть земельного участка. Передаваемая новому арендатору часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.

Из рассмотренных примеров следует, что при отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав может быть осуществлено после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако это не означает, что до этого момента собственник недвижимости не является субъектом земельных отношений.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27.02.2001 N 61*(84) (п. 5) указал, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Органы, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. Отсутствие у покупателя строения документов на право пользования земельным участком не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, подлежащего штрафу.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, при этом землепользование является платным. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

* * *

Итак, по содержанию данного раздела можно кратко отметить следующие особенности оформления сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком.

Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.

Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя, недвижимости.

При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней.

Если недвижимость расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением недвижимости, так и отдельным договором после регистрации перехода права на недвижимость. Отчуждатель недвижимости может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (поднаем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - заключить новый договор с арендодателем.

До оформления прав на земельный участок собственник недвижимости законный землепользователь, отсутствие правоустанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.