§ 2. Разновидности жилищного найма

 Природа договора жилищного найма безотносительно к его разновидностям едина: это возмездная передача собственником (его уполномоченным) принадлежащего ему жилого помещения во владение и пользование другим гражданам для постоянного проживания в нем.

 В договоре социального найма в отличие от коммерческого найма жилого помещения сохраняются черты публичного права (отсутствие свободы договора, административный акт в качестве основы заключения договора, требование соблюдения ограничительных нормативов и т.п.), сложившееся еще до принятия действующего ГК. В силу характера договора социального найма жилья этот правовой режим сохранится.

 Без наличия административного акта договор социального найма не может быть заключен, он считается ничтожным. Принятием акта завершается административный процесс признания граждан нуждающимися в жилье или улучшении жилищных условий и предоставления им жилого помещения либо предоставления его гражданам, выселяемым по основаниям, названным в законе.

 Договор социального найма бессрочен, что отличает его от договора коммерческого найма.

 В соответствии со ст. 40 Конституции РФ жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, не только из государственных и муниципальных, но и из других жилищных фондов. Объем жилищных прав в этом договоре шире, чем в договоре (коммерческого) найма жилого помещения.

 В договоре (коммерческого) найма усилена роль договора. Как уже отмечалось, право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор найма (коммерческого). Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679 ГК). В этом договоре отсутствует ряд существенных правомочий (на обмен, раздел).

 В отличие от бессрочности социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий - до одного года или длительный - до пяти лет (ст. 683 ГК). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора принадлежит наймодателю, он должен проявить ее за три месяца до окончания срока действия договора. Что вправе предложить в этом случае наймодатель? Продлить договор на прежних условиях или на новых условиях. Но он может и отказать в возобновлении договора, предупредив нанимателя об этом. В последнем случае закон требует от наймодателя воздерживаться в течение одного года от сдачи в аренду освобожденного помещения. Если же наймодатель нарушит установленный запрет в течение одного года, заключенный с другим нанимателем договор считается недействительным, и наймодатель будет вынужден принудительно заключить договор на новый срок с прежним нанимателем.

 Законодатель сделал в 2003 г. еще шаг к сближению двух разновидностей жилищного найма - лимитирована плата за жилье и в договоре (коммерческого) найма в жилых помещениях домов государственного (муниципального) жилищного фонда, хотя в частном жилищном фонде наемная плата по-прежнему устанавливается по договоренности сторон. ГК специально распространил на договор социального найма ряд норм коммерческом найма. Это касается письменной формы договора (ст. 674 ГК), сохранения договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанностей нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), поселения временных жильцов (ст. 680 ГК), ремонта помещения (ст. 681 ГК), вселения поднанимателей (п. 1-3 ст. 685 ГК). Таким образом, названные нормы имеют общий характер для двух разновидностей жилищного найма.

 Закон установил автономные основания расторжения договора коммерческого найма наряду с основаниями расторжения договора социального найма жилья, предусмотренными жилищным законодательством. Теперь для каждой разновидности договора найма жилья предусмотрены свои основания для заключения и для его прекращения. Расторжение договора (коммерческого) найма жилья дифференцировано по основаниям, возникающим в зависимости от того, по чьей инициативе - наймодателя или нанимателя - он прекращается. Перечень оснований неисчерпывающий, его может дополнить Жилищный кодекс.

 Особенность расторжения договора (коммерческого) найма жилья связана с возложенной законом на нанимателя ответственностью перед наймодателем за действия совместно постоянно проживающих с ним лиц. Так, в случае использования кем-либо из них помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей наймодатель вправе расторгнуть договор найма в целом, а не заявлять иск о выселении виновных.