§ 3. Особенности договора купли-продажи недвижимости

 1. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. При этом понятия "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности" используются в законе как идентичные.

 Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК).

 Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

 Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст. 131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, постановлениями Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(93), от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" *(94) и другими нормативными актами.

 Согласно этим актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется специальным учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество созданы и функционируют во всех без исключения субъектах Российской Федерации.

 Статья 130 ГК к числу объектов недвижимости, помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов, относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество данный Закон к регистрации прав на эти объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, сохранял свою силу действующий порядок регистрации права собственности и свою силу иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 В настоящее время для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 ВК. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. 3 КТМ и гл. 4 КВВТ. Что же касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК и ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности" *(95) в настоящее время разрабатывается законопроект о порядке государственной регистрации вещных прав на эти объекты.

 С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30 ГК, необходимо применять также специальные правила о регистрации на них вещных прав.

 Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости будет уклоняться от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

 2. Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости. В ст. 552 ГК содержится общее правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающего к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

 Статью 552 ГК необходимо применять с учетом требований ст. 35 и 36 ЗК. Как уже отмечалось, при расхождении с требованиями гражданского законодательства приоритет имеют нормы Земельного кодекса. Здесь нужно различать две ситуации.

 Ситуация первая. Собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. В этом случае согласно п. 4 ст. 35 ЗК здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:

 1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

 2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

 Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

 Ситуация вторая. Недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).

 Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранительных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ст. 166-168 ГК).

 В отличие от ситуаций, описанных выше, в ст. 553 ГК содержится правило о переходе прав на недвижимость, когда продается земельный участок, сама же недвижимость не продается.

 Важно иметь в виду, что и в этом случае в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.

 Если продажа все же допускается, то условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи. Если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.