Глава 28. Заключение договора

 Статья 432. Основные положения о заключении договора

 1. Если содержание договора и оформленные при его исполнении документы позволяют определить количество и ассортимент товара, основания для признания договора незаключенным отсутствуют (N Ф08-482/2001).

 2. Договор содержит элементы договора поставки, существенные условия которого о наименовании и количестве подлежащих поставке товаров сторонами не согласованы (N Ф08-971/2001).

 3. Требование об обязании ответчиков согласовать с истцом перечень, количество и цену товара правомерно оценено судом апелляционной инстанции как требование о понуждении заключить договор, которое противоречит п. 1 ст. 421 ГК РФ (N Ф08-971/2001).

 4. Вывод суда о несогласовании сторонами предмета договора строительного подряда, относящегося в числу существенных условий, и его незаключенности не соответствует обстоятельствам дела. Действия сторон по исполнению договора и подписанию актов выполненных работ свидетельствуют об отсутствии разногласий по предмету договора (N Ф08-1967/2001).

 5. Договор поставки является заключенным, поскольку письмо покупателя содержит ссылку на договор и стоимость товара, что позволяет определить его количество; товар передан покупателю и принят им без возражений (N Ф08-3682/2001, Ф08-3445/2001).

 6. При поставках железнодорожным транспортом сыпучих товаров, а также товаров наливом невозможно заранее точно определить вес товара, который будет отправлен вагонами (цистернами). Поэтому обычаем делового оборота (ст. 5 ГК РФ) является определение количества названных видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости. Стороны признают, что такой способ для них достаточен; более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для них значение при расчете за товар, но не является существенным для заключения договора. Таким образом, количество товара, который должен быть передан, является определимым. Поэтому вывод суда об отсутствии в оферте ответчика указания на количество мазута является ошибочным (N Ф08-4149/2001).

 7. Условие о размере неустойки не является существенным условием договора (N Ф08-85/2002).

 8. Требование об изменении условия договора о размере неустойки, по которому стороны не пришли к соглашению, является понуждением к заключению договора и не подлежит удовлетворению (N Ф08-85/2002).

 9. Если договор поставки не содержит указания на количество товара или способ его определения, договор считается незаключенным (N Ф08-3207/2002).

 10. Учитывая буквальное толкование условий договора и представленные доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что стороны согласовали существенное условие о размере арендной платы. Факт подписания приложенного расчета начальником отдела не означает, что размер арендной платы согласован неуполномоченным лицом, поскольку в договоре аренды, подписанном уполномоченными лицами, имеется ссылка на данное приложение. Кроме того, из претензии о погашении задолженности по арендной плате, направленной истцом ответчику, видно, что задолженность истцом исчислена в соответствии с указанным приложением, что свидетельствует о согласии истца с условиями договора и его исполнении (N Ф08-1951/2002).

 11. Незаключенный договор не может быть расторгнут (N Ф08-3207/2002).

 12. Иск о расторжении договора купли-продажи, взыскании суммы предоплаты и неустойки удовлетворен судом. Суд исходил из того, что договор содержит способ определения количества и вида товара. Кассационная инстанция отменила в этой части решение суда и указала, что, поскольку сторонами не был реализован установленный договором порядок определения количества и ассортимент товара, следовательно, стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, договор является незаключенным, а незаключенный договор нельзя расторгнуть (N Ф08-4326/2002).

 13. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным (N Ф08-208/2003).

 14. В договоре стороны определили местонахождение и размер площади объекта аренды, что позволяет установить арендуемое имущество. Кроме того, истец не оспаривает факт согласования с арендодателем данных по объекту аренды. Эти обстоятельства свидетельствуют о заключенности договора (N Ф08-208/2003).

 15. Договор на производство работ по капитальному ремонту не содержит сведений о начале и окончании срока исполнения работ и конкретного перечня работ, подлежащих выполнению. Обязательность данных условий прямо предусмотрена ст. 740 ГК РФ. При отсутствии существенных условий договор является незаключенным (N Ф08-4284/2003).

 16. Договор морской перевозки как единый документ сторонами не подписан. Представленные истцом в обоснование заключения договора морской перевозки коносаменты не содержат существенных условий договора чартера, а именно: не указан размер фрахта и не определен конкретный порт выгрузки, что свидетельствует о незаключенности договора чартера (N Ф08-258/2004).

 17. Фактическая поставка дизельного топлива по соответствующим накладным (оферта) и его принятие покупателем (акцепт) свидетельствуют о согласовании сторонами в соответствующей части условий договора поставки о предмете обязательства и о заключенности договора в части поставленного (принятого) товара (N Ф08-1814/2004).

 18. Суд кассационной инстанции отклонил доводы жалобы о том, что договор поставки является незаключенным в связи с несогласованием сторонами срока поставки. Согласно п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" в случаях, когда моменты заключения и исполнения договора не совпадают, а сторонами не указан срок поставки товара и из договора не вытекает, что она должна осуществляться отдельными партиями, при разрешении споров необходимо исходить из того, что срок поставки определяется по правилам, установленным ст. 314 ГК РФ. Таким образом, отсутствие в договоре поставки условия о сроке передачи товара не влечет за собой признание такого договора незаключенным, в этом случае обязательство по передаче товара должно быть исполнено поставщиком в разумный срок после возникновения обязательства (N Ф08-1814/2004).

 19. В предмет доказывания по спору о заключении договора энергоснабжения входит установление наличия у абонента необходимых технологических предпосылок, указанных в ст. 539 ГК РФ (отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, и другое необходимое оборудование, а также обеспечение учета потребления энергии) (N Ф08-2422/2004).

 20. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (N Ф08-4766/2004).

 21. Письмо энергоснабжающей организации о необходимости перезаключения действующего договора энергоснабжения не является предложением (офертой) о заключении нового договора, поскольку не содержит всех существенных условий данного вида договора (N Ф08-4838/2004).

 22. Содержание договора поставки не позволяет определить наименование и количество подлежащего передаче товара, поэтому он может считаться заключенным только на товар, дополнительно согласованный сторонами и (или) фактически поставленный во исполнение названного договора (N Ф08-5676/2004).

 23. Договор теплоснабжения является незаключенным, поскольку стороны не согласовали всех существенных условий договора. Отсутствие договорных отношений не освобождает ответчика от возмещения стоимости фактически потребленной энергии (N Ф08-6432/2004).

 24. Суд первой инстанции в иске о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка отказал на том основании, что участок не прошел кадастровый учет и не сформирован на местности, в связи с чем отсутствует возможность определить существенные условия договора аренды о площади участка с указанием его местоположения (N Ф08-6565/2004, Ф08-2303/2005, Ф08-2304/2005).

 25. В договоре мены наименование предмета обязательства определено как озимая пшеница. Суд кассационной инстанции указал, что данное условие не позволяет определенно установить предмет обязательства, поскольку озимая пшеница имеет разные сорта и классы с учетом качественных показателей. Кроме того, договор мены не содержит наименования и количества горюче-смазочных материалов, подлежащих отгрузке обществом другой стороне. Названный договор не содержит существенных условий и является незаключенной сделкой (N Ф08-3345/2005).

 26. Вопрос о незаключенности договора в виду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен и имеются данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся его предметом, и у сторон в процессе исполнения договора не возникало спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным (N Ф08-4705/2005).

 Статья 433. Момент заключения договора

 1. Суд неправомерно принял железнодорожные квитанции в качестве доказательства соглашения по поставке товара, так как письменный договор поставки стороны не заключали, а в железнодорожных квитанциях и других документах отсутствуют сведения о принятии товара ответчиком (акцепт) (N Ф08-1033/2003).

 2. При разрешении спора суды пришли к правильному выводу о заключении договора купли-продажи комбайна. Договор купли-продажи комбайна заключен посредством направления покупателем письма (оферты) и его акцепта продавцом путем предоставления пользователю письменного распоряжения о передаче комбайна покупателю (N Ф08-5494/2004).

 3. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность) лишь в случаях, установленных законом (N Ф08-2230/2005).

 4. После истечения срока действия договора на оказание услуг по перевозке пассажиров предприятие направило обществу предложение о его пролонгации на последующие годы (оферта). Общество не ответило предприятию, но фактически продолжало пользоваться услугами на прежних условиях. Суд правомерно признал действия ответчика по исполнению указанных в оферте условий конклюдентными и сделал вывод о наличии договорных отношений (N Ф08-3739/2005).

 5. Суд правомерно признал договор заключенным и отклонил довод ответчика о том, что он не был согласен с его условиями и направил арендодателю протокол разногласий. Договор подписан ответчиком и не содержит указаний о разногласиях, что свидетельствует об акцепте (N Ф08-3793/2005).

 6. Суд сделал правильный вывод, что передача мебели по накладной (оферта) и ее принятие покупателем (акцепт) свидетельствуют о заключенности договора купли-продажи. Однако суд не выяснил, соответствует ли договор купли-продажи нормам ст. 71 и 72 БК РФ, поскольку покупатель является бюджетной организацией (N Ф08-6362/2005).

 Статья 434. Форма договора

 1. Передача товара на основании накладных указывает на возникновение между сторонами фактических отношений купли-продажи (поставки) (N Ф08-3358/2001, Ф08-2093/2001).

 2. Передача ответчику товарно-материальных ценностей свидетельствует о заключении сторонами сделок купли-продажи товарно-материальных ценностей на указанную в накладных сумму (N Ф08-3849/2002).

 3. Конклюдентные действия могут быть формой прямого одобрения сделки, если они совершены уполномоченным лицом и дают основания полагать, что им одобряются именно данные сделки, все существенные условия которых известны представляемому (N Ф08-4197/2002).

 4. Доводы заявителя жалобы о том, что договор продажи недвижимости может быть заключен сторонами путем обмена документами (письмами) в порядке, предусмотренном ст. 434, 435 и 438 ГК РФ, судом кассационной инстанции отклоняются. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (N Ф08-4766/2004).

 5. Для вывода о наличии сделок купли-продажи, оформленных накладными, необходимо установить, что оферта и акцепт от имени сторон сделаны уполномоченными лицами (N Ф08-253/2005).

 6. Договор залога должен быть заключен в письменной форме. Направление обществом перечня оборудования, передаваемого в залог (оферта), и совершение банком действий, свидетельствующих о согласии с ним (предъявление требования об обращении взыскания на указанное в нем имущество - акцепт), свидетельствует о соблюдении условия об оформлении договора в письменной форме (N Ф08-4705/2005).

 7. Фактическая поставка товара по накладной (оферта) и его принятие покупателем (акцепт) свидетельствуют о согласовании сторонами в соответствующей части условий договора о предмете обязательства и, следовательно, о заключенности договора в части принятого покупателем товара (N Ф08-3345/2005, Ф08-559/2006).

 8. Факт получения ответчиком товара по накладной и последующая его оплата по цене, указанной в счете-фактуре, свидетельствуют о согласовании сторонами предмета и цены в этой части (N Ф08-559/2006).

 Статья 435. Оферта

 1. При поставках железнодорожным транспортом сыпучих товаров, а также товаров наливом заранее невозможно точно определить вес товара, который будет отправлен вагонами (цистернами). Поэтому обычаем делового оборота (ст. 5 ГК РФ) является определение количества названных видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости.

 Стороны признают, что такой способ для них достаточен; более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для них значение при расчете за товар, но не является существенным для заключения договора. Таким образом, количество товара, который должен быть передан является определимым. Поэтому вывод судов об отсутствии в оферте ответчика указания на количество мазута является ошибочным (N Ф08-4149/2001).

 2. Предложение (оферта) истца о заключении договора купли-продажи должно было содержать существенное условие о цене недвижимого имущества. Однако в письме предпринимателя это существенное условие отсутствует, поэтому его нельзя считать надлежащей офертой (N Ф08-4766/2004).

 3. Письмо энергоснабжающей организации о необходимости перезаключения действующего договора энергоснабжения, не является предложением (офертой) о заключении нового договора, поскольку не содержит всех существенных условий данного вида договора (N Ф08-4838/2004).

 4. Представленный в деле бланк договора на снабжение электрической энергией не подписан энергоснабжающей организацией и не позволяет достоверно установить, что он исходит именно от ответчика. Следовательно, указанный бланк договора не может являться предложением (офертой) энергоснабжающей организации о заключении договора электроснабжения (N Ф08-4838/2004).

 5. При разрешении спора суды пришли к правильному выводу о заключении сторонами договора купли-продажи товара (комбайна). Между сторонами заключен договор купли-продажи комбайна посредством направления покупателем письма (оферты) и его акцепта продавцом путем предоставления пользователю письменного распоряжения о передаче комбайна покупателю (N Ф08-5494/2004).

 6. Суд не принял в качестве оферты имеющуюся в материалах дела копию телеграммы, так как из ее содержания невозможно установить отправителя и дату отправления (N Ф08-2880/2005).

 7. Вывод суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в связи с несоответствием направленной ответчику оферты требованиям ст. 435 ГК РФ, нельзя признать правомерным. Из содержания сопроводительного письма абонента следует, что два экземпляра договора энергоснабжения переданы им энергоснабжающей организации вместе с приложением. В проекте договора определены все существенные для договора энергоснабжения условия: объем отпуска электрической энергии, акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплутационной ответственности сторон, график отключения электроустановок, перечень мест установки электросчетчиков и другие документы (N Ф08-3314/2005).

 Статья 436. Безотзывность оферты

 Статья 437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта

 Статья 438. Акцепт

 1. Факт оплаты товара покупателем свидетельствует об одобрении им действий работников, подписавших накладные и получивших этот товар (N Ф08-26/2001).

 2. Материально ответственное лицо вправе принять товар без доверенности, оформив его передачу подписанием накладной и счета-фактуры с наложением штампа магазина, что может рассматриваться в качестве доказательства принятия исполнения юридическим лицом (N Ф08-1053/2001).

 3. Продавец вручил покупателю счет-фактуру на оплату поставленной пшеницы, указав в ней цену, превышающую ранее согласованную в договоре поставки. Ответчик перечислил истцу часть суммы со ссылкой на договор поставки. Суды сочли, что счет-фактура с указанием новой цены явилась офертой, а перечисление покупателем денежной суммы - акцептом. Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что частичная оплата товара со ссылкой на договор не является акцептом, так как данные действия не свидетельствует о полноте и безоговорочности согласия с офертой (N Ф08-3207/2002).

 4. Письмо, из буквального содержания которого следует, что окончательный ответ о продаже переходной галереи будет зависеть от результатов ее оценки, не является акцептом (N Ф08-4766/2004).

 5. В силу ст. 13 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обязанность участника долевой собственности на землю опубликовать сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого размера и местоположения выделяемого земельного участка является офертой. В соответствии со ст. 438 ГК РФ молчание может быть акцептом, если это предусмотрено законом. Следовательно, если в течение месяца со дня опубликования сообщения о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка считается согласованным.

 Поскольку опубликованное предложение содержит существенные условия договора, выделение земельного участка должно производиться в строгом соответствии с учетом ранее указанных сведений о конкретном местоположении земельного участка (извлечение из протокола семинара-совещания судей ФАС СКО от 25 февраля 2005 г.).

 Статья 439. Отзыв акцепта

 Статья 440. Заключение договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта

 Статья 441. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта

 Согласие общества на перевод долга по истечении четырех месяцев после получения оферты расценено как явное превышение нормально необходимого для этого времени (N Ф08-2760/2005).

 Статья 442. Акцепт, полученный с опозданием

 Статья 443. Акцепт на иных условиях

 Статья 444. Место заключения договора

 Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

 1. Установив, что в деле отсутствуют надлежащие доказательства направления энергоснабжающей организацией предложения (оферты) абоненту о заключении договора, суд рассмотрел иск по существу и отказал в удовлетворении требования о понуждении заключения договора электроснабжения. Однако суд не учел, что право обращения заинтересованной стороны в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов возникает только после соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора. В соответствии с п. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный федеральным законом или договором (N Ф08-4838/2004).

 2. Суд первой инстанции в иске о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка отказал на том основании, что участок не прошел кадастровый учет и не сформирован на местности, в связи с чем отсутствует возможность определить существенные условия договора аренды о площади участка с указанием его местоположения (N Ф08-6565/2004, Ф08-2303/2005, Ф08-2304/2005).

 3. Суд неправомерно рассмотрел преддоговорный спор о заключении договора на прием сточных вод по существу, не проверив соблюдение истцом досудебного порядка (N Ф08-2199/2005).

 4. Договор энергоснабжения является публичным договором. Коммерческая организация не вправе отказать в заключении такого договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы (N Ф08-3314/2005).

 5. Требование о понуждении заключить договор энергоснабжения может быть заявлено в суд только после направления истцом стороне, для которой заключение договора является обязательным, оферты и получения от этой стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в течение 30 дней со дня получения проекта (N Ф08-3314/2005).

 6. Обязанность ответчика заключить с истцом договор о возмещении расходов по эксплуатации арендованного имущества не предусмотрена ГК РФ или иным федеральным законом (N Ф08-6249/2005).

 Статья 446. Преддоговорные споры

 1. Требование об изменении условия договора о размере неустойки, по которому стороны не пришли к соглашению, является понуждением к заключению договора и не подлежит удовлетворению (N Ф08-85/2002).

 2. В нарушение ст. 173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор суд не указал в резолютивной части условия, на которых стороны обязаны заключить договор, и срок исполнения возложенной на сторону обязанности (N Ф08-4923/2003, Ф08-2422/2004).

 Статья 447. Заключение договора на торгах

 1. Продажа государственного (муниципального) имущества на торгах, с одной стороны, обеспечивает привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц, открытый порядок заключения договора (сделки приватизации), а с другой стороны, указанный способ приватизации установлен с целью выявления лица, предлагающего наилучшие для продавца условия договора. Поэтому участие в торгах не должно быть формальным. Если торги не состоялись, договор не может быть признан заключенным на торгах. Следовательно, заключенные на основании несостоявшихся торгов договоры аренды и впоследствии выкупа спорного помещения должны признаваться ничтожными как взаимосвязанные сделки приватизации, не соответствующие ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, т.е. осуществление приватизации муниципального имущества способом, отличным от способов, установленных ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (п. 5 ст. 29). К таким отношениям не подлежит применению п. 1 ст. 449 ГК РФ (оспоримые сделки), поскольку при несостоявшихся торгах нельзя говорить о нарушении правил их проведения (N Ф08-4460/2004).

 2. Статьей 54 ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что реализация арестованного имущества осуществляется специализированной организацией. В постановлении от 19 апреля 2002 г. N 260 Правительство РФ указало фонд в качестве организации, которая является специализированной при реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов. Деятельность по реализации арестованного имущества предусмотрена уставом фонда. В нарушение указанных норм арестованное имущество, минуя фонд, передано для реализации лицу, не являющемуся специализированной организацией. Установив, что торги проведены лицом, не являющимся специализированной организацией, суд сделал правильный вывод о наличии нарушений правил проведения торгов, что является основанием для признания их недействительными. Однако суд необоснованно указал, что фонд не является лицом, заинтересованным в признании недействительными торгов и сделки, заключенной по их результатам. Поскольку в силу приведенных выше нормативных актов сделки по отчуждению арестованного имущества должны совершаться исключительно фондом, истец заинтересован в том, чтобы торги не проводились неуполномоченным лицом, незаконно получившим имущество на реализацию. При указанных обстоятельствах иск фонда о признании недействительными торгов, проведенных с нарушением установленного порядка ненадлежащим лицом, а также протокола о результатах торгов подлежит удовлетворению (N Ф08-4455/2005).

 3. В соответствии с постановлениями Правительства РФ от 21 декабря 2000 г. N 980 и от 19 апреля 2002 г. N 260 Российский фонд федерального имущества наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Фонд при реализации федерального имущества, будучи органом, уполномоченным Правительством РФ, должен учитывать интересы собственника этого имущества (N Ф08-5565/2005).

 4. Вывод суда о том, что условия о проведении конкурса среди заявителей на предварительное согласование места размещения объекта на земельный участок противоречат ст. 30 и 32 ЗК РФ, ошибочен. Названные статьи не содержат запрета на проведение конкурса при наличии нескольких заявок до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Проведение такого конкурса соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в п. 11 ст. 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованного лица (лиц) появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, имеющий повышенную ценность (например, расположенный в центре города, в престижном, перспективном районе), без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект конкурса. Названному принципу соответствует порядок предоставления земельного участка под строительство путем проведения конкурса при наличии нескольких заявок до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также когда объектом предоставления является земельный участок, пользующийся повышенным спросом (N Ф08-5800/2005).

 5. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (N Ф08-5930/2005).

 6. При реализации имущества должника в порядке исполнительного производства организатор торгов должен изложить в извещении ту информацию о предмете, которая доведена до него судебным приставом-исполнителем в постановлении о передаче арестованного имущества на реализацию, заявке и акте ареста (N Ф08-55/2006).

 7. Администрация города, не опубликовав информацию о предоставлении земельного участка в аренду, нарушила ст. 34 ЗК РФ, что привело к несоблюдению принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. При опубликовании информации и наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды земельного участка в силу ст. 38 ЗК РФ должно быть выставлено на торги. Целью проведения торгов является не только привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, но и получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов (N Ф08-1170/2006).

 Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

 Статья 449. Последствия нарушения правил проведения торгов

 1. Последствия недействительности торгов применяются в виде их повторного проведения, а не двусторонней реституции (N Ф08-456/2001).

 2. Судом апелляционной инстанции обоснованно указано на допущенные при проведении торгов нарушения, выразившиеся в проведении торгов ранее чем через 30 дней после объявления о торгах, в отсутствии в объявлении критериев определения лица, выигравшего торги (N Ф08-1908/2001).

 3. Нарушение правил проведения торгов является основанием для признания торгов недействительными в том случае, когда оно препятствовало потенциальному покупателю в реализации права на участие в торгах (N Ф08-1908/2001).

 4. Правомерно также учтено судами при разрешении спора то обстоятельство, что извещение о проведении торгов спорного здания в нарушение ст. 448 ГК РФ не содержало сведений о начальной цене здания (N Ф08-2698/2001).

 5. Самостоятельное определение организатором торгов начальной стоимости выставляемого на торги имущества недопустимо (N Ф08-922/2002, Ф08-3650/2002, Ф08-3850/2002).

 6. Вывод суда о том, что при размещении на телевидении объявления о торгах не была указана форма их проведения, является необоснованным. В объявлении указывалось, что выигравшим открытые торги будет признано лицо, предложившее наиболее высокую цену. Указанное условие в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ свидетельствует о проведении торгов в форме аукциона. Размещение объявления на местном телевидении соответствует ст. 2 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-1 "О средствах массовой информации" и является надлежащей формой уведомления (N Ф08-2530/2002).

 7. Торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам этих торгов, являются ничтожными, если на торги выставлено имущество, на которое неправомерно обращено взыскание (N Ф08-4145/2002).

 8. Признание судом торгов недействительными без привлечения к участию в деле в качестве ответчика лица, выигравшего торги, является основанием для отмены судебных актов (N Ф08-922/2002, Ф08-1961/2002, Ф08-2855/2003).

 9. В случае если на торги было выставлено имущество во исполнение исполнительных листов, производство по которым подлежало приостановлению, то следует признать что при проведении торгов были нарушены нормы федеральных законов "Об исполнительном производстве" и "О несостоятельности (банкротстве)" (N Ф08-2370/2003).

 10. При рассмотрении дела о признании торгов недействительными не обсуждался вопрос о правовом статусе лица, выигравшего торги и, соответственно, о подведомственности спора арбитражному суду (N Ф08-2855/2003).

 11. Вывод суда первой инстанции о том, что торги могут быть признаны недействительными только в случае нарушения правил их проведения, нельзя признать правильным, поскольку торги могут быть ничтожными (N Ф08-2370/2003).

 12. Отсутствие государственной регистрации права собственности должника на не завершенный строительством объект не всегда является безусловным основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора. Правила о государственной регистрации установлены в интересах третьих лиц, которые должны иметь достоверную информацию о недвижимом имуществе (правах, ограничениях, обременениях и т.д.). Когда отсутствие регистрации не повлекло нарушений прав и интересов третьих лиц, необходимо выяснять, не используется ли указанное основание как формальный повод для признания сделки недействительной. Если у продавца имелось право на регистрацию незавершенного строительства (объект создан в установленном законом порядке, т.е. имеются документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, необходимые разрешения на строительство, проектно-сметная документация), другие лица прав на это имущество не заявляют и на момент рассмотрения спора право собственности зарегистрировано за покупателем, то основания для признания сделки недействительной отсутствуют, так как допущенное нарушение устранено и интересы третьих лиц не нарушены (постановление президиума ФАС СКО от 4 апреля 2003 г.).

 13. Торги проведены в отношении не завершенного строительством объекта, право на который в нарушение ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрировано в установленном порядке, а также в период действия определения о приостановлении исполнительного производства (N Ф08-3715/2003).

 14. Протокол и решение о признании торгов несостоявшимися их организатором не оформлялись. Несмотря на необходимость проведения в данной ситуации повторных торгов с обязательным извещением заинтересованных лиц не менее чем за 30 дней до их проведения, сообщение о торгах в нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ опубликовано лишь за девять дней до их проведения. При таких обстоятельствах следует признать обоснованными доводы кассационной жалобы о том, что нарушения порядка и сроков опубликования извещения о торгах значительно ограничили круг потенциальных покупателей, что могло существенно отразиться на цене реализуемого имущества (N Ф08-1315/2004).

 15. Информация о проведении торгов опубликована в газете "Правопорядок на Дону" от 5 июля 2003 г. Между тем согласно справке последний номер газеты "Правопорядок на Дону" напечатан 1 марта 2003 г. тиражом 1000 экз. и в дальнейшем, в том числе на 5 июля 2003 г., газета не печаталась. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что извещение о проведении торгов не осуществлено организатором торгов надлежащим образом и права общества как потенциального участника торгов нарушены (N Ф08-2945/2004).

 16. Информационное сообщение о продаже права долгосрочной аренды земельных участков не содержит объема информации, предусмотренного Порядком организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды (утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 *(17)). Местонахождение земельного участка в нем обозначено неконкретно и не указан кадастровый номер. Поэтому спорные земельные участки не могли являться предметом аренды, и оснований для их реализации на торгах не имелось (N Ф08-3165/2004).

 17. Распространение газеты, в котором опубликовано объявление о торгах, тиражом на один экземпляр меньше требуемого не может служить основанием для признания торгов недействительными. Выбор фондом печатного издания, специализирующегося на информации о купле-продаже недвижимости и распространяемого в свободной продаже, не противоречит закону (N Ф08-3879/2004).

 18. Функции по определению начальной цены приватизируемого имущества отнесены распоряжением Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. N 605-р к исключительным полномочиям Российского фонда федерального имущества, поэтому определение уполномоченным органом начальной цены реализуемых акций законно и не может расцениваться как нарушение прав истцов на участие в торгах (N Ф08-3943/2004).

 19. Действующим законодательством не запрещена реализация движимого и недвижимого имущества должника одним объектом - имущественным комплексом. Кроме того, комплексная реализация имущества должника направлена на более быстрое достижение конечной цели и задач исполнительного производства - принудительного исполнения судебного акта (N Ф08-4875/2004).

 20. Суд пришел к правильному выводу о недействительности торгов в связи с нарушением правил их проведения, поскольку опубликованное извещение о проведении торгов содержало недостоверные сведения о предмете торгов, что могло повлиять на их результат (N Ф08-366/2005)

 21. Привлекая сторону договора, заключенного по результатам торгов, к участию в деле в качестве третьего лица, суд не учел, что третье лицо ограничено в своих процессуальных правах по сравнению со стороной (N Ф08-810/2005).

 22. При проведении торгов нарушены требования ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 2002 г., поэтому договор купли-продажи спорного имущества в силу п. 1 ст. 166, ст. 168 и п. 2 ст. 449 ГК РФ является ничтожной сделкой (N Ф08-2970/2005).

 23. Налоговый орган, будучи заинтересованным лицом в результатах торгов по продаже имущества должника-банкрота, правомерно предъявил требование о признании недействительным договора купли-продажи имущества должника (N Ф08-2970/2005).

 24. Кредиторы вправе оспорить торги, проведенные в период банкротства должника с нарушением закона и повлекшие продажу имущества по заниженной цене (N Ф08-2970/2005).

 25. Победителем торгов является физическое лицо, не имеющее статуса предпринимателя, поэтому спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде (N Ф08-4355/2005).

 26. Под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов аукциона или конкурса, следует понимать участника торгов либо лицо, которому отказано в участии в конкурсе или аукционе (N Ф08-4925/2005).

 27. Организатор торгов нарушил требования п. 4 и 6 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 2002 г., устанавливающих порядок, содержание и срок размещения информации о торгах (N Ф08-4925/2005).

 28. Конкурсная комиссии, предъявив дополнительные требования к оформлению документации и заявки на участие в торгах, которые изначально не содержались в сообщении, нарушила правила проведения торгов (N Ф08-4925/2005).

 29. Бездействие конкурсного управляющего (организатора торгов), не опубликовавшего сообщение о продаже предприятия в местном печатном органе по месту нахождения должника, привело к тому, что о торгах не было уведомлено лицо, которое намеревалось приобрести имущество должника по цене, полностью погашающей требования всех кредиторов (N Ф08-2970/2005).

 30. Для наступления последствия в виде недействительности торгов необходимо, чтобы нарушение по своему характеру было существенным. Суд первой инстанции, признав торги недействительными, исходил из факта наличия нарушения, но не оценивал его характер и последствия (N Ф08-5260/2005).

 31. Арест имущества должника, применяемый для обеспечения его сохранности, не препятствует проведению торгов и не служит основанием для их недействительности. Однако наложение ареста на имущество по требованиям о признании права собственности, истребовании спорного имущества и иным аналогичным искам может препятствовать его выставлению на торги (N Ф08-5260/2005).

 32. Информация о проведении торгов должна быть размещена в специально предназначенных для этого средствах массовой информации, позволяющих привлечь на торги лиц, потенциально интересующихся приобретением реализуемого имущества. Суд первой инстанции оценил довод предпринимателя о том, что извещение о торгах опубликовано в газете, распространяемой среди ограниченного круга лиц, и пришел к выводу о надлежащей публикации информации о торгах (N Ф08-5358/2005).

 33. Арендатор не относится к числу заинтересованных лиц, которые могут оспорить торги по продаже арендуемого им помещения (N Ф08-5565/2005).

 34. Должник вправе указать те виды имущества или предметы, на которые следует обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на денежные средства и иное имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем (N Ф08-5565/2005).

 35. С учетом правового положения дебитора судебные инстанции правильно оценили публикацию о торгах в газете "Черноморский курьер" как достаточную для достижения вытекающих из закона целей, и пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемые торги не нарушили законных интересов истца. Газета "Черноморский курьер" в установленном порядке зарегистрирована в качестве средства массовой информации, распространяется силами издательства бесплатно, что повышает ее востребованность. Газета специализировалась на помещении разного рода рекламы и объявлений. Текст с сообщением о торгах размещен на видном месте с выделенным крупным заголовком. Тираж 1 тыс. экземпляров по сообщению издательства полностью распространен в г. Сочи. Названные обстоятельства свидетельствуют о реальном выполнении торговым домом (организатором торгов) вытекающей из закона обязанности по доведению сообщения о торгах до неопределенного круга лиц (N Ф08-6622/2005).

 36. Несоблюдение дополнительных правил, установленных подзаконными актами, не должно влечь недействительности торгов (N Ф08-6622/2005).

 37. Нарушения Временной инструкции о порядке ареста и реализации прав (требований), принадлежащих должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций-должников, утвержденной приказом Минюста России от 3 июля 1998 г. N 76 (проведение торгов позже 40 дней после получения организатором соответствующих документов, неуказание в извещении о торгах адреса потенциального продавца на комиссионных началах на случай, если торги не состоятся) могут повлечь иные последствия: взыскание убытков, если названными нарушениями кому-либо из участников причинены убытки; расторжение с организатором торгов агентского договора и договора поручения и т.п. (N Ф08-6622/2005).

 38. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано в соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку в деле отсутствуют доказательства регистрации права собственности продавца на спорный объект, покупатель не может быть признан собственником этого объекта. Отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества не влияет на квалификацию рассматриваемых правоотношений (N Ф08-482/2006).

 39. Торги проведены с нарушением, так как в извещении о проведении торгов отсутствуют сведения о конкретных объектах ремонтно-строительных работ, начальной цене, размере, сроке и порядке внесения задатка, неполно изложены сведения о порядке определения лица, выигравшего торги. Указание на то, что в конкурсе участвуют только организации, зарегистрированные в г. Ростове-на-Дону, прямо противоречит требованию о том, что в открытом конкурсе может участвовать любое лицо (N Ф08-1540/2006).

 40. Истребование организатором торгов дополнительной информации, повлекшее за собой перенос даты подведения итогов конкурса, не основано на законе. При подведении итогов конкурса использовались отзывы отдельных заказчиков. Согласно информационной карте конкурсной заявки одним из квалификационных требований является положительная репутация, состоящая в том, что участник конкурса не должен иметь судебных разбирательств, а если они имели место, то более половины решений должны быть вынесены в пользу участника. Данный критерий при проведении конкурса не учитывался, хотя он является более объективным, чем отзывы отдельных заказчиков (N Ф08-1540/2006).

 41. Покупатель (победитель торгов) в нарушение условий договора и ст. 133 и 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 2002 г. перечислил денежные средства не банкроту, чье имущество было продано на торгах, а его кредитору. Это нарушение является существенным и служит основанием для расторжения договора (N Ф08-1340/2006).