§ 3. Строительный подряд

 1. Определение соответствующего договора содержит ст. 740 ГК: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

 Под объектом строительства понимается каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами и внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которых должен быть составлен отдельный проект и смета *(225).

 Договор строительного подряда, как и все иные подрядные договоры, имеет два предмета: работы и их результаты. Происшедшее впервые в Основах 1991 г. выделение в этом договоре указанных двух предметов позволило рассматривать договор подряда на капитальное строительство как разновидность подряда. До этого в подряде на капитальное строительство существовал только один предмет - работы. В этой связи появлялись предложения в пользу возрождения подрядных элементов и в договоре, используемом в сфере капитального строительства *(226).

 Особое решение содержится в Кодексе относительно капитального ремонта. Учитывается прежде всего то, что в данном случае нельзя говорить об отделенном от соответствующих работ материальном объекте (результате работ). Например, здание, в котором производится ремонт, существовало до проведения ремонта и останется им же после него. Это дает основание сказать, что ремонт по самой своей природе - возмездная работа. Однако в складывающихся по этому поводу отношениях много общего со строительным подрядом. Вот почему ГК распространил на указанные отношения правила о подряде, а это означает, что статьи общих положений о договоре подряда и строительном подряде, а равно изданные в их развитие законы и иные правовые акты, посвященные подряду и строительному подряду, распространяются на отношения, которые возникают по поводу капитального ремонта зданий и сооружений. Кодекс вместе с тем учитывает, что речь идет все же о разных отношениях, а потому приведенная норма является диспозитивной: она предоставляет сторонам, заключившим конкретный договор на выполнение ремонтных работ, право самим определить, будут ли распространяться на их отношения нормы о подряде или о возмездном оказании услуг.

 По-иному решен вопрос о договоре, по которому типичный для строительства набор работ выполняется для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей гражданина. В интересах заказчиков-граждан установлено, что к такого рода отношениям применяются правила параграфа, посвященного бытовому подряду, а значит, и п. 3 ст. 730 ГК, предполагающий субсидиарное применение законов о защите прав потребителей и иных правовых актов, принятых в соответствии с ними. Все это не исключает возможности распространения на такого рода отношения и норм строительного подряда, но только в порядке применения аналогии закона, а значит, лишь субсидиарно.

 2. На протяжении длительного времени набор обязательных для сторон нормативных актов о капитальном строительстве стал весьма обширным. Достаточно указать на то, что собранные вместе они составили 10 весьма емких томов. В настоящее время число таких актов резко сократилось. Среди прочих в 1993 г. признаны недействующими *(227) последние по времени их принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г. *(228), которые представляли собой комплексный акт, регулировавший порядок заключения и содержание подрядных договоров, а также ответственность сторон за нарушение принятых обязательств.

 Помимо ГК к числу действующих в этой области относятся прежде всего принятые почти одновременно Законы об инвестиционной деятельности в РФ и об иностранных инвестициях в РФ. Еще одним актом, принятым на высшем уровне, является Федеральный закон от 18 октября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" *(229), а также Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. *(230)

 Среди рекомендательных актов может быть выделено Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, согласованное Министерствами экономики и финансов РФ 27 мая 1992 г. К нему приложен формуляр "Договор подряда" (контракта) на строительство" с набором приложений к нему *(231).

 Следует указать и на отдельные акты, широко используемые в международной практике. Один из них - Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров (в ред. 1977 г.) *(232). Хотя этот акт рассчитан на применение при строительстве с иностранным участием, но в части, в какой он не противоречит законодательству РФ, его можно использовать и во внутренних отношениях, разумеется, исключительно как рекомендацию для составления договоров.

 В литературе справедливо обращено внимание на то, что "характерной особенностью законодательства о капитальном строительстве является то, что оно состоит из двух видов нормативных актов - нормативно-правовых и нормативно-технических" *(233). Последние именуются еще и нормативными документами. В зависимости от их предмета и территориальных границ действия различаются федеральные нормативные документы (в это число входят строительные нормы и правила, государственные стандарты РФ в области строительства, своды правил по проектированию и строительству и так называемые руководящие документы), нормативные документы субъектов РФ (в виде территориальных строительных норм) *(234), а также производственно-отраслевые нормативные документы (имеются в виду стандарты). Одни из этих документов содержат обязательные нормы (строительные нормы и правила - СНИПы, территориальные строительные нормы, государственные стандарты), другие - обязательные либо рекомендательные (государственные стандарты РФ, руководящие документы), наконец, третьи (своды правил по проектированию и строительству) - только рекомендательные. Для правовой природы СНИПов определяющее значение имеет СНиП 10-01-94  *(235). В нем, в частности, предусмотрено, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, содержащие обязательные требования, не освобождает исполнителя от их соблюдения.

 3. Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование. Инвесторы могут сами от своего имени выступать в договоре подряда. Возможны и такие варианты, когда заказчиками являются те, кого инвестор уполномочил в силу инвестиционного договора. В указанных случаях речь идет о косвенном представительстве, поскольку заказчик выступает не от собственного имени.

 В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ - выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между соинвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. Исключение составляют случаи, когда речь идет о жилом доме, потому что объектом права собственности должны стать определенные квартиры. По этой причине, например, при рассмотрении одного из дел Президиум ВАС РФ счел неправильным решение нижестоящего суда о признании за застройщиком "права собственности на жилую площадь в натуре в размере ... кв. м". Сославшись на ст. 209 ГК, Президиум обратил внимание на то, что "право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать право собственности на ... кв. м жилой площади, не определив ее состав в натуре" *(236).

 В некоторых случаях чисто подрядные и инвестиционные отношения сливаются в один договор. Это имеет место, когда в качестве соинвесторов одновременно выступают подрядчик и заказчик. Так, например, произошло в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной организацией. В нем было предусмотрено, что стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая и соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну. Президиум ВАС РФ при рассмотрении дела указал на ошибочность решения нижестоящего суда, который, во-первых, признал такой договор недействительным и, во-вторых, посчитал невозможным для подрядчика осуществить самостоятельно, без согласия заказчика, распределение квартир в пределах своей доли *(237).

 4. Определенные виды строительной деятельности нуждаются в лицензировании. Так, в соответствии с Законом о лицензировании к числу подлежащей лицензированию относится, в частности, деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии со стандартами. На основе названного Закона 21 марта 2002 г. Правительством РФ было утверждено Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом *(238). Договор строительного подряда с подрядчиком, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным в ст. 173 ГК, оспорен самим заказчиком, его учредителями (участниками) или Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью строительных организаций.

 Во всех случаях осуществления строительства, кроме тех, когда строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки городов и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, требуется получение разрешения на строительство, выданное в установленном порядке органом архитектуры и градостроительства. Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2000 г. утверждены Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения *(239). Закон об архитектурной деятельности в РФ специально подчеркивает допустимость ведения строительных работ только при условии, если будут получены разрешения собственников земельного участка, а также соблюдены градостроительные, строительные нормы и правила.

 5. Права и обязанности по договору строительного подряда существенно расширены по сравнению с теми, которые закреплены в общих положениях о подряде в ГК.

 Вместе с тем ГК сохранил общий для всего подряда принцип распределения рисков между сторонами. Так, в частности, установлено, что риск случайной гибели, случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик. Одновременно предусмотрены последствия гибели или повреждения объекта до его сдачи в случаях, когда причиной этого послужили обстоятельства, зависящие от заказчика, такие, как передача подрядчику недоброкачественных материалов или оборудования либо ошибочные указания заказчика. Предусмотрено, что в этих случаях подрядчик, который исполнил возложенные на него обязанности, связанные с предупреждением заказчика о недоброкачественности материала или ошибочности его указаний, вправе требовать оплаты работы в полном объеме, предусмотренном сметой (ст. 741). Особенность этой статьи (урегулированного ею распределения риска) заключается в императивном характере.

 С распределением риска между сторонами некоторым образом связан и вопрос о моменте возникновения права собственности у заказчика на выстроенные подрядчиком здания и сооружения. Поскольку оба эти объекта подлежат государственной регистрации, заказчик должен считаться их собственником только с момента ее проведения. Данная норма не препятствует, однако, судам признавать за лицом право собственности на указанные объекты, имея в виду, что такое решение будет служить основанием для государственной регистрации соответствующего права лица, которое суд признал собственником.

 Основную обязанность подрядчика составляет выполнение строительства и связанных с ним работ в соответствии с технической документацией, которая определяет объем, содержание и другие требования к работе, а также со сметой, которая выражает цену работ. В договоре должны содержаться более детальные требования к технической документации, имея в виду указания относительно того, кто, когда и какую документацию должен предоставить.

 Диспозитивная норма (п. 1 ст. 743 ГК) предусматривает, что подрядчик должен выполнить весь объем работ, который определен в технической документации и смете. Отклонения от них, согласованные сторонами, должны рассматриваться как дополнение к договору.

 Независимо от того, предоставлена ли техническая документация и смета им самим либо заказчиком, подрядчик обязан при обнаружении неучтенных в технической документации и смете работ приостановить их, сообщив об этом заказчику. Регламентация действий сторон в этом случае оказывается более жесткой по сравнению с той, которая содержится в общих положениях о подряде. Так, предусмотрено, что ответ заказчика на сообщение подрядчика, о котором идет речь, должен быть направлен с тем, чтобы подрядчик мог получить его в пределах 10 дней (если иной срок не предусмотрен в законе или договоре). Подрядчик вправе требовать возмещения ему убытков, вызванных простоем, если только заказчику не удастся доказать, что необходимости в проведении дополнительных работ в действительности не было.

 Возможна ситуация, при которой подрядчик, не дожидаясь указаний заказчика, немедленно приступает к выполнению дополнительных работ. Если подрядчик докажет, что он действовал в интересах заказчика (промедление могло повлечь гибель объекта и т.п.), он приобретает право требовать оплаты выполненных им дополнительных работ.

 Особо выделен и такой вариант: подрядчик, указав на необходимость выполнения дополнительных работ, сам отказывается это делать. Существующая на этот счет норма (п. 5 ст. 743 ГК) допускает отказ подрядчика только в случаях, когда соответствующие работы не входят в сферу его профессиональных обязанностей или у него нет по иным, не зависящим от него причинам возможности выполнить работы. Следовательно, если подрядчик не докажет, что он сам не мог исполнить необходимые работы, все последствия отказа падут на него. В частности, заказчик приобретет возможность заключить договор с любым третьим лицом на выполнение работ и потребовать от подрядчика возмещения соответствующих расходов и других связанных с этим сумм.

 В виде общего правила изменение технической документации должно происходить по соглашению сторон. Однако если все изменения и связанные с ними дополнительные работы превысят 10% общей стоимости работ и это не повлечет за собой изменения характера предусмотренных в договоре работ, заказчик может самостоятельно решить соответствующий вопрос. Точно так же и подрядчику предоставлено право требовать оплаты дополнительных работ в пределах 10% общей стоимости при условии, если по причинам, не зависящим от него, пришлось превысить смету. Для обоснования требования о возмещении расходов, понесенных из-за необходимости установления и устранения дефектов в технической документации, подрядчик должен доказать не только то, что он выполнил соответствующие работы, но и то, что эти его действия были разумными (ст. 744 ГК).

 Кодекс предполагает, что обязанности по обеспечению строительства материалами (в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием) возлагаются на подрядчика. Вместе с тем допустимо принятие на себя заказчиком соответствующих обязанностей полностью или хотя бы частично.

 На сторону, которая обязана осуществить материально-техническое обеспечение строительства, возлагается ответственность за обнаруженную невозможность использовать ее материалы и оборудование без ухудшения качества строительства. Освобождение от указанной ответственности может наступить, если сторона докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, зависящим от ее контрагента. Наконец, особо выделено и то, что недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, способны создать угрозу качеству объекта. Обнаруживший это подрядчик при отказе заказчика от их замены вправе отказаться от договора и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально уже выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК).

 6. В новых экономических условиях для строительного подряда большое значение приобретает вопрос о страховании различного рода рисков, лежащих на соответствующей стороне. О страховании строительных рисков впервые содержались указания в договоре (контракте) подряда, служащего приложением к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в РФ. Здесь страхование было включено в обязанность только одного из контрагентов - подрядчика. Страхование, о котором идет речь в ст. 742 ГК, осуществляется в интересах обеих сторон - той, на которую падает риск, поскольку при наличии страхового случая она не несет потерь сверх общей суммы выплаченной ею страховой премии, и ее контрагента, который приобретает реальную гарантию получения страховой суммы при наступлении обстоятельств, представляющих собой страховой случай. Такого рода гарантия выражается в предположительно высокой платежеспособности страховых фирм, обеспечиваемой различными нормами страхового законодательства.

 Страхование может охватывать в силу п. 1 ст. 742 ГК прежде всего риск случайной гибели или случайного повреждения используемого в строительстве имущества, включая различного рода материалы и оборудование, а также сам объект строительства. Применительно к материалам для строительства крупных объектов может быть использовано страхование по генеральному полису (ст. 941 ГК). Другим видом, упомянутым в том же п. 1 ст. 742 ГК, является страхование ответственности за причинение при строительстве вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц. Оно производится прежде всего в пользу потенциальных потерпевших. Однако может представить особый интерес и для подрядчика как лица, которое призвано в подобных случаях нести ответственность за причинение вреда. В частности, суммы выплачиваемых подрядчиком премий, связанных с такого рода страхованием, могут быть по условиям договора включены при определенных обстоятельствах (например, если ответственность перед третьими лицами наступила без вины подрядчика) в общую стоимость строительства.

 В подрядном договоре, в котором предусмотрена необходимость страхования, целесообразно указать его виды, страховые риски, страховую сумму, сроки страхования. В этой связи ст. 742 ГК требует от стороны представления контрагенту доказательств заключения договора страхования на условиях, установленных договором (в частности, о размере страховой суммы и застрахованных рисках). Данные о страховщике, о которых шла речь в той же норме, предполагают подтверждение надежности избранного стороной страховщика.

 Пункт 2 ст. 742 ГК, который указывает, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая, имеет значение потому, что дает возможность стороне, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением (имеется в виду главным образом договорное страхование).

 7. В договоре может быть предусмотрен любой порядок расчета за выполненные работы, включая как единовременную оплату в полном объеме после завершения всех работ, так и оплату с рассрочкой, в том числе по мере завершения соответствующих этапов (видов) работ.

 То, что называется в ст. 747 ГК "дополнительными обязанностями заказчика по договору строительного подряда", представляет собой традиционное условие об "услугах заказчика", которые обычно перечислялись в последовательно сменявших друг друга Правилах о договорах подряда на капитальное строительство.

 В настоящее время первостепенное значение приобретают договорные условия об услугах. Так, договором могут быть предусмотрены случаи и порядок выдачи заказчиком подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечения транспортировки грузов в его адрес, осуществления временной подводки сетей электроснабжения, водо- и паропровода, а также предоставления других услуг. Все такого рода услуги необходимо оплачивать в случаях и на условиях, предусмотренных в договоре.

 Нормы, содержащиеся в ст. 747 ГК, являются факультативными. Единственное исключение из общего факультативного характера этих норм составляет норма, в которой закреплено одно из основных обязательств заказчика - предоставить земельный участок для строительства. В этом случае соответствующая норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием указаний в договоре относительно времени, размеров и состояния предоставляемой площадки. Если стороны не включат в договор соответствующих условий, по всем этим вопросам будет действовать правило, по которому земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры площадки и состояние участка обеспечивали нормальное ведение работ и их завершение в срок.

 8. Заказчику в договоре строительного подряда предоставлено больше прав и условий для их реализации во время выполнения работ (ст. 748 ГК), чем это сделано при обычном подряде. Во-первых, используется не известное общим положениям о подряде понятие "контроль и надзор" со стороны заказчика за выполнением работ подрядчиком. Во-вторых, ограничение соответствующих действий заказчика касается только вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, что тем самым определенным образом увеличивает возможности воздействия заказчика на организованный подрядчиком ход строительства по сравнению с п. 1 ст. 715 ГК. В-третьих, закрепленное в положениях о подряде право заказчика назначить сроки исправления недостатков превращается в его обязанность немедленно сообщить подрядчику об обнаруженном отступлении от условий договора, способном ухудшить качество работ, и иных недостатках. При этом только в параграфе о строительном подряде содержится и соответствующая санкция: не исполнивший указанную обязанность заказчик лишается права ссылаться на обнаруженные им недостатки. В-четвертых, на подрядчика при строительном подряде возлагается обязанность выполнить полученные указания заказчика, кроме тех, которые противоречат договору и представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. И, наконец, в-пятых, поскольку контроль и надзор - это все же только право заказчика, уклонение от осуществления предоставленной ему возможности дает подрядчику право ссылаться на то, что если бы заказчик их установил и сообщил ему о них, он, подрядчик, устранил бы недостатки.

 При строительном подряде теперь используется и уже давно известная в международной практике фигура "инженера" ("инженерной фирмы"). Суть ее в том, что, как предусмотрено в ст. 749 ГК, заказчик может вступить в договорные отношения с конкретным лицом или фирмой, поручив им осуществлять от его, заказчика, имени контроль и надзор за строительством, а также участвовать в приемке работ. Юридические полномочия такого лица определяются в подрядном договоре, и, следовательно, о них ставится в известность подрядчик. По своей природе отношения заказчика с таким третьим лицом - инженером могут представлять собой либо договор комиссии, либо договор поручения, либо трудовой договор.

 9. Только в строительном подряде выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов (ст. 750 ГК). Имеется в виду возложение на обе стороны обязанности принимать все зависящие от них меры по устранению препятствий надлежащему исполнению договора, а равно необходимость со стороны восполнить контрагенту понесенные в подобных случаях расходы. Очевидно, что в основе этой статьи лежат общие для всех участников оборота императивы: действовать добросовестно и справедливо.

 В параграфе о строительном подряде выделены также и вопросы, которые сами по себе являются специфичными для данного вида подряда. Это прежде всего обязанности, связанные с охраной окружающей среды и обеспечением безопасности строительных работ. Та и другая обязанности возложены на подрядчика. В этой связи, в частности, предусмотрен запрет на использование подрядчиком в ходе осуществления работ таких материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, а равно выполнять такие его указания, которые могут привести к нарушению обязательных для сторон требований, относящихся к охране окружающей среды, а также безопасности самих работ. При этом в соответствии со ст. 1096 ГК вред, причиненный вследствие недостатков работ, должен возмещаться именно тем, кто выполнял работы (т.е. подрядчиком). Разновидностью причинения вреда может служить непредоставление полной и достоверной информации о работе (например, если подрядчик не примет мер к ознакомлению заказчика и окружающих о предельной нагрузке сооруженного им моста).

 Другой, специальный для строительного подряда вопрос связан с приостановлением работ и консервацией объекта. Соответствующая норма (ст. 752 ГК) посвящена возмещению подрядчику вреда, причиненного приостановлением работ и консервацией объекта вследствие причин, не зависящих от стороны (например, в силу обязательного для обеих сторон акта). Указанная норма выражается в обязанности заказчика полностью возместить подрядчику уже выполненные к этому моменту работы, а также другие понесенные им расходы, с тем, однако, что одновременно должны быть вычтены из общей суммы компенсации те доходы, которые получил или мог получить подрядчик из-за прекращения работ, например доходы, полученные подрядчиком, который благодаря консервации смог найти заказчика, готового увеличить оплату работ, аналогичных тем, которые ему нужно было выполнить для законсервированного объекта.

 Подобно всем остальным подрядным работам и при регулировании строительного подряда большое внимание уделено качеству выполняемых работ.

 Прежде всего речь идет о порядке организации и осуществлении приемки выполненных работ. Если в общих положениях о подряде предусмотрена только общая обязанность заказчика принимать результат работ в установленные договором сроки, то при строительном подряде речь идет о необходимости приступить к приемке немедленно. С учетом большой сложности приемки строительных работ оговорена обязанность, как правило, именно заказчика организовать и осуществлять приемку результата работ.

 Принятие результата работы возможно как после полного ее завершения, так и по окончании отдельных ее этапов.

 В ГК выделен вопрос об актировании обнаруженных при приемке недостатков. В виде общего правила акт сдачи и приемки результатов работы должен быть подписан обеими сторонами (их полномочными представителями). Кодекс выделил определенный случай, при котором доказательственную силу может иметь и односторонне оформленный акт, когда одна из сторон отказалась удостоверить зафиксированные в акте данные и об этом в нем сделана соответствующая запись. Суду предоставлено право отказаться от признания юридической силы односторонних актов только при условии, если сторона уклонилась от подписания акта по мотиву, который суд признает обоснованным.

 Специально предусмотрены основания, по которым заказчик вправе отказаться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, указанной в договоре, и к тому же ни подрядчик, ни сам заказчик устранить недостатки не могут. Под невозможностью устранить недостатки заказчиком подразумеваются случаи, когда не только он сам или подрядчик не могут провести соответствующие работы, но и те, при которых ему не удается найти третью сторону, готовую принять на себя устранение недостатков.

 Возможны случаи, когда законом или договором предусмотрена необходимость проведения предварительных испытаний. Для таких случаев установлен специальный порядок: приемка может начинаться только после получения результата предварительных испытаний, при этом непременно положительного.

 10. Правила об ответственности подрядчика за качество работ в строительном подряде предусмотрены в п. 1 ст. 754 ГК. Во-первых, к нарушениям, влекущим наступление ответственности подрядчика, отнесены отступления от требований технической документации и обязательных для сторон строительных норм и правил, а равно недостижение указанных в технической документации определенных показателей объекта строительства, и прежде всего таких, как производственная мощность выстроенного предприятия. Если же речь идет о реконструкции (под ней подразумеваются обновление, перестройка, реставрация и т.п.) здания или сооружения, подрядчик отвечает за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения либо его части.

 В п. 2 ст. 754 ГК предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что эти отступления не влияют на качество объекта строительства.

 При строительном подряде понятие "гарантия" охватывает, если иное не предусмотрено договором, достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в течение всего срока гарантии. При этом границами ответственности подрядчика в пределах гарантийного срока служат случаи, когда недостатки произошли вследствие нормального износа всего объекта или его частей, неправильной эксплуатации, неправильности инструкций по его эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или привлеченным им лицом, либо вследствие ненадлежащего ремонта, который производил сам заказчик или кто-либо, привлеченный им для этой цели. Предусмотрена и обязанность заказчика сообщать об обнаруженных в период действия гарантии недостатках непременно в разумный срок по их обнаружении (ст. 755 ГК).

 Помимо гарантийных при строительном подряде существуют, как правило, и более длительные, общие сроки. Они составляют уже не два года, как это имеет место при других видах подряда, а пять лет.

 Договором может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки и в случаях, когда по существующим нормам он не должен нести ответственность и риск таких недостатков лежит на заказчике.

 Поскольку нормы о строительном подряде являются специальными по отношению к тем, которые составляют общие положения о подряде, эти последние распространяются на область строительного подряда в случаях, когда на соответствующий вопрос нет прямого ответа в специальных нормах. Таких норм применительно к строительному подряду немало. Поэтому следует признать, в частности, что содержащиеся в общих положениях правила, относящиеся к структуре договорных связей при подряде, последствиям экономии, полученной подрядчиком, обязанностям сторон, связанным с информацией, и некоторые другие должны применяться и при строительном подряде.