§ 1. Значение и сущность жилищного найма. Источники жилищного права. Стороны в договоре

 1. Договор найма жилого помещения - самостоятельный вид обязательств, жилищных обязательств. В таком качестве договор состоялся сравнительно недавно - в 1937 г., когда союзное жилищное законодательство вычленило его из договора имущественного найма *(190). ГК 1922 г., продолжая традиции дореволюционного российского гражданского законодательства, урегулировал лишь имущественный наем с вкраплением в него отдельных специальных жилищных норм. Но несмотря на его выделение в качестве самостоятельного обязательства, этот договор продолжал инерционно рассматриваться в литературе как разновидность договора имущественного найма *(191) с применением преимущественно правил этого института. Такая оценка договора найма жилого помещения сохраняется в литературе. Специальных жилищных норм, регулирующих данный вид обязательств, на момент выделения было недостаточно. Только в последующем сначала гражданское, а потом жилищное законодательство преодолело указанный дефицит в регулировании отношений жилищного найма.

 Главная причина в выделении жилищного найма - его существенные признаки, особенность которых позволяет выделить наем жилья в самостоятельный договорный вид, отграниченный ими от теперь уже смежного с ним имущественного найма.

 К сожалению, в ГК 1922 г. своевременно не было внесено необходимых изменений в связи с введением нового института. Только в ГК 1964 г., равно как и в Основах 1961 г., договор найма жилого помещения занял соответственно самостоятельное место в договорном праве. Последовавшие затем реформы союзного и российского гражданского законодательства исходили также из признания договора найма жилого помещения как самостоятельного вида обязательств (второе поколение Основ 1991 г. и ГК РФ (часть вторая) 1996 г.). В СССР в условиях монополии государственного жилищного фонда в городах и поселках городского типа договор найма жилого помещения оказался единственной правовой формой использования государственного и общественного жилищного фондов.

 Современное российское гражданское законодательство продолжило сложившуюся в советском гражданском законодательстве отдельную регламентацию жилищных отношений, принципиально отличаясь от регламентации в иностранном гражданском законодательстве, где наем жилья осуществляется по правилам договора имущественного найма с выделением специальных норм, регулирующих жилищные отношения. Германское гражданское законодательство, французский Гражданский кодекс регулируют наем жилья в одном ряду с наймом движимых и недвижимых вещей применительно и к физическим, и к юридическим лицам. Хотя в США и приняты жилищные кодексы на уровне отдельных органов местного самоуправления, однако регулирование отношений по найму жилья не выделено в нормы о договоре найма жилого помещения, а остается в рамках аренды имущества.

 В отечественном законодательстве наиболее полная регламентация договора найма жилого помещения была осуществлена в ГК 1964 г. Однако затем его содержание было доведено до символического остатка в виде одной статьи в связи с принятием в РСФСР в 1983 г. специального жилищного закона - Жилищного кодекса. Соответствующие нормы ГК 1964 г. трансформировались в нормы ЖК, утратив силу в составе ГК10080200. Действующий ГК наполнил в какой-то мере регулирование договора найма жилого помещения в сравнении с этой опустошительной отменой норм в ГК 1964 г.

 До ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Институт аренды был введен в связи с его провозглашением в ст. 58 предыдущей Конституции (в ред. от 9 декабря 1992 г.) как конституционного права граждан на жилище. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда - для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием ГК РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

 Арендные отношения в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. *(192), который внес изменения и дополнения в ЖК. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора *(193) (ст. 17 Закона об основах жилищной политики). Новое содержание конституционного права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ 1993 г.) уже не включает такого его обеспечения, как получение жилого помещения на условиях аренды.

 С момента введения части второй ГК, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения, но ранее заключенные договоры аренды сохраняют силу только до истечения их сроков.

 Это не означает исключения граждан вообще из числа субъектов соответствующих арендных отношений, но уже в качестве арендодателей либо хотя и арендаторов, но в отношении других объектов аренды или иными ее целями (например, гражданин остается арендатором домов (помещений) в целях отдыха, а не постоянного проживания). В литературе отмечалось, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель для последующей сдачи арендованной площади по договору найма другим гражданам. Если же жилое помещение (жилой дом) используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то имеет место не договор аренды, а договор найма. Договор аренды именно жилого помещения применяется прежде всего между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам гл. 34 ГК *(194). Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину только на условиях найма, т.е. другого договора. Если же такая передача будет оформляться по правилам гл. 34 ГК, правовая защищенность гражданина-арендатора резко снизится по сравнению с защищенностью гражданина-нанимателя в договоре найма, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) и будет противоречить специальным нормам гл. 35 ГК.

 Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

 2. Гражданский кодекс РФ разделил традиционный ранее сложившийся договор потребительского найма жилого помещения на две разновидности - собственно договор найма, который в литературе получил определение "коммерческого", и договор социального (потребительского) найма жилого помещения. Собственно наем жилого помещения безотносительно к его разновидностям имеет общую конструкцию, универсальный характер. В силу незавершенной кодификации жилищного законодательства общие нормы для двух разновидностей найма пока не образованы. Они регулируются раздельно.

 Договор социального найма жилого помещения, или потребительского найма, как институт возник наряду с арендой жилого помещения по Закону об основах жилищной политики еще в 1992 г. и его сфера действия ограничена всего лишь публичными жилищными фондами - государственным и муниципальным. Отношения по этому договору регулируются федеральным жилищным законодательством (ст. 672 ГК). Пока новый Жилищный кодекс РФ не принят и жилищное законодательство не упорядочено, подлежит применению прежний ЖК РСФСР (гл. 2 разд. III) с учетом того, что в этой части Кодекс не приведен в соответствие с Конституцией РФ, ГК РФ и постановлениями Конституционного Суда РФ *(195). С принятием Жилищного кодекса РФ отношения по этому договору будут урегулированы самостоятельно, специально, а рассчитанный на плановую экономику ЖК РСФСР будет признан утратившим силу.

 Договор (коммерческого) найма жилого помещения появился позже, с даты вступления в силу части второй ГК, вытеснив в договорных жилищных отношениях однопорядковый институт аренды; в отличие от договора социального найма сфера действия коммерческого найма существенно шире весь жилищный фонд на территории Российской Федерации (фонд публичных форм собственности и частный жилищный фонд, состоящий из индивидуального фонда и фонда юридических лиц).

 С переходом к рынку жилья современное гражданско-правовое регулирование жилищных отношений отказалось от ранее установленного жилищным законодательством (ст. 10 ЖК) принципа запрета на использование гражданами жилища в целях извлечения нетрудовых доходов, закрепив наряду с потребительским наймом также и коммерческий наем жилища, не только покрывающий расходы наймодателя на содержание жилья, но и приносящий ему доход.

 И тот, и другой договоры возмездны, но доходы от социального и коммерческого использования жилой площади у собственников разные. Договор социального найма основан на административном вмешательстве в свободу договора. Административный акт о предоставлении во владение и пользование благоустроенного жилого помещения гражданину в виде квартиры в пределах нормы площади, выданный гражданину с соблюдением очередности или переданный ему по гражданско-правовым основаниям, указанным в законе (например, при выселении с предоставлением другого жилого помещения в связи со сносом дома), называет конкретно объект договора социального найма и нанимателя (членов его семьи), с одной стороны, и уполномоченного собственника, с другой.

 Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК) без нормированного предоставления жилого помещения. Вместе с тем этот договор в домах государственного и муниципального жилищных фондов имеет свои особенности, связанные с особенностями публичных форм собственности.

 Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. До 6 мая 2003 г. сохранялась существенная разница в оплате: оплата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - в основном, нет. Федеральный закон 6 мая 2003 г. *(196) внес изменения и дополнения в Закон об основах жилищной политики в части оплаты жилья и коммунальных услуг и регламентировал оплату жилья и коммунальных услуг и в договоре коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов. Теперь только в частном жилищном фонде юридических лиц и граждан оплата нанятого жилья по договорам коммерческого найма устанавливается исключительно по усмотрению сторон, будучи нелимитированной.

 В юридической литературе существуют разные оценки природы этих договоров: одни авторы расценивают их как разновидности одного типа жилищного договора, другие - как разные типы жилищных договоров *(197). Отрицая однотипность договора найма и договора социального найма жилого помещения, М.И. Брагинский аргументирует это построением гл. 35 ГК в ней отсутствуют общие положения (общая часть) и специальные нормы о каждой разновидности жилищного договора, которые имеются в других главах ГК, где образована общая часть (купля-продажа, аренда и т.д.). Если бы речь шла об одном типе договора и его разновидностях, то глава должна была содержать три договорные модели одного типа.

 Однако это лишь одна из версий относительно структуры гл. 35 ГК. Справедливее другая версия. В основе атипичной структуры гл. 35 ГК иные мотивы. Другую разновидность найма жилого помещения гл. 35 поручает урегулировать соответствующей отрасли законодательства - жилищному законодательству, которое является предметом уже совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, что принципиально отличает его регулирование от регулирования гражданских отношений. Договор социального найма может быть урегулирован федеральным жилищным законодательством и жилищным законодательством субъектов РФ. В данном контексте иной характер приобретают нормы о (коммерческом) найме жилого помещения в гл. 35 (ст. 672), часть которых названа в главе в качестве общих и для договора социального найма. Поэтому они временно выполняют функции общих положений для двух разновидностей жилищного найма, одного типа обязательств, одного договорного типа. В дальнейшем, с принятием жилищного кодекса РФ эта функция перейдет к нему.

 Договор социального найма тоже дифференцируется на две разновидности соответственно дифференциации фонда социального использования, в составе которого обособлены специализированные жилые дома (жилые помещения). Особенности договора найма в специализированном жилищном фонде вытекают не только из особенностей целевого использования объектов найма, но и из особенностей субъектного состава, что отразилось и на объеме правомочий сторон *(198). М.И. Брагинский выделяет договор ведомственного найма и договор служебного жилого помещения в особые разновидности договора социального найма. Однако с утратой оснований выселения из ведомственного жилищного фонда, обусловленных изменением трудовых отношений, утрачена и особенность этих жилищных отношений, связанная с трудовыми отношениями. Поэтому никаких особенностей договор социального найма, заключаемый государственными (муниципальными) юридическими лицами со своими работниками, не имеет. Негосударственные (немуниципальные) юридические лица вообще не вправе заключать договоры социального найма жилого помещения. Как собственники они заключают договоры (коммерческого) найма жилого помещения с работниками или участниками хозяйственных обществ и товариществ.

 Что же касается договора найма служебного жилого помещения, четко отраженного в законе (гл. 3 разд. III ЖК), то он должен рассматриваться не сам по себе, а в контексте договоров социального найма, заключаемых в специализированном жилищном фонде (см.  § 2 настоящей главы), поскольку изначально служебные квартиры стояли в одном ряду с общежитиями как специальные жилые помещения (жилые дома) гл. 3 и 4 разд. III ЖК. Их исключение Законом об основах жилищной политики из состава специализированного жилищного фонда необоснованно нарушило решение прежнего закона.

 3. Суть жилищного обязательства не зависит от его разновидностей. Она состоит в обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение во владение и использование. Нанимателем всегда является гражданин. Цель передачи - его проживание, что отличает наем жилья от имущественного найма. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя по содержанию, ремонту жилого дома и найму и вернуть жилое помещение за ненадобностью либо в срок, установленный в законе или договоре.

 Субъектный состав на стороне нанимателя отличается от имущественного найма не только тем, что это - исключительно физические лица, но и тем, что, как правило, это множество физических лиц - проживающие совместно с нанимателем, прежде всего члены его семьи, совместно ведущие домашнее хозяйство.

 Договор найма жилого помещения получил самостоятельное правовое развитие, отделившись от договора имущественного найма, в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны в отличие от договора имущественного найма, применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам. Объект договора передается во владение и пользование исключительно человеку, и помещение поэтому должно отвечать целям его постоянного проживания, быть в принципе противоположностью нежилого помещения - жилым помещением со своими потребительскими специфическими качествами. Гуманитарный характер этого договора решающим образом повлиял на такие его существенные условия, как предмет, положение нанимателя, исключающее в принципе юридическое лицо из числа нанимателей и вводящее в жилищное обязательство, как правило, множество граждан, совместно проживающих с нанимателем. Такой характер договора повлиял на содержание жилищного обязательства.

 Участие исключительно граждан в качестве стороны наличествует и в других договорах, в частности розничной купле-продаже, прокате. Но эта схожесть не разрушает специфику жилищного найма. Самостоятельность договора жилищного найма обусловлена не одним существенным признаком, а их совокупностью: помимо обязательного участия гражданина также множественность лиц, связанных с личностью нанимателя, постоянно проживающие совместно с ним члены семьи и (или) утратившие семейные связи.

 По своей природе договор найма жилого помещения остался в группе договоров, в силу которых стороне передается имущество на время во владение, пользование и в определенной мере распоряжение. Если пользование оплачивается, договор найма жилого помещения примыкает к договору имущественного найма. Если пользование бесплатно, жилищные обязательства примыкают к договору безвозмездного пользования. В последнем случае жилищные обязательства уже утрачивают признаки найма. Оплата связана с наймом. Ни гражданское, ни жилищное законодательства не предусматривают развитого регулирования безвозмездных жилищных обязательств.

 Имея одну корневую систему, обе разновидности найма жилья, естественно, объединены его единой природой, его существенными признаками, а следовательно, и некоторыми общими нормами, хотя особенности каждой разновидности договорного типа весьма существенны. Так, договор (коммерческого) найма заключается на определенный срок, договор социального найма - бессрочно, а в положениях, отнесенных к специализированному фонду, - на короткий срок. Соответственно распределяется объем жилищных прав: в коммерческом найме наниматель лишен ряда жилищных прав (обмена, переселения на время капитального ремонта) в сравнении с правовым режимом по договору социального найма - основной части жилищного фонда социального использования. В специализированном жилищном фонде объем жилищных прав вообще минимален.

 4. До принятия ЖК РФ и введения его в действие договор найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения регулируются, соответственно, гл. 35 ГК и гл. 2 разд. III ЖК 1983 г. При этом правовой режим отдельных объектов специализированного жилищного фонда установлен главами ЖК и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г., дополнившим разд. III ЖК гл. 3.1. Кроме того, переходный Закон об основах жилищной политики адаптировал жилищные отношения к рыночным отношениям и равному положению всех форм собственности на жилище.

 Регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ (п. "к" ст. 72) к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, а гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации *(199). Жилищное законодательство состоит из федерального жилищного законодательства и жилищного законодательства субъектов РФ. Комплексно жилищное законодательство составляют в основном два основных блока правовых норм - гражданских и административных. Кроме того, есть небольшие вкрапления норм иных отраслей права. Жилищное законодательство существует только как отрасль законодательства в структуре российского законодательства, но не является отраслью права в системе его отраслей.

 Жилое помещение - специальный объект договора. Перевод в установленном порядке объекта жилого помещения в его противоположность - нежилое помещение *(200) прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в объект договора аренды нежилого помещения. Только перемена специального объекта договора (жилого помещения) на другой специальный объект (нежилое помещение) разрушает данную разновидность договорных отношений.

 Помещение считается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. Оно может составлять часть многоквартирного жилого дома или многофункционального здания или представлять собой одноквартирный жилой дом в целом.

 Жилым домом считается здание, если оно функционально, конструктивно и по санитарному, техническому и другому потребительскому состоянию пригодно для постоянного проживания граждан, где вся или не менее половины его общей (полезной) площади предназначено для постоянного проживания. В число жилых домов не включаются строения непостоянного типа.

 Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

 Функциональное назначение помещений, вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо реконструкции или капитального ремонта жилого дома, определяется по исполнительной проектной документации строительства, реконструкции или капитального ремонта либо перепланировки и переоборудования жилого дома, жилого помещения, что фиксируется в бюро технической инвентаризации.

 Жилое помещение - место постоянного проживания, как это определялось ЖК (ст. 7). ГК повторил эту характеристику функционального назначения объекта, но только применительно к отношениям (коммерческого) найма (ст. 673). Характеристика объекта в отношениях собственности на жилище иная: здесь ГК ограничился определением жилого помещения лишь как места проживания (ст. 288).

 В рамках одного законодательного акта - ГК жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и можно считать несовершенством закона. Речь идет об одном и том же объекте. Жилище в качестве объекта как в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одну и ту же функцию - быть местом постоянного проживания, а не просто местом жительства.

 Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению на уровне квартиры присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет индивидуально-определенные особенности, которые должны найти отражение в предмете договора коммерческого найма жилья, его планировке, а также те, которые относятся к его техническому и санитарному состоянию.

 Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания, что составляет понятие пригодности к проживанию.

 К жилым помещениям относятся: квартиры, состоящие из одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры (комнатами целевого назначения - комнатой-кухней, ванной комнатой и другими вспомогательными помещениями) и сообщением; жилые комнаты в квартире; одноквартирные жилые дома.

 Квартира имеет общую (полезную) площадь, состоящую из жилой площади жилых комнат, площади вспомогательных комнат целевого назначения и коридора (прихожей), которая определяется в квадратных метрах и фиксируется в поэтажном плане, а также в поквартирной экспликации к поэтажному плану, надлежаще утвержденных, имеющих правоустанавливающее значение. Исчисление площади в квадратных метрах расчетно отражает кубатуру помещения, необходимую для циркуляции воздуха в замкнутом пространстве, каким является жилое помещение.

 Госстроем России 31 декабря 1999 г. утверждена Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, которая служит основой для формирования региональных документов по порядку отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания, решения вопросов сноса, капитального ремонта, реконструкции, модернизации или переоборудования для использования в других целях.

 На федеральном уровне стандарт жилища не определен в целом (установлены норма жилой площади и социальная норма площади на одного человека, нормативы дополнительной жилой площади, социальные нормы общей площади на одного человека и на семью при предоставлении жилых помещений и их оплате в государственном и муниципальном жилищных фондах, критерии непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением Правительства Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен *(201). Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

 Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим долевым имуществом дома (независимо от форм собственности), к которому относятся общие помещения (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст. 290 ГК и ст. 8 Закона об основах жилищной политики.

 Объекты наемных жилищных отношений не получили в законе общего определения. Статье 673 ГК, указывающей на объекты (коммерческого) найма, не придано общего значения и для объектов договора социального найма (ст. 672 ГК).

 Видами объектов двух разновидностей жилищного найма могут быть: одноквартирный жилой дом, отдельная квартира, а также изолированная жилая комната (комнаты) в коммунальной квартире. Поскольку места общего пользования в коммунальной квартире предназначены для всех ее обитателей, комната в ней не может служить стандартом здорового быта, хотя и допущена законом в этом качестве из-за нерешенности жилищной проблемы. Самостоятельное право пользования жилым помещением при множественности лиц на стороне нанимателя выражается в пользовании определенным метражом общей площади. При этом порядок пользования неделимым помещением может изменяться по согласию между всеми пользователями.

 5. Строго очерченная законом часть жилых помещений и жилых домов отнесена к категории, которая называется в Законе об основах жилищной политики "специализированной". До введения этого понятия в Закон жилые помещения и жилые дома такого рода определялись как "специальные" (общежития, служебные квартиры).

 Если в основном жилые помещения и дома предназначены исключительно для постоянного проживания в них, то специализированные отвечают другим задачам: социальное обслуживание проживающих, временное размещение и др.

 Допускается взаимный переход из категории специализированных жилых помещений и домов в категорию основного жилищного фонда и наоборот. Так, Правительство Москвы перевело жилые помещения подведомственных общежитий, расположенных в жилых домах основного жилищного фонда, в состав этого фонда с оформлением жилищных прав и обязанностей лиц, проживающих в общежитиях, уже по основному жилищному фонду *(202).

 Для специализированных жилых домов и помещений установлен особый правовой режим. Они могут иметь сниженные требования к заселению и использованию (койко-места, минимальная обеспеченность жилой площадью на одного человека в общежитиях - 6 кв. м и т.д.), невысокие технические, санитарные и иные потребительские характеристики (возможность размещения в промышленных зданиях (кроме общежитий), отсутствие каких-либо видов инженерного благоустройства, казенная меблировка и т.д.).

 К сожалению, в перечень специализированных жилых помещений и домов закон включил и дома ночного пребывания, социальные приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи лицам, оказавшимся в экстремальных условиях без определенного места жительства и занятий *(203). Так же, как и гостиницы вообще, эти дома как места временного пребывания не подпадают под действие жилищного законодательства. На них следует распространить действие гражданского законодательства об имущественном найме.

 Вместе с тем объекты специализированного фонда в 2002 г. пополнились жильем для временного поселения: вынужденных переселенцев и беженцев, граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет банковского кредита либо средств целевого займа и заложено в обеспечение возврата кредита или займа.

 6. Наличие на стороне нанимателя множества лиц, совместно с ним проживающих, потребовало от законодателя их определения. Кто эти лица? Традиционно они определялись в договоре социального найма как члены семьи, а также как лица, утратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору найма жилого помещения. То есть были определены ограничения в дальнейшем развитии этого множества лиц в жилищном обязательстве. Каждый вновь вселявшийся в состав уже проживающей семьи оценивался по критериям, установленным в законе. При этом состав семьи в жилищном праве, как и в советский период, выходит за рамки состава семьи по семейному законодательству: по жилищному праву семья расширяется путем включения лиц, не находящихся в кровном родстве, но состоящих на иждивении, ведущих при этом общее домашнее хозяйство, семейный бюджет. Вместе с тем состав семьи в законе суживался до состава живущих совместно под одной крышей в отличие от понятия семьи по семейному праву, где нет ограничений в составе семьи по признаку совместного проживания.

 Негативное влияние на состав семьи (в смысле его искусственного ограничения) жилищное законодательство (ст. 54 ЖК) оказало привязкой возникновения жилищных прав у членов семьи к режиму прописки, который сам по себе препятствовал воссоединению членов семьи при отсутствии в советской правовой системе основного права граждан на свободу передвижения и выбор места жительства *(204). Конституция РФ (ст. 27), Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" *(205), а также постановления Комитета конституционного надзора и Конституционного Суда РФ по индивидуальным жалобам граждан *(206), Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" *(207) принципиально изменили условия возникновения и состояние жилищных прав граждан, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи.

 Было признано неконституционным положение продолжавшей действовать в неизменном виде после введения в действие Конституции РФ ч. 1 ст. 54 ЖК, требовавшее от граждан вселения в жилое помещение в установленном порядке, позволявшее определять этот порядок по собственному усмотрению органов власти, что приводило к нарушению конституционного права граждан на жилище (ст. 40) и произвольному лишению их жилища, ограничению конституционного права граждан на свободу передвижения и выбор места жительства и места пребывания.

 По Конституции РФ (ч. 3 ст. 55) ограничение прав и свобод граждан возможно исключительно в силу федерального закона и только в той мере, "в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства".

 Естественно, таких оснований для ограничений права граждан на вселение в жилое помещение новых членов семьи не было и нет. Режим прописки, служивший целям тоталитарного государства и права, юридически заменен порядком заявительной регистрации в органы паспортно-визовой службы органов внутренних дел для граждан, изменивших свое место жительства. Заявительная регистрация не должна влиять на возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей лиц, совместно проживающих с нанимателем, что благотворно сказывается на соблюдении жилищных прав и обязанностей граждан.

 И в семейном, и в жилищном праве в течение десятилетий сложились свои понятия состава членов семьи. Оправданна ли эта разница, нужно ли отказываться вообще от понятия "член семьи"?

 Понятие "член семьи нанимателя", "лицо, прекратившее семейные связи, но продолжающее проживать по прежнему договору найма" крайне важные понятия жилищного права, так как с ними гражданский закон связывает возникновение, изменение и прекращение самостоятельных жилищных прав и обязанностей, жилищных обязательств. Им противостоят такие понятия, как "временный жилец", "поднаниматель", которым гражданский закон отказывает в приобретении самостоятельных жилищных прав и обязанностей. За членами семьи нанимателя признается первичное самостоятельное право пользования жилым помещением, за временными жильцами и поднанимателями - вторичное, производное право владения и пользования наряду с первичным правом титулодержателя и совместно с ним проживающих лиц.

 Закон не прибегает в отношении временного жильца и поднанимателя к определению множества лиц в качестве членов семьи, а ограничивается указанием на лиц, проживающих в жилом помещении нанимателя на основании, допустим, договора поднайма (ст. 76 ЖК). Что касается временных жильцов, то о них в законе говорится как о гражданах (ст. 81 ЖК). ГК относительно временных жильцов (ст. 680) придерживается позиции прежнего жилищного законодательства, а применительно к поднанимателям (ст. 685) вообще ограничивается единственным число, не принимая во внимание совместно с ним проживающих.

 Семейный кодекс, преследуя свои цели, хотя и не дает общего определения семьи, чтобы не разрушать определения состава семьи, закрепленного, в частности, в жилищном праве *(208), называет членов семьи исходя главным образом из кровнородственных связей. В отличие от прежнего брачно-семейного законодательства Семейный кодекс вводит в состав семьи иных лиц, связанных с выполнением родительских обязанностей. В целом формула семьи по семейному праву выглядит так: супруги, родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные), родные братья, сестры, бабушки, дедушки, мачеха и отчим, пасынки и падчерицы, приемные родители.

 Естественно, что такая формула семьи, не препятствуя установлению в жилищном праве своего определения, все-таки служит базовым составом семьи и в жилищном праве, но не отражает сложности личностных, социальных фактических связей между совместно проживающими, как постоянно, так и временно, в одном помещении. При основном совпадении кровнородственных составов семьи жилищное законодательство (ст. 53 ЖК), кроме того, включает в состав семьи также нетрудоспособных иждивенцев, которые могут и не быть родственниками по отношению к совместно с ними проживающим, а в исключительных случаях и бывших фактических супругов, находящихся в незарегистрированном браке, что вообще прямо противоречит семейному праву. Связующим звеном этой общности близких людей в жилищном праве является их общее место жительства -жилое помещение, а также другой социальный фактор ведение общего домашнего хозяйства, семейного бюджета совместно с нанимателем. Эти два фактора сыграли решающую роль в формировании понятия состава семьи применительно к данной отрасли законодательства.

 Гражданский кодекс, регулируя жилищные отношения, содержит принципиально иное решение. Применительно к каждой из разновидностей жилищного найма введена своя особая модель: одна для социального найма жилья, другая - для коммерческого найма. В социальном найме жилья сохранено понятие семьи и ее прежний состав (ст. 672), сложившиеся в жилищном праве (ст. 53 ЖК). Такова же позиция ГК и относительно членов семьи собственника жилого помещения, жилого дома (ст. 292). Что же касается коммерческого найма жилья, то здесь гражданский закон вообще отказался от понятия семьи в любом ее составе и перешел к понятию "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" (ст. 677 ГК).

 В законе отсутствуют какие-либо критерии общности совместного постоянного проживания. Наниматель в коммерческом найме жилья вправе абсолютно свободно по своему усмотрению определять состав совместно постоянно проживающих. Тот, кто вошел в этот состав, приобретает жилищные права и обязанности, как члены семьи. Они возникнут для любого случайного конгломерата лиц, совместно и постоянно проживающих с нанимателем, при выполнении следующего требования закона (ст. 677, 679): они должны быть персонально включены в договор коммерческого найма как совместно с остальными проживающие. В их числе могут быть и лица, относящиеся к сексуальным меньшинствам, нетрадиционной ориентации, что противоречит Семейному кодексу при всей его уступчивости другим отраслям законодательства в определении состава семьи. Таким образом, этот состав множества лиц представляет антипод составу множества лиц в социальном найме.

 Выросший из договора имущественного найма, где, как правило, нет множественности лиц, договор социального найма жилого помещения, где есть именно множественность лиц как типовая жизненная ситуация в жилищном обязательстве, заимствовал из договора аренды его схему единственного титулодержателя - нанимателя жилого помещения. Множественность лиц на стороне нанимателя в жилищном обязательстве не нашла собственного адекватного отражения в законе. По-прежнему в этом договоре, равно как и в аренде, нанимателем признается лицо в единственном числе, которое не является представителем других лиц, совместно с ним проживающих по договору. До ГК ни гражданский, ни жилищный закон не презюмировал положение множества лиц, постоянно проживающих с нанимателем, как положение сонанимателей, признавая за ними равенство жилищных прав и обязанностей и солидарную ответственность всех совершеннолетних, обусловленную единым и неделимым объектом найма.

 При определенных условиях объект делим, но в момент установления солидарной ответственности он остается неделенным, неизменным.

 В литературе правовое положение нанимателя и членов его семьи, а также лиц, прекративших семейные связи с нанимателем, оценивается по-разному. Одни авторы ограничивались констатацией их положения как "солидарных участников договорного обязательства на стороне нанимателя" *(209). Другие рассматривали их положение как сонанимателей "со всеми вытекающими последствиями" *(210).

 Только новый ГК сделал шаг вперед, определив их как сонанимателей. Однако такая оценка принята не как общее решение для двух разновидностей жилищного найма, а лишь для одной разновидности при определенных условиях. Понятие сонанимателя не введено в договор социального найма жилого помещение. Оно вводится лишь в договор коммерческого найма жилья и только в силу волеизъявления соответствующих лиц (ст. 677 ГК). Сонанимателями признаются лишь те из числа постоянно проживающих с нанимателем лиц, кто заключит с ним специальный договор о солидарной ответственности перед наймодателем (ст. 325 ГК), известив последнего об этом. Если в договоре социального найма жилья сохраняется установленная законом солидарная ответственность для всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, то в договоре коммерческого найма жилья эта же солидарная ответственность устанавливается как исключение из правил, в силу специальной договоренности об этом совместно проживающих с нанимателем лиц.

 На тот случай, если соглашение не состоялось, закон прибегает к неожиданному для этих отношений решению вместо установления долевой ответственности постоянно проживающих перед наймодателем как альтернативы солидарной ответственности ГК вообще освобождает их от какой-либо ответственности и возлагает ответственность за их действия, нарушающие условия договора коммерческого найма жилого помещения, исключительно на титулодержателя найма - нанимателя (п. 3 ст. 677, п. 4 ст. 687 ГК). И хотя ГК декларирует равенство жилищных прав всех проживающих с нанимателем, на самом деле оно ликвидировано. Чтобы его достичь, проживающие совместно с нанимателем должны совершить ряд действий: заключить два договора, в том числе и договор о солидарной ответственности. Наниматель наделен большим объемом жилищных прав, чем другие совместно с ним проживающие. Заключение и расторжение договора коммерческого найма - привилегия исключительно нанимателя, для остальных оно производно.

 Таким образом, по общему правилу, наниматель в коммерческом найме жилья несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно с ним проживающих. Он первоначально является единственным титулодержателем найма помещения. Такого рода юридическая конструкция устанавливалась законом применительно к временным жильцам и поднанимателям, т.е. лицам, не приобретающим самостоятельного права пользования жилым помещением. В коммерческом найме жилья закон декларирует самостоятельное право пользования постоянно проживающих совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК).

 Именно такая конструкция без каких-либо отступлений в силу солидарной ответственности установлена в американском договоре аренды имущества, где совместно проживающие с арендатором не обладают каким-либо объемом жилищных прав и обязанностей, кроме ограниченного права проживания в арендованном жилом помещении. Вся полнота жилищных прав и обязанностей сконцентрирована у арендатора - единственного титулодержателя. И поэтому такая категория судебных жилищных споров между совместно проживающими относительно жилищных прав на занимаемое ими жилое помещение отсутствует. Их жилищные права несамостоятельны, производны, ограничены настолько, что сводятся просто к праву проживания на срок действия договора.

 Современное российское гражданское законодательство под влиянием советского жилищного права установило в коммерческом найме жилья синтез жилищного и имущественного найма: формально наделило равенством жилищных прав всех совместно проживающих, фактически лишив их этих прав вообще, кроме как по договору с нанимателем. Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения утрачивает присущий ему ключевой признак, возвращая участников к схеме договора имущественного найма и действительно становится в какой-то мере его разновидностью.

 Отказ ГК одновременно и от солидарной, и от долевой ответственности множества лиц на стороне нанимателя в коммерческом найме жилья и переход к гипертрофированному положению одного титулодержателя коммерческого найма в интересах обеспечения материального интереса наймодателя-кредитора создает искусственную, внутренне противоречивую юридическую конструкцию ответственности постоянно проживающих с нанимателем, к тому же не определенных по составу лиц. Новое нормативное решение отношений между проживающими в сравнении с ранее действующим положением, ограничившее их жилищные права и обязанности, ухудшает положение лиц, проживающих с нанимателем.

 Стало быть, исходя из логики такого вывода, следует признать положение сонанимателей: за всеми членами семьи нанимателя и лицами, утратившими с ним семейные связи, но продолжающими проживать по неизменному договору социального найма, а также за всеми совместно постоянно проживающими с нанимателем по договору коммерческого найма и заключившими с нанимателем специальный договор о солидарной ответственности перед наймодателем. Точно так же в случае, если согласие на замену умершего или выбывшего нанимателя между всеми гражданами, постоянно проживающими, не достигнуто, они должны считаться сонанимателями (ст. 686 ГК). Когда такого специального соглашения нет, титулодержателем коммерческого найма жилья остается исключительно наниматель. Тем самым изменена привычная схема отношений сторон в договоре жилищного найма на учитывающую в отличие от имущественного найма, множественность лиц на стороне нанимателя, и, таким образом, появляется фигура сонанимателя, связанного солидарной ответственностью с другими сонанимателями и нанимателем.

 В тех случаях, когда совместно постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма лица не заключили с ним специального соглашения о солидарной ответственности перед наймодателем, возрождаются "родимые пятна" договора имущественного найма, где в основном нет множественности лиц в арендном обязательстве. Поэтому стороны договора - это наймодатель и наниматель (сонаниматели - преимущественно).

 7. Наймодатель - собственник или уполномоченное им лицо, положение которого аналогично положению наймодателя в договоре аренды. В качестве субъектов права собственности (вещного права) выступают граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 212 ГК), иностранные государства, международные организации.

 Кто же является уполномоченным лицом собственника в домах государственного и муниципального жилищного фондов по социальному и коммерческому найму?

 Собственник (субъективного права) обязан определить лицо, уполномоченное быть наймодателем. Таким лицом является служба заказчика (управляющая организация). Служба может относиться к любой форме собственности и не соответствовать форме собственности на жилищный фонд, который она берется обслуживать. По поручению собственника служба заказчика (управляющая организация) осуществляет поиск обслуживающих подрядных организаций. Так, кондоминиум или товарищество собственников жилья по своему выбору определяют способ управления кондоминиумом в установленном порядке (см. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" *(211)).

 Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" *(212) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополии или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно создать предпосылки для выбора собственником управляющей организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг, а следовательно, быть лицом, уполномоченным собственником. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации зависимостью от форм собственности, в том числе вправе определить частную фирму или государство (орган местного самоуправления) для выполнения этих задач. Так, постановлением Правительства Москвы от 21 октября 1997 г. N 46 *(213) на государственную дирекцию единого заказчика возложена обязанность заключать договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной (муниципальной) собственности г. Москвы, на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Право заключать такие договоры может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.

 Служба заказчика (управляющая организация) также по поручению собственника ведет сбор платежей за квартиру и коммунальные услуги, заключает договоры подряда, несет паспортно-учетные обязанности, оформляет льготы на оплату жилья (коммунальных услуг) и субсидии и осуществляет другие виды социального обслуживания населения по месту жительства.

 В небольших населенных пунктах функции заказчика (управляющей организации) выполняет подразделение органа местного самоуправления.

 В отдельных субъектах Российской Федерации работам, выполняемым управляющей организацией, придается значение выполнения подрядных работ для государственных нужд, что должно соответствовать § 5 гл. 37 ГК. В этом случае контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается государственным заказчиком, в качестве которого выступает только государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, и подрядчиком, которым является юридическое лицо или гражданин (ст. 764 ГК). Финансирование должно осуществляться из бюджетных и внебюджетных источников (ст. 763 ГК). Однако такого основания заключения государственного контракта на выполнение ремонтных работ в государственных и муниципальных жилых домах, где помещения сдаются в наем по правилам гл. 37 ГК, федеральным законом (ст. 768) не установлено.

 8. Договор найма - возмездный. Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства, если оно регулирует такого рода отношения или будет регулировать. К сожалению, безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений действующим законодательством специально не регламентируется. Если применять нормы гл. 36, не корректируя их договорными условиями, содержание жилья может оказаться для пользователя обременительным (ст. 692, 695, 698, 699 ГК). Поэтому в договорных условиях сторонам следует использовать нормы жилищного законодательства и диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, т.е. сформулировать иные условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма.

 Если до 2003 г. плата за жилое помещение лимитировалась лишь для договора социального найма жилого помещения, а наем жилого помещения во всех разновидностях жилищного фонда оплачивался по соглашению сторон, то Федеральным законом от 6 мая 2003 г. плата за жилое помещение регламентируется также и за наем жилых помещений по договору найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов.

 Структура оплаты складывается из трех составных частей - плата за содержание жилья, плата за ремонт жилья, плата за наем жилого помещения. Последняя часть оплаты является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения внаем. Оплата дифференцируется в зависимости от общей площади жилого помещения в пределах социальной нормы площади жилья. Коммунальные услуги оплачиваются сверх оплаты за жилое помещение в пределах нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданам субсидий в установленном ст. 15.1 Федерального закона от 6 мая 2003 г. порядке.

 При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного в соответствии с законодательством прожиточного минимума *(214) названный федеральный стандарт изменяется с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.

 Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх установленных нормативов потребления, в том числе оплаты дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.

 Оплата дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона от 6 мая 2003 г. Перечень заболеваний, дающий инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты, утвержден постановлением Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 214 *(215). Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, на пользование дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью, утвержден циркуляром НКВД РСФСР 13 января 1928 г. N 27 и НК Здрава РСФСР от 13 января 1928 г. N 15 *(216).

 Названный Закон упорядочил неограниченную до этого возможность изменения уровня оплаты наемного жилья и уровня коммунальных услуг. Пересмотр или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год одновременно с принятием местного бюджета, бюджетов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга на очередной финансовый год и только после независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг. Не допускается изменение этих цен и тарифов в течение финансового года без одновременного внесения изменений и дополнений в местные бюджеты на текущий финансовый год и бюджеты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга на текущий финансовый год.

 Обязанность своевременной оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя. Повышена ответственность за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг и существенную задолженность в оплате: увеличена пеня, предусмотрена возможность выселения неплательщика в ухудшенные жилищные условия, замена занимаемого жилого помещения на меньшее в пределах социальной нормы площади жилья на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения (ст. 15.7 Закона об основах жилищной политики). Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачивается нанимателем сверх оплаты жилья через наймодателя, меньшая часть централизованных коммунальных услуг (электрическая энергия, газ) оплачивается нанимателем также сверх оплаты жилья, но непосредственно коммунальному предприятию (субъекту естественной монополии). Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с населением за отопление и горячее водоснабжение. В законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре. Оплата за пользование телефоном не входит в оплату за пользование коммунальными услугами и осуществляется по самостоятельному договору.

 Оплата коммунальных услуг вменяется в обязанность персонально нанимателя при наличии солидарной ответственности нанимателя и членов его семьи (а равно и лиц, утративших семейные связи, но продолжающих проживать) в силу закона по договору социального найма и договорной солидарной ответственности нанимателя и совместно проживающих с нанимателем по договору найма (коммерческого) жилого помещения.

 Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых титулодержатель отвечает перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы).

 9. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора как социального, так и коммерческого найма жилого помещения.

 Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременный текущий ремонт помещения, принимая меры к предотвращению аварий, и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора. Только Федеральным законом от 6 мая 2003 г. был, наконец, установлен размер пени за просрочку платежей за жилье и коммунальные услуги. Этот размер при задержке гражданином оплаты жилья и коммунальных услуг не должен превышать одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.