Глава 3. Процедура государственной регистрации

3.1. Порядок проведения государственной регистрации

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий учреждения юстиции руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184*(31) (далее Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).

Особенности государственной регистрации также определены:

- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233*(32) (далее Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);

- Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки)*(33);

- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70*(34).

Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник учреждения юстиции должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник учреждения юстиции должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права*(35).

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в учреждение юстиции необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в учреждение юстиции подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.

Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, учреждения юстиции должны отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона несмотря на нотариальную форму договора.

3.2. Прием документов на государственную регистрацию

На приеме в соответствии со ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:

- установление личности заявителей;

- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

- проверка соответствия документов требованиям Закона, установленным для их принятия;

- сличение копий с подлинниками документов;

- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

- выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

- документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;

- не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

- не представлен документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию;

- не представлены подлинники документов (за исключением актов органов государственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.

При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник учреждения юстиции вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от 01.07.2002.

В расписку включаются дата представления и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.

По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).

Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

Поясним порядок представления некоторых документов.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.

Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных приказом Минюста России от 15.03.2000 N 91*(36), не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок паспортных столов о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.

Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в учреждение юстиции при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Учреждение юстиции может сделать на них отметку о прекращении права продавца.

Согласно п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой: "погашено". Копия остается в учреждении юстиции. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле учреждения юстиции, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.

В соответствии с этим же пунктом Инструкции подлинники учредительных документов юридического лица, свидетельства о его регистрации, документа о постановке на учет налогоплательщика (присвоении ИНН) предъявляются на приеме документов и учреждением юстиции не изымаются.

Заявления о государственной регистрации представляются в учреждение юстиции в единственном экземпляре. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или выдаче свидетельства. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются.

Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.

3.3. Правовая экспертиза документов

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.

1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.

2. Проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.

3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.

4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в учреждения юстиции обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;

- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять учреждения юстиции:

- право- и дееспособность сторон;

- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;

- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;

- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;

- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то должен следовать отказ на основании того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство учреждений юстиции в этом случае приостанавливают регистрацию по аналогии с п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, требуя устранения выявленных несоответствий. Однако требование регистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только на договоры, подлежащие государственной регистрации, т.е. еще не вступившие в силу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрации договора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он может только проверить его законность и действительность в отношении прав на недвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона - отказать в регистрации.

Проверка законности сделки должна быть произведена учреждениями юстиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Законом не установлено ограничения компетенции учреждения юстиции при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но недостаточное условие действительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, учреждение юстиции также должно осуществить проверку законности сделки. Необходимые документы (согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства и пр.) должны быть представлены в подлинниках с приложением копий как удостоверяющему сделку нотариусу, так и в учреждение юстиции.

Дополнительный элемент письменной формы сделки с недвижимостью заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), а в случае продажи предприятия - с обязательным приложением установленных документов (п. 1 ст. 560 ГК).

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

Государственная регистрация может быть приостановлена по следующим основаниям:

- решение регистратора;

- заявление правообладателя и участников сделок;

- решение, определение суда;

- в силу указания в законе.

3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав регистрация приостанавливается на срок не более 1 месяца при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений. Регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации.

Сомнения регистратора не должны быть беспредельными и беспредметными. Они должны служить выполнению основной задачи правовой экспертизы установлению бесспорного права на недвижимое имущество в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

Какие сомнения могут возникнуть у регистратора? Первая и наиболее вероятная причина для сомнений указана в п. 2 ст. 19 Закона о регистрации прав - сомнение в подлинности документов. Для проверки подлинности документы должны быть направлены в выдавший их орган (организацию), подписавшему их лицу или удостоверившему их нотариусу.

Сомнения регистратора могут быть обусловлены временно препятствующими регистрации причинами, которые в случае неустранения должны повлечь мотивированный отказ. При определении других причин для возможных сомнений следует воспользоваться п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. Сомнения регистратора могут быть, в частности, в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, выдавшего или подписавшего правоустанавливающий документ; в действительности акта органа государственной власти или местного самоуправления; в наличии прав на объект недвижимости у распоряжающегося им лица.

Сомнения в наличии полномочий подписавших правоустанавливающий документ руководителей и других должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, представителей физических и юридических лиц устраняются представлением дополнительных документов: распоряжения руководителя органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении права подписи другому должностному лицу (например, заместителю), подтверждения доверителем действительности выданной им доверенности или непосредственного одобрения заключенной через представителя сделки.

В случае заключения гражданами сделок с недвижимостью в простой письменной форме на основании доверенностей, совершенных в простой письменной форме, у регистратора возникают законные сомнения в подлинности либо в действительности такой доверенности. Лицу, от чьего имени выдана доверенность, направляется запрос с просьбой подтвердить подлинность документа или одобрить заключаемую от его имени сделку. Решение по результатам правовой экспертизы принимается в зависимости от полученного ответа или его отсутствия. Отметим, что доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом.

Две другие причины для сомнений содержатся в п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав: несоответствие представленных документов требованиям ст. 18 Закона и необходимость истребования дополнительных документов в установленных законодательством случаях.

Статья 18 Закона о регистрации прав устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустаналивающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Иными словами, если сомнения регистратора возникли по поводу однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права. Например, несоответствие площади земельного участка по документу о его предоставлении и по кадастровому плану, расхождение в наименовании объекта по правоустанавливающему документу и по паспорту БТИ ("цех проката" и "производственное здание"); сокращенное, а не полное наименование юридического лица; вместо имени и отчества правообладателя только инициалы; правоустанавливающий документ содержит старое название улицы, а техническое описание - после переименования и пр. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Серьезное основание для сомнений регистратора - отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц в установленных законом случаях. Необходимость их истребования обусловлена проверкой законности сделки.

Регистратор вправе запросить необходимые сведения не у заявителя, а непосредственно у имеющих их организаций, в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны предоставлять такие сведения учреждениям юстиции в срок не более 10 дней со дня обращения.

Таким образом, по решению регистратора регистрация приостанавливается в случае:

- непредставления в учреждение юстиции какого-либо из документов, необходимых по закону для регистрации;

- направления в уполномоченные организации письменного запроса об объекте недвижимого имущества и правах на него;

- направления представленных документов на подтверждение подлинности в издавший их орган;

- направления представленных уставных и учредительных документов, свидетельств о регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

- направления документов, подтверждающих полномочия руководителей организаций, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.

Основание для отложения государственной регистрации ипотеки по решению регистратора - несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства (ст. 21 Закона об ипотеке).

Приостановление государственной регистрации по решению регистратора прекращает течение срока государственной регистрации. Срок приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета срока приостановления. Таким образом, общий срок регистрации в случае приостановления по решению регистратора не должен превышать 2 месяцев.

До истечения срока регистрации, оставшегося после приостановления, должна быть проведена регистрация либо принято решение об отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. При этом в регистрации может быть отказано по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, а не по причине неустранения сомнений. Иными словами, действия регистратора в случае приостановления определяются возможностью отказа в регистрации. Если запрошенные при приостановлении документы не будут представлены, но при этом не будет и предусмотренных законом оснований для отказа, то приостановление является незаконным, а действия регистратора можно обжаловать в суд как уклонение от государственной регистрации (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей

По заявлению от имени правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации прав). В заявлении указываются причины приостановления, например необходимость внесения изменений в представленные документы для устранения их несоответствия требованиям действующего законодательства, необходимость получения дополнительных документов, служебная командировка, болезнь и иные уважительные для заявителя причины. Документального подтверждения причин приостановления от заявителя не требуется.

Приостановление по заявлению правообладателя прерывает течение срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня подачи заявления о приостановлении. После окончания срока приостановления месячный срок государственной регистрации начинается заново. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Таким образом, в случае приостановления по ходатайству заявителей срок регистрации существенно увеличивается. Например, если заявление о приостановлении на 3 месяца подано в последний день месячного срока регистрации, то общий срок регистрации составит 5 месяцев (месяц до подачи заявления, 3 месяца приостановления, новый месяц регистрации).

Регистрация может быть приостановлена на срок не более месяца на основании заявления одной их сторон договора о возврате документов, если другая сторона не обращалась с подобным заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор обязан отказать в регистрации.

До истечения месячного срока регистрации, заново начавшегося после приостановления, в ЕГРП должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо принято обоснованное решение об отказе.

До внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе регистрация может быть прекращена по заявлению сторон договора (п. 4 ст. 20 Закона о регистрации прав). При этом возвращается половина внесенной платы за регистрацию (п. 5 ст. 20 Закона о регистрации прав). Обратим внимание, что по заявлению только одной из сторон договора о возврате документов регистрация приостанавливается на месяц, о чем уведомляется другая сторона. Затем в регистрации должно быть отказано на основании непредставления необходимых документов. В этом случае отношения участников сделки должны регулироваться нормами об уклонении одной стороны от государственной регистрации (ст. 165, 551 ГК, п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда

Это основание указано в п. 4 ст. 19 Закона о регистрации прав. Регистрация приостанавливается:

- на указанный судом срок;

- до отмены судом решения (определения) о приостановлении;

- до наступления указанного судом события (например, окончания рассмотрения спора).

Приостановление сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП, в графу "Особые отметки" после записи о правопритязании.

Судебный акт о приостановлении регистрации должен быть адресован учреждению юстиции. Акты судебных и иных правоохранительных органов о наложении арестов и запрещении действий с недвижимостью, адресованные правообладателям, являются основанием для регистрации ограничений права.

Если после принятия заявления, но до внесения записи в ЕГРП в учреждение юстиции поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста или запрета, регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрета (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации прав).

Если запись об аресте, запрещении сделок с недвижимым имуществом внесена в ЕГРП до принятия заявления о сделке (переходе права), регистратор должен запросить дополнительные сведения о сохранении в силе данных запретов. Регистрация перехода права на арестованное имущество может быть приостановлена не более чем на месяц, с тем чтобы заявитель представил дополнительные доказательства о наличии у него оснований для государственной регистрации, например решения (определения, постановления) о снятии ареста (запрещения). Если документ о снятии ареста, отмене запрета не будет представлен, в регистрации перехода права, сделок и иных установленных правообладателем ограничений (обременений) отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Арест (запрещение) не является препятствием для регистрации существующего права лица, которому объявлен запрет.

3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях

В силу прямого указания в законе регистрация приостанавливается в следующих случаях.

1) В соответствии со ст. 21 Закона об ипотеке основанием для отложения государственной регистрации ипотеки является:

- наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;

- наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу.

2) В соответствии с п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав регистрация приостанавливается для проверки соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении постороннему лицу. Если в учреждение юстиции представлено извещение остальных сособственников о продаже доли (и не представлен их отказ от покупки доли), то регистратор должен приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения.

3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий

В случае приостановления государственной регистрации по любому из указанных оснований заявителю должно быть направлено уведомление с указанием причин приостановления. В случае приостановления регистрации по заявлению одной из сторон договора уведомление направляется также и другой стороне. Уведомление заполняется в соответствии с п. 52-55 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002.

В уведомлении о приостановлении по решению регистратора должно быть указано, какие дополнительные документы необходимы со ссылкой на соответствующую правовую норму.

Регистрационные действия могут возобновиться до окончания срока приостановления в случае прекращения обстоятельств, послуживших основанием приостановления. В частности, государственная регистрация возобновляется со дня:

- получения дополнительных доказательств (документов, сведений), устраняющих сомнения регистратора;

- сведений, подтверждающих подлинность документов;

- решения или определения суда об отмене приостановления государственной регистрации;

- заявления правообладателя о возобновлении государственной регистрации, приостановленной по его заявлению.

Дополнительные документы представляются с заявлением и регистрируются в книге учета документов. Государственная регистрация осуществляется с соблюдением принципа старшинства (приоритета ранее заявленного права): независимо от общего срока регистрации, количества приостановлений и дополнительно представленных документов номер регистрационной записи соответствует порядковому номеру первоначального заявления. Если в течение сроков приостановления другое лицо заявит о регистрации своего права на данный объект недвижимости, вопрос не может быть разрешен до принятия решения о ранее заявленном праве.

В целом следует отметить, что процедура приостановления должна способствовать разрешению вопроса о наличии бесспорного права и устранению имеющихся в представленных документах недостатков.

3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации прав. Первое основание для возможного отказа указано в п. 1 ст. 13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации прав;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;

- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию учреждения юстиции (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).

Судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона).

Не допускается отказ в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п. 1 ст. 28 Закона).

Примеры.

1) Если в ЕГРП имеется запись о праве и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

2) Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.

3) Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушение порядка издания таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

4) Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с Законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашиваются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).

5) Если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия (п. 1 ст. 421 ГК), в регистрации отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

6) Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

7) Если в ЕГРП отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации права заявителям в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направляется всем сторонам договора.

Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 N 226 (далее - Инструкция от 18.09.2003)*(37).

Отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, и причины принятия такого решения - нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации поданные документы не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Плата за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата регистрации.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК в течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе.

Согласно ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности учреждения юстиции провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю учреждения юстиции или иному должностному лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 24 АПК в течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает учреждение юстиции совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и учреждению юстиции. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным, учреждение юстиции обязано исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий учреждения юстиции, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удостоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о регистрации прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но учреждение юстиции неправомерно отказало ему и прекратило регистрационные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Учреждение юстиции вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в учреждение юстиции для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.

Итак, государственная регистрация в случае обжалования отказа проводится:

- без дополнительного заявления;

- без дополнительной оплаты;

- без дополнительных документов;

- на основании представленных ранее заявителем правоустанавливающих документов.

Следует отличать действия учреждений юстиции в случае признания незаконным отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав права, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необходимых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение - основание для возникновения и, соответственно, государственной регистрации права на недвижимость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации учреждение юстиции является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, позволяет ему самому обжаловать решение суда первой инстанции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных учреждением юстиции не соответствующими закону.

3.6. Сроки регистрационных действий

Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенных действий, совершаемых учреждениями юстиции и другими организациями для государственной регистрации, определены Законом о регистрации прав и Законом об ипотеке. Пропуск установленных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации. Действия должностного лица или учреждения юстиции, нарушающие права заявителей, могут быть обжалованы в суд на основании ст. 131 ГК, возможно и привлечение к имущественной ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о регистрации прав.

Приведем перечень регистрационных действий с указанием предписанных законом сроков.

1. Государственная регистрация прав и сделок - не позднее месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) - также месячный срок (п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке).

2. Специальный срок для регистрации законных владельцев закладной в течение 1 дня с момента обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).

3. Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, то в течение 5 рабочих дней необходимо уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении) его права (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

4. Предоставление открытой информации из ЕГРП (выписки, справки) должно быть произведено учреждением юстиции не позднее 5 рабочих дней после подачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав).

5. Сведения закрытого характера - о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица, выписки о переходе прав - предоставляются учреждением юстиции в течение 10 рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 4 ст. 7 Закона о регистрации прав).

6. Информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется его правообладателю в течение 7 рабочих дней (п. 4 ст. 7 Закона о регистрации прав).

7. Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются правообладателям и учреждениям юстиции другими органами и организациями (БТИ, органами кадастрового учета, земельными комитетами, администрациями, комитетами государственного и муниципального имущества и др.) не позднее 10 дней со дня обращения (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав).

8. Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора не более чем на месяц со дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации прав).

9. При регистрации ипотеки в случае отсутствия необходимых документов, несоответствия их требованиям законодательства или необходимости проверки подлинности производится отложение регистрации не более чем на месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).

10. Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации прав).

11. При государственной регистрации права долевой собственности в случае ее возмездного приобретения посторонним лицом к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие отказ от преимущественного права покупки доли. Если таких документов нет, регистрация приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления такой срок не истек (п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав).

12. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации прав).

13. Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется в течение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1 месяц для регистрации договора об ипотеке, 1 день для регистрации владельца закладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).

14. Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, что исправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено в 3-дневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о регистрации прав).

15. Об исправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора) извещаются в 3-дневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона о регистрации прав).

16. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в 3-дневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о регистрации прав).

17. Копии решения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами в учреждение юстиции также в 3-дневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о регистрации прав).

3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации

В соответствии с законом на государственную регистрацию должны быть представлены:

1) документы, удостоверяющие личность заявителей;

2) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок:

3) заявления на государственную регистрацию права, сделки, ограничения (обременения);

4) документы об оплате регистрации;

5) учредительные документы юридических лиц;

6) правоустанавливающие документы;

7) кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости;

8) иные необходимые для регистрации дополнительные документы в случаях, установленных законодательством РФ, а также несоответствия представленных документов требованиям ст. 18 Закона о регистрации прав.

За исключением указанных случаев истребование у заявителя дополнительных документов не допускается.

3.7.1. Документы, удостоверяющие личность

Данные документы предъявляются только в подлиннике физическими лицами, заявляющими о государственной регистрации права, сделки, иного ограничения (обременения) права: правообладателями, участниками сделок, их представителями, а также представителями юридических лиц.

Личность физического лица удостоверяет один из следующих документов:

- паспорт гражданина РФ (для граждан РФ старше 14 лет, проживающих на территории России);

- временное удостоверение личности гражданина РФ по форме N 2П, выданное паспортно-визовым подразделением органа внутренних дел (для утративших паспорт граждан или до выдачи паспорта);

- удостоверение личности или военный билет военнослужащего, выданные командованием воинских частей и военных учреждений;

- общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан РФ, постоянно проживающих за границей);

- паспорт моряка;

- удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом;

- свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем, оформленное органом миграционной службы.

Иностранные граждане представляют визу (или вид на жительство в РФ) и документ, удостоверяющий личность, с приложенным переводом на русский язык. Верность перевода либо подлинность подписи переводчика свидетельствуется нотариусом в соответствии со ст. 81 Основ законодательства о нотариате.

При предъявлении документа, удостоверяющего личность, проверяется срок действия документа, наличие записи об органе, выдавшем документ, даты выдачи, подписи и фамилии должностного лица, оттиска печати. Далее проверяется соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства правообладателя данным, указанным в правоустанавливающем документе, в заявлении на государственную регистрацию прав и подлежащим внесению в ЕГРП*(38).

3.7.2. Документы, удостоверяющие полномочия представителей правообладателей и участников сделок

Представителями правообладателей или участников сделок, в частности, являются:

- руководители юридических лиц;

- законные представители несовершеннолетних до 14 лет;

- опекуны недееспособных граждан;

- представители в силу полномочий, основанных на актах государственной власти или местного самоуправления;

- представители физических и юридических лиц в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Полномочия руководителей юридических лиц могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учредителей (участников, акционеров, членов) об избрании органа юридического лица; приказом о назначении директора (заключенным контрактом) - для организаций, имеющих единственного учредителя (в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений). Полномочия внешнего управляющего организации, в отношении которой осуществляется процедура банкротства, подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего.

В соответствии со ст. 125 ГК от имени публичных участников гражданского оборота - Российской Федерации и субъектов РФ выступают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований в рамках своей компетенции выступают органы местного самоуправления. Для регистрации прав указанных публичных собственников или сделок с их участием необходимо приложение документа, подтверждающего полномочия лица представителя уполномоченного органа (например, доверенность представителя администрации муниципального образования или комитета по управлению имуществом). Руководители органов государственной власти или местного самоуправления действуют без доверенности, данным лицам достаточно предъявить приказ о назначении. Правовые акты, определяющие статус данных органов, являются публичными документами. Они вступают в действие после опубликования в соответствующем печатном органе субъекта РФ или муниципального образования, поэтому представления их подлинников не требуется.

Представительство органов власти и управления от имени публичных образований следует отличать от действий указанных организаций от собственного имени. Министерства, администрации, департаменты, комитеты, как правило, являются юридическими лицами в организационно-правовой форме учреждений, обладающих собственной гражданской правоспособностью. Данные субъекты могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте. Приобретенное ими от собственного имени недвижимое имущество поступает в оперативное управление в соответствии со ст. 299 ГК.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних граждан родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния. Родители представляют свидетельство о рождении, а усыновители - свидетельство об усыновлении. Обратим внимание, что дети старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей. Опекуны, действующие от имени малолетних и недееспособных граждан, и попечители несовершеннолетних старше 14 лет или ограниченных судом в дееспособности лиц, дающие согласие на сделку, представляют удостоверение, выданное органами опеки и попечительства. Допускается представление документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних и недееспособных граждан третьими лицами, уполномоченными на то их родителями, усыновителями, опекунами.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений: фамилии, имени, отчества, даты рождения, места жительства представляемого физического лица, наименования и реквизитов документов, удостоверяющих его личность. Проверяется также соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия (не более 3 лет) (п. 1 ст. 186 ГК). Если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение 1 года. Доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя, скрепленную печатью организации.

Доверенность, составленная за границей, должна быть апостилирована или легализована Департаментом консульской службы МИД России.

Доверенность, выданная в порядке передоверия, должна быть удостоверена нотариально (п. 3 ст. 187 ГК). Подлинник доверенности возвращается представителю, копия остается в делах учреждения юстиции.

Не следует путать полномочия на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а представление своих интересов в учреждении юстиции (подачу и получение документов) они могут доверить другим лицам.

На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК). Формально доверенность на подписание договора в простой письменной форме также может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не вызывать у регистратора серьезных сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, доверенность на совершение сделки с недвижимостью в простой письменной форме желательно удостоверить нотариально.

Доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). В доверенности необходимо указывать полностью не только фамилию, имя, отчество, место жительства, но и год рождения, а также паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в ЕГРП и свидетельство о регистрации права собственности.

Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно также и на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах, даже если там не будет прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не изымается регистрирующим органом, но она должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.

При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты. Договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК). Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 ГК).

Сложности создает и доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии совершает сделку с другим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, который от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, что в силу ст. 35 СК нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). Получается, что супруг сам продает, сам и приобретает, т.е. лицо продает вещь самому себе. Но п. 3 ст. 182 ГК запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, представлять продавца по доверенности должно другое лицо.

Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК).

3.7.3. Заявления на государственную регистрацию

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). Заявительный характер регистрации частных правоотношений соответствует принципу автономии воли гражданского законодательства - приобретению прав и заключению сделок своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК).

При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются. Например, если в учреждение юстиции в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28 Закона о регистрации прав, поступит вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности гражданина, но сам правообладатель не заявит о регистрации, то право не будет зарегистрировано. Судебное решение не может заменить государственной регистрации права, оно является только основанием для проведения регистрации. Аналогично, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации. Но данного решения недостаточно, чтобы признать сделку заключенной, она должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции, после чего приобретет обязательную силу для сторон (п. 3 ст. 165 ГК).

Заявление в учреждение юстиции должно содержать:

- ходатайство о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения);

- вид регистрируемого права или ограничения (обременения);

- наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации;

- размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности;

- полные данные об обладателе регистрируемого права (для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного или преимущественного места жительства; для юридических лиц - полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения);

- имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки;

- сведения о представителях правообладателя или участника сделки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе, подтверждающем их полномочия;

- наименование объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если он известен заявителю;

- наименование и реквизиты правоустанавливающего документа;

- дата и подпись заявителя.

В заявлении о приеме дополнительных документов может быть указан входящий номер и дата первоначального заявления на государственную регистрацию, в дополнение к которому представляются документы.

Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица.

От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель - родитель, усыновитель, опекун. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление как самостоятельно, так и с согласия законного представителя - родителя, усыновителя, попечителя.

Если несколько лиц участвуют в договоре на одной из сторон, то заявления о государственной регистрации подают все участники от данной стороны. Указанные лица могут представить отдельные заявления от собственного имени или одно заявление, подписанное всеми.

Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из участников совместной собственности, если законодательством РФ либо соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации прав). В заявлении, поданном одним из них, указываются также данные об остальных участниках общей совместной собственности, необходимые для внесения в ЕГРП.

В случае обращения за регистрацией лица, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать заявление на государственную регистрацию, по его просьбе заявление может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых заявитель не может подписать заявление собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК).

В ином порядке проводится регистрация публичных правоотношений обременений и ограничений, возникших против воли правообладателя - в силу закона, актов судебных и иных уполномоченных органов. Регистрация арестов, запрещений, публичных сервитутов, прав требования в судебном порядке, решений об изъятии земельных участков должна проводиться без заявления и оплаты. Для возникновения данных ограничений (обременений) не требуется дополнительного юридического акта признания, они возникают без государственной регистрации. Поэтому их отражение в ЕГРП - обязанность учреждения юстиции для обеспечения достоверности сведений в реестре и законности дальнейших сделок с этим имуществом.

Закон не ограничивает возможности граждан и организаций подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Целесообразно также подавать заявления о начале банкротства юридического лица и утрате полномочий прежнего руководителя, о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разнообразные действия).

По заявлению производится также и исправление технических ошибок в регистрационных записях. Образцы заявлений в учреждение юстиции см. в гл. 12.

3.7.4. Документы об оплате государственной регистрации

Регистрация прав и сделок начинается только при ее оплате (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав). Документ об оплате регистрации представляется одновременно вместе с заявлением о государственной регистрации. Подлинник платежного документа с отметкой "Погашено" возвращается заявителю после проведения государственной регистрации.

Плата за регистрацию*(39) может быть внесена любым заинтересованным в ее проведении лицом. Например, стороны могут предусмотреть договором, что все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель. Возможно, что регистрацию сделки оплачивает продавец, а покупатель оплачивает регистрацию перехода права.

Согласно подп. 40 п. 1 ст. 264 НК платежи за государственную регистрацию прав и сделок относятся к расходам налогоплательщиков - организаций и предпринимателей, связанных с производством и реализацией.

При этом оплачивается регистрационное действие, а не штампы на договоре или ином правоустанавливающем документе и невыданные свидетельства. Например, если право собственности зарегистрировано на основании нотариального свидетельства о праве на наследство, выдано свидетельство о государственной регистрации и на наследственном документе проставлен штамп с гербовой печатью, то совершено одно регистрационное действие, соответственно плата взимается только за регистрацию права. Регистрация договора мены тоже оплачивается 1 раз (так как сделка одна), а прав регистрируется столько, сколько меняющихся сторон (как правило, две), в результате производится три регистрационных действия: регистрируются сделка и два права. Если в одном договоре фигурирует два объекта недвижимости, например земельный участок с жилым домом, то оплачивается регистрация одной сделки и регистрация двух прав - на землю и на дом (должны быть выданы два свидетельства).

Следует отличать регистрацию права от внесения изменений в уже существующие записи. За внесение изменений, как правило, предусмотрены существенно меньшие тарифы, чем за регистрацию. В ЕГРП вносятся изменения в случае изменения фамилии (например, при вступлении в брак) или обмена паспорта после приобретения недвижимости и регистрации права, изменении адреса, площади и других характеристик недвижимости. После внесения изменений в ЕГРП может быть выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права, содержащее новые сведения о недвижимости или правообладателе. В свидетельстве должна быть указана прежняя дата и номер записи о праве. При этом не требуется внесения изменений (исправлений) в правоустанавливающие документы: договоры, свидетельства о наследстве и пр.

Изменения вносятся в ЕГРП и в случае изменения наименования юридического лица. Но если произошла реорганизация - преобразование в другую организационно-правовую форму, даже в случае сохранения наименования (например, ООО "Свет" преобразовалось в ЗАО "Свет") необходима регистрация права, поскольку при реорганизации создается новое юридическое лицо (п. 4 ст. 57, п. 5 ст. 58 ГК). Напротив, не считается преобразованием смена типа акционерного общества (ЗАО в ОАО), а также приведение организационно-правовой формы в соответствие с требованиями закона (ТОО в ООО). Соответственно, новые свидетельства выдаются после внесения изменений, а не новой регистрации.

При обнаружении ошибки в свидетельстве о государственной регистрации права, например, в паспортных данных, площади или адресе недвижимости, можно заявить об этом, вернуть свидетельство и получить новое, с правильными записями (за исправление ошибок плата не взимается).

3.7.5. Учредительные документы юридических лиц

Необходимость предъявления учредительных документов установлена п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав. Учредительные документы помимо обязательных для государственной регистрации реквизитов содержат важную информацию о правоспособности юридического лица (указание на виды сделок, которые может совершать эта организация, правовой режим ее имущества), а также порядок управления, например компетенция руководителя и принятие решений о совершении сделок.

Учредительные документы юридических лиц - это уставы, либо учредительные договоры и уставы, либо только учредительные договоры. В случаях, предусмотренных законом, некоммерческие организации могут действовать на основании общего положения об организациях данного вида (п. 1 ст. 52 ГК), при этом необходимо представление индивидуального акта, которым создается данная организация, например приказа вышестоящей организации, в котором содержатся сведения о наименовании и месте нахождения организации. Для внесения сведений в ЕГРП необходимо также представление документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера (ИНН) и документа о регистрации (учете) в Едином государственном реестре юридических лиц.

Учредительные документы и документы о регистрации (учете) в Едином государственном реестре юридических лиц предъявляются в подлиннике с приложением копий. При приеме проверяются отметки обо всех зарегистрированных изменениях учредительных документов, наличие копий всех внесенных изменений.

Обратим внимание, что в соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав учредительные документы предъявляются представителем юридического лица. Подлинники учредительных документов и документа о регистрации (учете) юридического лица как налогоплательщика возвращаются заявителю непосредственно после их предъявления. Если в учреждении юстиции уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов (п. 22 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002).

3.7.6. Правоустанавливающие документы для государственной регистрации

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основания для государственной регистрации прав - это:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

  - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав правоустанавливающие документы должны содержать:

- описание недвижимого имущества, т.е. сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка);

- вид права, подлежащего государственной регистрации;

- имя (наименование) правообладателя.

Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращения, с указанием организационно-правовой формы и места нахождения.

Документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на недвижимость. Поэтому в них должны присутствовать все элементы регистрируемого правоотношения: объект - субъект - право. Государственная регистрация прав не может быть произведена на основании документов, не содержащих вид регистрируемого права, например о передаче недвижимости на баланс*(40).

Таким образом, основные требования к правоустанавливающим документам соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

Правоустанавливающие, как и иные необходимые для государственной регистрации, документы представляются в подлинниках с приложением копий. Верность копий правоустанавливающих документов удостоверяется нотариусом либо органом государственной власти, органом местного самоуправления или организацией, выдавшими документ. Верность копий договоров с участием юридических лиц может быть удостоверена участниками сделки, подписями уполномоченных лиц, скрепленных печатями организаций. Подлинники правоустанавливающих документов возвращаются правообладателю после государственной регистрации. Если сделка совершена в простой письменной форме (как физическими, так и юридическими лицами), то для регистрации необходим дополнительный подлинник договора для хранения в учреждении юстиции. Например, договор купли-продажи должен быть составлен в трех подлинных экземплярах - по одному для продавца и покупателя и один - для учреждения юстиции.

Акты органов государственной власти и местного самоуправления представляются только в копиях (в двух экземплярах). Подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Правообладатель, в чьем отношении издан акт, предъявляет для государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя органа или уполномоченного на то должностного лица и печатью. Для хранения в учреждении юстиции может быть представлена копия с копии, верность которой свидетельствуется нотариусом в соответствии со ст. 79 Основ законодательства о нотариате. При этом на копии должна указываться дата ее выдачи и сделана отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации.

Документ, исходящий от юридического лица, должен быть подписан руководителем организации с указанием его должности (в документах, оформленных не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), фамилии и инициалов. Если документ подписывается лицом, исполняющим обязанности руководителя, или его заместителем, указывается фактическая должность лица, подписавшего документ, его фамилия и инициалы.

Судебные акты (решения, определения, постановления) представляются в копиях, заверенных подписью уполномоченного лица и печатью суда. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты за подписью судьи, скрепленной печатью суда, или иным документом (справкой, решениями вышестоящих инстанций).

Приписки и поправки в документах должны быть оговорены и подтверждены подписью должностного лица, участников сделки и других лиц, подписавших документ, а в нотариально удостоверенных договорах также подписью нотариуса с оттиском его печати. Исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте. В документах, составленных на нескольких листах, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью удостоверившего их нотариуса или печатью составившего их органа государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц с указанием количества листов.

Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, могут быть использованы на территории России только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются государства. Документы, составленные за границей, должны быть апостилированы или легализованы Департаментом консульской службы МИД России. Апостилированные документы должны содержать апостиль на языке государства, на территории и в соответствии с законодательством которого подготовлен документ, перевод текста документа и текста апостиля на русский язык. Все листы апостилированного и переведенного документа должны быть прошиты и скреплены печатью нотариуса РФ, засвидетельствовавшего верность перевода или подлинность подписи переводчика.

3.7.7. Документы кадастрового и технического учета

Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. В зависимости от объекта заявляемого на регистрацию права или предмета сделки обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета.

В документах кадастрового и технического учета проверяется наличие наименования организации, удостоверившей план, должности, фамилии и подписи должностного лица, печати организации. Также проверяется соответствие наименования и места нахождения (адреса) объекта сведениям, указанным в заявлении на государственную регистрацию и в правоустанавливающем документе.

Следует подчеркнуть, что кадастровые планы участков и технические паспорта недвижимости не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в этих документах указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. План - источник сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя не требуется.

Для государственной регистрации ранее возникших прав необходимы сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, имеющиеся в организациях технического учета и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до начала деятельности учреждения юстиции (его филиала). При отсутствии у заявителя таких документов учреждение юстиции может самостоятельно обратиться за информацией, необходимой для государственной регистрации, в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. После регистрации прав в учреждении юстиции для регистрации дальнейших сделок с данным объектом и перехода прав на него документы организаций, ранее осуществлявших регистрацию недвижимости, о принадлежности имущества и об отсутствии ограничений (обременений) не требуются.

Документы технического учета (БТИ). На здания и сооружения, как правило, БТИ выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую площадь помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имущественный комплекс (например, складской, оздоровительный, производственно-технологический), когда на одной территории находится несколько объектов недвижимого имущества. В этом случае в составе технического паспорта должен быть инвентарный план земельного участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Для регистрации права на часть жилого дома может быть представлен технический паспорт на весь жилой дом. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер.

На жилые и нежилые помещения в зданиях, как правило, выдаются выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ.

Желательно, чтобы в плане (техническом паспорте) был указан кадастровый номер объекта. Но отсутствие кадастрового номера само по себе не является препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер.

В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301*(41) и Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921*(42)  плановая техническая инвентаризация проводится не реже 1 раза в 5 лет. Документы технического учета действительны в течение данного срока. Однако в регионах может быть установлен иной "срок действительности" документов БТИ (3 года, год, 6 месяцев и пр.). Если со дня составления технического описания объекта до даты его представления в учреждение юстиции срок действительности истек, дополнительно может потребоваться справка БТИ об отсутствии изменений в объекте. Но, строго говоря, истечение произвольно установленного "срока действительности" технического плана не является основанием для отказа в приеме документов и в государственной регистрации. Учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить необходимые сведения у БТИ.

Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации.

После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК.

В целом для оформления недвижимости, в том числе для государственной регистрации, необходимы следующие документы БТИ:

- план регистрируемого объекта (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);

- справка о правообладателе и отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);

- справка об отсутствии изменений в объекте (только в случае истечения "срока действия" планов и техпаспортов, определенного учреждением юстиции);

- справка об инвентаризационной стоимости объекта (в случае нотариального удостоверения сделки, наследования и дарения недвижимости).

Подсчет площадей зданий и помещений при инвентаризации. Учреждения юстиции часто отказывают в регистрации прав в случае несоответствия площади объекта по правоустанавливающему документу и плану БТИ, мотивируя тем, что право приобретено "не на ту площадь", "не в том объеме". Однако недвижимость - вещь, определяемая индивидуальными, а не родовыми признаками. Для недвижимости площадь и объем имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав - недвижимость, а не ее площадь.

Необходимость указания в правоустанавливающем документе площади объекта недвижимости гражданским законодательством не установлена. Например, согласно ст. 554 ГК для определения предмета в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т.е. точный адрес). В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК), т.е. на момент продажи площадь может быть точно не определена. Поэтому повсеместное указание в договоре площади отчуждаемого жилого дома, квартиры, нежилого здания или помещения является условием, существенным в силу соглашения сторон как критерий определения цены недвижимости, а не в силу требований закона.

Указание площади недвижимости не является обязательным и в нотариальных свидетельствах о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10.04.2002 N 99 "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" (в ред. от 28.07.2003)*(43) указывается объект наследования, его характеристика, стоимость, а в отношении недвижимого имущества - его местонахождение и кадастровый номер.

Не требовалось точного указания площади в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества и в договорах безвозмездной передачи, приложениях к планам приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку для отчуждения этих объектов не требовалось технической инвентаризации. Площадь, указываемая в актах ввода завершенных строительством объектов в эксплуатацию, в распоряжении о закреплении государственного и муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, также может не соответствовать данным технической инвентаризации.

В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002 при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.

Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут быть:

а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества;

б) уточнение данных обмера по результатам последующей инвентаризации, в том числе в случае ошибки подсчета площади;

в) использование различной методики подсчета площади для разных целей: включение или исключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр.

г) градостроительные изменения объекта: реконструкция, перепланировка и пр.

Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади объекта, составлять правоустанавливающие документы и заявление в учреждение юстиции в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой "приблизительно", "может быть уточнена по данным технической инвентаризации", а в заявлении на государственную регистрацию можно писать "площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) БТИ". Рекомендуется также заранее подготовить и представить в учреждение юстиции документ БТИ, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта.

Реконструкция объектов. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие реконструкции неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно, прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ)) и создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него?

В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты.

1) Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию.

2) Если право на объект было зарегистрировано учреждением юстиции и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.

3) Если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

Самовольные строительные работы. В случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено".

Действия учреждений юстиции в случае самовольных строительных работ зависят от ответа на вопрос, происходит ли при этом создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Но несогласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации.

Например, в Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация) инструктивным письмом установлен следующий порядок. Если изменились внешние границы объекта (реконструкция) и иные параметры, ранее внесенные в ЕГРП, необходимо представить разрешительную документацию на произведенные работы и документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке. Если внешние границы объекта не изменились (реконструктивные работы, переоборудование, перепланировка), для регистрации необходимо предварительное изменение описания объекта в ЕГРП. Но если данные работы не согласованы в установленном порядке, в описании объекта в ЕГРП и свидетельстве о государственной регистрации права указывается: "произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке"*(44).

Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение - жилой дом. Поэтому отметки БТИ в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.

Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и техническому паспорту (плану) БТИ вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается, и само по себе не препятствует государственной регистрации прав на объект. При существенном расхождении площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта в том, что в правоустанавливающем документе и плане БТИ описан один и тот же объект и что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.

В целом следует отметить, что учреждения юстиции ведут Единый государственный реестр прав, а не реестр объектов недвижимости. При государственной регистрации юридическое значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики. Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади.

Документы кадастрового учета. Для регистрации прав и сделок с земельными участками в учреждения юстиции должны предоставляться кадастровые планы участков, заверенные уполномоченными органами кадастрового учета кадастровыми земельными центрами и палатами. Планы участков с натурным описанием границ в настоящее время не годятся ни для сделок, ни для регистрации прав. Такие участки в случае совершения сделок с ними или регистрации ранее возникших прав должны пройти землеустройство и кадастровый учет в соответствии с действующим ныне земельным законодательством.

Кадастровая карта (план) участка содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре)*(45): кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категорию земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и его отдельных частей; экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю); качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель); наличие объектов недвижимого имущества.

Вещные права и ограничения (обременения) указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. В кадастровый план, необходимый для государственной регистрации прав, сведения о правообладателях не вносятся.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если он уже ранее представлялся в учреждение юстиции и хранится в деле правоустанавливающих документов на данный участок. Кадастровый план не имеет срока действия.

Для регистрации прав на обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, индивидуальные жилые, дачные и садовые дома предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Право на недвижимость не всегда зависит от наличия права на земельный участок, а тем более от его кадастрового учета. Напротив, в некоторых случаях приобретение прав на землю зависит от наличия права на недвижимость (например, ст. 36 ЗК). Поэтому для регистрации прав на недвижимость необходимы планы этой недвижимости, а не занятых ею земельных участков.

Однако для регистрации сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком, и прав на вновь построенные объекты необходимы правоустанавливающие документы на участок. Проверка наличия права на землю при отчуждении или залоге недвижимости необходима для обеспечения принципа единства судьбы земли и недвижимости (ст. 1, ст. 35 ЗК). Предоставление земельного участка для строительства является необходимым условием приобретения прав на постройку (ст. 222, 263 ГК).

При государственной регистрации прав на участок (как при межевании и государственном кадастровом учете) проверяется соответствие фактической площади участка и площади, указанной в правоустанавливающем документе (постановлении, свидетельстве, договоре и пр.). Несоответствие площадей не должно превышать допустимую погрешность определения площади при межевании. Допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков. Например, на землях городов допустимое расхождение на участке 6 соток составляет 9 кв. м, 10 соток - 11 кв. м, 50 соток - 25 кв. м. На землях сельских населенных пунктов и пригородных зон, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, допустимое расхождение на участке 6 соток - 18 кв. м, 10 соток - 22 кв. м, 25 соток - 36 кв. м, 50 соток - 50 кв. м. Для земель сельскохозяйственного назначения для участка в 10 га расхождение не может превышать 0,055 га, в 100 га - не более 0,18 га, 1000 га - не более 0,53 га. Погрешность определения площади указывается в межевом деле.

Если расхождение площадей участка, определенное при межевании и указанное в правоустанавливающем документе, превышает допустимую погрешность, то перед кадастровым учетом участка и государственной регистрацией прав на него требуется "юридическое оправдание" увеличения площади - внесение изменений в правоустанавливающий документ или документ о дополнительном предоставлении участка.

Возможность "юридического оправдания" зависит от способа и времени приобретения права на участок.

Например, гражданин купил в 1996 г. земельный участок размером 10 соток, по данным межевания 2003 г. площадь участка составила 14 соток. По общему правилу внесение изменений в договор купли-продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 1996 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2004 г. невозможно. В учреждение юстиции необходимо представить обоснование увеличения площади купленного участка на 4 сотки, например постановление органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного участка. В противном случае в регистрации права на участок в 14 соток на основании договора купли-продажи участка в 10 соток может быть отказано на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав). Напомним, что земельный участок таков, каким он учтен в земельном кадастре. По данным кадастрового учета существует участок размером 14 соток, но правоустанавливающий документ на него отсутствует. Граждане, "расширившие" участок переносом ограждений, дорожек, канав, зеленых насаждений, усложняют себе оформление прав на участок и сделок с ним.

При внесении изменений в правоустанавливающий документ важное значение имеют общая площадь участка и размер ее превышения по сравнению с указанной первоначально. Общая площадь участка не должна превышать предельного максимального размера участков, приобретаемых в соответствии с порядком, действовавшим во время и в месте приобретения участка. Расхождение площади не должно быть больше не только погрешности землеустройства, но и минимального размера участка, предоставляемого для данного вида использования.

Например, по постановлению главы местной администрации гражданину в 1993 г. безвозмездно предоставлен садовый участок площадью 6 соток. По данным межевания 2003 г. площадь участка составила 10 соток. Даже внесением изменений в постановление главы 1993 г. невозможно будет обосновать "увеличение площади" участка, если в 1993 г. максимальный размер садоводческих участков в данной местности составлял 6 соток. Кроме того, 4 сотки могут быть самостоятельным участком, приобретение которого возможно только на возмездной основе. В данном случае необходимо не внесение изменений в постановление десятилетней давности, а новый документ о предоставлении (выкупе) дополнительного участка.

Площадь земельного участка является его важной, но не единственной характеристикой, индивидуализация участка проводится также по кадастровому номеру и местоположению (адресу). Земельный участок как объект недвижимого имущества таков, каким он учтен в Государственном земельном кадастре. Если в кадастровом плане указано, что "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании", это не препятствует приобретению и государственной регистрации прав на участок. Споры о границах участка также не препятствуют государственной регистрации прав (п. 2 ст. 20 Закона о регистрации прав). Указанные споры касаются только определения границ (расположения ограждений, межевых знаков, насаждений), но не принадлежности участков. Споры о границах участков - это не имущественные споры о праве, это исключительно земельные споры. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в ЕГРП без повторной регистрации при наличии письменного согласия правообладателя.

В целом для государственной регистрации необходимы следующие документы, описывающие земельный участок:

- кадастровый план (если ранее права и сделки с данным участком не регистрировались в учреждении юстиции);

- справка из земельного комитета о правообладателе и отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав на участок, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);

- справка землеустроительной организации (выписка из межевого дела) о погрешности определения площади участка (в случае превышения фактической площади участка по сравнению с правоустанавливающим документом);

- справка о кадастровой стоимости участка или нормативной цене земли (для нотариального удостоверения сделки, наследования, дарения участка; данные сведения могут быть указаны в кадастровом плане).

3.7.8. Дополнительные документы для государственной регистрации

Как установлено п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав, дополнительные документы могут быть истребованы в двух случаях:

1) если представленные заявителем документы не отвечают требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации прав;

2) если это установлено законодательством.

Статья 18 Закона устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц, не участвующих в ней. Документы, которые необходимы для нотариального удостоверения сделки, требуются и для государственной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии.

Дополнительные документы требуются, в частности, в следующих установленных законом случаях:

- нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК);

- согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 295 ГК);

- согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке);

- согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК);

- согласие всех участников совместной собственности на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);

- согласие получателя ренты на распоряжение плательщиком ренты имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК);

- отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении постороннему лицу или извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав).

Если собственниками (участниками общей собственности) недвижимости являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или полностью недееспособные граждане либо они обладают иными жилищными правами - правом пользования или правом на приватизацию, требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такие дополнительные документы (в форме акта органа местного самоуправления) необходимы в случаях:

- распоряжения имуществом малолетних (не достигших 14 лет) и подопечных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);

- распоряжения своим имуществом несовершеннолетними (в возрасте от 14 до 18 лет) и подопечными гражданами с согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);

- заключения договоров о залоге (ипотеке) жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных граждан (п. 4, 5 ст. 74 Закона об ипотеке);

- отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК);

- совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (абз. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилья);

- совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (абз. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилья);

- приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние (абз. 2 и 3 ст. 2 Закона о приватизации жилья).

Если государственной регистрации подлежит переход права, то требуется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи в случаях:

- договоров купли-продажи (ст. 556 ГК);

- аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 655 ГК);

- мены (п. 2 ст. 567 ГК);

- возмездной ренты (п. 2 ст. 585 ГК) с передачей недвижимости под выплату ренты;

- соглашения об отступном (ст. 409 ГК);

- о расторжении договора с возвратом имущества (п. 4 ст. 453 ГК).

Если предметом договора является жилое помещение, то необходим документ о лицах, проживающих в данном жилом помещении (зарегистрированных по месту проживания). Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилых помещений (п. 1 ст. 558 ГК). К указанным лицам относятся члены семьи собственника, в том числе и несовершеннолетние лица, наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты. Таким документом могут являться справки органов паспортно-визовой службы МВД России, выписки из домовых книг, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства.

Распоряжаться унаследованным или подаренным имуществом можно только после уплаты собственником соответствующего налога (ст. 8 Закона РФ от 12.12.1991 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 30.12.2001)*(46)). Для регистрации сделок или перехода права на подаренное или унаследованное имущество требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение. Справку об уплате налога до регистрации прав на основании договора дарения или свидетельства о праве на наследство должны предъявить физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается (п. 7 ст. 5 вышеназванного Закона). Граждане, проживающие на территории РФ, уплачивают налог на наследство и дарение после оформления своих прав.

Для объектов недвижимости, находящихся на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО), Законом РФ от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (в ред. от 24.12.2002)*(47) установлены определенные ограничения. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории ЗАТО, вправе совершать сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории ЗАТО, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО. Поэтому если гражданин приобретает квартиру, не будучи зарегистрированным по месту жительства на территории ЗАТО, потребуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.

Если объект недвижимости находится на арендуемом продавцом земельном участке, то договором аренды может быть предусмотрено согласие арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК).

Особые требования предъявляются к крупным сделкам, а также к сделкам, в которых имеется заинтересованность. Поэтому для регистрации прав юридических лиц в зависимости от цены сделки могут потребоваться дополнительные документы (см. табл. 1, 2).

Таблица 1

Порядок одобрения сделки в акционерном обществе в соответствии с Федеральными законами "Об акционерных обществах" и "Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)"

┌────────────────────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────────────────┐

│                   Вид сделки                   │           Орган, принимающий решение            │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│1.  Сделка,   в  совершении   которой    имеется│Общее собрание акционеров (большинством  голосов)│

│заинтересованность,  если  балансовая  стоимость│(п. 3 ст. 83 ФЗ "Об акционерных обществах")      │

│имущества  превышает  2%  балансовой   стоимости│                                                 │

│активов общества                                │                                                 │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│2. Для акционерных обществ, созданных в  порядке│Общее собрание акционеров (более 50% обыкновенных│

│реорганизации  государственных  предприятий,  до│акций)   (п. 6.3   Типового  устава  акционерного│

│окончания приватизации: залог, сдача  в  аренду,│общества открытого типа, утв.  Указом  Президента│

│продажа, обмен или иное отчуждение недвижимости,│РФ от 01.07.1992 N 721 "Об организационных  мерах│

│если  размеры  сделки  или  стоимость  имущества│по  преобразованию  государственных  предприятий,│

│превышают 10% активов общества                  │добровольных       объединений    государственных│

│                                                │предприятий в акционерные общества")             │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│3. Сделка,  заключаемая  акционерным  обществом,│Исполнительный орган  общества  (единоличный  или│

│предметом которой является имущество, стоимостью│коллегиальный)  (ст.  69   ФЗ   "Об   акционерных│

│- до 25% балансовой стоимости  активов  общества│обществах")                                      │

│на дату принятия решения о совершении сделки    │Единогласное    решение     совета     директоров│

│- от 25  до  50%  балансовой  стоимости  активов│(наблюдательного совета) (п.  1  ст.  79   ФЗ "Об│

│общества на дату принятия решения  о  совершении│акционерных  обществах"),  если   не   достигнуто│

│сделки                                          │единогласие,   то   решение    общего    собрания│

│- свыше    50%   балансовой  стоимости   активов│акционеров                                       │

│общества на дату принятия решения  о  совершении│Решение общего собрания акционеров большинством в│

│сделки                                          │3/4  голосов  (п. 2  ст. 79  ФЗ  "Об  акционерных│

│                                                │обществах")                                      │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│4.  Крупная  сделка,   заключаемая   акционерным│Наблюдательный совет (единогласное решение) (п. 5│

│обществом, предметом которой является имущество,│ст. 15 ФЗ "О народных предприятиях")             │

│стоимостью - от 15  до 30% балансовой  стоимости│Общее собрание акционеров (не менее 3/4  голосов)│

│имущества  народного предприятия                │(п. 5 ст. 15 ФЗ "О народных предприятиях")       │

│-  свыше  30%  балансовой  стоимости   имущества│                                                 │

│народного предприятия                           │                                                 │

└────────────────────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────────────────┘

Таблица 2

Порядок принятия решения о заключении сделки в обществе с ограниченной ответственностью в соответствии с Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью"

┌────────────────────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────────────────┐

│                   Вид сделки                   │           Орган, принимающий решение            │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│1.     Если    в   совершении   сделки   имеется│Совет директоров (наблюдательный совет) (п. 7 ст.│

│заинтересованность,  это  предусмотрено  уставом│45 ФЗ)                                           │

│общества и сумма оплаты по сделке или  стоимость│                                                 │

│имущества общества  не  превышает  2%  стоимости│                                                 │

│имущества общества                              │                                                 │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│2.    Если     в   совершении   сделки   имеется│Общее собрание участников большинством голосов от│

│заинтересованность, и сумма оплаты по сделке или│общего числа, не заинтересованных в сделке       │

│стоимость  имущества    общества   превышает  2%│                                                 │

│стоимости имущества общества                    │                                                 │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│3. Сделка,   связанная   с   приобретением   или│Единоличный исполнительный  орган  общества (п. 3│

│отчуждением   имущества,   стоимость    которого│ст. 40 ФЗ)                                       │

│составляет (если  уставом  ООО  не  предусмотрен│                                                 │

│более высокий размер крупной  сделки)  не  более│                                                 │

│25% стоимости имущества общества                │                                                 │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│4.  Сделка,   связанная   с   приобретением  или│Совет директоров (п. 4 ст. 46 ФЗ)                │

│отчуждением    имущества,   стоимость   которого│                                                 │

│составляет  от  25  до  50%  стоимости имущества│                                                 │

│общества    (если   это   предусмотрено  уставом│                                                 │

│общества)                                       │                                                 │

├────────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤

│5.    Сделка,   связанная  с  приобретением  или│Общее собрание участников общества  (п. 4  ст. 46│

│отчуждением    имущества,   стоимость   которого│ФЗ)                                              │

│составляет    более  50%   стоимости   имущества│                                                 │

│общества                                        │                                                 │

└────────────────────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────────────────┘

Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются:

1) член совета директоров (наблюдательного совета) общества;

2) лицо, занимающее должность в иных органах управления общества;

3) акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами)*(48) 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае, если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица:

- являются стороной такой сделки или участвуют в ней в качестве представителя или посредника;

- владеют 20% или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника;

- занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника.

Совершение сделок акционерным обществом, созданным в процессе приватизации государственного (муниципального) предприятия, регулируется законодательством о приватизации. Например, если в собственности государства находится свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом. Для проверки данного требования акционерное общество представляет в учреждение юстиции справку из реестра акционеров с указанием количества и процентного соотношения акций, принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам.

В установленных Законом РФ от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. от 06.05.1998)*(49) случаях сделки с недвижимостью производственного назначения должны совершаться с согласия федерального или территориального антимонопольного органа.