Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Согласно ст. 6 ЗК объектами земельных отношений являются:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК).

Правовой режим земельных участков определяется:

- оборотоспособностью участка*(85);

- категорией земли (целевым назначением);

- разрешенным использованием участка;

- территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

6.1.1. Целевое назначение (категория) земель

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК).

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно ст. 8 ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

- земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

- земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

- земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

- земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Категория земель указывается:

- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договорах, предметом которых являются земельные участки;

- документах государственного земельного кадастра;

- документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяются гл. XV-XVIII ЗК. Порядок перевода земель из одной категории в другую должен определяться федеральными законами.

6.1.2. Разрешенное использование земельного участка

Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК). Порядок зонирования должен быть установлен федеральным законом.

Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 11, 83 ЗК), а правил землепользования и застройки городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами этих субъектов РФ.

В соответствии со ст. 85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования:

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством РФ (ст. 1 Градостроительного кодекса).

Для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления.

Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п. 1 ст. 87 ЗК).

6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

Однако, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК).

Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: "находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002)*(86)). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст. 14 Закона об обороте земель.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута - весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.

6.2. Приобретение прав на земельные участки

Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю:

- собственность;

- постоянное (бессрочное) пользование;

- пожизненное наследуемое владение;

- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);

- аренда земельных участков;

- безвозмездное срочное пользование.

Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков из состава государственных или муниципальных земель.

В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяется различными факторами, в частности:

- категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка;

- статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;

- существованием права на землю до введения в действие ЗК.

Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

Например, Законом Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-03 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" установлены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га; садоводства и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га. Одновременно в указанных пределах конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления.

6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции России), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.

Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в ред. от 21.11.2003)*(87). В соответствии с этим постановлением распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков*(88).

Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. 9-11, 16-19 ЗК).

Приобретение ограниченных вещных прав на землю. Принцип платности использования земли - принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). ЗК направлен на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.

С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК).

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). Иногда необоснованно полагают, что земельным законодательством запрещен переход права постоянного (бессрочного) пользования к правопреемникам реорганизованных юридических лиц, так как п. 6 ст. 3 Федерального закона от 26.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" (в ред. от 08.12.2003) (далее - Вводный закон)*(89) не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Однако нельзя путать два различных способа создания юридических лиц - реорганизацию существующего и учреждение нового юридического лица. Реорганизованное юридическое лицо не является учредителем вновь созданной организации-правопреемника. У созданного путем реорганизации юридического лица есть не учредители, а участники, акционеры, члены (в зависимости от его организационно-правовой формы). Правопреемство - это институт гражданского, а не земельного права. Право постоянного (бессрочного) пользования участком у вновь созданных путем реорганизации юридических лиц возникает с момента их регистрации в государственном реестре юридических лиц.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право, возникшее у них до введения в действие ЗК, сохраняется.

В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

- возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

- приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;

- предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.

Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"*(90) была введена в действие гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю". В соответствии со ст. 270 ГК лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе было передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

После 30 октября 2001 г. земельные участки гражданам на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться не могут. Согласно ст. 21 ЗК права, приобретенные гражданами до введения в действие ЗК, сохраняются. По ст. 267 ГК допускалась передача участка в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника. После введения в действие ЗК распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода прав по наследству.

Таким образом, в настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:

- у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

- при наследовании после 30 октября 2001 г.

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность гражданам. В соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК в настоящее время земельные участки могут предоставляться гражданам бесплатно в случаях, предусмотренных: ЗК, иными федеральными законами; законами субъектов РФ (региональным законодательством).

В соответствии с ЗК бесплатно получить земельные участки могут следующие граждане РФ:

- имеющие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения - однократно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК);

- имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (п. 4 ст. 3 Вводного закона; ст. 20 ЗК);

- получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 63 ЗК);

-  домовладельцы помещений в кондоминиуме в существующей застройке (п. 2 ст. 36 ЗК, Закон о товариществах собственников жилья).

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение в указанных случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 10 Вводного закона).

Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ, в частности, следующими федеральными законами:

- "О ветеранах" от 12.01.1995 N 5-ФЗ (ст. 14-21);

- "О статусе военнослужащих" от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ст. 17);

- "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы" от 09.01.1997 N 5-ФЗ - под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);

- "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы" от 15.01.1993 N 4301-1 - под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (ст. 5);

- "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.1996 N 159-ФЗ (п. 7 ст. 8).

Безвозмездное приобретение участков под строительство индивидуальных жилых домов и садово-огородные хозяйства за счет неиспользуемых или отведенных в ином установленном законодательством порядке земель площадью 0,06 га - в городах, 0,10 га - в поселках городского типа и 0,25 га - в сельской местности предусмотрено ст. 54 Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденного постановлением Верховного Совета РФ от 23.12.1992 N 4202-1.

Иные категории граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены законами республик, краев, областей, т.е. субъектов РФ. Например, Законом Ивановской области от 31.12.2002 N 111-ОЗ "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам" бесплатно получить участок могут: вынужденные переселенцы - граждане РФ; граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; граждане, имеющие неоформленные и незарегистрированные участки с жилыми, дачными и садовыми домами (или без таковых), а также наследники таких домов.

Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное (п. 3 ст. 10 Вводного закона). Правоустанавливающий документ на земельный участок акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.

Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

Исключительно на торгах осуществляется предоставление:

- государственных или муниципальных земельных участков для строительства с предварительным и без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30 ЗК);

- земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Закона об обороте земель).

Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков"*(91). На торги выставляется сформированный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

Если на участие в торгах по продаже права аренды подана только одна заявка, то при условии заблаговременной публикации о проведении торгов договор аренды подписывается с этим участником без проведения торгов (подп. 3, 4 п. 4 ст. 30 ЗК, п. 2 ст. 10 Закона об обороте земель).

Без проведения торгов осуществляется:

- продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК, ст. 2 Вводного закона);

- продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Вводного закона);

- продажа или передача в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК);

- продажа участков арендаторам, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК, п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель);

- продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Закона о дачных объединениях).

При возмездном приобретении участка - выкупе или аренде - права возникают не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли, а на основании заключенной в соответствии с ним сделки. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК).

6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц

Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Этот принцип установлен Конституцией России (п. 3 ст. 62), ГК (п. 1 ст. 2), Федеральным законом от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (в ред. от 11.11.2003)*(92) (ст. 3, 4). Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом. Правовое положение иностранных граждан в России определяется также международными договорами РФ.

В настоящее время российским законодательством установлены следующие ограничения в отношении земельных участков. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут:

- иметь в собственности земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ; иностранные граждане могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование (ст. 18 Закона о дачных объединениях);

- иметь в собственности земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК);

- бесплатно получить в собственность земельные участки, находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, в иных предусмотренных законом для граждан Российской Федерации случаях безвозмездного приобретения участков (п. 5 ст. 28 ЗК);

- воспользоваться преимущественным правом покупки земельного участка при приобретении в собственность зданий, строений, сооружений из перечня, который может быть утвержден Президентом РФ (п. 5 ст. 35 ЗК);

- иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участков для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями) (ст. 1, 3 Закона об обороте земель).

Закон РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(93) допускал участие в нем только совершеннолетних граждан России. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(94) предоставил это право иностранным гражданам и лицам без гражданства.

Вместе с тем с учетом вышеперечисленных ограничений иностранные физические и юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки в порядке наследования и путем приобретения участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц.

6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков

Заключение договоров купли-продажи участков регулируется § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 "Купля-продажа" ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.

Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК и п. 1 ст. 8 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны:

- местоположение участка;

- площадь;

- кадастровый номер;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешенное использование участка.

2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

3. Признаются недействительными условия договора:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.02.2003)*(95) по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росземкадастра в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"*(96). Нормативная цена земли указывается в кадастровом плане участка.

Законом не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка обязательное условие сделки. Однако при залоге земельного участка установленная договором об ипотеке оценка участка не должна быть ниже его нормативной цены (ст. 67 Закона об ипотеке). Справка о нормативной цене земли также требуется для нотариального удостоверения сделки с участком.

Особенности купли-продажи участков земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в п. 6.4.1. Об особенностях отчуждения частей земельных участков см. п. 4.4.3.

6.2.4. Особенности аренды земельного участка

ЗК установлено, что объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 ЗК) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК, п. 1 ст. 614 ГК).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК). Примерная форма договора аренды утверждена распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р*(97).

Что подлежит регистрации: сделка (договор аренды), право аренды или обременение права арендодателя? Иногда полагают, что гл. IV ЗК установлено новое право, подлежащее государственной регистрации - "право аренды". Однако в ГК содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. В ст. 26 Закона о регистрации прав также установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется*(98).

Некоторые учреждения юстиции полагают необходимым проводить "двойную" регистрацию и договора, и права аренды, или только права аренды (если договор не подлежит государственной регистрации). Однако в случае государственной регистрации важнейший принцип - заявительный порядок регистрации. При приеме заявления о регистрации договора аренды регистратор не вправе требовать подачи заявления о регистрации "права аренды".

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК предусмотренные Кодексом права на участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации прав. Статьей 14 указанного Закона установлено, что регистрация права удостоверяется свидетельством, а регистрация сделки - специальной регистрационной надписью на договоре. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды со специальным штампом о регистрации сделки.

Правилами ведения ЕГРП (п. 73) предусмотрена выдача свидетельства арендатору о произведенной государственной регистрации аренды. Но выдача такого свидетельства не означает необходимости отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате.

Особенности аренды участков земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в п. 6.4.1.

6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции?

Напомним, что государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю".

Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

- право собственности;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

- договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель);

- отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю (ст. 573 ГК);

- договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

- договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК);

- договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);

- договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224*(99));

- договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);

- договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

- уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. 389, 391 ГК), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка - договор перенайма (ст. 615 ГК);

- соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).

Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)*(100). Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.

6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека на основании договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);

- доверительное управление (ст. 1017 ГК), в том числе по договорам аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК (п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель);

- рента (ст. 586 ГК);

- аресты, запрещения заключения сделок (ст. 1, 28 Закона о регистрации прав);

- права требования в судебном порядке (ст. 28 Закона о регистрации прав);

- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК);

- публичные сервитуты (ст. 23 ЗК);

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК);

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК);

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56 ЗК);

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и ГК, иными федеральными законами.

Определенные ст. 56 ЗК ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):

- возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

- установленных соглашением, проводится по заявлению обеих сторон;

- в публичных интересах осуществляется по инициативе установивших их органов государственной власти и местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) регистрируется не по заявлению правообладателя, обязательно его уведомление о зарегистрированном ограничении (обременении).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК). Гражданским и земельным законодательством установлены два принципиально отличающихся друг от друга вида земельных сервитутов: частный и публичный.

Частный сервитут (ст. 274-277 ГК) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда в случае недостижения соглашения. Частный сервитут - вещное право лица, в пользу которого он установлен - обладателя сервитута (сервитуария), одновременно - это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК частный сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК). Таким образом, публичный сервитут - не вещное право, поскольку не имеет правообладателя - сервитуария. Публичный сервитут - только ограничение (обременение) прав собственника земельного участка, подлежащее в этом качестве государственной регистрации.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки (ст. 24 ЗК) из земель:

- находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок не более 1 года - государственным и муниципальным учреждениям (в том числе органам государственной власти и местного самоуправления), федеральным казенным предприятиям;

- находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков - гражданам в виде служебного надела.

Что подлежит государственной регистрации при безвозмездном срочном пользовании земельными участками?

Главой 36 ГК предусмотрен такой вид обязательства, как безвозмездное пользование вещами, возникающее на основании договоров ссуды. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год. Но необходимость государственной регистрации договоров безвозмездного пользования недвижимостью ГК не установлена, такие договоры считаются заключенными с момента подписания. Таким образом, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками не подлежат регистрации. Очевидно, что, как и в случае аренды недвижимости, обязательственное право безвозмездного срочного пользования не подлежит отдельной регистрации. Вместе с тем права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК), поэтому в случае предоставления участков из частных земель в ЕГРП могут быть зарегистрированы обременения (ограничения). Однако, строго говоря, возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации - будь то договор, право или ограничение (обременение).

Права на служебные наделы не являются имущественными, гражданскими правами. Можно сказать, что это "земельно-трудовые отношения": служебные наделы предоставляются работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Служебные наделы не являются объектами гражданских прав, для них не требуется землеустройство и кадастровый учет. Земли организаций находятся, как правило, в их постоянном (бессрочном) пользовании - на праве, которое не допускает распоряжения этими участками (п. 4 ст. 20 ЗК). Право на служебный надел возникает на основании решения организации и дает возможность работнику (а в некоторых случаях и членам его семьи) проводить сельскохозяйственные работы и получать в собственность сельскохозяйственную продукцию (ст. 40, 41 ЗК). Служебные наделы не участвуют в обороте, они не сохраняются при переходе прав на земли организаций. Поэтому права на служебные наделы не подлежат государственной регистрации.

6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю

Регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если учреждением юстиции зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

Исключение из принципа "предварительной регистрации" установлено п. 10 ст. 3 Вводного закона: до разграничения государственной собственности на землю для распоряжения государственными землями предварительная регистрация права государственной собственности не требуется.

В соответствии с п. 9 ст. 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.) действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31 января 1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав.

Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждаться следующими документами.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (ст. 18 Закона об обороте земель).

Государственные акты, выданные в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (в ред. от 25.01.1999)*(101).

Свидетельства о праве собственности на землю в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"*(102) (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей.

Если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 25.01.1999)*(103)), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге.

Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете).

Так, до 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения

27 января 2003 г. вступил в силу Закон об обороте земель, который внес существенные изменения в регулирование земельного оборота. Все 20 статей Закона содержат важные нормы, кратко рассмотрим некоторые из них.

Действие Закона не распространяется на участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК (п. 1 ст. 1).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление размера общей площади сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, которые могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку участка при его продаже (за исключением случаев продажи с публичных торгов), а также доли в праве общей собственности на участок при возмездном отчуждении такой доли (если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести такую долю);

- возможность принудительного изъятия и прекращения прав неиспользуемых или используемых ненадлежащим образом участков сельскохозяйственного назначения;

- установление особенностей предоставления участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами;

- обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве на участок, которые не могут принадлежать ему на праве собственности, до 27 января 2004 г. Если участок или доля не будут отчуждены, учреждение юстиции по государственной регистрации прав обязано письменно известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.

6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель

Аренда земельных участков. Участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК для целей, не связанных со строительством. При наличии двух и более заявлений, право на заключение договора аренды приобретается на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2. ст. 10 Закона об обороте земель).

В аренду могут быть переданы участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9 ЗК).

В соответствии с правилами гражданского законодательства договор аренды находящегося в долевой собственности участка заключается от имени всех участников общей собственности: договор подписывают все участники долевой собственности или один из них на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК, п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). Площади арендуемых одним лицом участков не ограничиваются.

Приватизация. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель).

Арендованный участок может быть приобретен в собственность по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды (без торгов) (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель).

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ (п. 4 ст. 1 Закона об обороте земель).

Приватизация сельскохозяйственных земель иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, запрещена - данные лица могут обладать участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Купля-продажа. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки участка по цене, за которую он продается (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец участка сельскохозяйственного назначения обязан письменно известить высший исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Если государственный или муниципальный орган откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При нарушении преимущественного права покупки орган государственной власти или местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Правовой режим данного имущества определяется ст. 257-259 ГК и Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (Закон о КФХ). Предоставленные для ведения КФХ или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью членов КФХ, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов КФХ (ст. 18 Закона о КФХ). При выходе одного из членов КФХ, а также в случае наследования имущества умершего члена КФХ участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 19, ст. 27 Закона о КФХ, п. 2 ст. 258 ГК). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.

6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель

Следует отличать распоряжение земельными участками от распоряжения земельными долями. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения*(104).

Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (в ред. от 06.03.1992)*(105), от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (в ред. от 03.08.1998)*(106). Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев"*(107)). В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (в ред. от 25.01.1999)*(108) собственники земельных долей могли распоряжаться ими путем заключения сделок и передачи по наследству.

В настоящее время к сделкам с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, передать в доверительное управление, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки доли: продавец обязан известить остальных участников общей собственности о продаже доли с указанием цены.

Если участников общей собственности более пяти, в соответствии с Законом об обороте земель правила ГК о долевой собственности упрощаются.

Извещение о намерении продать долю может быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель).

Выдел участка в счет земельной доли (ст. 13 Закона об обороте земель). В соответствии со ст. 252 ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению между собственниками. Для выдела земельного участка (ст. 13 Закона об обороте земель) участник долевой собственности обязан письменно известить о своем намерении остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации. Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка (в расчете на единицу площади), участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам.

Если в течение месяца со дня уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным. Споры о местоположении участка и компенсации разрешаются с использованием согласительных процедур, определенных Правительством РФ. До вступления в силу Закона об обороте земель если участники долевой собственности не достигали соглашения о выделе доли, решение могли принимать органы местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (п. 9 Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337).

Определение долей и выдел их в натуре были запрещены для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708.

Владение и пользование общим земельным участком (ст. 14 Закона об обороте земель). Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (ст. 14 Закона), принимается общим собранием участников долевой собственности, которое считается правомочным в случае присутствия не менее 20% участников долевой собственности. При этом распоряжение общим земельным участком осуществляется по правилам ГК - по соглашению всех участников. Не допускается заключение сделок одним или несколькими лицами даже по решению общего собрания.

6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель

По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновение и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации подлежат также следующие сделки - договоры дарения и залога земельных долей, пожизненного содержания с иждивением (передачи земельной доли под выплату ренты). Договоры купли-продажи и мены земельных долей регистрации не подлежат, регистрируется только переход права. При выделе земельной доли и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируются.

Государственная регистрация прав на земельные доли и сделок с ними проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с иными документами в учреждение юстиции необходимо представить кадастровый план общего земельного участка. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства (ст. 17 Закона об обороте земель).

Поскольку земельная доля - это не вещь, она не может быть передана в аренду (иное пользование). Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте земель, должны быть до 27 января 2005 г. приведены в соответствие с правилами ГК и п. 2 ст. 9 Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. До этого к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется (ст. 16 Закона об обороте земель).

6.5. Сделки с участками лесного фонда

В соответствии со ст. 12 ЛК не допускаются купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования (ст. 22 ЛК).

Сделки с участками лесного фонда регулируются:

- ЛК;

- гражданским законодательством;

- Положением об аренде участков лесного фонда, утвержденным постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 N 345 (в ред. от 19.06.2003)*(109);

- Положением о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224*(110).

Участки лесного фонда могут передаваться для следующих видов лесопользования:

- заготовка древесины, живицы, заготовка второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и др.);

- побочное лесопользование (сенокошение, пастьба скота, размещение ульев и пасек, заготовка древесных соков, заготовка и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, лекарственных растений и технического сырья, сбор мха, лесной подстилки и опавших листьев, камыша и другие виды побочного лесопользования, перечень которых утверждается федеральным органом управления лесным хозяйством);

- для нужд охотничьего хозяйства;

- для научно-исследовательских целей;

- пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Использование участков лесного фонда может осуществляться как с изъятием лесных ресурсов, так и без их изъятия. Участок лесного фонда может предоставляться для осуществления одного или нескольких видов лесопользования одному или нескольким лесопользователям.

Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов (ст. 34 ЛК). Подготовка предоставления участков лесного фонда в аренду осуществляется территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей. Размеры участков лесного фонда, предоставляемых в аренду, определяются региональным (областным, республиканским и т.д.) управлением лесами по согласованию с органом исполнительной государственной власти субъекта РФ с учетом установленных норм лесопользования и имеющихся у арендатора производственных мощностей.

Участки лесного фонда передаются в аренду или безвозмездное пользование лесхозами Федеральной службы лесного хозяйства России. Арендаторами могут быть юридические и физические лица, имеющие лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст. 34 ЛК). Участки лесного фонда предоставляются в аренду и безвозмездное пользование на срок от года до 49 лет (ст. 31 ЛК). Субаренда и выкуп арендованных участков запрещаются (ст. 31, 34 ЛК).

Сторонами договора концессии участка лесного фонда являются Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти и инвесторы (лица, признаваемые таковыми соответствии с законодательством).

В договоре аренды участка лесного фонда должны быть указаны:

- стороны договора аренды;

- границы участка лесного фонда (которые должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах);

- виды лесопользования;

- объемы (размеры) лесопользования;

- срок аренды;

- размер арендной платы и порядок ее внесения;

- права и обязанности сторон по использованию, охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;

- порядок оплаты проведенных арендатором лесохозяйственных работ;

- ответственность за нарушение договорных обязательств и порядок возмещения убытков;

- основания расторжения и изменения договора аренды.

Указанные условия - существенные условия договора аренды участка лесного фонда. В договоре аренды по усмотрению сторон указываются также иные условия, предусмотренные лесным законодательством.

Регистрация договоров пользования участками лесного фонда производится после регистрации права федеральной собственности на участки лесного фонда.

В соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) для государственной регистрации необходимы следующие документы:

- заявление о государственной регистрации договора;

- документ об оплате государственной регистрации сделки;

- учредительные документы, свидетельство о регистрации и документ о постановке на налоговый учет арендатора - юридического лица;

- документ о полномочиях лесхоза заключать договор в отношении участка лесного фонда;

- документ о полномочиях представителя юридического лица, заключившего договор аренды, безвозмездного пользования, концессии;

-  документ, удостоверяющий личность физического лица, в том числе представителя юридического лица при проведении государственной регистрации;

- план и описание участка лесного фонда, удостоверенные органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда;

- договор аренды, безвозмездного пользования или концессии с приложениями;

- решение органа государственной власти субъекта РФ о предоставлении участка лесного фонда;

- протокол лесного аукциона, конкурса (если таковой проводился);

- акт Правительства РФ о выставлении на конкурс или аукцион участка лесного фонда, являющегося предметом договора концессии.

В случаях, предусмотренных законодательством, на государственную регистрацию договора представляются и иные документы.