§ 5. Аренда предприятий

 Аренда предприятий, как уже отмечалось, имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х гг. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16-25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий, представлявших собой не только имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам - организациям арендаторов или специально создаваемым работниками товариществам. Возникавшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и являлись правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи с этим очевидно, что при создании арендных предприятий применялись не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.

 Действующий ГК рассматривает предприятия в качестве объектов права имущественных комплексов, предназначенных для осуществления предпринимательской деятельности *(177). Такой подход существенно меняет положение, в связи с чем нормы ГК об аренде предприятий (ст. 656-664) в немалой степени отличаются от Основ, но частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их применении с учетом принципиальных изменений в определении юридической природы предприятий.

 В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК).

 В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 гл. 34 ГК) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно и договор аренды предприятия обязательно должен предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК).

 В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:

 1) предметом аренды является предприятие в целом -имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);

 2) объектом аренды может быть предприятие любой формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или муниципальное предприятие, в качестве арендодателя выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган (ст. 608 ГК). Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники;

 3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:

 арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;

 материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

 арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;

 4) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст. 138 ГК);

 5) арендодатель может уступить арендатору права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

 Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.

 Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.

 Некоторые особенности отношений, складывающихся при аренде предприятий, нашли отражение в законе, но не все.

 В п. 1 ст. 656 ГК определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц. Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того, что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в том числе арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия *(178).

 Есть норма, касающаяся перевода долгов, входящих в имущество предприятия. Статья 657, посвященная правам кредиторов при аренде предприятий (способам защиты этих прав), предусматривает, что арендодатель до передачи предприятия арендатору обязан письменно уведомить об этом всех кредиторов (по обязательствам, включенным в состав предприятия). Кредитор может дать согласие на перевод долга. Но если он письменно не сообщит о таком согласии, то ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

 После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК).

 В указанной статье очевидное отступление от нормы ст. 391 ГК, предусматривающей, причем в императивной форме, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако нужно признать, что решение этого вопроса в ст. 657 ГК отражает особенности отношений при сдаче в аренду предприятий, поскольку при значительном числе кредиторов получить согласие от каждого из них нереально. Поэтому применительно к аренде предприятий используются способы защиты интересов кредиторов, обычно применяемые при реорганизации юридических лиц. Вместе с тем для юридической чистоты в ст. 391 ГК целесообразно было бы использовать более мягкую формулировку, оговорив, что установленное в ней правило действует, если иное не предусмотрено другой (специальной) нормой Кодекса *(179).

 Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия определенных прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятия в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.

 Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе ГК, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют.

 Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. Например, в соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16 Основ), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Подобное решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган - министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны. Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная ГК модель сдачи предприятия в аренду не подходит. У них нет обособленных собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. 66, 109 ГК). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности его заключения). Дело в том, что организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием.

 По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит (с одобрения вышестоящего органа управления общества) сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать только доходы от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя. А если так, то каким образом эта организация сможет передать свое фирменное наименование вместе с передаваемым в аренду имущественным комплексом? Далее, нет ответа на вопрос о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности, которая будет осуществляться на базе арендованного предприятия, если только арендатором предприятия не будет юридическое лицо, которое использует его в рамках своей деятельности, создав, например, на его основе структурное подразделение. В случае создания на базе арендованного предприятия юридического лица необходимо определить, в какой организационно-правовой форме оно может быть образовано, должна ли она быть такой же, в которой действовала организация, передавшая предприятие в аренду. Эти вопросы требуют проработки. Ответа на них пока нет, а он нужен пусть даже отрицательный.

 Сдача коммерческой организацией в аренду производственного комплекса (по договору аренды предприятия) могла бы иметь место, в частности, в случае, если такая организация располагает несколькими подобными комплексами, осуществляющими полный цикл производства товарной продукции, и считает целесообразным передать в аренду один (или несколько) из них, продолжая при этом свою предпринимательскую деятельность. В этом случае мог бы решаться вопрос о передаче права пользования ее знаками обозначения юридическому лицу, созданному на основе арендованного имущественного комплекса, по договору франчайзинга (коммерческой концессии) *(180).

 Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

 Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта.

 Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства *(181).

 Предприятие передается арендатору по передаточному акту. До этого должна быть проведена инвентаризация его материальных ценностей, составлен баланс, отражающий активы и долги предприятия. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 г. N 49. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе. В акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость.

 Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей сторонами - арендодателем и арендатором. Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, возлагаются на арендодателя (ст. 659 ГК). На него возлагаются и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.

 Арендатор предприятия наделяется широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 ГК разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Ему предоставляется также право продавать, обменивать, отдавать взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества. Устанавливается лишь одно условие, которое необходимо соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Известные ограничения действуют в отношении участков земли и других природных объектов; на них правила ст. 660 ГК не распространяются, поскольку порядок пользования ими определяется специальным законодательством.

 Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию взятого в аренду имущества обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Нужно, однако, иметь в виду, что часто нормы ГК, устанавливающие указанные правила, сформулированы в диспозитивной форме. С учетом конкретных условий стороны могут определить перечень объектов, входящих в состав предприятия, которые должны быть сохранены арендатором в течение всего срока действия договора и возвращены арендодателю по окончании его.

 Арендатор обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии. На него возлагается проведение как текущего, так и капитального ремонта арендованного комплекса. Норма, устанавливающая это правило (п. 1 ст. 661), носит императивный, обязательный для сторон характер. Относятся на арендатора и расходы по эксплуатации арендованного предприятия, но в отличие от п. 1 ст. 661 п. 2, посвященный этому вопросу, сформулирован диспозитивно. Предусматривается, кроме того, обязанность арендатора страховать арендованное предприятие.

 При сдаче внаем сложных и дорогостоящих объектов существенным является вопрос о распределении затрат, связанных с улучшением имущества в период его аренды. Особенностью отношений по аренде предприятий является наделение арендатора правом получать возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Следует, однако, иметь в виду, что арендодатель может быть освобожден от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на них повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Это новое правило, оно обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных мер по улучшению предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономный, рачительный подход. Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

 По истечении срока аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату наймодателю. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При возврате должны решаться вопросы перевода долгов с арендатора на арендодателя, урегулирования взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. ст. 656, 657). Возврат имущества производится по акту, подписываемому обеими сторонами. Подготовка возвращаемого предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет, если иные условия не будут предусмотрены договором.

 Убедиться в выполнимости этих требований на практике не было возможности, поскольку сдававшиеся в аренду государственные предприятия, как правило, не возвращались собственнику, а приватизировались. Сдача в аренду иных предприятий не получила распространения. Расширение практики аренды производственно-хозяйственных комплексов, повышение эффективности их использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений, устранения недостатков и пробелов в законодательстве; некоторые из них были отмечены.

 Нельзя оставить без внимания и вопрос о судьбе трудового коллектива. Он, как уже отмечалось, выходит за рамки аренды, но если сдача предприятия в аренду затрагивает жизненно-важные проблемы людей, работавших на нем, необходимо исходя из норм Трудового кодекса определить, на кого возлагается обязанность проявить заботу о них.