§ 5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений

 1. Понятие жилого помещения. Существенные условия договора. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене.

 Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в органах бюро технической инвентаризации. Согласно ст. 9 Закона об основах жилищной политики граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.

 Статья 558 ГК к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть.

 Говоря о квартире в многоквартирном жилом доме, необходимо иметь в виду, что речь идет об изолированном жилом помещении, состоящем из одной или нескольких комнат. Вместе с ее продажей к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры. При этом собственник квартиры не вправе продавать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от квартиры (ст. 290 ГК).

 Под жилым помещением - самостоятельным предметом договора купли-продажи понимается также комната (несколько комнат) в коммунальной квартире, принадлежащая (-ие) на праве собственности одному лицу. В основе их окончательного признания в качестве самостоятельного объекта недвижимости лежит постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного Суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мастипанова *(96). Признав ст. 4 указанного Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ, Конституционный Суд РФ разрешил тем самым последующую продажу этих помещений без получения согласия собственников остальных комнат в коммунальной квартире.

 Под частью жилого дома или жилого помещения имеется в виду продажа принадлежащей гражданам или юридическим лицам доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Согласно ст. 246 и 250 ГК, п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" *(97) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числена квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

 Цена также является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК). Допускается указание цены в рублях; в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК). При продаже помещения в кредит с условием о рассрочке платежа в договоре должны быть указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК).

 Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

 а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

 б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

 в) иные предусмотренные законом лица.

 Наличие указанных лиц может быть подтверждено справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства, а также иными документами.

 2. Государственная регистрация договора. Договор купли-продажи жилого помещения в отличие от прочих договоров недвижимости подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности по договору (ст. 551 ГК).

 Порядок государственной регистрации и договора, и перехода права собственности на жилое помещение определяется Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Инструкцией "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения", утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 *(98).

 Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход права собственности на долю в жилом помещении также подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 251 ГК, п. 3 Инструкции от 6 августа 2001 г. N 233).