§ 4. Ипотечный кредит

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих пра­вил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)».

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипоте­ки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязатель­ства, обеспечиваемого ипотекой, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит за­логодателю, и наименование органа государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогода­телю право аренды, арендованное имущество должно быть оп­ределено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан

срок аренды.

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипо­текой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залого-

215дателя преимущественно перед другими кредиторами залогода­теля, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обя­зательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у за­логодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если феде­ральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательст­ва по кредитному договору, по договору займа или иного обяза­тельства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгал­терскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодатель­ством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечивае­мому ипотекой обязательству полностью либо в части, преду­смотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполне­ния кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечи­вает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1)   в  возмещение  убытков  и  (или)  в  качестве  неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполне­ния или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипо­текой обязательства;

2)  в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипоте­кой обязательством либо федеральным законом;

3)  в возмещение судебных издержек и иных расходов, вы­званных обращением взыскания на заложенное имущество;

4)  в возмещение расходов по реализации заложенного иму­щества.

216

Если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение за­логодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке в соответствии с п. 1 ст. 130 Граж­данского кодекса РФ, может быть заложено следующее недви­жимое имущество:

1)  земельные участки, за исключением земель находящихся в государственной  или  муниципальной  собственности,  а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйст­венных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и по­левых земельных участков личных подсобных хозяйств в соот­ветствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного норма­тивными актами субъектов Российской Федерации и норматив­ными актами органов местного самоуправления для земель раз­личного целевого назначения и разрешенного использования.

2)  предприятия, а также здания, сооружения и иное недви­жимое имущество,  используемое в предпринимательской дея­тельности;

3)  жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потреби­тельского назначения;

5)  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в от­ношении которого в установленном федеральным законом по­рядке предусмотрена обязательная приватизация либо привати­зация которого запрещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипо­теки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве

217хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, необходимо также согласие собст­венника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвова­ло в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющего­ся предметом данного залога.

На имущество, находящееся в общей совместной собствен­ности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других

собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыска­ния на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 Граж­данского кодекса РФ) в связи с обращением взыскания на квар­тиру в этом доме.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с за­конодательством Российской Федерации по соглашению залого­дателя с залогодержателем.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, ус­тановленными федеральным законом, или в определенном по­рядке.

218

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку пред­мета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть на­звано в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­полнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указа­ны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их раз­меры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и го­сударственной регистрации договора об ипотеке влечет его не­действительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в си­лу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязатель­ство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех из­вестных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожиз­ненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Не­исполнение этой обязанности дает залогодержателю право по­требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обя­зательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обяза­тельству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены за­кладной. Закладная является именной ценной бумагой, удосто­веряющей следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязатель­ству, обеспеченного ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существова­ния этого обязательства;

219— право залога на указанное в договоре об ипотеке имуще­ство.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1)  предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федераль­ного закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

леса;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем под­пункте;

2)  ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определе­на и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю орга­ном, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточ­ной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и пе­редачи закладной этому лицу.

В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по за­кладной. Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной, названным в предыдущей передаточной надписи.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обя­зательству.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостове­ренные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независи­мо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

220

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих переда­точных надписей. Он не считается законным владельцем за­кладной, если доказано, что закладная выбыла из владения ко­го-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем вла­делец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую пере­дачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с п. 2 ст. 313 Гражданского кодекса РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему пра­ва по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владе­лец закладной вправе заключить соглашение, предусматриваю­щее:

—  такое изменение предмета ипотеки, при котором зало­женным признается часть ранее заложенного по данному дого­вору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

—  такое изменение размера обеспечения, при котором раз­мер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Ипотека подлежит государственной регистрации учрежде­ниями юстиции в едином государственном реестре прав на не­движимое имущество, и государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на ос­новании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

—   нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

221—  документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

— доказательства уплаты регистрационного сбора;

— документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержа- i теля удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий госу­дарственную регистрацию ипотеки, представляются также еле дующие документы:

—  закладная и ее копия;

—  документы, названные в закладной в качестве приложе­ний, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного ме­сяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации до­кументов в орган, осуществляющий государственную регистра­цию ипотеки.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, за­ложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе исполь­зовать это имущество в соответствии с его назначением. Усло­вия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогода­теля ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не при­обретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмот­рено договором об ипотеке.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залого­датель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и несет расходы на содер­жание этого имущества до прекращения ипотеки. Кроме того, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса РФ) или в пре­дусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипоте­ке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

222

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о стра­ховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утра­ты и повреждения, а если полная стоимость имущества превы­шает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего тре­бования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредст­венно из страхового возмещения за утрату или повреждение за­ложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно за­страховано. Это требование подлежит удовлетворению преиму­щественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреж­дение имущества произошли по причинам, за которые он отве­чает.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактиче­ски наличие, состояние и условия содержания имущества, зало­женного по договору об ипотеке. Это право принадлежит зало­годержателю и в том случае, если заложенное имущество пере­дано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна соз­давать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении ко­торых оно находится.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта за­ложенного имущества, обязанности принимать меры по сохра­нению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имуще­ства или при необоснованном отказе залогодержателю в провер­ке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать Досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не Удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержа­тель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по Договору об ипотеке.

223Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного по­вреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, ес­ли иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не от­вечает, заложенное имущество утрачено или повреждено на­столько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязатель­ства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребо­вать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязатель­ства, в том числе за счет страхового возмещения.

Залогодержатель не может осуществить данные права, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письмен­ной форме о восстановлении или замене погибшего или повре­жденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет усло­вия этого соглашения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспече­ние исполнения одного обязательства (предшествующая ипоте­ка), может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения по­следующего договора об ипотеке.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому догово­ру. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384—386, 388 и 390 Гражданского кодекса РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требова­ния к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязатель­ству.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с п. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ должна быть нотариально удо-

224

стоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с не­движимый имуществом.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены заклад­ной, не допускается. При совершении такой сделки она призна­ется ничтожной.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предпри­ятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ни­чтожен.

Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества вхо­дят относящиеся к данному предприятию материальные и нема­териальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудо­вание, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предпри­ятию имущества и оценка его стоимости определяются на осно­ве полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентари­зации, бухгалтерский баланс и заключение независимого ауди­тора о составе и стоимости имущества, относящегося к пред­приятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательст­во, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязатель­ство, подтежащее исполнению не ранее чем через год после за­ключения договора об ипотеке. В случае, когда договором пре­дусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обяза­тельство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненно­му или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента за­ключения договора об ипотеке.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квар­тир, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности, не допускается.

8 Банковское право

225Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основа­ниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно приме­няются правила Федерального закона «Об ипотеке» об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собст­венности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспо­собных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установ­ленном законодательством Российской Федерации для соверше­ния сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, час­ти которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой

дом.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащи­ми залогодателю материалами и оборудованием, которые заго­товлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, счита­ются находящимися в залоге с момента государственной регист­рации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покуп­ку жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры соответственно приме­няются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.