Менеджмент:

•   кадри •   ліцензовані суб'єкти •   інвестиції •   угоди •   податки •   нормативи •   закони

Земельна політика держави

Маркетинг:

•   аналіз •   прогнозуваня •   районування (зонування) •   об'єкти •   моніторинг •   оцінка

Попит на типи землекористування

СИСТЕМА ЗЕМЛЕУСТРОЮ

Пропозиції типів землекористування

Інфрастуктура:

•   науково-методична •   землевпорядкування •   інформаційна, в т. ч. земельно-інформаційна •   консалтингова •   рекламна

Процедури:

•   процес (землевпорядний) •   оцінка землі як ресурсу та власності •   тендер •   конкурс

Рисунок 8.1.   Система землеустрою

104

Допущені прорахунки в стратегії і тактиці економічної та земельної реформ, перш за все переоцінка значення приватної власності в порівнянні з іншими факторами ефективного землекористування, недооцінка значення соціальних факторів її проведення, ролі екології землекористування знизили регулюючу роль землеустрою.

Як було відмічено на "Круглому столі" 12 червня 2001 року, організованому Центром Розумкова і Фондом Ганса Зайделя, недостатньо в структурній політиці враховуються загальносвітові рамки перспективного розвитку агросфери, намічені Продовольчою і сільськогосподарською організацією ООН (FAO), зокрема стратегічними рамками FАО на 2000 - 2015 роки.

Сьогодні суспільство й економічні зміни, що відбулися у світі наприкінці XX століття, вплинули на всі сфери людської діяльності. Падіння комуністичних урядів у країнах Східної Європи і розпад Радянського Союзу відкрили можливості для прискорення розвитку економічних взаємозв'язків між країнами з ринковою економікою. В результаті перетворень, що відбуваються, контакти між людьми стають усе більш тісними. Усі ці процеси характеризуються всесвітньою економічною Інтеграцією, ослабленням ролі національних границь, широким поширенням демократичних інститутів і інформаційних технологій, об'єднаних загальним поняттям глобалізації.

Змістом глобалізації є створення механізмів більш легкого проходження товарних, фінансових і інформаційних потоків з метою спрощення процесів перерозподілу ресурсів між різними країнами, а також умов для стійкого розвитку усього світу. Концепція стійкого розвитку виникла у зв'язку з обмеженістю наявних ресурсів та з збільшенням чисельності населення планети. У найближчому майбутньому суспільству потрібно розв'язати проблему досягнення більш високого рівня споживання при зменшенні необхідних для цього ресурсних втрат і зниження рівня бідності. Ця концепція в даний час є предметом обговорення багатьох міжнародних форумів і знаходить висвітлення в підсумкових документах ООН.

Як будь-яке явище, глобалізація має позитивні і негативні риси. Деякі країни і народи, у міру того як світ усе більше стає схожим на франчайзингову систему, в зростаючому ступені стають підданими впливу світової культури і втрачають національні особливості. В економічному змісті глобалізація порівнюється з деякою лійкою, у центрі якої знаходяться розвинуті країни, що втягують у себе всі ресурси, а потім розподіляють їх серед країн, що розвиваються, у вигляді інвестицій. За словами Джоржа Сороса, "система може розглядатись як гігантська циркулююча система, що всмоктує капітал у фінансові ринки, що знаходяться в центрі, і інститути, яка викачує його із себе на переферію, або безпосередньо у формі чи кредитів інвестиційних портфелів, або побічно через міжнародні корпорації".

105

У цих умовах особливо важливу роль відіграє реформування земельних та майнових відносин, насамперед роль землі як головного й обмеженого ресурсу. При цьому земля розглядається в двох аспектах. З одного боку вона є уразливим ресурсом, що потребує захисту і проведення відповідної державної політики, з іншого боку - це об'єкт, що володіє властивістю прискорювати соціально-економічний розвиток і створювати багатство за умови, що права на нього мають статус товару.

■" Зростання ролі земельних відносин підтверджується підвищенням інтересу світового співтовариства до проблем управління земельними ресурсами. Особливу увагу цій проблемі приділяють такі міжнародні інстиіути, як ООН, Міжнародний банк реконструкції і розвитку, Продовольча і сільськогосподарська організація ООН (FAO), Центр по населених пунктах ООН "Хабітат".

Зокрема цей інтерес можна пояснити такими основними причинами:

змінами у взаємовідносинах людина — земля і, як наслідок, — безліч

земельних реформ, які проводяться в різних частинах планети;

появою і широким поширенням нових технологій та пов'язаних з ними

інфраструктурних змін.

Взаємовідносини людина - земля розвиваються разом з людським суспільством. Особливо складну роль вони відіграють в Україні, де багата земля і сприятливі природно-кліматичні фактори для ефективного ведення господарства. Звичайно ж, усі країни знаходяться в різних умовах і на різних етапах суспільного розвитку, проте не можна проводити реформування взаємовідносин людина - земля, не враховуючи об'єктивних змін, що відбуваються у світі, і тенденцій.

Прийнята у жовтні 1999 р. на спільній конференції ООН і Міжнародної федерації геодезистів (FIG) із проблем земельних відносин у підтримку сталого розвитку кадастрових інфраструктур, яка проходила в Австрії, Басартська декларація глибоко аналізує зміни, що вплинули на розвиток земельних відносин у світі протягом XX століття.

На початку століття людське суспільство було:

в основному аграрним і базувалося на сільському господарстві;

характеризувалося повільним ростом міст;

культурне життя в місті мало істотні відмінності від життя на селі;

соціальне життя, як правило, носило общинний характер;

глобальні проблеми не представляли інтересу для абсолютної більшості

населення;

проблеми  використання  таких  ресурсів,  як  земля,   вода  і   корисні

копалини,   в  основному,   мали  місцевий  характер,  і  їхня  передача

відбувалася або в спадщину, або в результаті шлюбів і, найчастіше, не

розглядалася з погляду купівлі-продажу. В XX ст. людське суспільство

значно змінилося і, як наслідок, змінилося його відношення до землі.

106

За цей час світове співтовариство перетерпіло наступні зміни:

ріст населення як ніколи носив вибуховий характер;

селянське суспільство, в основному, було витиснуто міським;

в   усьому   світі   відбувся   перехід   від   використання   правип,   які

встановлювала людина, до правил, встановлених законом;

визнана роль жінки в суспільстві;

відбувалося стирання економічних і культурних розходжень між містом

і селом;

використання  суспільством навколишнього середовища, біосфери  і

геосфери   досягло   критичної  межі,   поставивши   на   перший   план

проблеми стійкого розвитку;

засоби комунікацій і інформаційні технології перетворили планету в

"віртуальне село".

У першу чергу зміни вплинули на баланс особистих і суспільних інтересів на користь останніх. У зв'язку зі швидким ростом населення і розвитком технологій вплив, навіть окремих, підприємств і людей на стан планети може мати значні негативні наслідки. У результаті суспільство одержує більше прав і можливостей для накладення обмежень на використання землі й інших природних ресурсів і тим самим обмежує волю приватного власника. При цьому значно зростає роль таких державних функцій управління земельними ресурсами, як землевпорядкування, кадастр, державний контроль за використанням і охороною земель, моніторинг і оцінка земель.

У сучасних умовах при зростанні значення розмежування й обмеження прав землекористування глибокі зміни відбуваються в розуміння ролі земельного кадастру в суспільстві. Почата в 1994 р. комісією FIG спроба пророчити, яким буде кадастр у 2014 р., привела до глибокого перегляду поняття "земельна ділянка". Раніше існуюче поняття земельної ділянки як частини земної поверхні з визначеними границями, на яку поширюються права власності приватної або юридичної особи, змінюється на поняття "земельний об'єкт", який визначається як "частина землі, що в однорідному стані існує в межах своїх обрисів. Правові земельні об'єкти описуються юридичним змістом або обмеженням прав, а також меж їхнього застосування". Таким чином, ми маємо справу з визначеною системою, в якій визначені функції обмежень, які накладаються на неї. Внаслідок цього трансформується і поняття кадастру. Якщо традиційно кадастр розглядався як "методично організований суспільний облік даних про землю і майно в межах визначеної країни або регіону, який базується на зйомці його меж", то при новому погляді на кадастр пропонується розглядати його як "методично організований суспільний облік даних про правові земельні об'єкти, що знаходяться в окремих країнах або регіонах, і грунтуються на зйомці їх меж".

Зміни в підходах до поняття власності на земельну ділянку знаходять практичне вираження в розвитку більш інтенсивних способів використання землі.

107

Наприклад, у розвинутих країнах відбулися значні зміни в ментааітеті фермерів. Якщо раніше фермерське господарство розглядалось як успадкування вікового способу життя (додаткова купівля землі сприяла його зміцненню), то з розвитком капіталістичних елементів господа­рювання ферма розглядається як об'єкт для вкладення капіталу, який повинен приносити доход. Позбувшись сентиментального відношення до землі, фермери стали розглядати купівлю землі у власність як фактор, що відволікає капітал від вкладень в інтенсивний розвиток господарства й одержання прибутку. При цьому зростає роль орендних відносин.

Іншим прикладом підвищення інтенсивності використання земельних ресурсів може служити їх багатоцільове використання. Наприклад, на одній земельній ділянці права на різні види використання можуть належати різним особам. Цим прийомом активно користується Бюро з управління землями США, яке в інтересах суспільства управляє федеральними землями, що займають біля однієї третини території країни. Прикладом багатоцільового використання земельної ділянки також може служити випадок, коли одна і таж сама ділянка використовується різними способами для однієї мети. Так, стоянка для автомобілів може використовуватися вдень банком, увечері - прилеглим рестораном, уночі служити для паркування автобусів.

У всіх цих випадках особливо важливу роль відіграє реєстрація прав, які можуть розмежовуватися як у просторі, так і в часі. При цьому сама власність на землю вже не відіграє тієї ролі, яка була їй відведена на початку століття На перший план висувається дохід, одержуваний при використанні визначених прав.

Найбільш екстремальним підтвердженням цьому служить приклад Китайської Народної Республіки, де в умовах соціалістичної власності на землю право власності законодавчо відділено від права користування. Це дозволяє державі одночасно здійснювати управління земельними ресурсами в інтересах стійкого розвитку суспільства, при цьому допускається існування таких ринкових інститутів, як купівля - продаж орендних прав, застава, а також реалізація продукту, одержуваного в результаті використання землі, в інтересах власника.

Реформування земельних відносин у країнах Східної Європи і колишніх республіках Радянського Союзу, навпаки, у більшості випадків базувалося на необхідності приватизації землі і відтворення інституту приватної власності на землю. Це пояснюється тим, що проведена соціалістичними країнами земельна політика грунтувалася на ідеолсгічному постулаті непорушності державної власності і ведучої ролі держави в процесах централізованого розподілу вироблених продуктів. Стосовно до земельних відносин це припускало не тільки звуження прав приватної власності на землю, але й на одержання в результаті її використання частини продукту.

В Україні перший етап земельної реформи 90-х років, який має яскраво виражений аграрний характер, в основному здійснювався  під

108

загальновідомим гаслом "землю - селянам". Очевидно, на початку XX століття він дійсно мав сенс. Для селян, які до цього часу не мали господарської самостійності і виробництва, одержання землі у власність було необхідною умовою вільного й ефективного господарювання і розвитку. Правильність напрямку розвитку земельних відносин була підтверджена показниками росту сільськогосподарської продукції ще в період НЕПу. До кінця 80-х років сільськогосподарське виробництво вело­ся великими господарствами і ґрунтувалося на найманій праці працівників радгоспів і членів колгоспів, цілком позбавлених засобів виробництва. У цих умовах реалізація гасла "землю - селянам" означала відрив основних фондів сільськогосподарських підприємств від землі, порушення сформованої виробничої інфраструктури і, як наслідок, - падіння рівня сільськогосподарського виробництва, яке спостерігається в даний час.

При проведенні першого етапу земельної реформи через ізольованість економічної думки в СРСР майже не враховувалися зміни, що відбувалися в земельних відносин в усьому світі. В результаті завдання підвищення рівня продуктивності сільськогосподарського виробництва не ,була вирішено.

Отже, можна відзначити різнонаправленість земельних перетворень іу країнах Східної Європи і в Україні та змін у земельних відносинах, які відбуваються в усьому світі під впливом об'єктивного розвитку людського суспільства. Очевидно, що після завершення реформування відносин власності в цих країнах приступили до удосконалення землевпорядних і кадастрових систем, що гарантують права приватної власності, створюють механізми суспільного контролю за використанням землі.

На даному етапі земельної реформи, яка з реформування власності в значній мірі перетворюється в реформу землевпорядну та кадастрову, варто виходити з того, що необхідно розглядати землю як обмежений, підданий деградації природний ресурс, без раціонального використання якого неможливий подальший економічний і соціальний розвиток суспільства. У зв'язку з цим необхідно підсилити елементи планування ефективного використання землі з максимальним врахуванням суспільних інтересів. При цьому варто очікувати посилення ролі земельно-інформаційних систем та землеустрою як регуляторного механізму держави в організації використання і охорони землі та багатоцільового кадастру як інструментів прийняття управлінських рішень державними і приватними інститутами.

Попит на типи землекористування - це кількість типів найкращого і найбільш вигідного використання землі, які готові власники землі і землекористувачі готові набути (організувати) з метою одержання доходу.

Формується попит типів найкращого і найбільш вигідного вико­ристання земель під впливом багато чисельних факторів - економічних, спеціальних, демографічних, природно-кліматичних та ін. (рис. 8.2).

Пропозиція на типи землекористування - це кількість можливих і Дозволених законом типів найкращого і найбільш вигідного використання

109

СИСТЕМА ФАКТОРІВ

Економічні

Соціальні і демогра­фічні

Якість земель і природно-кліматичне середовище

Правове

положення та

інші цілі

Місцезна­ходження

Структура населення

Клімат

Категорія земель

Типи

економічно го росту

Рівень зайнятості

Тривалість пори року

Функціональ

не призначення

Рівень

співвіднош

ення цін на

товари і

послуги

Доходи населення

Водний і

тепловий

режим

Розмір, форма ділянки

Науково-технічний прогрес

Щільність населення

Тип грунтів

Ступінь облаштовано

Транспорта і умови

Кількість сімей

Запас поживних речовин в

грунті

Оточення ділянки

Рівень конкуренції

Міграція населення

Рисунок 8.2.    Основні фактори формування попиту на типи Землекористування

ПО

земель (цільове та функціональне використання), які держава пропонує власникам землі та землекористувачам в залежності від розвитку продуктивних сил, суспільних відносин регіону, району тощо.

Важливим елементом і умовою існування будь - якої системи, в тому числі і землеустрою, є інформаційна інфраструктура, яка повинна містити достовірні дані трьох видів:

про існуючі норми і правила в землеустрої та очікуванні їх зміни;

про структуру попиту і пропозиції на різні типи землекористування

(склад земель, цільове (функціональне) використання, їх співвідношення

тощо);

про рівень і динаміку доходності різних типів землекористування

по регіонах, районах та інших сегментах ринку землі.

Система землеустрою має великий вплив на всі сторони життя і діяльності людей, виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій (рис. 8.3).

Регулююча (земельно-регуляторна)

Рисунок 8.3.    Основні функції системи землеустрою

Регулююча (земельно-регуляторна) функція полягає в тому, що держава через землевпорядні дії здійснює регулювання земельних відносин, стимулює раціональне землекористування та охорону земель.

111

Інвестиційна функція заключаться в формуванні інформації про інвестиційну привабливість різних типів землекористування та оцінці ефективності інвестицій в земельні поліпшення.

Стимулююча функція в кінцевому результаті виступає в формі економічного заохочення, прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу в формуванні землекористувань і використанні землі.

Функція стагнації - це очищення економіки землекористування від неконкурентних виробництв та неефективного використання землі через проекти землеустрою.

Інформаційна функція - це унікальний спосіб оперативного збору і поширення узагальненої об'єктивної інформації про найкраще і найбільш вигідне використання землі, можливі інвестиції тощо, яка дозволяє власникам землі і землекористувачам вільно зі знанням справи використати її в своїх інтересах.

Комерційна функція полягає в обґрунтуванні прибуткових типів землекористування та ефективності вкладеного капіталу.

Посередницька функція заключається в тому, що система землеустрою виступає посередником між майбутніми власниками землі і землекористувачами та представниками виконавчої влади або місцевого самоврядування в процесі складання землевпорядних проектів та документації.

Соціальна_функція проявляється в формуванні власності на землю, екологізації землекористування, в підвищенні інтенсивності використання землі і праці, перерозподілу землі тощо.