Глава 2. Общие положения о государственной регистрации

Для правильного оформления прав на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК).

2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) (п. 1 ст. 131 ГК). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433).

4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК).

5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Итак, ГК и Законом о регистрации прав устанавливаются три вида государственной регистрации:

- регистрация прав;

- регистрация ограничений (обременений) прав;

- регистрация сделок.

Важно, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости. Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость

2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- частный сервитут.

Система вещных прав отечественного законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК). Согласно ст. 21 ЗК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. После 30 октября 2001 г. земельные участки гражданам на этом праве предоставляться не могут, но допускается переход прав по наследству.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых собственником учреждений, собственники имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК).

Отличные от права собственности права называют ограниченными вещными правами. При необходимости сохранения права государственной (муниципальной) собственности имущество может закрепляться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Обременять сервитутом можно любую недвижимость, находящуюся в частной, государственной или муниципальной собственности. Таким образом, на один объект недвижимости может одновременно существовать три вещных права, например право государственной (муниципальной) собственности и право хозяйственного ведения, обремененные сервитутом.

Государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения. Собственником этого имущества является Российская Федерация, ее субъект (республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного или муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само объект, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК).

Право хозяйственного ведения в отношении недвижимости означает, что предприятие может свободно пользоваться, владеть ею (ст. 294 ГК), но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, органы по управлению государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК). Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия.

В отношении земельных участков унитарные предприятия могут обладать только правом постоянного (бессрочного) пользования, возникшим до 30 октября 2001 г. (или перешедшим в порядке правопреемства при реорганизации). Это право не допускает распоряжения участком. В настоящее время земельные участки могут предоставляться государственным и муниципальным предприятия только на праве аренды.

Учреждения могут быть не только государственные или муниципальные (поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр.), но и частные. Имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете собственником (п. 1 ст. 298 ГК). Земельные участки могут предоставляться государственным или муниципальным учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Существует также вещное право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК). Согласно ст. 53 ЖК к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. В настоящее время указанное право не подлежит государственной регистрации. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются документы о зарегистрированных (прописанных) лицах - выписки из домовых книг, справки паспортных столов.

Итак, граждане могут иметь следующие вещные права на недвижимость:

- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

Организации (юридические лица) могут иметь:

- право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

- право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

- сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права

Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект права (правообладатель);

2) объект права (имущество);

3) вид права (собственность или другие вещные права);

4) основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве отвечает на вопросы: кто, на что, какое право и каким образом приобрел?

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК).

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, ГК допускает установленные законом исключения из этого правила.

Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет правоподтверждающее значение).

В соответствии со ст. 1152 ГК установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК).

  При реорганизации юридических лиц право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК). Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения - с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК).

  Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации.

Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными, а материальными нормами гражданского права. Судебные решения - одно из оснований возникновения и регистрации гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав) наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации юридических лиц. Независимо от основания любое возникновение права подлежит государственной регистрации. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав), т.е. по заявлению правообладателя, с приложением документа об оплате, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов. Иными словами, принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в учреждение юстиции. Так, в ст. 268 ГПК указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами.

В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права.

  При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 СК).

  Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме и кондоминиуме возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме или кондоминиуме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав).

С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного (муниципального) предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация (ст. 216, 299 ГК).

Отдельно следует выделить момент возникновения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК.

Законом СССР от 06.03.1990 "О собственности в СССР" (ст. 7)*(20), а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР" (в ред. от 24.06.92)*(21) было установлено, что члены указанных потребительских кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Этим правоотношениям была придана обратная сила: член кооператива является собственником независимо от того, когда им уплачен пай - до или после вступления в действие закона.

Однако вступление в действие 1 января 1995 г. части первой ГК связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе. В то же время материалы судебной практики и ранее действовавшие нормы законов РСФСР и СССР о собственности дают право на другую точку зрения. Представляется, что член кооператива приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав? ГК определяет правоспособность как способность иметь гражданские права. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью (ст. 17 ГК). Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, новых прав приобретено быть не может. В день смерти открывается наследство, в которое включаются приобретенные при жизни имущественные права. Если наследодатель, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни право собственности, то оно не считается возникшим. С наследованием такого имущества у наследников могут быть большие проблемы.

2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 03.10.2002)*(22). Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

4) основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

5) ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 N 226*(23).

В соответствии с п. 1 указанной Инструкции по ходатайству правообладателя свидетельство о государственной регистрации может быть выдано повторно (взамен утерянного, пришедшего в негодность), пока подтвержденное им право принадлежит заявителю согласно данным ЕГРП (т.е. пока заявитель является правообладателем недвижимого имущества).

В п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав сформулирован важнейший принцип, присущий многим системам регистрации, - принцип достоверности: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров и пр. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись.

Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя, которые ранее изымались при отчуждении. Ныне действующими Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными приказом Минюста России от 15.03.2000 N 91*(24), такая процедура не предусмотрена. Не предусмотрено также изъятие подлинников документов и свидетельств о государственной регистрации права учреждениями юстиции при регистрации отчуждения недвижимости. Поэтому возможно наличие подлинных правоустанавливающих документов и свидетельства о регистрации права у лиц, не имеющих прав на недвижимость.

В настоящее время наличие права на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов, после составления которых может пройти несколько лет. Не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность, по существу, на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП. Приобретатель недвижимости, действующий разумно, добросовестно и осмотрительно, должен предварительно обратиться к данным ЕГРП.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате договоры отчуждения могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество. Поэтому в нотариальной практике для удостоверения сделок и оформления наследства часто истребуются выписки из ЕГРП.

2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость

Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения учреждениями юстиции была установлена п. 1 ст. 131 ГК с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие (п. 2 ст. 4).

Важный принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 г. и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в учреждении юстиции.

При таких документах можно спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав.

Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед сделкой и (или) переходом права - заключением договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.

Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате пая членом кооператива. Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка его членов и полномочий лица, подписавшего справку. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Таким образом, вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

- в случае их возникновения после 31 января 1998 г. (ст. 4 Закона о регистрации прав);

- перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Общие положения ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы.

  Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164 ГК).

  Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 2 ст. 165 ГК).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК).

  Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки

Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки. Статьей 425 ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как "неосновательное обогащение" (ст. 1102 ГК).

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК). И только в установленных ГК случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря, регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода права к покупателю (ст. 551 ГК), а для продажи жилых помещений установлена особенность необходимость регистрации договора.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК), например договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия.

Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 постановления от 25.02.1998 N 8*(25) указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 4 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(26) указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При регистрации перехода права на договоре, по которому приобретено право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: "Свидетельство о государственной регистрации. Серия _____. Номер ______", в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано свидетельство, дата его выдачи.

Чаще всего при сделках с жилыми помещениями заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходят одновременно, поэтому возможна одновременная регистрация сделки (договора) и перехода права на ее основании. В этом случае обе надписи проставляются одним штампом. Естественно, что штамп о выдаче свидетельства заполняется только на экземпляре договора приобретателя. Если производится только регистрация сделки, в штамп о свидетельстве вносится запись: "Не выдавалось".

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной регистрации права;

- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью учреждения юстиции надписями: "Произведена государственная регистрация сделки" и "Свидетельство о государственной регистрации права".

2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды")*(27), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224*(28));

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

г) договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18*(29)).

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. Однако эти положения противоречат ст. 14 Закона о регистрации прав, согласно которой свидетельством удостоверяется проведенная регистрация вещного права, а регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.

Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59);

г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.

Соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, передавшему недвижимость (получателю ренты, продавцу).

4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации:

а) договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга;

б) договоры обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья (ст. 20 Закона об основах жилищной политики), которые можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК).

2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например, о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Приведем примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации поскольку не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не передачу существующей недвижимости (например, квартиры), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

6) предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида договоров - заключение в предусмотренный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной, договор;

7) соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей;

8) недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 СК).

Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна.

9) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

10) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

11) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации; при внесении недвижимости в качестве вклада необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК).

Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор влечет возникновение права на недвижимость, то должно быть зарегистрировано только возникшее право. Соответственно плата будет взиматься за одно регистрационное действие.

2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

До вступления в действие Закона о регистрации прав обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Статья 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, а также дачи, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. На случай продажи незавершенного строительства нотариальная форма требовалась и для договора купли-продажи строительных материалов (ст. 239.1 ГК РСФСР). Нотариальное оформление требовалось также для договоров мены и дарения жилого дома, дачи и строительных материалов (ст. 255, 257 ГК РСФСР).

Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР). Обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка (ст. 2 Закона РФ от 23.12.1992  N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства"*(30)).

Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до 31 января 1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации прав. С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

1) договор об ипотеке (залоге недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

2) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);

4) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);

5) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

6) предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

7) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) брачный договор (ст. 41 СК);

9) соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);

10) завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК);

11) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК).

С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160 ГК).

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК). Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

* * *

Изложенные в настоящей главе общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таковы.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: 1) если были приобретены после 31 января 1998 г.; 2) если собственник недвижимости собирается совершить сделку, влекущую отчуждение недвижимости или ограничение (обременение) права на нее.

Государственная регистрация права удостоверяется свидетельством установленного Правительством РФ образца. Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРП.

Обязательной регистрации подлежат также определенные законом сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и другие сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации. Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.

Регистрация договора не означает возникновения права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.