Глава III. Материалы и документы оценки земель; автоматизация оценочных работ; оценочные работы за рубежом

3.1. Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами

              3.1.1. Общее понятие и содержание земельного кадастра

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Термин "кадастр" происходит от слова capitastrum (лат.), означающего опись (реестр) податных предметов. Позднее во Франции это понятие преобразовалось в термин cadastre (реестр), который используется в настоящее время.

Исторические корни возникновения кадастра уходят в глубокую древность. Первые сведения о кадастровых работах, проводимых с целью учета земель в Древнем Египте с указанием границ земельных участков и их площадей, относятся к 3000 г. до н.э. Термин "кадастр" происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю "caputigum", и введена перепись населения "caputigum registrum". Со временем эти слова слились в одно – " capitastrum" и впоследствии в слово "catastrum". В средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились – съемка земель оставалось чисто линейной и проводилось с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1 : 2000. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.

Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий "мерной вервью", которые разделяли землю по угодьям и различались по "добротности" на "добрую", "среднюю" и "худую". В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты независимо от пользователя подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Эта система должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращение существования учетных объектов системы земельного кадастра, т.е. юридически однородных земельных участков и территориальных зон. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

В жизни современного общества земля имеет важное значение как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально-эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

- она является основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

- она является главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом;

- она является основным источником красоты и богатства всей природы в целом.

Как средство труда земля характеризуется качеством почв и продуктивностью растительности. Как предмет труда – почвенными свойствами, определяющими технологию проведения механизированных работ и величину затрат на производство продукции земледелия. Поэтому земля является главным и всеобщим средством производства в сельском и лесном хозяйстве, где она выступает одновременно в качестве средства и предмета труда в виде сельскохозяйственных угодий и лесных массивов с различной продуктивностью.

Как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов собственности (недвижимости), оцениваемой системой стоимостных характеристик (налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена, и др.).

Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как элемент недвижимости и как компонент природного комплекса.

По сравнению с другими средствами производства, земля имеет ряд отличий: она не перемещаема, невоспроизводима, ничем незаменима, пространственно ограничена, физически и морально не изнашивается, а при правильном использовании повышает плодородие.

Земля занимает ключевые позиции среди всех других компо­нентов природы, выполняет большое количество вышеназванных функций. Поэтому государственный земельный кадастр зани­мает особо важное место среди государственных кадастров при­родных ресурсов, к которым относятся лесной и водный кадастры, кадастры месторождений полезных ископаемых, животного и расти­тельного мира и другие. Это связано с тем, что большинство при­родных ресурсов территориально привязано к конкретным земель­ным массивам. Кроме того, качественные и количественные харак­теристики природных и антропогенных ресурсов (леса, воды, зда­ний, сооружений, животного и растительного мира и др.), а также возможности их использования во многом зависят от характеристик земельных участков.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) занимает особое положение в ряду других ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных по­токов с учетом следующих условий:

– объектом ГЗК является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собствен­ности, целевого назначения и вида использования;

– ГЗК имеет своим объектом особую форму средства произ­водства и недвижимости – землю (неперемещаемую в пространст­ве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойст­ва и т. д.);

– в соответствии с законодательством ГЗК по единой общего­сударственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на этих объектов и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей по­нимается земельный участок с его подземным и надземным про­странством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

– ГЗК обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию и учет конкретных объектов и субъектов зе­мельных отношений, а также учет текущих изменений, происходя­щих с ними;

– ГЗК является единственным условием правового обеспече­ния доказательства существования конкретного объекта и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения су­ществования объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

– ГЗК регулирует в законодательном порядке земельные от­ношения между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, воз­никающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов зе­мельного кадастра;

– ГЗК в установленном порядке обеспечивает предоставле­ние достоверной земельно-кадастровой информации органам зако­нодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

– данные ГЗК подлежат обязательному применению при госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

Применение данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких проблем, как управление акти­вами; передача недвижимости в собственность; обеспечение креди­тов; анализ экологической, экономической, демографической и со­циальной ситуации; управление развитием территорий; планирова­ние и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территори­ально-пространственное планирование; формирование рынка цен­ных бумаг; информирование населения; определение местополо­жения объекта недвижимости; эффективное использование и охра­на земельных участков и др.

Таким образом, земельный кадастр – это единая го­сударственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административ­но-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющая­ся одним из основных механизмов государственного регули­рования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Исходя из сложности объема исследования и задач, решае­мых земельным кадастром, его целесообразно трактовать как нау­ку, как систему мероприятий, документов и сведений и как сис­тему организационно-управленческих действий и мероприятий.

Как наука земельный кадастр изучает общие свойства, прин­ципы, закономерности формирования и функционирования единой государственной информационной системы о земельном фонде страны как объекте земельно-правовых и имущественных отноше­ний, пространственном базисе, всеобщем средстве производства и природном ресурсе.

Земельный кадастр как систему документов и сведений мож­но трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, его распределении по категориям земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах поль­зования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

Как система организационно-управленческих действий и ме­роприятий земельный кадастр можно трактовать как совокупность конкретных земельно-кадастровых мероприятий, действий и работ по регистрации, учету и оценке земель, их собственников, владель­цев и пользователей.

В настоящее время государственный земельный кадастр Рос­сийской Федерации содержит систему необходимых сведений и до­кументов о количестве и правовом режиме земель, их распределе­нии по собственникам земли, землевладельцам, землепользовате­лям и арендаторам; категориям земель; качественной характери­стике и ценности земель. Он состоит из следующих основных раз­делов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельно­го фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель.

3.1.2 Цели и принципы государственного земельного кадастра

Объектом государственного земельного кадастра явля­ется единый земельный фонд Российской Федерации.

Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необ­ходимой и достоверной информации о природном положении зе­мельного фонда.

Государственный земельный кадастр обеспечивает необходи­мые условия для достижения следующих целей:

– регулирование земельных отношений и процессов земле­пользования;

– планирование инвестиционной и налоговой политики;

–осуществление различных видов планирования и проекти­рования в области использования и охраны земель (землеустрой­ство, планировка и т. д.);

– оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов зе­мельных прав;

– создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

– обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

– предоставление земельно-кадастровой информации заин­тересованным юридическим и физическим лицам (пользователям) для информационного обеспечения оборота земли.

– обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

– ведение государственного учета земель, контроля за их ис­пользованием и охраной;

– планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

– осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

– обеспечение государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного земельно­го кадастра является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о зем­лях и размещенной на них недвижимости.

Цели и задачи государственного земельного кадастра обу­славливают следующие принципы его ведения.

1. Многоцелевой и многоуровневый характер. Государст­венный земельный кадастр является многоцелевой, многоуровне­вой системой информации о земельных ресурсах страны и ее адми­нистративно-территориальных образованиях и содержит необходи­мые сведения и документы о правовом режиме земель, их распре­делении по субъектам земельных отношений, о характеристиках объектов земельного кадастра, начиная с кадастрового земельного участка и завершая земельным фондом страны.

2. Единство системы земельного кадастра, подразуме­вающее единство методов и технологий, согласованность ведения земельного кадастра, системы земельно-кадастровой информации и документации, как с точки зрения охвата земель всех категорий земельного фонда, так и с точки зрения охвата всей территории Российской Федерации или ее субъектов.

3. Совместимость и сопоставимость земельно-кадаст­ровой информации с информацией других видов государственных ведомственных кадастров (градостроительного, лесного, водного и других кадастров природных ресурсов. Единого государственного реестра прав). Выполнение этого принципа обеспечивает сбор ин­формации для различных видов кадастров природных ресурсов по единой методике, единой степени полноты и детализации.

4. Непрерывность ведения земельного кадастра. В про­цессе реорганизации земельных отношений и нормирования много­укладных форм собственности, владения и использования земли, изменения количественных и качественных характеристик земель­ного фонда происходят различные из­менения в составе и распределении земельного фонда. Поэтому необходимо обеспечить непрерывность ведения земельного када­стра путем систематического или периодического, сплошного или выборочного обновления информации.

5. Достоверность и точность земельно-кадастровой ин­формации. Достоверность кадастровых сведений определяется степенью их соответствия фактическому состоянию и использова­нию земельного фонда. Точность и детальность земельно-кадастро­вой информации отражает степень близости ее величин истинному значению характеристик земельного фонда. Точность измерений земельно-кадастровой информации для различных административ­но-территориальных уровней должна обеспечивать выполнение конкретных целей и задач.

6. Полнота сведений земельного кадастра. Совокупность зе­мельно-кадастровой информации для различных административно-территориальных уровней и форм собственности, владения и поль­зования землей должна быть достаточной, но без излишней детали­зации.

7. Всесторонность и всеохватность земельно-кадаст­ровой информации. Для создания достоверной системы земельного кадастра информация должна отражать все направления в использовании земельного фонда (правовое, экономическое, эко­логическое, организационно-хозяйственное и др.). Любые пропуски или перекрытия приведут к искажению кадастровых данных.

8. Юридическая равнозначимость кадастровой информации на электронных и бумажных носителях. При наличии расхождений приоритет имеют данные на бумажных носителях, если иное не ого­ворено федеральным законодательством.

9. Бессрочность действия земельно-кадастровых докумен­тов. Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и карты являются документами вечного пользования. Их уничтоже­ние или изъятие из них каких-либо документов не допускается по закону. Хранение документов, утративших актуальность, осуще­ствляют уполномоченные государственные органы (архивы).

10. Обязательность применения земельно-кадастровых данных. Сведения, регистрируемые в государственном земельном кадастре, юридически являются законными для всех пользователей, включая судебные, налоговые и финансовые органы. Эти сведения должны быть обязательными для применения при решении про­блем земельных отношений и задач использования земельного фонда, в том числе при оценки земель.

11. Доступность и открытость земельно-кадастровых данных. Данные земельного кадастра должны быть максимально доступны для всех заинтересованных юридических и физических лиц (за исключением сведений, составляющих государственную или коммерческую тайну).

12. Эффективность земельного кадастра. При организации и ведении земельного кадастра необходимо применять методы, технологии, способы и приемы, обеспечивающие получение, систе­матизацию и поддержание земельно-кадастровых данных с учетом экономической, экологической, социальной и других видов эффек­тивности.

13. Централизованное руководство государственным зе­мельным кадастром. Проведение кадастровых работ по единой ме­тодике в масштабе Российской Федерации, сводимость данных о состоянии и использовании земельного фонда страны, обеспече­ние государственного контроля возможны при руководстве из еди­ного центра.

3.1.3 Технология ведения государственного земельного кадастра

Ведение государственного земельного кадастра (ст.17 ФЗ "О ГЗК") представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках.

Государственный земельный кадастр ведется на трех уровнях: на уровне Российской Федерации, на уровне субъекта Российской Федерации (кадастровый округ) и на уровне муниципального образования (кадастровый район) (более подробно см. п.3.3.4). Основная работа по ведению ГЗК осуществляется на уровне кадастрового района. Главным процессом ведения ГЗК в кадастровом районе является Государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со ст. 19 ФЗ "О ГЗК" Государственный кадастровый учет (ГКУ) земельных участков (ЗУ) включает следующие действия: 

         1. Проверку представленных заявителем документов.

При приеме документов инспектор ОКУ должен выполнить входной контроль документов, руководствуясь при этом ст.19 п.п. 2-4 ФЗ. Этот контроль не имеет своей целью проверить содержательную часть заявки и определить допустимость и правомочность заявленных действий. Кадастровый инспектор должен проверить, что состав представленных документов соответствует типу заявки, что форма и внешний вид представленных документов соответствует нормативно утвержденным образцам. Принятые документы регистрируются, и заявителю выдается расписка о приеме документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, однозначно идентифицирующий ее в процессе выполнения. Все принятые по заявке документы должны быть укомплектованы в дело по заявке, которое идентифицируется номером заявки.

Процесс сопровождения заявки включает важную с точки зрения технологии ведения кадастрового учета операцию составления маршрута прохождения заявки. Для этого необходимо проанализировать имеющиеся сведения, определить тип поступившей заявки. На основании результатов анализа и инструкций, регламентирующих порядок действий, принимается решение о стадиях прохождения заявки и заполняется маршрутный лист. В процессе выполнения заявки на каждой технологической стадии делается отметка в маршрутном листе о выполнении соответствующей процедуры (операции).

          2. Формирование земельного участка и его учет в ГЗК и Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).

Формирование земельного участка - процесс описания и индивидуализации объекта учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов. Состав работ по формированию земельного участка и перечень документов, создаваемых при формировании объекта устанавливается законодательно.

Формирование объекта учета представляет собой совокупность землеустроительных и кадастровых действий.

Землеустроительные действия по формированию объекта учета (далее - землеустроительное (межевое) формирование) выполняются организациями или лицами, имеющими лицензию, выданную в установленном федеральным законодательством порядке. В технологии ведения ГЗК на уровне муниципального образования такая организация носит название Орган по межеванию и формированию объекта учета (ОМиФ). Обязательным землеустроительным действием при формировании объекта учета является кадастровая съемка.

Кадастровая съемка выполняется с целью определения пространственно-площадных характеристик земельного участка и расположения иных объектов недвижимости на нем и включает:

– установление (восстановление) и закрепление на местности границ земельного участка, определение координат точек границ;

– определение местоположения иных объектов недвижимости.

Установление (восстановление) границ земельного участка выполняется на основании сведений, учтенных в ГЗК, а также материалов определения границ земельного участка, полученных в результате кадастровой съемки. Установление (восстановление) границ земельного участка сопровождается согласованием границ с собственниками, землевладельцами, землепользователями смежных с ним земельных участков. Результат согласования границ оформляется протоколом, к которому прилагается кадастровая карта (план) земельного участка с согласованными границами. Закрепление на местности границ земельного участка выполняется только при наличии протокола согласования границ.

Результаты выполнения землеустроительных действий помещаются в "Межевое дело".

Помимо землеустроительных, существуют кадастровые действия по формированию объекта учета (далее - кадастровое формирование). Если землеустроительное формирование предоставляет исходные материалы для ведения ГЗК, т.е. является процессом, связанным с ГЗК, но внешним по отношению к нему, то кадастровое формирование является обязательной составной частью Государственного кадастрового учета.

Процедура кадастрового формирования предназначена, прежде всего, для проверки сведений о земельном участке, представленных заявителем, и возможности внесения этих сведений в документы ГЗК. Проверяется достоверность представленных сведений, т.е. соответствие их тем данным, которые уже зарегистрированы в ГЗК.

Кроме проверки представленных сведений, процедура кадастрового формирования может включать и непосредственно формирование земельного участка как объекта кадастрового учета. Дело в том, что результаты межевания могут не содержать сведения о тех земельных участках, которые должны быть учтены в ГЗК в соответствии с волеизъявлением заявителя. Эти земельные участки должны быть сформированы в ОКУ. Государственный кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений о земельном участке в государственном реестре земель на основании данных, полученных в результате кадастрового формирования земельного участка.

Внесение сведений о земельном участке в документы ЕГРЗ выполняется по единой методике в строго определенном порядке.

 Сведения вносятся в документы Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР), дежурной кадастровой карты (ДКК). Состав заполняемых документов ГРЗ завит от состава и объема сведений по каждому конкретному участку. Удостоверение сведений в ЕГРЗ выполняет государственный кадастровый инспектор, проставляя свою подпись в документах Государственного реестра земель. Перед утверждением необходимо выполнить контроль внесенных в ЕГРЗ сведений.

         3. Присвоение кадастрового номера земельному участку.

Порядок присвоения кадастровых номеров земельных участков устанавливается правительством Российской Федерации. Главное свойство кадастрового номера земельного участка - его уникальность на всей территории Российской Федерации. Эта уникальность обеспечивается структурой кадастрового номера и принятой системой нумерации земельных участков. Земельные участки нумеруются по порядку в пределах кадастрового квартала (более подробно см. п. 3.1.5).

Кадастровый номер земельного участка уникален во времени - это означает, что если земельный участок прекращает свое существование как физический объект, а это может произойти только при переформировании участка (объединение или разделение), его кадастровый номер также ликвидируется и не может быть присвоен никакому другому участку. При переходе прав на земельный участок он не прекращает своего существования, а соответственно с кадастровым номером также ничего не происходит.

Таким образом, кадастровый номер присваивается земельному участку при его первичном учете, сохраняется за ним при любом переходе прав и ликвидируется только вместе с участком. Реестр кадастровых номеров в квартале содержится в Журнале учета кадастровых номеров (ЖКН). Каждому учитываемому участку присваивается следующий по порядку номер.

            4. Изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка из ГЗК).

Предоставление сведений Государственного земельного кадастра, как и все процессы ведения ГЗК, выполняется по заявительному принципу на основании письменного заявления заинтересованного лица, органа государственной власти или местного самоуправления.

Сведения о конкретном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета земельного участка за плату и бесплатно. Основной формой предоставления сведений является выписка из ГЗК - кадастровый план земельного участка (КПЗУ). КПЗУ - это документ, содержащий сведения о количественных, качественных, оценочных характеристиках и правовом режиме земельного участка. КПЗУ подготавливается на бланках установленного образца и состоит из разделов, содержащих учтенное в ГЗК описание земельного участка. КПЗУ удостоверяется в установленном порядке государственным кадастровым инспектором и выдается в объеме, соответствующем полномочиям заявителя и характеру запрашиваемых сведений.

Орган кадастрового учета может отказать в предоставлении сведений, если у заявителя нет достаточных оснований или полномочий на получение сведений в требуемом объеме. Такой отказ может быть обжалован обратившимся лицом в суде.

            5. Формирование кадастрового дела земельного участка.

Создание кадастрового дела объекта учета - завершающая процедура Государственного кадастрового учета земельного участка в ЕГРЗ. Номером кадастрового дела является кадастровый номер земельного участка. В соответствии со статьей 15 ФЗ в кадастровое дело помещаются все документы, подтверждающие факт возникновения или прекращения существования земельного участка, на основании которых определяются характеристики земельного участка, предусмотренные законом.

В технологической схеме ведения ГЗК кадастрового района для выполнения действий, определенных Федеральным законом и обеспечивающих проведение Государственного кадастрового учета, предусмотрены следующие основные процедуры: 

– документационное обеспечение ГКУ;

– кадастровое формирование земельного участка;

– кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;

– подготовка кадастрового плана земельного участка;

– внесения в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.

Помимо основных процедур технологическая схема включает подготовительные работы, проведение которых необходимо и обязательно для начала ведения Государственного кадастрового учета по новой технологии.

Заявки, поступающие в ОКУ, классифицируются следующим образом:

– на кадастровый учет земельного участка (части земельного участка);

– на изменение характеристик учтенного земельного участка;

– на получение сведений из ГЗК.

Каждый из этих основных типов заявок в свою очередь также разделяется на определенные типы заявок.

Тип заявки - важный фактор, влияющий на содержание и порядок выполнения всех технологических процессов.

Заявка на учет земельного участка (части участка). Выполнение этого типа заявки включает следующие процедуры кадастрового учета:

Прием заявки

Приостановка/отказа на стадии приема заявки

Кадастровое формирование земельного участка

Приостановка/отказ на стадии кадастрового формирования

Кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ

Подготовка кадастрового плана земельного участка (КПЗУ)

Завершение заявки

Заявка на учет первого в кадастровом квартале земельного участка. Эта заявка является частным случаем предыдущей и выполняется один раз для каждого кадастрового квартала. Выполнение этого типа заявки включает следующие процедуры кадастрового учета:

Прием заявки

Приостановка/отказа на стадии приема заявки

Инвентаризация сведений о земельных участках в кадастровом квартале (подготовительные работы II этап)

Кадастровое формирование земельного участка

Приостановка/отказ на стадии кадастрового формирования

Кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ

Подготовка кадастрового плана земельного участка (КПЗУ)

Завершение заявки

 Заявка на изменение характеристик учтенного земельного участка. Выполнение этого типа заявки включает следующие процедуры кадастрового учета:

Прием заявки

Приостановка/отказа на стадии приема заявки

Кадастровое формирование земельного участка

Процедура кадастрового формирования для данного типа заявки заключается в проверке результатов межевания (если они есть, например, при уточнении площади участка) и возможности внесения изменений в сведения об учтенном земельном участке.

Приостановка/отказ на стадии кадастрового формирования

Внесение в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке

Подготовка кадастрового плана земельного участка (КПЗУ)

Завершение заявки

Заявка на внесение сведений о правах или обременениях для учтенного земельного участка. Выполнение этого типа заявки включает следующие процедуры кадастрового учета:

Прием заявки

Внесение в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке

Завершение заявки

Заявка на предоставление сведений ГЗК об учтенных земельных участках

Выполнение этого типа заявки включает следующие процедуры ГКУ:

Прием заявки

Подготовка кадастрового плана земельного участка

Завершение заявки

3.1.4 Земельно-кадастровая документация

Основными формами кадастровой документации являются:

– земельно-кадастровая книга предприятия,

– государственная земельно-кадастровая книга района,

– ГЗК области,

– ГЗК Российской Федерации.

Земельно-учетные данные отражаются в различных докумен­тах. Большинство из этих документов утверждается Земельной службой РФ, Госкомстатом России, и имеет единую для всех терри­ториальных уровней форму.

Земельно-учетная документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую. Между ними существует тесная взаи­мосвязь. Текстовые документы, обычно заполняются на основе пла­ново-картографической документации, которая должна отражать современное положение использования земель. Поэтому в земель­ном кадастре планово-картографическая документация играет бо­лее существенную роль.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного восприятия объектов земельных отношений, от­дельных видов угодий и получения их пространственных характери­стик. Основой для наполнения такой документации служат различ­ные материалы: съемки дистан­ционного зондирования, топографо-геодезической и кадастровой съемки. Графическая информация представляется в цифровом ви­де в растровом или векторном формате.

При учете земель используется следующая планово-карто­графическая документация: планы, карты, схемы и картограммы. На этих материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и пло­щади всех видов и подвидов угодий. На картограммах помимо этой информации показываются различные характеристики земельного фонда, например, удельный вес заболоченных земель, данные оценки земель и другие характеристики. Основными планово-картографическими документами являются:

– земельно-кадастровый план;

– карта землевладения (землепользования);

– схема землевладений (землепользований) административ­ного района;

– дежурная кадастровая карта;

– почвенная карта;

– карта земель с обременениями в использовании;

– картограмма экономической оценки земель и пр.

Очень важен вопрос о точности представления геометриче­ских данных об объектах. От этого зависят затраты на наполнение земельно-кадастровой базы данных и объемы хранящейся инфор­мации. В соответствии с данными по видам работ, осуществляемым в мире в этой области, для конкретной базы данных выбирается ба­зовый масштаб картографических материалов с соответствующей точностью. Например, для картографирования сельских населенных пунктов Российской Федерации принят масштаб плана 1:2 000.

Набор планово-картографических материалов, необходимых для получения полной учетной информации, для каждого конкретно­го административно-территориального образования может быть свой. Это зависит от наличия этих материалов на период сбора ма­териалов для данной территории, их соответствие действительно­сти на период выполнения работ и на перспективу, стоимости их получения, сложности обработки информации, целесооб­разности использования той или иной информации. В настоящее время планово-картографические материалы мо­гут быть представлены, как в виде традиционных графических ма­териалов, так и в цифровом виде.

Так как территории административных областей (краев) значи­тельны по площади, то наиболее целесообразно использовать в ви­де обзорных материалов (или для получения количественных и ка­чественных данных) материалы дистанционного зондирования, по­лученные из космоса.

Основу текстовой базы данных составляют материалы учета количества и качества земель, собираемые и хранимые землеуст­роительной службой в традиционной (бумажной) форме или в элек­тронном виде, а также информация о недвижимости, инфраструкту­ре и другая информация, связанная с землей, представляемая в муниципальные, коммунальные органы и другие ведомства.

Другим источником информации являются статистические ма­териалы, имеющие цифровую форму, и удобные для непосредст­венного использования, среди которых особо выделяется государ­ственная статистика, позволяющая зафиксировать изменения в на­родном хозяйстве, составе населения, уровне его жизни, развитии культуры, наличии и использовании материальных резервов, соот­ношении и развитии различных отраслей хозяйства и др.

Для получения статистических данных обычно используется единая методика сбора информации. В России, кроме Госкомстата РФ, эту работу проводят также некоторые отраслевые министерст­ва. В качестве групп показателей по отраслям статистики можно ис­пользовать следующие: промышленность; природные ресурсы и ок­ружающая среда; технический прогресс; сельское хозяйство и заго­товки; капитальное строительство; транспорт и связь; торговля; труд и заработная плата; население, здравоохранение и социальное обеспечение; народное образование, наука и культура; бюджеты населения; жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслужи­вание населения; материально-техническое снабжение и переписи; финансы.

Статистическая отчетность различается по периодичности и может быть суточной, недельной, полумесячной, квартальной, полугодовой и годовой. Кроме того, отчетность может быть и единовре­менной.

Третьим источником информации являются текстовые мате­риалы (статьи, книги, отчеты о наличии и распределении земель и др.), отличительная особенность которых состоит в том, что они, не­смотря на большой фактический материал, они не всегда представ­лены в специально классифицированном виде и не обеспечивают точную пространственную локализацию данных.

Данные об объектах земельных отношений могут подразде­ляться на следующие информационные потоки:

– сведения о крестьянских, фермерских и иных сельскохозяй­ственных предприятиях, ассоциациях и объединениях (идентификационный номер, площадь и т. д.);

– сведения о крупных сельскохозяйственных предприятиях, имеющих большое народнохозяйственное, научное, опыт­но-экспериментальное и иное значение;

– сведения о землевладениях и землепользованиях на мас­сивах несельскохозяйственных категорий земельного фон­да, имеющих федеральное или региональное значение;

– сведения о землепользованиях, расположенных на землях особого правового режима;

– сведения об ограничениях и обременениях субъектов зе­мельных отношений, связанных с рациональным и эффек­тивным использованием земель федерального и регио­нального подчинения;

– сведения о собственниках, землевладельцах и землеполь­зователях, расположенных на территории областного (краевого) центра и городов областного (краевого) подчи­нения.

Кроме того, необходимы следующие данные:

– площади и качественные характеристики участков с нега­тивным антропогенным и природным воздействием (при условии, если они занимают площадь, достаточную для влияния на выход сельскохозяйственной продукции более 5-15% зависимости от вида признака) или представляют угрозу для жизнедеятельности человека (например, загряз­нение радиоактивными продуктами);

– площади и качественные характеристики земель федераль­ного и регионального подчинения;

– площади и качественные характеристики земель особого правового режима использования федерального и регио­нального уровня;

– сводные данные качественной характеристики земельного фонда.

При формировании системы земельно-учетной документации должна быть использована следующая информация других ве­домств:

– информация о коммуникациях, инженерных сетях;

– статистическая информация;

– картографические материалы, в т. ч. топографические, поч­венные, геоботанические и другие карты;

– материалы почвенных, геоботанических и других наземных обследований, осуществляемых службами МСХ, Минприроды, РосИМЗа;

– материалы дистанционного зондирования.

По длительности периода наблюдений может быть использо­вана следующая информация:

– исходная, собираемая на момент создания базы данных о наличии земель (их распределении и качестве, оценка зе­мель и другие данные);

– периодическая, собираемая с определенным интервалом (например, 1 раз в 5 лет);

– данные мониторинга земель;

– многолетние наблюдения основных качественных характе­ристик земель, статистическая информация о результатах сельскохозяйственного производства, метеоданные.

В зависимости от назначения и содержания различают основ­ные, вспомогательные и первичные земельно-учетные документы.

Основные земельно-учетные документы предназначены для отражения полной учетной информации о каждом субъекте и объекте земельных отношений. Основными учетными документом в землевладении (землепользовании) является земельная книга и план (карта) земель.

В районной (городской) земельной службе таким документом является Государственная кадастровая книга земель. В этом до­кументе помимо данных количественного и качественного учета от­ражаются данные регистрации (в сокращенном виде), бонитировка почв, данные экономической оценки земель.

Вторым по значимости учетным документом является карта землевладений и землепользований, которая дает информацию об их расположении.

Основным отчетным документом на уровне землевладения (землепользования) является экспликация земель или поконтурная ведомость, в которой отражаются данные количественного учета земель в разрезе всех видов и подвидов угодий. На уровне административного района, субъекта Российской Федерации и Федерации в целом отчетным документом является Отчет о наличии и распределении земель (земельный баланс рай­она). Этот документ является формой статистической отчетности и одинаков на всех территориальных уровнях.

Вспомогательные документы дополняют и поясняют сведе­ния, приведенные в основных документах. Вспомогательным доку­ментом, который обеспечивает взаимосвязь между Государствен­ной земельно-кадастровой книгой и районной картой является Спи­сок землепользований. Другими вспомогательными документами являются рабочие тетради, приложения к отчетам, пояснительные записки, очерки, картограммы, диаграммы.

Первичные документы отражают фактическое состояние дел и являются основой для внесения учетных записей. Первичные до­кументы составляются в момент выполнения работ в натуре. Любое изменение в использовании земель должно быть зафиксировано в первичных документах.

К первичным документам относятся:

– материалы съемок, корректировки плана, инвентаризации земель, контрольных обмеров площадей, ведомости вы­числения площадей;

– материалы почвенных, агрохимических, мелиоративных, геоботанических обследований, материалы землеустройст­ва и лесоустройства;

– данные оперативно-технического учета, бухгалтерского и статистического учета.

3.1.5 Кадастровое деление территории

Процесс ведения государственного земельного кадастра включает описание и индивидуализацию земельного участка, как объекта кадастрового учета, т. е. присвоения ему таких характери­стик, которые позволяют однозначно выделить его из числа множе­ства других земельных участков. Одной из таких характеристик яв­ляется кадастровый номер.

Кадастровый номер земельного участка – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Феде­рации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный учет земельных участков, со­храняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Рос­сийской Федерации кадастровых номеров земельных участков, яв­ляется кадастровое зонирование территории. Под кадастровым делением понимается деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нуме­рация в целях формирования кадастровых номеров земельных уча­стков.

Таким образом, конечной целью кадастрового зонирования территории является формирование уникальных кадастровых но­меров земельных участков.

Основными задачами кадастрового зонирования являются /3/:

– деление территории на иерархически соподчинённые кадастровые единицы;

– формирование границ кадастровых единиц;

– нумерация кадастровых единиц.

Результатом кадастрового зонирования является создание до­кументов в структуре государственного земельного кадастра, обес­печивающих государственный кадастровый учет земельных участ­ков и определение их местоположения.

Под кадастровыми единицами понимается обобщенное на­именование территориальных единиц разного уровня в системе ка­дастрового зонирования (кадастровых округов, кадастровых зон, ка­дастровых блоков, кадастровых массивов, базовых кадастровых кварталов), границы которых признаны, удостоверены, зарегистрированы в установленном порядке и имеют номер в соответствующей позиции кадастрового номера земельного участка.

Деление территории на кадастровые единицы осуществляется базисными линиями. Под базисной пинией понимается общая граница двух или не­скольких смежных кадастровых единиц. Точками пересечения базисных линий формируются отрезки границ, разделяющие территории кадастровых единиц. Совокупность отрезков границ, образующих замкнутую линию, определяет границу территории кадастровой единицы.

Вся территория Российской Федерации делится администра­тивными границами субъектов Российской Федерации на кадастро­вые округа. Номера кадастровых округов устанавливаются в соответствии с перечнем субъектов Российской Федерации в Конституции Рос­сийской Федерации. Территория каждого субъекта Российской Федерации делится административными границами муниципальных образований на ка­дастровые зоны. Их номера устанавливаются на основе норматив­ного правового акта субъекта Российской Федерации по представ­лению уполномоченного территориального органа в субъекте Рос­сийской Федерации.

Основными законодательными документами, определяющими на сегодняшний день структуру и порядок формирования кадастро­вого номера земельного участка, являются «Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости», ут­вержденное Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. №475 и Федеральный закон о государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер земельного участка имеет четырехуровне­вую иерархическую структуру и представляется в общем виде как А:Б:В:Г, где:

1) элемент кадастрового номера А – двухразрядное десятич­ное число, задающее номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации);

2) элемент кадастрового номера Б – двухразрядное десятич­ное число, задающее номер кадастровой зоны (муниципально­го образования, входящего в состав субъекта Российской Фе­дерации);

3) элемент кадастрового номера В – составной номер базово­го кадастрового квартала в кадастровой зоне, представленный в общем виде как B1 В2 В3, где:

B1 – трехразрядное десятичное число, задающее по­рядковый номер кадастрового блока в кадастровой зоне;

B2 – трехразрядное десятичное число, задающее по­рядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке;

В3 – десятичное число нефиксированной разрядности, задающее порядковый номер базового кадастрового квартала в кадастровом массиве (блоке);

4) элемент кадастрового номера Г – десятичное число нефик­сированной разрядности, задающее номер земельного участка. Нумерация кадастровых единиц начинается с единицы.

Фиксированная разрядность отдельных элементов кадастрово­го номера определяется максимально возможным числом нумеруе­мых кадастровых единиц. В номерах кадастровых единиц с фиксированным числом раз­рядов недостающие разряды заполняются нулями. Количество разрядных цифр в номерах кадастровых единиц нефиксированной разрядности не ограничивается, но всегда долж­но быть наименьшим. При отсутствии в составе кадастровых единиц кадастровых массивов позиции их номеров заполняются нулями.

Пример:

Кадастровый номер земельного участка 50: 09: 05 17 05: 0126, где:

50 – номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации) – Мос­ковская область;

09 – номер кадастровой зоны (административно-территориального (му­ниципального) образования, входящего в состав субъекта Российской Федера­ции) – Солнечногорский район;

051705 –  составной   номер   базового   кадастрового  квартала в кадастровой зоне (05 – порядковый номер кадастрового блока в кадастровой зоне, 17 – порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке, 05 - порядковый номер базового кадастрового квартала в кадастровом масси­ве);

0126 – номер земельного участка, уникальный в пределах базового када­стрового квартала.

Для отображения кадастровых номеров земельных участков и оперативного ведения государственного земельного кадастра со­ставляется дежурная кадастровая карта (ДКК). На дежурной кадаст­ровой карте отображаются объекты кадастрового учета.

Ведение дежурной кадастровой карты позволяет:

- провести учет земельных участков;

- присвоить земельным участкам уникальные кадастро­вые номера;

-отслеживать постоянные изменения в конфигурации и  характеристиках земельных участков;

- выявить собственников и пользователей земельных участков;

- выявить неиспользуемые или используемые не по на­значению земельные участки;

- осуществлять планирование трансформации земельно-хозяйственной структуры на основе землеустроитель­ной и градостроительной документации. Присвоение кадастровых номеров земельным участкам осно­вано на системе кадастрового деления территории. Вся территория муниципального образования разграничена на кадастровые кварта­лы. Кадастровые кварталы, как относительно устойчивые кадастро­вые единицы, сформированные по определенным правилам, орга­низуются в кадастровые массивы и кадастровые блоки с целью обеспечения более простого способа поиска земельных участков на территории муниципального образования. Отображение на ДКК этих объектов необходимо, так как определяет структуру кадастрового номера и местоположение земельного участка в границах кадастро­вых единиц.

К территориальным зонам относятся следующие кадастро­вые объекты:

– административно-территориальные единицы (обра­зования);

– зоны особого режима использования земель;

– зоны категорий земель;

– экономические зоны;

– зоны, характеризующие качественное состояние зе­мель.

Зоны действия административно-территориальных единиц (образований) определяются границами административных единиц и муниципальных образований различных видов.

Зоны особого режима использования земель определяются границами, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или их частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государствен­ной власти или органов местного самоуправления на основе феде­ральных законов, законов субъекта Российской Федерации или иных нормативных правовых актов.

Зоны категорий земель – выделяемые территории для це­лей, устанавливаемых в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Экономические зоны – разграниченные по определенным правилам территории, находящиеся в пределах границ администра­тивно-территориальной единицы, в границах которых действуют для земельных участков и иных объектов недвижимости установленные соответствующими органами государственной власти ставки зе­мельного налога, величина арендной платы и нормативная цена земли.

Зоны, характеризующие качественное состояние земель, определяются параметрами мелиоративного состояния, почвенного состава, водного режима, загрязнения почв и др.

Ведение дежурной кадастровой карты осуществляется по оп­ределенным нормативными документами правилам путем нанесе­ния на картографические материалы границ и поясняющих надпи­сей объектов кадастрового учета. На ДКК вносятся сведения о новых учтенных в системе ГЗК кадастровых объектах, а так же изменения в уже отображенные на ДКК объекты (при изменении данных об этих объектах в ЕГРЗ или при существенных изменениях объектов местности).

3.1.6 Основные положения кадастровой оценки земли

Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особы­ми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Свойства земель, исполь­зуемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства рас­тениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оцен­ке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сель­скохозяйственного производства по регионам и конкретным пред­приятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного ре­гулирования объектами недвижимости и др. Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специ­альной оценочной работы по определению качества земли. Качест­во земель определяют две составляющие: плодородие и местопо­ложение.

Плодородие - способность почвы удовлетворять потреб­ность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, де­коративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате дли­тельного процесса, протекающего в определенных природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных ве­ществ, причем, их количество различно и зависит от природно-климатических условий. В одних местах питательные вещества лег­ко усваиваются растениями, в других — они не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов. Например, при от­сутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Поэтому такое плодородие называется потенци­альным.

Искусственное плодородие создается трудом человека пу­тем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие почвы может быть определено через урожай­ность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсо­лютные показатели) и через отношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

На качество земельных участков, кроме плодородия, оказыва­ет большое влияние местоположение. Местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населен­ных пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабже­ния предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой и ряд других.

На качество земельных участков влияют также пространст­венно-технологические условия, которые также можно отнести к характеристикам местоположения. К таким условиям относят удоб­ство подъезда к полям и другим используемым участкам, размер земельного участка, его конфигурация, раздробленность, черес­полосица, дальноземелье, вкрапливание (камней, кустарников, за­болоченных участков и др.) и т. д.

Для комплексного количественного определения роли этих по­казателей применяется земельно-кадастровое действие «оценка земель». Цель оценки земель — определить их плодородие и место­положение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных куль­тур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земле­делия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур. Объектом бонитировки почв являются почвенные разно­видности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающих на одина­ковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам). Предметом бонитировки почв является естественное пло­дородие почв или их агропроизводственных групп. Критерием бонитировки почв являются их природные ди­агностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур. К таким природно-диагностическим свойствам (признакам) относятся: мощность гумусово­го горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность или щелочность и другие.

Объектом экономической оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного хозяйства. Неиспользуемые земли могут быть оценены под различные виды потен­циального использования (оценка потенциальных возможностей зе­мельных участков). Предметом экономической оценки земли является эконо­мическое (эффективное) плодородие и местоположение земельных участков (качество земель). Критерием экономической оценки земли является величи­на продукции, отнесенной к равновеликим затратам, вложенных в участки различного плодородия и местоположения.

Основным источником достоверной информации при оценке земель является статистическая отчетность по объектам земельных отношений, структуре земель, материалы почвенных, геоботаниче­ских, экологических, гидромелиоративных и других обследований, представленные в текстовом и графическом виде (карты, планы, схемы и др.) Большое значение, особенно в переходный период реформирования экономики, приобретают особо ценные земельные участки для определения по ним биологической урожайности сельскохозяйственных культур. Точным способом получения исходной информации для оценки земель является организация непосредст­венного учета урожайности и затрат по конкретным земельным уча­сткам и полям.

По материалам оценки земель составляется оценочная карта. Оценочная карта сельскохозяйственного предприятия – специаль­ная крупномасштабная карта, отображающая контура сельскохозяй­ственных угодий, их качество, местоположение, площадь. Основное назначение карты – создание графической базы для расчета ста­вок земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения и на участки в границах сельских населенных пунктов. На карте для каждого контура сельскохозяйственных угодий по их видам (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища) дается оценка каче­ства и местоположения в баллах, а также площадь в гектарах. Оце­ночная карта составляется на территорию в границах предприятий, включая населенные пункты. Оценочная карта земель составляется на основе фондовой и оперативной текстовой и графической ин­формации. а также с использованием материалов инвентаризации земель проекта перераспределения территории, кадастровых карт, полевого визуального обследования территории. Оценочные карты сельскохозяйственных земель составляются в масштабе 1:10 000 Первичной единицей картографирования является Участок (часть контура сельскохозяйственного угодья), однородный по природным условиям и выделенный при кадастровом картографировании или при внутрихозяйственной оценке земель.

3.2 Зарубежный опыт оценки земель

В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую струк­туру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на по­литику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для про­гнозирования ее изменения и установления более гибкой политики на­логообложения.

Наиболее известная теория цен на землю У.Алонсо касается соот­ношения спроса и предложения на городские земельные участки. В ос­нове этой теории лежит экономическая концепция извлечения населе­нием или предприятием максимальной выгоды в рамках располагаемых ими доходов. У.Алонсо графическим способом рассчитал кривые пла­тежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состо­янии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел размещение предприятии относительно расстояния от цен­тра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими мак­симальной прибыли. Эта прибыль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на производство и ценой земли, с другой. Земля, примыкаю­щая к сложившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В действи­тельности цены в указанных районах превышают сельскохозяйствен­ные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критери­ем оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитали­зированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

Детальные исследования, осуществляемые в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияние обществен­ных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разде­лить на три группы: физические, экономические и административные.

Физические факторы характеризуют размер участка, протяженность фронтальной линии (прилегающей к магистрали), местоположение в плане города, инженерно-геологические условия.

Экономические факторы – дефицит земель, получаемый с этого участка доход; инвестиции, произведенные на данной территории; в какой мере они снижают предстоящие затраты на освоение участка.

Административные факторы–законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов.

Из всей группы факторов наибольшее значение имеет доступность к центру города, местам приложения труда.

Французский исследователь Дютайн, изучая механизм формиро­вания цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выво­ду: цена участка колеблется между двумя пределами – минималь­ной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и макси­мальной ценой, которую потенциальный пользователь готов запла­тить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от но­вых сооружений, минус затраты на их строительство и различные дополнительные расходы.

Изложенные выше основные модели механизмов образования цен на городские земли в зарубежных странах позволяют сделать следующие основные выводы:

- основным фактором, в наибольшей степени определяющим цену земли, является доступность участков территории к общегородскому центру, вторичным центрам культуры, бытового тяготения, местам при­ложения труда (она во многом зависит от уровня развития и качества транспортной сети);

- в практике землепользования в зарубежных странах рыноч­ная цена на землю в значительной степени формируется под влиянием спроса и предложения;

- цены на землю часто растут быстрее, чем общий уровень цен на другие товары;

- общей тенденцией является снижение цены на землю от центра к периферии города, причем в центральных районах городов она в среднем в 4–5 раз выше, чем на периферии;

- цены на землю растут по мере увеличения численности населения городов.

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30 – 40%, т. е. суммарная оценочная стоимость городской земли в США на 1981 г. достигала примерно 520 млрд. долл. При площади городских земель 20 млн. га и количестве отдельных уча­стков 98,4 млн. шт. средняя стоимость 1 га составила 26 тыс. долл., а стоимость отдельного участка – 5,2 тыс. долл. В настоящее время сред­няя норма исчисления оценочной стоимости составляет 30–40% от ры­ночной стоимости. Можно предположить, что в этом случае полная ры­ночная стоимость 1 га городской земли достигает 50–55 тыс. долл. Различия в оценочной стоимости и в цене на землю существуют как между отдельными регионами страны, между городами и их пригорода­ми, так и внутри самих городов и отражают их различную общественную полезность или потребительскую стоимость. Если среднюю стоимость 1 га городских территории в США принять за 1, то в северо-восточном рай­оне страны (Новая Англия) она равна 2,04, в среднеатлантических шта­тах (Нью-Йорк, Нью-Джерси и Пенсильвания) – 2,47, в штатах северо­восточного центра - 1,87, в штатах северо-западного центра – 0,94, в штатах тихоокеанского побережья (Калифорния, Флорида) - 1,32.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значи­тельные территории в центрах американских городов заняты торговы­ми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. Это в свою очередь приводит к снижению ценности территории отдельных райо­нов для определенных функций. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потреб­ностям распределения городских территорий между отдельными функ­циональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, со­ставляет до 80–100% затрат на новое строительство.

Значительная цена на земли является причиной скученности город­ской застройки, и городские власти пытаются бороться с сопутствую­щими этой скученности чрезмерными потоками населения и транспор­та. Так, во Франции, в г. Бергене введенная плата за въезд автомобилей в центральные деловые районы используется для расширения дорож­ной сети. Однако транспортный поток сократился всего лишь на 3%. В большинстве бывших социалистических стран Восточной Европы су­ществовала плата за землю, и исследования по установлению ее взаи­мосвязи с оценкой территории показали, что плата за землю значитель­но ниже ее фактической ценности.

В Венгрии оценка земель существовала с XIX в. и проводилась пре­имущественно для сельскохозяйственных земель на основе величины приносимого чистого дохода. В 70-х гг. нашего столетия венгерские вла­сти приняли решение о разработке новой системы оценки земли, вклю­чая городские земли. Предполагалось, что плата за землю позволит кон­тролировать и лимитировать отводы земельных участков для промыш­ленного строительства. Для регулирования размещения производитель­ных сил с 1975 г. введена категорийность населенных пунктов, в кото­рой выведено 5 основных групп: столица, центры регионов, центры об­ластей, прочие города и крупные села. В пределах населенных пунктов выделялось, как правило, до шести зон - от центра города к перифе­рии, по которым вводилась дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования ис­пользования городских земель. Сегодня изменения в использовании городской территории и в оценке ее эффективности определяются как социокультурными, так и экономическими факторами. Среди этих фак­торов чаще всего называются: предпочтения и доходы населения, по­вышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уро­вень развития городского хозяйства и средств коммуникации, плани­ровочные концепции и стандарты. Ниже дано описание этих факторов.

1. Предпочтения и доходы населения. Опросы выявляют устойчивую ориентацию значительной части населения на проживание:

- в собственном доме;

- на обособленном участке;

- вне города.

В США в крупных городах хотят жить лишь 13% населения, в пригородах -31, в малых городах -32, в сельской местности – 23%.

Обобщенные данные по европейским странам показывают, что около 80% жителей новых кварталов предпочли бы жить в индиви­дуальном доме на своем участке, если бы он был доступен за ту же стоимость, что и квартира в многоэтажном доме.

2. Повышение жилищных стандартов. С повышением жилищных стандартов увеличивается "землеемкость" городского строительства. В состав жилищных стандартов обычно включаются структура до­мовладений и квартир, соотношение застройщиков, жилищная обес­печенность, состав элементов жилищного комплекса (площадки игровые и спортивные, общественные объекты и др.), поляризация структуры семей (увеличение доли семей, состоящих из 1–2 чел.), демографические сдвиги.

3. Стоимость земельных участков. Стоимость земельных участков в го­родах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских зе­мель в США возросла в 10 раз. Оценочная стоимость всей недвижимос­ти (включая землю) США, подлежащая налогообложению, составила в 1981 г. 2,5 трлн. долл. Большая часть этой суммы (1,52 трлн. долл.) при­ходилась на районы, застроенные односемейными жилыми домами, в том числе на районы, застроенные односемейными коттеджами, -1,33 трлн. долл. В Японии также наблюдается возрастание стоимости земли. В жилых зонах пригорода Токио стоимость земли увеличилась с 1960 по 1980 г. в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары в 3 раза. В целом по Токийскому региону стоимость земельных участков на удалении 10 – 20 км от центра города возросла в 2–3 раза, а на удалении 30–40 км – 6–7 раз, т. е. наблюдалось определенное выравнивание рельефа стои­мости. В то же время благодаря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных участков за десятилетие 1970–1980 гг. составил лишь 9%.

4. Уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации. Эти факторы признаются ведущими в формировании процессов расселения и использования городских систем. Эффективность централизованных или локальных систем инженерного обеспечения жилых домов в зна­чительной мере определяет целесообразность типа застройки городской территории – многоэтажной или коттеджной. Такое же значение при формировании городской среды и уровня интенсивности застройки тер­ритории имеют виды транспорта – общественный или индивидуальный. Без массового доступного автомобиля субурбанизация не смогла бы достичь таких масштабов в США и Западной Европе.

5. Планировочные концепции и стандарты. Эти факторы играют не последнюю роль в изменении использования территории. Однако их значимость в градостроительных процессах ниже в странах с рыночной экономикой, чем в странах с переходной экономикой. Причина в том, что "свобода деятельности" планировщиков огра­ничена более узкими рамками интересов собственников земли. Произвольный выход за эти рамки означает нарушение баланса интересов, и рано или поздно рыночные механизмы восстанавлива­ют этот нарушенный баланс, заставляя отказаться от планировоч­ных концепций, не соответствующих реальности.

В основе современного городского зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами дея­тельности. При этом критерием классификации видов землепользова­ния является степень их отрицательного внешнего воздействия. По вы­деленным зонам устанавливается целевой правовой режим использова­ния земель, который с позиций исследуемой проблемы - один из кри­териев эффективности использования городских земель. К общим эле­ментам правового режима урбанистического зонирования относятся: минимальный размер земельного участка, удаленность зданий и соору­жений от его границ, минимальная его ширина на фасадной части зда­ния, максимальная широта зданий и сооружении, максимальный про­цент застройки участка с максимально полезной площадью зданий и сооружений, количество лиц и семей, проживание которых разрешено на данном участке и т. д /4/. Непосредственный контроль за соблюдением правового режима зо­нирования осуществляет инспектор. Он дает разрешение на осуществ­ление условных видов землепользования, он наделен правом требовать от землепользователей предоставления планов застройки и строитель­ства, проектов внутренней организации территории и других необходи­мых материалов. В ряде случаев ему также предоставлено право санкционировать сделки купли-продажи, при которых происходит раздел земельных участков. При выдаче разрешений на пользование участка­ми инспектор проводит землеустроительную и экологическую экспер­тизу, в процессе которой хозяйственные проекты оцениваются по ряду показателей, например, устанавливается их соответствие цели зоны, влияние данного вида землепользования на соседние земельные участ­ки, оценивается общий социально-экономический эффект осуществ­ления данного проекта на территории муниципалитета с точки зрения создания рабочих мест, обеспеченности коммунальными услугами, ус­танавливается характер и степень воздействия данного проекта на ок­ружающую среду. Осуществляя контроль за соблюдением законодатель­ства, инспектор по зонированию, однако, не имеет права самостоятельно налагать административные взыскания за нарушение правил использо­вания земли. Штрафы и другие юридические санкции применяются в судебном порядке.

Практика зонирования в городах практически полностью отказалась также от принципа многолетнего использования земель. Его заменил принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается осуществление только тех видов хозяйственной деятельности, которые прямо указаны для данной зоны. Происходит углубленная дифференциация правовых режимов зем­лепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, для которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

Одним из примеров законодательного закрепления планировочной концепции использования земель являются нормативные акты по зонированию урбанизированных территорий. Концептуальной основой городского зонирования является теория внешнего отрицательного воз­действия землепользования, согласно которой зонирование должно обеспечить защиту частной собственности от отрицательного воздей­ствия различных хозяйственных видов деятельности на соседних зем­лях, т. е. зонирование – инструмент, предотвращающий конфликты между различными видами землепользования.

В США высокая степень децентрализации и местной правовой ав­тономии определила позднее принятие федерального общенациональ­ного земельного законодательства. Оно впервые было представлено в Сенат в 1970 г. Напомним, что общепринятой местной формой законо­дательного регулирования использования городской земли является зонирование, введенное в Лос-Анджелесе в 1909 г. Законодательный статус оно получило в Нью-Йорке в 1916 г. В 1924 г. были подготовлены законодательные стандарты для штатов и местных общин. В настоящее время они распространяются на 98% городов с населением свыше 10 тыс. чел. Однако есть единичные исключения, например г. Хьюстон, штат Техас, где характер использования земли определяют контракты между частными землевладельцами.

Во Франции в XIX в. сформировался набор разнообразных регули­рующих правил, согласно которым планировочные аспекты не выделя­лись из строительного законодательства. Последнее регулировало в ос­новном вопросы, относящиеся к участкам размещения и внешнему виду зданий. Этот набор правил, периодически расширяемый и уточняемый, получил систематическое изложение в национальном законодательст­ве по городскому регулированию, закрепленном рядом декретов. Зако­нодательные правила сгруппированы в 4 частях: 1-я регулирует поря­док составления планировочных документов, 2-я и 3-я части относятся к вопросам реализации планировочных решений, правила 4-й части регулируют права собственности (условия предоставления разрешений на строительство, экспроприации земельных участков для обществен­ных нужд и т. д.).

На владельцев земельной собственности налагаются определенные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, разме­ры зданий, процент застройки участка, размеры дворов и других откры­тых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Регулирование должно осуществляться в соответствии с генеральным планом. Непременное условие этих мер - сохранение стоимости и непричинение ущерба не­движимости.

Во Франции законодательные меры позитивного характера опреде­ляются прежде всего введением зон приоритетного, дифференцирован­ного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного город­ского развития определяются администрацией, а введение зон пресле­дует двойную цель: концентрация строительства во избежание рассре­доточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых мест­ными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим гра­достроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и полу­чение разрешения на строительство. Это объясняется тем, что такие зоны имеют собственные планы, которые заменяют планы использования территории. Планы зон должны согласовываться с директивными схе­мами. Эти планы, как правило, не столь жестко регламентируют плотностные показатели использования территории. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частны­ми строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности застройки. Местная ад­министрация также находит в этом свои интерес, поскольку она осво­бождается от финансирования ряда систем общественного обслужива­ния (дороги, рекреационные пространства и т. д.). Развитость законо­дательных форм регулирования в западных странах не ведет к автома­тизму планировочного процесса и "моральной нейтральности" специа­листов, принимающих в нем участие.

В США зональные установления как фундаментальный метод и ус­тойчивая форма контроля за использованием территории выступают и как средство политической власти.

3.3 Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра

В современных условиях появилась необходимость в систематизированной информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной выше информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.

Целью создания системы является повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений (стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использо­вания земель и землеустройства, контроля за использованием и ох­раной земель, мониторинга земель) и контроля их выполнения.

В качестве базового подхода при разработке АИС принята концепция геоинформационной системы (ГИС), предполагающей пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку на местности. Использование при реализации АИС данной концепции определяется требованиями, которым она должна удовлетворять, а именно:  земельный ресурс должен быть представлен в графическом виде в совокупности с семантическими данными. Графическое представление должно быть организовано в виде плоскостной и пространственной модели с возможностью определения координат при указании любой точки на экранном отображении этой модели.

3.3.1 Земельно-кадастровая информация и способы ее получения

Земельно-кадастровая информация может быть получена различными способами. Применение того или иного спо­соба зависит от условий проведения учета, его задач и специфики учетных данных. Сведения получают путем съемок, обследований, обмеров, инвентаризации и мониторинга земель.

Количественные данные, характеризующие площади земель­ных участков (угодий, земельных массивов, землепользовании и т. д.) получают с планово-картографического материала, характеризующего пространственную часть земельно-кадастровой информации.

Планово-картографический материал может быть получен на основе следующих данных:

1. По существующим традиционным топографическим картам и планам, при этом применяются геоинформационные технологии, позволяющие получить цифровой картографический материал.

2. С использованием методов дистанционного зондирования, в основном по данным аэрофотосъемки и космической съемки. Аэрофотосъемка является основным видом съемки, применяемым при государственном учете земель. Она позволяет быстро и сравнительно дешево получить необходимые сведения о размерах, состоянии и использовании земельного фонда. На материалах аэ­рофотосъемки фиксируются не только контуры земельных угодий, но и границы посевов сельскохозяйственных культур, жилых зданий и построек, степень развития эрозии и т. п. С помощью аэрофото­съемки можно поддерживать с достаточной точностью учетные ма­териалы на современном уровне. Результаты космической съемки сегодня применяются для более мелкомасштабного картографирования по сравнению с аэрофотосъемкой. Космические снимки используются также для получения качественных характеристик земель благодаря применению многоспектральной аппаратуры, позволяющей получить массив представления данных об исследуемой территории в различных спектрах видимости, что не дает обычная аэрофотосъемка. Для обработки данных дистанционного зондирования применяется фотограмметрическое оборудование.

3. В резуль­тате проведения инструментальных наземных геодезических работ, предполагающих получение координат углов поворотов границ земельных участков и т.п. На современном этапе применяются электронные геодезические приборы (тахеометры и др.), а также приемники GPS (Глобальная Система Позиционирования), позволяющие получить данные о местоположении по информации со спутников. Для обработки результатов геодезических измерений применяются специальные программные продукты, позволяющие затем экспортировать обработанную информацию в геоинформационные системы.

4. В результате получения информации из уже существующих цифровых источников (баз данных). В некоторых случаях эта информация требует корректировки и дополнения для применения в земельном кадастре.

Качественные показатели о природных свойствах земли определя­ют по материалам обследований и изысканий, задача которых – выявление фактического состояния земельных угодий и определе­ние возможности более интенсивного их использования в дальней­шем. Результаты обследований отражаются на планово-картографи­ческом материале и в специальных ведомостях. Обследования делятся на два вида: агрохозяйственные и специальные.

Агрохозяйственные обследования дают сведения о хозяйст­венном использовании земель и внешних признаках земельных уча­стков. Участок характеризуется типом почв, механическим составом, мощностью гумусового слоя, степенью пригодности к механизиро­ванной обработке и другими признаками, влияющими на плодоро­дие.

Специальные обследования (почвенные, агрохимические, гео­ботанические, мелиоративные) опираются на результаты лабора­торных исследований почв, оценку естественных кормовых угодий по качеству травостоя, измерению глубины залегания грунтовых вод и т. п.

Для получения исходных данных и контроля за использовани­ем земель применяют обмеры земель, например обмеры приуса­дебных участков. Обмеры земель могут быть сплошными и выбо­рочными. При сплошных обмеру подлежит вся учитываемая пло­щадь, при выборочных – часть территории.

Инвентаризация земель является единовременным меро­приятием, которое имеет целью установить фактическое наличие и качественное состояние земельных угодий. Она может проводиться как на всей учитываемой площади, так и на отдельной ее части. При ее проведении собираются данные о правовом режиме земель, ко­личестве и качестве земель.

При учете земель используются также данные мониторинга земель. Мониторинг земель представляет собой систему наблю­дения за состоянием земельного фонда для своевременного выяв­ления изменений, их оценки, прогноза, предупреждения и устране­ния последствий негативных процессов. Объектом мониторинга земель Российской Федерации является земельный фонд страны независимо от форм собственности на земельные участки. Основными задачами мониторинга земель являются: свое­временное выявление изменений состояния земельного фонда, их оценка, прогноз и выработка рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов; информационное обеспечение государственного земельного кадастра, мониторингов и кадастра, мониторингов и кадастров других природных сред; рационального природопользования и землеустройства; контроля за использованием и охраной земель. Мониторинг земель ведется в обязательном порядке на всех категориях земель, независимо от их правового режима и характера использования и является составной частью единой государствен­ной информационной системы о состоянии окружающей среды и природных ресурсов страны, а также глобального мониторинга природной среды и климата.

Ведение мониторинга земель осуществляется с соблюдени­ем принципа взаимной совместимости данных земельного када­стра, т.е. на основе единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов, ко­дов, систем единиц, входных и выходных форматов. Технической основой сбора, хранения, обработки и выдачи информации мониторинга земель являются геоинформационные системы, основанные на современной компьютерной технике, функ­ционирование которой обеспечивается унифицированными про­граммными средствами.

3.3.2 Основные требования к автоматизированным информационным системам земельного кадастра

Автоматизированная кадастровая информационная система должна обеспечивать сопряжение параметрической и карто­графической информации, позволять производить перечет коорди­нат из одной системы в другую, обеспечивать осуществление автоматического контроля вводимой информации с оперативным ото­бражением на терминале, вывод информации по иерархическим уровням (от состава земель до отдельного участка и обратно), а также по слоям, группам слоев и т.п. Она должна позволять поль­зователю самостоятельно разрабатывать формы отчетности и получать результаты по установленным формам как на термина­ле, так и на принтере для получения контрольных листингов или простейших графических построений, а также производить по­строения графических изображений на плоттере с нанесе­нием при необходимости надписей, топографических и других ус­ловных знаков.

Общие требования к автоматизированной кадастровой информационной системе:

                - система должна обеспечивать все необходимые информационные преобразования, включая сбор и обработку данных, хранение и выдачу кадастровой информации; преобразование в земельно-кадастровую информацию дан­ных, полученных из разных источников (материалов обследований, ведомственных документов учета земель, материалов землеустрой­ства и пр.); работу с картографическими данными;

                - должна быть обеспечена непрерывность ведения кадастровой информации;

                - графическая и семантическая кадастровая информация, хранимая в базах данных системы, должна быть целостной, не избыточной, полной и достоверной;

                - система должна обеспечивать своевременное и оперативное моделирование информации по запросам пользователей и потребителей;

- методы сбора сведений должны гарантировать получение кадастровой информации достаточной точности и полноты;

                - контроль достоверности кадастровых данных и возможность вносить изменения и дополнения должны быть обеспечены на всех этапах информационных преобразований;

                - система должна обеспечивать защиту данных от несанкционированного доступа.

Создание и использование земельно-кадастровых карт в условиях автоматизированного формирования и ведения ГЗК на современном уровне осуществляется с использованием географических информационных систем (ГИС). Картографическая подсистема АИС ГК предъявляет повышенные требования к функциональным возможностям ГИС:

1) Ведение картографической базы данных:

- ввод данных с дигитайзера, экрана дисплея, клавиатуры, систем обработки изображений;

- импорт готовых цифровых карт;

- регистрация и автоматическая корректировка ошибок;

- наличие развитых интерактивных средств графического редактирования;

- возможность работы с растровой подложкой;

- автоматическое формирование топологической структуры и др.

2) Ведение семантической базы данных:

- возможность установления и поддержания связи между объектами картографической и записями семантической БД;

- возможности стандартной семантической СУБД.

3) Ведение классификаторов и справочников:

- ввод и корректировка информации;

- документирование готовых классификаторов и справочников;

- возможность обращения к  классификаторам и справочникам из процедур ведения обеих БД.

4) Информационно-справочное обслуживание пользователей:

- просмотр, формирование запроса и документирование требуемой картографической и атрибутивной информации;

- получение информации из семантической БД по выбранным объектам картографической БД;

- получение информации из картографической БД по выбранным объектам семантической БД;

- выполнение расчетов и совместного анализа  картографической и семантической информации.

5) Формирование и вывод отчетных, аналитических и презентационных материалов:

- формирование и вывод таблично-текстовых документов;

- формирование и вывод карт и схем;

- формирование и вывод графиков;

- формирование и вывод других графических и табличных документов.

3.3.3 Технологическая структура автоматизированной земельно-кадастровой системы

Технологическая структура автоматизированной земельно-кадастровой системы (АЗКС) состоит из трех модулей: "Сбор и обработка данных", "Хранение и выдача кадастровой информации" и "Моделирование и выдача кадастровой информации".

Модуль "Сбор и обработка данных" предназначен для автоматизированного получения сведений о пространственном, природном, экономическом и хозяйственном положении земельных участков. Поэтому программные и технические средства данного модуля должны обеспечивать получение геометрических и семантических данных об объектах, их обработку, а также формирование их цифровых моделей; контроль полноты и достоверности информации; редактирование графической и семантической кадастровой информации.

При значительных объемах информационных преобразований в модуле должна быть предусмотрена организация автоматизированных рабочих мест трех типов: обработки геометрической информации, обработки семантической информации и хранения первичной информации.

Программные и технические средства рабочего места обработки геометрической информации должны обеспечивать:

- вычисление координат поворотных точек (межевых знаков) границ;

- получение и обработку графических кадастровых данных из различных цифровых источников;

- редактирование и контроль геометрической информации;

- передачу данных о геометрических параметров объектов для хранения.

Программные и технические средства рабочего места обработки семантической информации должны обеспечивать:

- получение семантической кадастровой информации на собственных технических средствах;

- обработку семантических кадастровых данных;

- получение семантических кадастровых данных из различных цифровых источников;

- редактирование и контроль семантической информации кадастра;

- формирование массивов семантической кадастровой информации по объектам;

- передачу сформированных массивов первичной семантической кадастровой информации для хранения.

Программные и технические средства рабочего места хранения первичной информации должны обеспечивать:

- учет материалов (схем ходов, абрисов и др.) и документов (каталогов и пр.) о сборе кадастровых данных (источник сведений об объектах, время выполнения работ, графические приложения, сведения об исполнителе, методах и способах работ) и их обработке;

- перевод кадастровых данных в единую систему координат;

- контроль и редактирование первичной кадастровой информации;

- хранение первичной кадастровой информации;

- объединение геометрической и семантической информации по объектам;

- контроль топологии геометрии объектов кадастра;

- вывод геометрической и семантической информации на принтер или плоттер;

- быстрый поиск первичной информации;

- формирование массивов геометрической и семантической кадастровой информации по кадастровым учетным единицам или объектам для передачи их на хранение.

Модуль "Хранение и выдача кадастровой информации" предназначается для накопления данных о кадастровых учетных единицах и долговременного ее хранения; для поиска и выдачи кадастровой информации по запросам пользователей по ключевым атрибутам или графическому отображению на дисплее; для обмена информацией с другими информационными системами.

Модуль "Моделирование и выдача кадастровой информации" должен предусматривать пространственное моделирование  геометрических параметров объектов кадастра, статистическую обработку семантических кадастровых данных, выдачу картографического отображения объектов и статистических данных в виде и формах, определяемых запросами пользователей. В модуле должна быть предусмотрена возможность объединения, генерализации и обобщения геометрических параметров объектов кадастра, их редактирование для решения следующих прикладных задач:

- пространственное и имитационное моделирование кадастровой информации;

- аналитические расчеты с использованием математических моделей;

- получение статистической информации на заданную территорию, класс объектов, кадастровую учетную единицу или их совокупность.

3.3.4 Территориальные уровни государственного земельного кадастра РФ

Обработка огромных массивов количественных, качественных ценовых и правовых данных о каждом контуре земельных угодий, хозяйственной и административной единицы, их динамике под силу лишь своевременным компьютерным системам с набором автома­тизированных рабочих мест. Для освоения данной системы предполагается осуществлять функционирование АИС земельного кадастра в трех уровнях: адми­нистративный район (город), субъекты Федерации и Российская Федерация (или локальный, региональный и федеральный уровни).

Основным звеном системы (первого уровня), где происходит обработка потоков данных, обобщение, анализ, принятие решений, хранение и их использование, является районный уровень. Перво­начальное и периодическое наполнение районной (городской) када­стровой базы данных выполняют институты системы НИИгипрозем и другие организации (после очередного тура обновления контурной части вычисления площадей, почвенного, геоботанического обсле­дований, инвентаризации земель, земельно-оценочных работ и т. д.). Копии первоначальной или обновленной базы данных пере­даются в районный (городской) комитет по земельным ресурсам, ко­торый обеспечивает ввод в базу данных текущих изменений, проис­ходящих в составе земель, их качественном состоянии и использо­вании, в целях обновления базовых кадастровых данных.

Уровень АИС субъектов Российской Федерации формируется данными, полученными, главным образом, с районного (городского) уровня по каналам связи или передачей магнитных записей транспортными средствами. При этом данные районного уровня в компьютерном центре института или комитета по земельной политике субъекта РФ должны обобщаться, на базе чего должен создаваться банк данных о наличии и качественном состоянии земельных ресурсов, который представляется в Госкомзем РФ.

Основой программного обеспечения АИС любого уровня явля­ется система управления базовой кадастровой информацией, а также комплекс программ дегитализации, обработки, ввода и ис­пользования первичной информации.

К одному из главных условий создания системы земельного кадастра субъекта РФ следует отнести требование о необходимости создания и ведения централизованного банка кадастровых данных для субъектов Федерации и федерального банка данных. Банк дан­ных выполняет следующие функции: обеспечение учета, систематизации, хранения, размножения и выдачи информации потребите­лям; регулирование развития земельных отношений, в т. ч. прав собственности и в целом системы стоимостных оценок земли и формирование ее рынка.

Между системой кадастровых работ в административном рай­оне и кадастровой системой в субъекте устанавливаются тесные взаимосвязи, через которые изменения на более низшей ступени могут вызвать ответную реакцию в системе более высокого ранга, изменение характера ее функционирования.

3.4 Земельно-информационные системы

Информационная система – это совокупность процессов манипулирования исходными данными в целях получения информации, необходимой для принятия решений. Земельно-информационная система (ЗИС) – это информационная система, ориентированная на данные о земельных ресурсах. Определение Международной Федерации геодезистов (FIG): Земельно-информационная система – это орудие для принятия решений юридических, административных и экономических, а также обеспечения помощи в планировании и разработке перспективных решений, состоящая, с одной стороны, из базы данных по определенной территории, содержащей пространственные данные, относящиеся к земле и прочно связанной с ней недвижимости, и, с другой стороны, из процедур и технических приемов по систематическому сбору, обновлению, обработке и распределению данных.

Относящаяся к земле информация становится необычайно важной для упорядоченного, благоприятного и разумного использования земли. В прошлом подобная информация собиралась, хранилась, обновлялась и распределялась на бумажных носителях в регистрах, книгах, планах и картах. С появлением современной технологии эти виды работ в настоящее время компьютеризируются и автоматизируются по всему миру. Разнообразие ЗИС велико и включает финансовые системы, юридические системы регистрации земли, системы демографических и социальных данных. Главное значение в создании эффективных, важных и гибких ЗИС имеют:

- наличие общественно доступных рамок системы;

- конструктивные действия правительства по координации существующих функций, относящихся к земле;

- стандартизация процедур и терминологии.

Наиболее важной, полной и значимой земельно-информационной системой является автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра. АИС ГЗК предназначена для учета, регистрации и оценки земель, направлена на регулирование земельных отношений и включает в себя сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель Российской Федерации. АИС ГЗК подробно описана выше и содержит основные сведения о земельно-информационных системах, поэтому в данном подпункте  ограничимся общими представлениями о ЗИС.

АИС ГЗК является лучшим цифровым источником информации для других ЗИС, так как содержит все необходимые сведения о земельных ресурсах, включая данные о пространственном положении и правовом характере.