§ 1. Понятие договора и сфера его применения

 1. Понятие договора. В соответствии со ст. 549 ГК договором купли-продажи недвижимого имущества называется договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130), а покупатель - принять проданное имущество и оплатить обусловленную цену.

 Договор продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон прежде всего применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в нем, - правила § 1 "Общие положения о купле-продаже". Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество.

 Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

 Пунктом 2 ст. 130 ГК к недвижимому имуществу (вещам) отнесены также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. До момента такой регистрации, в том числе в процессе заказа и изготовления, к отношениям сторон применяется договор поставки. Так, отменяя решения нижестоящих судебных инстанций, Президиум ВАС РФ указал, что поскольку поставщик обязался по договору своими средствами и из своих материалов построить два рыболовно-морозильных траулера, отношения сторон следует квалифицировать как возникшие из договора поставки, а не купли-продажи недвижимости *(87).

 Особенности купли-продажи недвижимости с участием унитарных предприятий и учреждений предусмотрены ГК и Законом "Об унитарных предприятиях". По общему правилу, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которыми располагают эти субъекты, возникают и прекращаются в порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности (ст. 299 ГК). Это означает, что, например, покупка унитарным предприятием или учреждением недвижимости практически ничем не отличается от покупки недвижимости частным юридическим лицом.

 Иные правила действуют при продаже унитарным предприятием или учреждением закрепленной за ними недвижимости. Унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и унитарное казенное предприятие, т.е. обладающее имуществом на праве оперативного управления, могут продать недвижимость только с согласия собственника имущества (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК, ст. 18-20 Закона об унитарных предприятиях).

 Учреждение, по общему правилу, вообще не вправе продавать закрепленную за ним недвижимость (п. 1 ст. 298 ГК). Исключение составляют случаи, когда недвижимость приобретена учреждением за счет доходов от разрешенной хозяйственной деятельности и состоит на его отдельном балансе. В этом случае, получив согласие у собственника, учреждение может продать такую недвижимость *(88).

 Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

 2. Источники правового регулирования. Наряду с ГК и названным выше законодательным актом порядок заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости регламентируется целым рядом других правовых актов.

 В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.

 Это означает, что при купле-продаже земельного участка необходимо руководствоваться правилами § 7 гл. 30 ГК, но с учетом специальных норм, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом или Водным кодексом. Так, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если только соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 32 ЗК, содержащая перечень земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности.

 При продаже на публичных торгах недвижимости, принадлежащей организации-должнику, помимо норм § 7 гл. 30 ГК применяются ст. 58, 59, 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и ст. 447-449 ГК. К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст. 50-52, п. 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

 Продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется в первую очередь законодательством о приватизации (ст. 217 ГК и Закон о приватизации), а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.

 Помимо перечисленных законов при купле-продаже недвижимости необходимо руководствоваться также Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 33 ВК, гл. 3 КТМ, гл. 4 КВВТ и др.

 Большое значение для правильного применения законов имеет также судебная практика, в частности постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" *(89), Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21, утвердившее Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости *(90), и др.