Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме

Отношения, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего имущества в многоквартирных жилых домах, иных комплексах недвижимости, регламентируются Законом о товариществах собственников жилья (далее по тексту - Закон о ТСЖ).

Статья 14 Закона о ТСЖ устанавливает необходимость государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в учреждениях юстиции. Несоответствие данной нормы Закону о регистрации прав приводит к конфликтам при создании кондоминиумов и товариществ собственников жилья, различной правоприменительной практике учреждений юстиции.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты, устанавливающие порядок создания кондоминиумов и их государственной регистрации в учреждениях юстиции. Цель настоящей главы заключается в рассмотрении особенностей правового режима жилых и нежилых помещений, земельных участков в кондоминиумах и порядка государственной регистрации прав и сделок с данными объектами недвижимости.

9.1. Имущественный комплекс кондоминиума

Законом о ТСЖ кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Под товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) понимается некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

По вопросам создания кондоминиумов принимаются нормативные акты субъектов РФ. Например, Закон Москвы от 16.04.1997 N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме"*(122); постановление Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности товариществ собственников жилья"*(123).

Согласно п. 1 ст. 5 Закона о ТСЖ в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

- одно здание, или его часть (блок-секция с изолированным входом), или несколько зданий, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями;

-  несколько компактно расположенных зданий или сооружений индивидуальных жилых, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушают целостность других частей зданий, не входящих в состав данного кондоминиума (ст. 5 Закона о ТСЖ).

Имущественный комплекс кондоминиума образуют следующие объекты:

- находящиеся в собственности отдельных домовладельцев объекты недвижимости, являющиеся самостоятельными объектами прав: квартиры (комнаты), нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки, в частности приусадебные (принадлежащие владельцам жилых, дачных или садовых домов);

- находящиеся в общей собственности всех домовладельцев объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания единого комплекса кондоминиума, не являющиеся самостоятельными объектами прав: прилегающие земельные участки с элементами благоустройства, общие помещения дома, общие здания, сооружения и обособленные водные объекты;

- находящееся в общей собственности всех домовладельцев иное общее имущество, не являющееся самостоятельным объектом прав и не обладающее правовым режимом недвижимости: лестничные клетки, лестницы; лифты и лифтовые шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, иные конструктивные элементы здания; инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения (ст. 7 Закона о ТСЖ).

Таким образом, имущественный комплекс кондоминиума образует как недвижимое имущество, так и имущество, имеющее специальный правовой режим, отличный от режима недвижимости. При этом государственной регистрации полежат права только на недвижимое имущество. Иное общее имущество кондоминиума, равно как и многоквартирного дома, не подлежит регистрации.

Кондоминиум не является единой недвижимой вещью и единым объектом вещных прав. Кондоминиум признается комплексом, совокупностью объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, иных объектов), являющихся самостоятельными, независимыми объектами прав, но имеющих физическую и эксплуатационную общность, которая нашла правовое закрепление в виде долевой собственности на общее имущество кондоминиума. Не будучи объектом права, кондоминиум не является объектом долевой собственности домовладельцев, а потому кондоминиум не может принадлежать одному субъекту, в том числе ТСЖ.

ТСЖ как юридическое лицо может иметь право собственности на отдельные помещения и иные объекты в кондоминиуме. Например, ТСЖ может приобрести помещения в кондоминиуме на основании сделки с домовладельцем или при строительстве нового объекта на земельном участке в составе кондоминиума. По существу, ТСЖ или иное объединение собственников помещений может быть одним из домовладельцев, но никак не собственником кондоминиума в целом.

Не всякая совокупность объектов недвижимости должна быть признана кондоминиумом только лишь на основании существования прав нескольких владельцев объектов и их общего имущества.

Основными признаками кондоминиума, отличающими его от других комплексов недвижимости, в первую очередь от многоквартирных жилых домов, являются:

- установление границ комплекса;

- возникновение земельных правоотношений по поводу общего земельного участка;

- определение общего имущества домовладельцев, "расширение" его состава по сравнению с общим имуществом многоквартирного дома за счет включения земельного участка, элементов инфраструктуры и благоустройства за пределами дома;

- возникновение долевой собственности на общее имущество у владельцев не только жилых, но и нежилых помещений;

- определение размера долей в праве на общее имущество (долей участия домовладельцев);

-  переход доли участия на все общее имущество (а не только на общее имущество дома) к новому домовладельцу одновременно с правом собственности на помещение;

- обременение права собственности на помещения в кондоминиуме бременем содержания общего имущества и необходимостью извещения покупателей о наличии или задолженности, а также о размере предстоящих расходов по содержанию общего имущества;

- передача полномочий по распоряжению общим имуществом (за исключением отчуждения) товариществу собственников жилья, возможность сделки с общим имуществом не по соглашению всех сособственников-домовладельцев, а по решению общего собрания, обязательному для всех домовладельцев.

Режим единого имущественного комплекса определяет правовой режим объектов недвижимости в составе кондоминиума.

9.2. Земельный участок в кондоминиуме

Кондоминиум - это имущественно-земельный комплекс. Земельный участок основная составляющая кондоминиума, без наличия которого невозможно создание кондоминиума. В ст. 1 Закона о ТСЖ в качестве первой составляющей имущественного комплекса кондоминиума указывается земельный участок в установленных границах.

Согласно ст. 11 Закона о ТСЖ, п. 2 ст. 36 ЗК застроенные земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Приобретатель помещения в кондоминиуме приобретает также долю в праве собственности не только на общее имущество дома, как установлено ст. 289 ГК, но и на земельный участок, на котором расположено здание. Следует подчеркнуть, что в соответствии с Законом о ТСЖ земельный участок должен бесплатно передаваться в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев, а не ТСЖ.

Однако многие субъекты РФ приняли нормативные акты, согласно которым земельный участок не передается в долевую собственность домовладельцев бесплатно.

Например, постановление Правительства Москвы N 690 от 29.08.2000 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности товариществ собственников жилья" (в ред. от 19.11.2002)*(124)  предусматривает предоставление земельных участков заинтересованным лицам на праве аренды. В настоящее время только в нескольких регионах России земельные участки предоставляются в собственность домовладельцев в кондоминиумах.

Представляется, что передача земельных участков в долевую собственность домовладельцев не должна быть ключевой в процедуре создания кондоминиума. Бесплатная передача в долевую собственность предусмотрена только для существующей застройки и только в нормативных размерах. Сверхнормативная территория передается в аренду или за плату (выкупается), причем арендатором (арендаторами) или собственником могут быть не только домовладельцы, но и юридическое лицо - товарищество собственников жилья. Такая выкупленная или арендованная сверхнормативная территория именуется в п. 2 ст. 11 Закона о ТСЖ самостоятельной единицей кондоминиума.

Земельные участки для вновь строящихся объектов в кондоминиуме предоставляются физическому или юридическому лицу или действующей совместно группе лиц, осуществляющих строительство с целью создания кондоминиума, в частности, образованному заказчиком (застройщиком) товариществу собственников жилья (ст. 47, 48 Закона о ТСЖ). Пунктом 2 ст. 29 Закона о ТСЖ была предусмотрена возможность получения товариществом земельных участков в бессрочное пользование. С введением в действие ЗК ТСЖ уже не могут приобретать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а ранее возникшее право хотя и сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или собственности до 1 января 2006 г. (ст. 20 ЗК). Иными словами, при строительстве нового кондоминиума входящий в его состав земельный участок изначально не является долевой собственностью домовладельцев.

В составе кондоминиума в городской застройке может быть несколько земельных участков с различными правовыми режимами, например: 1) общий земельный участок в долевой собственности домовладельцев; 2) сверхнормативная территория, арендуемая домовладельцами или их товариществом; 3) земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 г. ТСЖ или иному объединению домовладельцев в постоянное (бессрочное) пользование. Независимо от правового режима их можно считать земельными участками общего пользования.

9.3. Общее имущество в кондоминиуме

Статья 7 Закона о ТСЖ определяет, что общее имущество кондоминиума (предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения*(125)); прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. В ст. 290 ГК говорится также об общих помещениях дома и ином имуществе, обслуживающем более одной квартиры.

Считается, что при создании кондоминиумов якобы необходима "передача" из государственной (муниципальной) собственности общего имущества дома (и самого дома) в долевую собственность владельцев квартир. Но при создании кондоминиума передаче в общую собственность подлежат: земельный участок, элементы благоустройства, иное имущество за пределами дома, предназначенное для обслуживания дома или комплекса домов, но никак не определенное ст. 290 ГК общее имущество дома, являющегося долевой собственностью жильцов в силу закона.

Примером определения общего имущества многоквартирного дома может служить Закон Москвы от 09.11.1994 N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений"*(126). Общее имущество дома разделяется на:

- объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома, распоряжение которыми невозможно (балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак);

- объекты, которые могут быть переданы в пользование по соглашению собственников помещений дома (дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, комнаты консьержа, погреб).

Общее имущество может быть предметом сделок по передаче в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в кондоминиуме, если это не будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания как дома в целом, так и помещений в нем. При этом не все сделки являются сделками с недвижимостью, подлежащими государственной регистрации (в частности, "договоры аренды" крыш и чердаков для размещения спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования). Использование общего имущества дома, безусловно, должно осуществляться по соглашению с собственниками помещений в доме, но использование конструктивных элементов здания не является арендой.

Состав общего имущества должен быть документально определен. Это необходимо при создании кондоминиумов, их учете, распоряжении объектами общей собственности и государственной регистрации. В соответствии со ст. 27 Закона о ТСЖ описание общего имущества в кондоминиуме является необходимым документом для регистрации ТСЖ.

Например, в описании кондоминиума, форма которого утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690, должны содержаться площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в кондоминиуме. Во вновь создаваемом кондоминиуме состав общего имущества должен предусматриваться проектно-сметной документацией. После ввода дома в эксплуатацию предусмотренное проектом назначение помещений должно быть отражено в техническом паспорте здания.

Не являются общим имуществом в кондоминиуме и, значит, долевой собственностью домовладельцев помещения, принадлежащие ТСЖ. Согласно ст. 29 Закона о ТСЖ товарищество может иметь в собственности помещения, надстраивать и перестраивать их, возводить новые постройки на предоставленных ему землях. Правомочия пользования, владения и распоряжения такими помещениями принадлежат ТСЖ как юридическому лицу, но не домовладельцам. ТСЖ, обладающее нежилыми помещениями на праве собственности, является домовладельцем наряду с другими физическими и юридическими лицами - собственниками помещений, несущими бремя по содержанию своих помещений и общего имущества. Вместе с тем во вновь создаваемом кондоминиуме проектно-сметной документацией может быть предусмотрено создание служебных помещений для размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ. Если стоимость строительства жилых и нежилых помещений включает стоимость вспомогательных помещений, то они являются объектам долевой собственности домовладельцев. После ввода дома в эксплуатацию предусмотренное проектом назначение помещений должно быть отражено в техническом паспорте здания. В данном случае ТСЖ будет являться не собственником, а только пользователем общего помещения дома.

Постановление Правительства Москвы от 10.02.1998 N 117 "О целевой Комплексной программе паспортизации жилищного фонда Москвы"*(127)  определяет техническую инвентаризацию как сбор и учет данных о количестве, составе, состоянии, принадлежности и стоимости имущества в соответствии с его функциональным назначением. Паспорт жилого здания (дома) должен включать экспликацию квартир, вспомогательных и технических помещений, нежилых помещений, краткую характеристику технического подполья, крыши, чердака, несущих конструкций и других конструктивных элементов здания. Иными словами, отнесение имущества к индивидуальным жилым и нежилым помещениям, общим нежилым помещениям, иному общему имуществу дома-кондоминиума, должно производиться на основании документов технического учета.

Согласно Закону о ТСЖ доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, которая определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Доля участия домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с процедурой, предусмотренной ст. 22 Закона о ТСЖ, не установлено иное. В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК доля участников общей собственности определяется на основании закона и может быть изменена по их соглашению. Доля участия домовладельцев указывается в уставе товарищества собственников жилья (ст. 27 Закона о ТСЖ). Если во вновь создаваемом кондоминиуме товарищество образовано заказчиком или застройщиком, желательно, чтобы доля домовладельца была указана в договоре приобретения помещения. При создании кондоминиума группой совместно действующих лиц их доли участия могут определяться договорами инвестирования (долевого участия в строительстве), совместной деятельности либо иными соглашениями. Размер земельной доли каждого домовладельца должен быть установлен в соответствии с п. 4 ст. 10 Закона о ТСЖ при передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев при образовании кондоминиума.

Особенность доли в праве на общее имущество в кондоминиуме в том, что она:

-  не отчуждается отдельно от права собственности на помещение в кондоминиуме;

- не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение;

- на нее не распространяется право преимущественной покупки;

- не может быть выделена в натуре.

Долевая собственность на общее имущество включает право на использование общего имущества кондоминиума и распоряжение им в установленных законом пределах, одновременно она влечет обязанность несения расходов по его содержанию и ремонту (п. 1 ст. 16 Закона о ТСЖ, ст. 249 ГК). Право распоряжения общим имуществом реализуется домовладельцем на общем собрании, где количество принадлежащих ему голосов определяется долей участия. Доля участия определяет размер обязательных платежей каждого домовладельца в издержках по содержанию и сохранению общего имущества, налогах, сборах и иных платежах, связанных с ним.

Статья 13 Закона о ТСЖ предусматривает защиту прав покупателей помещений в кондоминиуме. Продавец помещения в кондоминиуме обязан предоставить покупателю сведения о наличии или отсутствии задолженности по содержанию помещения и общего имущества, а также сведения о залоге помещений и страховании общего имущества в кондоминиуме. При наличии ТСЖ (иного объединения собственников жилья) также сообщаются данные о финансовом состоянии ТСЖ, капитальных затратах в течение двух предстоящих лет и сборах в связи с этими затратами и предоставляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца. Осмотрительный приобретатель должен заранее узнать о расходах по эксплуатации помещения в кондоминиуме. Законом о ТСЖ предусмотрена ответственность продавца за убытки, понесенные покупателем в результате непредоставления, искажения или неточности указанных сведений.

Необходимо подчеркнуть, что права и обязанности домовладельцев в кондоминиуме не зависят от членства в ТСЖ (ЖСК, ином объединении собственников помещений). Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П*(128)  п. 1, 3 и 4 ст. 32 Закона о ТСЖ признаны недействительными в той мере, в какой они допускают обязательность членства в ТСЖ, без добровольного волеизъявления домовладельца. Права и обязанности любого собственника помещения в кондоминиуме определяются наличием общего имущества и размером доли участия, пропорциональной площади помещения. Поэтому отказ от вступления в ТСЖ (или выход из него) не уменьшает расходов по содержанию квартиры в кондоминиуме. Члены ТСЖ участвуют в управлении кондоминиумом наравне с другими домовладельцами. Решения по вопросам управления кондоминиумом принимаются общим собранием домовладельцев, а не только членов ТСЖ (ст. 22 Закона о ТСЖ).

9.4. Распоряжение общим имуществом в кондоминиуме

Закон о ТСЖ допускает ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п. 4, 5 ст. 8). Общее недвижимое имущество в кондоминиуме - общие помещения, общие здания и сооружения не могут быть проданы, обменены, заложены. Подчеркнем еще раз, что в отношении них могут быть заключены только договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов и иные сделки по предоставлению их в пользование. Право распоряжения принадлежит как самим домовладельцам, так и ТСЖ (п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ).

Соглашение домовладельцев по передаче объектов общего имущества в пользование достигается решением общего собрания или иным законным образом (п. 4 ст. 8 Закона о ТСЖ). Когда домовладельцев в кондоминиуме не более четырех, то они вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно (п. 1 ст. 21 Закона о ТСЖ). В этом случае сделка заключается от имени домовладельцев в соответствии с нормами ст. 246 ГК о распоряжении общим имуществом. Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является юридическое лицо. Однако принятие решений о передаче общего имущества в пользование или установлении сервитута относится к исключительной компетенции общего собрания домовладельцев (п. 4 ст. 8, п. 3 ст. 34 Закона о ТСЖ).

Таким образом, Закон о ТСЖ упростил правила распоряжения общим имуществом кондоминиума по сравнению с общим имуществом многоквартирного дома. Если в жилом доме не образован кондоминиум и не создано ТСЖ, то распоряжение общим имуществом возможно, но в соответствии со ст. 246 ГК РФ, т.е. по соглашению всех участников. В случае передачи в аренду или безвозмездное пользование общих помещений обычного дома на стороне арендодателя или ссудодателя должны выступать собственники всех квартир.

К распоряжению имуществом также относятся действия по потреблению, изменению и уничтожению объекта. Например, перестройку общих помещений следует также признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме. Согласно п. 2 ст. 29 Закона о ТСЖ товарищество может в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества.

Например, в Москве существует практика переустройства чердачных помещений, которая регламентируется распоряжением мэра Москвы от 02.07.1996 N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве"*(129). Для создания инвестором нового объекта недвижимости (мансардного помещения) используется общее имущество домовладельцев (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации). Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании ТСЖ. Соглашением с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок использования и изменения общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, иные права и обязанности инвестора.

9.5. Государственная регистрация и технический учет кондоминиумов

Статьей 1 Закона о регистрации прав кондоминиумы отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, т.е. к объектам гражданских прав. Это следует признать одной из допущенной в Законе о регистрации прав технических оплошностей законодателя, но никак не допущением существования кондоминиума в виде единого объекта гражданских прав. Вместе с тем в качестве объектов прав и сделок, подлежащих регистрации, в ст. 23 Закона о регистрации прав правомерно указано недвижимое имущество в кондоминиуме - жилые или нежилые помещения.

Статья 14 Закона о ТСЖ устанавливает необходимость государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества, что порождает сложности при создании кондоминиумов и ТСЖ.

Серьезная оплошность усугублена к тому же и очевидным недоразумением: в п. 1 ст. 14 Закона о ТСЖ установлена необходимость представления при регистрации кондоминиума паспорта домовладения, который в соответствии с п. 3 этой же статьи должен содержать запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в ЕГРП. Ответить на вопрос: что первично - учет или государственная регистрация кондоминиума, сложно.

Техническую инвентаризацию домовладений осуществляют БТИ, которые могут описать границы комплекса и его состав: жилые, нежилые, технические и вспомогательные помещения, иное общее имущество дома (домовладения) в соответствии с функциональным назначением. Очевидно, в ст. 14 Закона о ТСЖ подразумевается следующий порядок. Сначала обычный технический учет с составлением паспорта домовладения, затем - государственная регистрация кондоминиума в учреждении юстиции с предоставлением такого паспорта и лишь потом - "преобразование" обычного домовладения или иного объекта технической инвентаризации в кондоминиум: внесение в технический паспорт записи о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в ЕГРП. При выдаче выписок, выкопировок и технических паспортов на отдельные помещения органы технического учета должны указывать на вхождение помещений в состав кондоминиума.

Требования к паспорту домовладения установлены п. 3 ст. 14 Закона о ТСЖ. Паспорт должен содержать необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

- запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре;

- реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения;

- при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения;

- почтовый адрес домовладения;

- топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;

- планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;

- сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций;

- историческую справку: год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;

- сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.

Например, в Москве введен технический учет кондоминиумов, сведения которого должны использоваться для регистрации прав домовладельцев на помещения и другие объекты в кондоминиуме.

Учет кондоминиумов в Москве проводится на основании общих описаний кондоминиумов, утверждаемых префектами административных округов по представлению глав районных управ. В техническом паспорте кондоминиума описывается состав и основные характеристики кондоминиума: адреса и кадастровые номера зданий, площадь земельного участка, управляющая организация, технические характеристики зданий, в том числе площадь и состав объектов нежилого фонда, площадь и состав нежилых помещений, относящихся к общему имуществу кондоминиума. Волеизъявления домовладельцев для "формирования" кондоминиума не требуется. Заключение по земельному участку обязательное приложение технического паспорта кондоминиума, но права землепользования оформляются после создания домовладельцами ТСЖ. Если домовладельцы отказываются образовать ТСЖ, то на общем собрании должно быть принято решение о передаче полномочий на оформление прав домовладельцев на земельный участок уполномоченной городом службе заказчика.

В данном примере пропущены ключевые моменты образования кондоминиумов оформление земельных правоотношений, определение перечня общего имущества и долей участия домовладельцев. Без волеизъявления домовладельцев нельзя оформить земельные правоотношения. Если домовладельцы не образуют ТСЖ, то собственники жилого или нежилого помещения в кондоминиуме могут стать землепользователями либо получив участок в общую долевую собственность, либо на основании договоров аренды. Договоры должны быть заключены в соответствии с ГК ими лично или через представителя. Гражданским законодательством передача общим собранием полномочий "уполномоченной городом службе заказчика" на заключение договора не предусмотрена.

9.6. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме

9.6.1. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме

Существование кондоминиума определяет особенности государственной регистрации прав и сделок с принадлежащими домовладельцам объектами и с общим недвижимым имуществом. Задача государственной регистрации - отражение в ЕГРП режима объектов, входящих в состав кондоминиума, с целью соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в кондоминиуме.

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации прав устанавливается, что внесение в ЕГРП записи о регистрации права собственности на конкретное помещение одновременно является регистрацией права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли от регистрации права на объект в составе кондоминиума.

Приказом Минюста России от 27.06.2003 N 152 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах*(130). Порядок регистрации основан на следующих положениях.

1. Государственная регистрация кондоминиумов не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим недвижимым имуществом в кондоминиуме:

- индивидуальные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных домовладельцев, в том числе ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для эксплуатации дома;

- общее недвижимое имущество - земельные участки, здания, помещения, являющиеся общей долевой собственностью домовладельцев.

Регистрация прав на иное общее имущество многоквартирного дома лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование отдельно (пообъектно) не проводится.

2. При регистрации права на общее имущество разделы ЕГРП на входящие в кондоминиум земельные участки, многоквартирные дома, иные здания и сооружения объединяются. В свидетельстве о регистрации права общей долевой собственности в графе "Объект права" указываются сведения обо всех общих объектах недвижимости.

3. Регистрация права на общее имущество в кондоминиуме обязательна в случае:

- создания кондоминиума (при строительстве или реконструкции недвижимости с целью создания кондоминиума);

- приобретения общего земельного участка;

- совершения сделок по передаче его в пользование (например, аренду на срок не менее одного года);

- установлении ограничения (например, сервитута);

- возведения нового объекта.

4. Регистрация права на общее имущество во вновь созданном (построенном, реконструированном) кондоминиуме возможна только после регистрации возникших прав домовладельцев на принадлежащие им индивидуальные помещения.

Регистрация прав домовладельцев на индивидуальные помещения не требуется в случае:

- передачи домовладельцам в долевую собственность земельного участка в кондоминиуме в существующей застройке;

- регистрации права долевой собственности на общее имущество кондоминиума в существующей застройке, если права домовладельцев возникли до 31 января 1998 г. (до вступления в действие Закона о регистрации прав).

5. При регистрации права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме в графе "Правообладатель" указывается "Домовладельцы".

6. Свидетельство о регистрации права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме выдается:

- только тем домовладельцам, которые зарегистрировали в ЕГРП права на свои помещения;

- в случае, когда право на общее имущество регистрируется впервые.

В дальнейшем сведения о долевой собственности на общее имущество указываются в свидетельстве о регистрации права домовладельцев на принадлежащие им индивидуальные помещения.

7. В свидетельстве о регистрации прав домовладельцев на индивидуальные помещения наименование объекта права дополняется словами "в кондоминиуме", в графе "Вид права" указывается "доля в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме в размере". Сведения о включении помещения в состав кондоминиума и размер доли в праве собственности на общее имущество также указываются в случае предоставления информации из ЕГРП - в выписках и справках.

9.6.2. Документы для государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество в кондоминиуме

Для регистрации права долевой собственности домовладельцев на общее недвижимое имущество в кондоминиуме, в том числе на передаваемый в общую собственность земельный участок, необходимы следующие документы.

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (в отношении каждого объекта общего недвижимого имущества). Заявление может быть подано:

- всеми домовладельцами непосредственно или через своих представителей (например, в случае незначительного размера кондоминиума и ограниченного числа домовладельцев);

- представителем всех домовладельцев;

- представителем товарищества собственников жилья во вновь созданном кондоминиуме.

В случае подачи заявления представителями домовладельцев дополнительно представляется документ, подтверждающий их полномочия, например, решение общего собрания домовладельцев, принятое в соответствии со ст. 22 Закона о ТСЖ. Председатель правления ТСЖ представляет решение правления об его избрании и устав товарищества.

2. Документ об оплате государственной регистрации права (подлинник и копия).

Размер платы за регистрацию права долевой собственности всех домовладельцев на один объект недвижимости определяется нормативным правовым актом субъекта РФ и не может превышать пределов, установленных постановлением Правительства РФ от 13.10.03 N 620, т.е. 500 руб. для физических лиц.

3. Решение общего собрания домовладельцев (или их соглашение) об определении долей участия (долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме), а также о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимости, содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях.

Данные сведения могут быть указаны в приложенном списке домовладельцев, который может быть удостоверен:

- председателем ТСЖ, иного объединения собственников, созданного для эксплуатации многоквартирного дома;

- самими домовладельцами (при отсутствии названных организаций).

В списке рекомендуется указывать основания приобретения домовладельцами помещений (договоры, свидетельства о праве на наследство и пр.) и реквизиты их регистрации в уполномоченных органах, в том числе учреждении юстиции.

4. Правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество в кондоминиуме, в частности:

- акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев;

- акт ввода в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих зданий, сооружений или помещений;

- договоры купли-продажи общих зданий и сооружений.

Если регистрируется существующее в силу закона (ст. 290 ГК) право долевой собственности на общие помещения многоквартирного жилого дома, то основанием для внесения регистрационной записи могут быть: паспорт домовладения с описанием общих помещений; описание общего имущества, представленное в орган по регистрации юридических лиц для регистрации ТСЖ.

5. Паспорт домовладения, составленный в соответствии с п. 3 ст. 14 Закона о ТСЖ. Паспорт представляется один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его представление не обязательно. Повторное представление паспорта домовладения требуется в случае изменения состава кондоминиума или объектов в его составе.

6. Для регистрации прав на земельный участок, предоставленный домовладельцам или ТСЖ, необходим кадастровый план данного общего участка.

7. Для регистрации прав на иное общее недвижимое имущество необходим план этого объекта (объектов) - удостоверенный БТИ план общего здания, сооружения, помещения.

Если план и описание здания, сооружения, нежилого помещения общего назначения содержится в паспорте домовладения, дополнительного его представления не требуется.

9.6.3. Примерные регистрационные действия

Рассмотрим порядок государственной регистрации на следующих примерах.

Пример 1. Кондоминиум в доме ЖСК. Занятый домом земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании ЖСК, сверхнормативная территория не передается. Общим помещением дома является подвальное помещение, которое решением общего собрания домовладельцев передается в аренду. Действия:

1) регистрация права долевой собственности домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме (по заявлению председателя правления ЖСК);

2) регистрация договора аренды подвального помещения (по заявлению председателя правления ЖСК, арендодатель - ЖСК);

3) внесение изменений в существующие записи о правах на квартиры указывается нахождение квартиры в кондоминиуме (наименование объекта "Квартира в кондоминиуме");

4) при дальнейшей регистрации прав домовладельцев на квартиры, а также при выдаче информации из ЕГРП указывается "Квартира в кондоминиуме" и размер доли участия;

5) при продаже или мене продавец обязан сообщить покупателю сведения о расходах по содержанию и эксплуатации квартиры и общего имущества в кондоминиуме.

Пример 2. Кондоминиум в многоквартирном доме в существующей городской застройке. Занятый домом земельный участок передается в долевую собственность жильцов. Сверхнормативный земельный участок передается в аренду ТСЖ. Действия:

1) регистрация долевой собственности домовладельцев на общий земельный участок;

2) регистрация договора аренды сверхнормативного земельного участка ТСЖ;

3) внесение изменений в существующие записи о правах на квартиры указывается "Квартира в кондоминиуме";

4) при дальнейшей регистрации прав домовладельцев на квартиры, а также при выдаче информации из ЕГРП указывается "Квартира в кондоминиуме" и размер доли участия;

5) при продаже или мене продавец обязан сообщить покупателю сведения о расходах по содержанию и эксплуатации квартиры и общего имущества в кондоминиуме.

Пример 3. Вновь создаваемый многоквартирный дом - кондоминиум. Земельный участок отводится застройщику - ТСЖ по договору аренды. Согласно проекту общее помещение дома - подземный гараж. Будущие домовладельцы заключили инвестиционные договоры о финансировании строительства с обязательством передачи им застройщиком помещений в собственность. Инвестиционными договорами предусмотрена оплата и приобретение доли в праве собственности на подземный гараж (машиноместо). Строительство квартир финансируют физические лица. Строительство встроенного помещения магазина финансирует юридическое лицо. Административное помещение предназначено для правления ТСЖ. Действия:

1) Регистрация договора аренды земельного участка ТСЖ.

2) Регистрация прав домовладельцев на жилые и нежилые помещения в доме:

- регистрация прав физических лиц на оплаченные ими квартиры;

- регистрация права собственности юридического лица на помещение магазина;

- регистрация права собственности ТСЖ на административное помещение.

3) После регистрации прав на все помещения в кондоминиуме по заявлению ТСЖ, создавшего кондоминиум, регистрируется право общей долевой собственности домовладельцев на подземный гараж. Номер машиноместа при регистрации не указывается, поскольку в соответствии со ст. 247 ГК пользование и владение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников общей собственности. Домовладельцы вправе самостоятельно распределить машиноместа в подземном гараже или определить иной порядок его использования в соответствии с целевым назначением.