Глава V. Правовые  основы  экономики  земельной  недвижимости

5.1. Земельное  право  России,  понятие,  предмет,  система

Предмет и методы земельного права. Земельное право - это совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, связанные с определением правового статуса и режима использования земельных участков.

Предметом земельного права являются общественные отношения, возникающие в связи с распределением, использованием и охраной земель. В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой развивается самостоятельность пользователей земли, наблюдается расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов. Государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью пользователей земли.

Методы земельного права. Предоставление земли для хозяйственных нужд производится на основании решения (постановления) компетентного государственного органа. Те же органы выносят решение об изъятии (выкупе) земли или каких-либо изменениях в праве землепользования. Возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений происходит на основании административно-правового акта - решения (постановления) государственного органа. В этом случае данный государственный орган выступает в качестве хозяйствующего субъекта, иными словами "управляющего государственным земельным имуществом", а не как "власть". Для административно-правового метода регулирования общественных отношений характерно проявление "власти и подчинения". Этот метод используется и в земельном праве.

Участники таких отношений не равноправны, ибо один дает обязательные для исполнения предписания, а другой обязан их точно и вовремя исполнять.

Так, административно-правовым методом регулируется предоставление и изъятие (выкуп) земли для целей обороны, охраны природы, прокладки коммуникаций, а также некоторые другие отношения, например:

в области государственного контроля за правильным использованием земель;

при регулировании отношений первичного и вторичного землепользования - в той части этих отношений, в которых присутствует общегосударственный интерес;

при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве;

при разрешении земельных споров и т.п.

Важно, однако, всегда иметь в виду, что административный метод распространяется не на все виды земельных отношений. Так, на стадии предоставления государственной земли в пользование может применяться административный метод, но уже на следующей за этим стадии - при внутрихозяйственном планировании использования земли - применение этого метода значительно ограничено. Новое законодательство расширяет, права всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность. В отличие от административно-правового метода здесь применяется метод дозволения. Земельное право дает правомочие землепользователю (или управомочивает) свободно действовать, тогда как орган государственного управления обязан воздерживаться от каких-либо решений, ограничивающих хозяйственную свободу землепользователя. И если закон допускает административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные дела землепользователей, то это возможно лишь в строго указанных в законе случаях: при угрозе порчи земли, при непринятии мер по борьбе с сорной растительностью, эрозией почв.

Таким образом, если в одних случаях допускается метод администрирования, то в процессе внутрихозяйственного использования земли - смешанный метод, т.е. в основном свободное дозволение и в ограниченных законом случаях - администрирование. Характерным примером сложного содержания метода земельных отношений является предоставление государственной земли на условиях аренды. Земля в этих случаях предоставляется на основании хозяйственного решения компетентного органа управления, а затем заключается договор, который устанавливает права и обязанности участников договорных (арендных) отношений. Если арендатор нарушает земельное законодательство, к нему применяется метод гражданско-правового воздействия, который не исключает судебного рассмотрения возникшего конфликта.

Система земельного права. Земельное право как отрасль, имеющая свою систему, состоит из общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы, регулирующие отдельные виды земельных отношений.

Правовыми институтами, составляющими общую часть земельного права, являются:

институт права собственности на землю;

институт иных видов прав на землю;

институт управления в области землепользования;

институт землеустройства;

институт государственного земельного кадастра;

институт контроля за использованием земли;

институт правовой охраны земель;

институт юридической ответственности за нарушение земельного законодательства.

Правовыми институтами особенной части являются: группы правовых норм, устанавливающих наличие в государственном земельном фонде отдельных категорий земель и их правовой режим, формы и виды землепользования, права и обязанности отдельных собственников земли и землепользователей - сельскохозяйственных организаций, колхозов, совхозов, кооперативов, арендаторов, крестьянских хозяйств, различных категорий граждан.

Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права. С предметом и системой земельного права тесно связана проблема разграничения действия норм гражданского, земельного и других отраслей права в части, касающейся регулирования земельных отношений. Это связано, прежде всего, с тем, что земля объективно выступает одновременно в нескольких значениях и, следовательно, объектом различных видов общественных отношений, в том числе земельных и имущественных. Как известно, предметом гражданского права являются имущественные и личные неимущественные отношения, а предметом административного права - управленческие отношения (ст.2 ГК РФ). Предметом же земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений.

Отношения по использованию которого в определенной части могут регулироваться нормами гражданского и земельного законодательства; с другой стороны, земля выступает и как объект властных полномочий. Поскольку закон допускает сделки с землей и она становится объектом товарного оборота, постольку возможность применения к земельным отношениям норм гражданского права значительно расширяется. Но при этом необходимо учитывать особенности земельных отношений. В Указе Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. установлено, что совершение сделок с землей регулируется гражданским законодательством, но с учетом требований земельного и иного специального законодательства (п.1 Указа).

Правила о купле-продаже земли также допускают применение норм гражданского законодательства при совершении этих сделок между собственником земельного участка и его новым приобретателем, при проведении конкурсов и аукционов по продаже земли. Однако земельное законодательство устанавливает и ряд запретов, в частности, на продажу в частную собственность земельных участков, имеющих важное природоохранное назначение, на самовольное изменение целевого назначения земельного участка, на приобретение в собственность иностранными физическими и юридическими лицами участков земель сельскохозяйственного назначения и т.д. Земельное законодательство устанавливает и другие ограничительные условия, соблюдение которых требуется при привлечении к регулированию земельных отношений норм гражданского законодательства.

Иногда в самом земельном законодательстве делается отсылка к гражданскому законодательству, если те или иные отношения, связанные с использованием земли, регулируются гражданским законодательством. Но для применения норм гражданского законодательства не всегда требуется обязательное указание об этом в законе. Применение их бывает не только желательно, но и необходимо, если существует пробел в земельном праве, а определенные земельные отношения в силу их имущественного содержания и однородности с гражданскими отношениями могут быть урегулированы нормами гражданского права.

Однако не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса о недвижимом имуществе, могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю. Нормы административного права применяются к тем земельным отношениям, участники которых находятся в положении власти и подчинения. Это происходит, например, в случае захвата земли, когда компетентный орган государственной власти, опираясь на закон, в порядке наказания решает вопрос об изъятии земельного участка. Следовательно, государственный орган принимает управленческое решение, т.е. административно-правовой акт, на основании которого прекращается право пользования землей. Данное решение является обязательным для органов Землеустроительной службы, которые выясняют границы земельного участка в натуре (на местности) и передают его другому пользователю (собственнику) земли. Оно является обязательным и для бывшего пользователя земельного участка, так как последний не вправе игнорировать требования, содержащиеся в документе государственного органа.

Связь земельного права, регулирующего отношения по поводу использования земли, с водным, лесным, горным правом обусловлена тем, что земля - важнейшая часть всей биосферы, вместилище всех других связанных с нею природных объектов: лесов, вод, животного и растительного мира, полезных ископаемых и иных ценностей недр земли. Без использования земли практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно или впоследствии будет наносить вред всей окружающей среде, не только приводить к разрушению почв, их эрозии, засолению, заболачиванию, химическому загрязнению, но и сопровождаться ухудшением условий использования других природных ресурсов (загрязнение вод продуктами эрозии почв, потеря запасов воды при орошаемом земледелии, обезлесение, опустынивание, загрязнение и сокращение территорий, служащих средой обитания животного мира, и т.д.). Поэтому нормы законодательства о рациональном и комплексном использовании земель повышают эффективность норм экологического законодательства: водного, лесного, горного и др.

Из сказанного нетрудно усмотреть также неразрывную связь земельного права с охраной природы. Земельно-правовые нормы приводятся в соответствие с экологическими требованиями, происходит экологизация норм земельного права. Всеобщие экологические связи в природе приводят к тому, что хозяйственная эксплуатация одного природного ресурса оказывает влияние на состояние других природных объектов и в целом природной среды. Поэтому стоит задача обеспечения охраны природы в процессе хозяйственной эксплуатации отдельных ее составных частей: земель, вод, лесов, недр.

Земельному праву как самостоятельной отрасли права присущи свои определенные общие принципы. Анализ современного земельного законодательства (ст.1 Земельного кодекса) позволяет выделить несколько таких принципов. К ним относятся:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Имеется в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды, разработка конкретных эффективных мер по ее охране, различающихся в зависимости от особенностей самих земель и той или иной хозяйственной деятельности;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат. Данный принцип логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

Этот принцип, по сути, воспроизводит положения Федерального закона от 19 мая 1995г. №82-ФЗ "Об общественных объединениях" (СЗ РФ - 1995 №21 -Ст.1930), который определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации (ст.ст.17 и 27);

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Земельный кодекс в ст.65 под одним общим названием "Платность использования земли" понимает земельный налог и арендную плату за землю. Между тем правовая природа этих двух видов платы за землю различна. Земельный налог представляет собой властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган и только на основании закона. Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора, в то время как земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

Принадлежность земель к той или иной категории (их по Земельному кодексу семь - ст.7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категории и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется в ст.8 Земельного кодекса РФ, но никак не самими пользователями земли;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В настоящее время названное разграничение определяется Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю";

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Так, например, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст.ст.60-63 Земельного кодекса РФ).

Приведенный перечень принципов земельного права, на которых должно строиться и государственная политика в сфере землепользования, не является исчерпывающим и может быть дополнен путем принятия других федеральных законов. На это прямо указывает п.2 ст.1 Земельного кодекса.

5.2. Формы  землепользования  граждан

В настоящее время пользование землей в Российской Федерации возможно на определенных, законодательно утвержденных, титулах. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков - вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю.

Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других – публичной: государственной или муниципальной. Отличительная черта прав на землю лиц, не являющихся собственниками земли, - это их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Все эти права делятся на два основных вида: вещные права и обязательственные права. К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК РФ), и сервитут (ст. 23 ЗК РФ). Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемых ими земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на землю. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301 – 304 ГК РФ).

Понятие вещного права. Вещное право является неотъемлемой частью гражданского законодательства. В статье 216 ГК РФ к вещным правам отнесены: право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного бессрочного пользования землей; право  хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитуты.

В вещном праве в отличие от обязательственного обладателю противостоит  неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его прав на вещь (земельный участок). Владельцу же  обязательственного права противостоит круг лиц, ограниченных договором и только они обязаны не нарушать  его право (например, арендатор в договоре аренды).

Большинство вещных прав  являются бессрочными. Отличительным признаком вещного прав от иных прав является его объект, который всегда индивидуализирован.

Право собственности является  наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от права собственности иные вещные права  носят ограниченный характер, так как  они выражают право  на чужую вещь, т.е. уже находящуюся в  чьей то собственности. Важной юридической особенностью ограниченных вещных прав  становится их сохранение даже в случае  смены собственника соответствующего имущества. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

Российское  гражданское законодательство предусматривает  несколько видов ограниченных вещных прав на земельные участки. Вещное право на землю как правовой институт включает в себя  совокупность  правовых норм, регулирующих основания возникновения, изменения и прекращения  прав на землю лиц, не являющихся   ее собственниками, определяет их права и обязанности,  также порядок использования  земельных участков в целях обеспечения рационального использования и охраны земель.

Право пожизненного наследуемого владения (ПНВ).  Данный вид вещного права был  впервые было закреплено в основах законодательства Союза ССР и союзных республик  о земле» от 28.02.1990г,согласно  которому граждане ССР получили право на пожизненное наследуемое владение, право на постоянное или временное пользование  землей, а также временное пользование на условиях аренды. Институт ПНВ  нашел закрепление и в законе СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», а также в Указе  Президента СССР от 5 января 1991 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы»  и в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. В настоящее время отношения ПНВ регулируются нормами Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. (ст.21) и гражданского законодательства (ст.ст.265-267 ГК РФ).

Отношения законодателя к данному правовому институту весьма противоречиво. Так право пожизненного наследуемого владения  было исключено по непонятным причинам из Земельного кодекса РСФСР 1991г. Указом Президента  от 24.12.1993 г. «О приведении в соответствии земельного законодательства с конституцией РФ». Однако последующее законодательство по-прежнему  закрепляло  данный институт. Так  Указ президента  от 7 марта 1996г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» содержал положение, согласно которому земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении  и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров сохраняются за гражданами в полном размере.

Новый Земельный кодекс  (п.1.ст. 21 ЗК РФ) вновь закрепил правило, согласно которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в  государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса сохраняется, однако предоставление  земельных  участков гражданам на праве ПНВ  впредь  допускаться не будет.

Основные черты права пожизненного наследуемого владения землей:

1.Обладать земельным участком на таком титуле могут только граждане

2.Данный институт по своему содержанию ближе к праву собственности, нежели чем к праву аренды. Обладатель землей  на этом титуле  владеет землей и только в одном случае  имеет право  определять юридическую судьбу  своего земельного участка т.е. распорядиться им путем  передачи его по наследству.

Распоряжение иным путем земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения  не допускается. Данное положение, закрепленное  в п.2 ст.21 ЗК РФ входит в противоречие с нормой статьи 267 ГК РФ, согласно которой обладатель земельного участка на праве ПНВ полномочен передать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Ст. 267 ГК запрещает только распоряжение земельным участком путем  его продажи, залога ил совершение титульным владельцем иных сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка.

3.Граждане, имеющие земельный участок на праве ПНВ имеют право приобрести его в собственность. При этом гражданину предоставляется возможность приобрести имеющийся у него земельный участок бесплатно. Осуществить такой перевод на безвозмездной основе гражданину дозволяется только однократно. Это означает, что  если на территории одного административного района  гражданин имеет земельные участки в нескольких садоводческих товариществах или обществах, то приобрести в собственность ему дозволяется только один из имеющихся у него во владении. Остальные земельные участки, в том числе и расположенные в пределах других административных образований гражданин сможет приватизировать  лишь за плату. В учреждениях юстиции Нижегородской области  на основании информационного письма отказываются принимать документы на предмет их переоформления на право собственности, если граждане приобрели земельные участки после 1 января 1991г. Нормы Земельного кодекса РФ не содержат  прямых указаний на  возможность бесплатного приобретения в собственность земельного участка с права ПНВ в зависимости от момента приобретения гражданином  титула  права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

 4. Гражданин, обладающий земельным участком на титуле  ПНВ вправе возводить на этом земельном участке здания, строения, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него  право собственности (ст.266 ГК РФ).

5. Переход права ПНВ  на земельный участок по наследству подлежит  государственной регистрации, основанием для государственной регистрации служит свидетельство о праве на наследство.

6. Лица являющиеся  землевладельцами осуществляют права собственников земельных участков (ст.41 ЗК РФ), и на них возлагаются те же обязанности по использованию, что и на собственников. Эти обязанности закрепляет ст.42 ЗК РФ. К ним относятся: использовать земельный участок по целевому назначению и разрешенном использованием способами, которые не должны наносить  вред окружающей  среде, осуществлять мероприятия по охране  земель, своевременно производить  платежи за землю, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является самостоятельным видом пользования землей (ст.216 ГК РФ).

Вопрос о том, каким субъектам может быть предоставлен земельный участок на данном праве является спорным и противоречивым. Так согласно ст.12  Земельного кодекса РСФСР на таком титуле  земельные участки могли предоставляться только юридическим лицам. После приведения в соответствие земельного законодательства с конституцией РФ данная статья была отменена и в практике е отмененные положения стали трактовать, исходя из принципа «что не запрещено, то разрешено» и начиная с  1994г. земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования стали предоставляться и гражданам, в силу того, что данный титул является очень удобным. Так например в отличие от права аренды пользователь облагается только  земельным налогом, размеры которого устанавливаются федеральными нормативными актами и как правило значительно ниже размеров арендной платы, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления.

Новый Земельный кодекс РФ в п.2 ст.20 закрепил положение, согласно которому гражданам  земельные участки на данном титуле после вступления в силу ЗК РФ предоставляться не будут. Если право  постоянного (бессрочного) пользования  возникло  у пользователей  на землях государственной или муниципальной собственности до  введения  в действие ЗК РФ, то такое право за этими субъектами сохраняется. Однако лица- пользователи землей  не вправе распоряжаться  этим земельным участком. Данное положение п.4.ст.20 ЗК РФ противоречит  нормам ст.270 ГК РФ, на основании которой  лицо, которому  земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование вправе :- передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Юридическим лицам, согласно п.2. ст.3 Вводного закона предписывается обязанность  переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести  земельные участки в собственность  по своему желанию до 1 января 2004г.

Лицо, которому  земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное  пользование  вправе  осуществлять владение и пользование этим участком в пределах ,установленных законами, а именно: использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен; возводить на участке здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество  на праве собственности (ст.269 ГК РФ).

Гражданину  предоставлено право приобрести  земельный участок  в собственность бесплатно только однократно (п.5. ст.20 ЗК РФ). При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами не допускается. Это означает, что законодательные органы субъектов Федерации не вправе устанавливать регистрационные сборы в размерах, превышающих размеры федеральных ставок.

Гражданам запрещается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Государственные акты о праве постоянного (бессрочного), равно как  и о  праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, выданные гражданам по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» признаются  действительными и имеют равную юридическую силу с  записями в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные уже после вступления в силу ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Для переоформления  юридические лица  подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. На основании принятого решения производится государственная регистрация  права собственности.

На титуле права постоянного (бессрочного) пользования земельные участки будут предоставляться только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п.1.ст.20)

Сервитут как институт  вещного права  возник  и сформировался  одновременно с зарождением права собственности. Ибо по своему содержанию сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужой вещью (земельным участком) и следовательно  он мог возникнуть только между собственниками. Регулированию сервитута  посвящены ст.ст.274-277 ГК РФ. Земельный сервитут  в соответствии с п.1. ст.274 ГК РФ определяется как принадлежащее  собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить  сервитут – служащим, подчиненным. Помимо  ГК РФ нормы о сервитутах содержаться  также в Лесном Кодексе ПФ от 29 января 1997., Водном кодексе  от 16 ноября 1995г., Градостроительном кодексе от  7 мая 1998 г. в ФЗ  от 17 мая 1996г. «О товариществах собственниках жилья», ФЗ от 24 июня 1997 «Об ипотеке» ФЗ от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ряде других подзаконных актах.

Статья 23 Земельного кодекса  выделяет два вида сервитута:  частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению  суда (ст.274 ГК РФ).

Частный сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд  собственника недвижимого имущества, которые не могут быть  обеспечены  без установления сервитута.

Публичный сервитут возникает только на основе прямого указания закона, а не в частно-правовом (договорном) порядке. Так в соответствии с п.4.ст.31 ФЗ от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение об установлении публичного сервитута принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации и в случае совершения сделки приватизации это является существенным условием. Сведения о публичных сервитутах должны быть  указаны в информационном сообщении о приватизации государственного и муниципального имущества.  П.3 ст.23 ЗК РФ устанавливает перечень публичных сервитутов из 10 пунктов. 

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является  основанием для прекращения сервитута. Согласно п.1.т.275 ГК при изменении собственника  земельный сервитут сохраняется т.е. для сервитута характерно право следования.

Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

 Частный сервитут носит возмездный характер. Согласно ст.5 ст.274 ГК РФ и п.6 ст.23 ЗК собственник  земельного участка, обремененного частным сервитутом вправе требовать от лиц, в интересах которых вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут соразмерную плату. За публичный сервитут плата не устанавливается.

 Публичный сервитут может быть прекращен в случае: отсутствия  или изменения  государственных или общественных интересов; невозможности ил существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению. Прекращается сервитут  на основании  решении органа, принявшего решение об условиях приватизации или по решению суда, принятого по иску собственника имущества.

Для защиты  интересов  собственника при установлении публичного сервитута ЗК РФ в п.7.ст.23 дает право  собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если  соглашение о прекращении сервитута не достигнуто, возникший спор решается в судебном порядке.

К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в результате совершения договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (ст. 22 ЗК РФ), безвозмездного пользования (ст. 24 ЗК РФ), доверительного управления, залога (ипотеки).

Следует также обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривают и никогда раньше не предусматривали такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

5.3. Ипотека  земельных  участков

Ипотечный кредит,    выдаваемый    под    залог    недвижимости, включая  земельную   собственность,  является   одной  из   форм  кредитования, активно  используемых   в  рыночной   экономике,  обеспечивающей  надежность  сделки.  Земельная  собственность   вовлекает  в систему рыночных кредитных  отношений предприятия,  организации, фирмы,  население, имеющие  в собственности  приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.                                       

Ипотечный  кредит  играет большую  роль в  замещении государственных  источников  финансирования  потребностей  предприятий, фирм  и жилищного  строительства  банковским  кредитом  на  надежной  основе. Его  развитие  способствует  наращиванию   инвестиционной  активности хозяйствующих  субъектов в  условиях дефицитности  кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.                   

Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам и населению;                                              

продажу ипотечных  кредитов на  вторичном рынке  (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное  привлечение ресурсов для кредитования.                                                   

Первым  направлением  занимаются   в  основном   ипотечные  банки, вторым  -  финансовые  компании,  фонды,  скупающие  активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе  выпускающие  ценные бумаги  (облигации). Ценные  бумаги ликвидны, поскольку  обеспечены недвижимостью  и позволяют  получать долгосрочный и стабильный доход на  инвестиции. По  обязательствам некоторых финансовых  компаний за  рубежом гарантом  выступает государство, что повышает их надежность.                                         

Функционирование  вторичного  рынка  ипотечного  кредита  на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков,  связывает денежную  массу  в  обороте, способствует  перераспределению   капитала по районам  страны  и  экономическим  сферам,  стабилизирует  процентные ставки по кредитам.                                                 

Банки, занимающиеся  ипотечным кредитованием,  в этих  условиях не так  ограничены кредитными  ресурсами, поскольку,  осуществляя операции  на  вторичном рынке,  имеют возможность  дополнительно мобилизовать необходимые средства,  которые снова  пускают в  оборот, выдавая новые  кредиты.  Эффективное  функционирование  данной  системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.             

В  России  еще  только  создается  рынок  ипотечных  обязательств. Проблемами  развития  ипотечного кредитования  российскими банками являются: недостаточная ресурсная база  банков, основанная  на низком платежеспособном спросе  на недвижимость,  отсутствие у  банков опыта размещения средств на сроки более года и  высокая инфляция.  По оценкам  специалистов   банков,  занимающихся   ипотечным  кредитованием, наиболее  предпочтительная  продолжительность кредитного  периода для клиентов  составляет  до  трех  лет.  Для  банков  огромной проблемой ликвидности  является  разрыв  между сроками  привлечения краткосрочных ресурсов и  длительными сроками  размещения ресурсов  при ипотечном кредитовании. Решение  проблемы привлечения  ресурсов для  ипотечного кредитования  решается  рядом ипотечных  банков за  счет выпуска  крупных облигационных жилищных займов.                                        

В целях  расширения  использования  средств  населения  и   иных  внебюджетных  источников  финансирования  в  жилищной  сфере  и  защиты их .от инфляции Указом Президента Российской  Федерации от  10 июля 1994 г.  № 1182  установлено, что  юридические лица,  имеющие права заказчика  при  проведении  строительства  жилых  домов,  отведенный в  установленном  порядке  земельный  участок  под  жилищное  строительство и проектную документацию  на жилищное  строительство, могут привлекать финансовые  средства граждан  Российской Федерации  с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты – это особый    вид   облигаций    с   индексируемой номинальной стоимостью,  удостоверяющих права  их собственника:

на приобретение  собственником квартиры  (квартир) при  условии приобретения пакета жилищных сертификатов;                            

на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.                       

Схема  индексации  номинальной  стоимости   жилищного  сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.                      

Жилищный  сертификат   удостоверяет  внесение   первым  владельцем (юридическим   или   физическим  лицом,   приобретающим  сертификат) средств на  строительство определенной  общей площади  жилья, размер которой не меняется в течение  установленного срока  действия жилищного сертификата.                                                   

Номинал  жилищного  сертификата  устанавливается в  единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.                 

Жилищный  сертификат,  как правило,  имеет определенный  срок действия.                                                              

В качестве  эмитентов жилищных  сертификатов могут  выступать юридические лица, зарегистрированные  на территории  Российской Федерации, имеющие: права заказчика на  строительство жилья,  отведенный в установленном порядке земельный  участок под  жилищное строительство и  проектную  документацию на  жилье, являющееся  объектом привлечения  средств,  а  также  юридические  лица, которым  в установленном порядке переданы все указанные права.                              

Эмитентами  жилищных  сертификатов  не  могут   выступать  банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.                   

Эмитент жилищных сертификатов несет  от своего  имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.               

Объем эмиссии  жилищных   сертификатов  (выраженный   в  единицах общей  жилой  площади)  не  может  превышать  размера  общей площади строящегося  эмитентом   жилья,  являющегося   объектом  привлечения средств.         

Параметры жилищных сертификатов.

Жилищный сертификат должен содержать следующие обязательные реквизиты:

наименование «жилищный сертификат»;

дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных     сертификатов;

срок действия жилищного сертификата;

дату приобретения жилищного сертификата первым собственником;

размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;

общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;

схему  индексации  номинальной  стоимости   жилищного  сертификата при его  выпуске эмитентом  относительно цены  приобретения жилищного сертификата первым собственником

предварительные  условия  договора  купли-продажи  квартиры,  который  обязуется  заключить  эмитент  с  собственником  определенного количества  жилищных  сертификатов,  дающего  право  на  приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

порядок  согласования  дополнительных  и   окончательных  условий будущего договора  купли-продажи квартиры,  которые заранее  не определяются  в жилищном  сертификате, в  том числе  указание на  срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:

дата, раньше которой  жилищный сертификат  не может  быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;         

минимальное  количество  сертификатов,  дающее  право  требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;        

срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;               

полное наименование эмитента, его подпись и печать;               

полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;     

полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.                                    

Отсутствие  какого-либо  реквизита  делает жилищный  сертификат недействительным.                                                        

Собственник   жилищных   сертификатов,  соответствующих   не  менее 30%  общей  площади  квартиры  определенного  типа,  имеет  право  на заключение  с  эмитентом договора  купли-продажи на  приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.            

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:                                                       

заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата;                                                              

погасить  жилищный  сертификат  по  номинальной  стоимости, рассчитанной в соответствии со  схемой индексации  номинальной стоимости жилищного сертификата.                                                 

Если  эмитент  не  может   осуществить  погашение   жилищных  сертификатов,  то  это  должен  сделать  гарант,  заключение  договора с которым обязательно для эмитента. К  выпуску  и  обращению  на  территории  Российской  Федерации  допускаются  жилищные  сертификаты,   проспект  эмиссии   которых  прошел государственную  регистрацию  в  Министерстве  финансов  Российской Федерации  или  его  органах  на  местах.  Выпуски  жилищных сертификатов должны  получить  в  установленном порядке  государственный регистрационный номер.                                                           

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости ипотеки.                                                                

Объект залога.

Развитие  ипотеки  невозможно  без существования  собственника предмета  залога,  так как  закладывать землю  и недвижимость  может только собственник предмета залога,  а также  его права  свободного отчуждения находящейся  в  собственности  недвижимости.  При  этом  ипотека зданий оформляется с ипотекой  земельного участка,  на котором  оно находится. В  России  разрабатывается  нормативно-правовая  база,  создающая условия  для  осуществления  операций  с  недвижимостью  и  землей.  В Конституции  РФ  сформулирован  ряд  правовых  норм,  легализирующих частную  собственность  на землю  и операции  по ее  купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.  д. Приняты  законы о  залоге, банках  и банковской деятельности,  приватизации  и  т.д.  Издан  ряд  указов  Президента  и постановлений  правительства  о  финансировании  жилищной   сферы,  дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.                

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или  иного объекта, непосредственно связанного  с  землей,  вместе  с  соответствующим  земельным  участком или правом пользования им (Закона РФ «О залоге», ст. 42).                       

Ипотека  - это  один из  способов обеспечения  обязательства недвижимым  имуществом, при  котором залогодержатель  имеет право  в случае  неисполнения  залогодателем  обязательства получить  удовлетворение за счет  заложенной  недвижимости. Ипотека  может использоваться  в обеспечении любого денежного  обязательства, в  том числе  и обязательства  по  кредитному  договору,  что обуславливает  существование ипотечного  кредита.                                                              

К категории  недвижимости относится  земля либо  объекты, непосредственно связанные с землей  (предприятия, жилые  и нежилые  дома, дороги).                                                               

Закон РФ «О залоге»  устанавливает правило,  в силу  которого залог недвижимости  имущества  возможен  лишь  вместе с  земельным участком,  на котором находится недвижимость, либо правом на них.                

Юридическая регистрация ипотеки.

Юридическое  оформление  сделок  имеет  большое  значение  для ипотечного  кредитования,  поскольку  в  основе  этих сделок  лежит право собственности  или  право  хозяйственного  владения  на  закладываемую  недвижимость.  Законодательство  предусматривает   определенный  порядок его оформления.                                                    

Субъектами договора о залоге являются:                             

стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) - юридические и физические лица;                                        

регистрирующий орган;                                            

держатель единого залогового реестра.

Договор  об  ипотеке  заключается  в  письменном  виде и  должен быть нотариально  удостоверен и  может предусматривать  значительную свободу действия залогодателя:                                          

возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;                               

сдачу имущества в аренду;                                      

обременение имущества новыми долгами и т. д.                    

Разновидностью  залога  является заклад.  В этом  случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период  до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.                  

Ипотека предприятия  распространяется на  все его  имущество, включая основные  фонды  и  оборотные средства,  а также  иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное  не установлено законом или договором.                                      

Предприятия,  за которыми  государственное имущество  закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного  управления, осуществляют залог  с согласия  собственника этого  имущества и  Комитета по управлению государственным имуществом.                               

Комитет  по  управлению  имуществом  может  дать согласие  на передачу в залог имущества только после оценки  хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды,  договора залога, при  наличии  документов,  устанавливающих   необходимость  осуществлять залог государственного имущества.                              

Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.              

Договор об ипотеке должен содержать:                               

наименование залогодателя и залогодержателя и места их на хождения;                                                           

название кредитного договора  или иного  обязательства, исполнение  которого  обеспечивается  данной закладной,  с указанием  даты и места заключения договора;                                          

указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;

указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;            

описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;                                       

наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;                                         

указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;                                               

подписи залогодателя и залогодержателя;                        

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.          

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.                                                            

Ипотека  должна  обеспечить  уплату  залогодержателю  суммы  основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и  затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а  в случае  необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки. Ипотека  подлежит  обязательной  регистрации в  соответствующих органах  по  месту  нахождения  предприятия,  строения,  сооружения  или иного объекта. При переходе права собственности  на предмет  ипотеки к другому  лицу  необходима регистрация  в том  же месте,  где зарегистрирована ипотека.                                                     

Постановлением Правительства Москвы от 20 сентября  1994 г.  № 788 «О  введении  на  территории  Москвы  единой  системы  государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога» введен регистрационный реестр договоров о залоге - Единый залоговый реестр.       

Государственную регистрацию договоров ипотеки (как часть государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней) осуществляют:                                                        

КУГИ;

ПИБ;           

Земельный комитет;                                   

Департамент муниципального жилья;                               

Городская регистрационная палата - держатель Единого залогового реестра;                                                        

Договор о залоге считается зарегистрированным, если:              

ему присвоен номер код личного залогового реестра;               

обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;                                                         

на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);                                                 

надлежаще-оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге, держателю Единого залогового реестра.                          

Регистрирующий  орган  обязан  при получении  документов, подтверждающих полное  или частичное  исполнение обеспеченного  залогом обязательства  или  изменения  договора  о  залоге,  внести регистрационную запись в ведомственный  реестр и  передать сведения  держателю Единого залогового реестра.                                                  

При  прекращении  права залога  регистрация залога  погашается держателем Единого залогового реестра.                                  

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной  жилищной политики»  и Указом  Президента Российской  Федерации от 24  декабря  1993  г. М  2281 «0  разработке и  внедрении внебюджетных форм  инвестирования  жилищной  сферы» ипотечный  кредит предоставляется  банками  на  территории   Российской  Федерации   юридическим  и физическим  лицам  на  строительство (реконструкцию)  жилья, обустройство земельных  участков, а  также на  приобретение жилья  при условии залога недвижимого имущества (ипотека).                               

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство  жилья разделяются  на кредиты,  предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.     

Кредитование   жилищного    строительства   производится    при   условии  отвода  застройщику  в  установленном  порядке  земельного участка  и  наличия  разрешения  соответствующих  органов  на строительство жилья. Кредит  на  строительство  (реконструкцию)  жилья  предоставляется в рамках,  предусмотренных  проектами и  договорами порядка  на осуществление  строительно-монтажных  работ,  сроков и  стоимости строительства (реконструкции).                                                      

Объектами кредитования выступают:                                  

приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;                                                        

строительство (реконструкция) жилья;                             

приобретение жилья.                                             

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:                                               

земельный;                                                       

строительный;                                                   

кредит под приобретение жилья.                                   

В  положении  о жилищных  кредитах сказано,  что выдача  кредитов на жилищное  строительство  осуществляется  путем  открытия  кредитной линии,  при  этом  ссуда  выдается  заемщику  по  частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В  процессе  финансирования  строительства  банк  осуществляет контроль  за целевым  расходованием денежных  средств и  соблюдением графика строительства.                                                     

Заключение кредитного договора.

Сумма  выдаваемого  банком  кредита не  должна, как  правило, превышать  70% от  стоимости приобретения  и обустройства  земли, строительства  (реконструкции)  или  стоимости приобретаемого  жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что  остальная часть  затрат осуществляется заемщиком.                                                     

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика  при  предоставлении  ссуды,  являются  кредитный   договор  и договор о залоге (об ипотеке).                                          

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры  кредита,  порядок  выдачи  и  погашения   кредита,  процентная ставка, условия  и периодичность  ее изменения,  обеспечение кредитного обязательства  заемщика,  условия  страхования  ссуды,  способ  и формы проверки обеспеченности  и целевого  использования кредита,  санкции за не целевое  использование  и  несвоевременный  возврат ссуды,  размеры и порядок  уплаты  штрафов,  порядок  расторжения договора,  другие условия по соглашению кредитора и заемщика.                               

Решение о предоставлении кредита на строительство принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.                

Помимо  заявления  на  выдачу  ссуды, в  котором указывается  цель и срок использования кредита, а  также   форма его  обеспечения,  в заявку входят:                                                               

для  юридических  лиц-заемщиков  -  учредительные  и регистрационные  документы:  бухгалтерский  баланс  предприятия;  график  поступления  доходов  и   обязательных  платежей;   документы,  подтверждающие наличие  обеспечения  ссуды;  технико-экономическое  обоснование  использования  кредита  и  расчет  предполагаемой  окупаемости  кредитуемых затрат;  документы, подтверждающие  права на  участок застройки  и раз решение  на  строительство;  проектно-сметная  документация, утвержденная  в установленном  порядке; копия  договоров на  осуществление подрядных  строительных  работ;  другие  документы  по   требованию  кредитора;                                                               

для  физических  лиц  - документы:  подтверждающие право  на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная  в установленном  порядке  проектно-сметная  документация;  документы, необходимые  для  определения  платежеспособности  заемщика;  другие документы по  требованию банка.  В обеспечение  кредита предоставляется  залог и гарантии.                                                            

На   этапе  рассмотрения   заявки  кредитор   осуществляет  комплексный анализ  кредитоспособности  и  финансовой устойчивости  заемщика, оценивает  бюджет  строительства  (источники  финансирования  и намерения по  использованию  построенного  жилья  -  продажа,  сдача  в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.                

До  полноты  погашения  суммы  основного   долга  и   процентов  по ссуде заемщик не имеет  права без  письменного согласия  банка продать или   переуступить   имущественные   права  на   недвижимое  имущество третьему лицу.                                                        

В  случае  невозможности  возврата  кредита  заемщиком производятся обращение  взыскания  и  реализация  заложенного имущества  для покрытия убытков банка.                                                   

Схема  и  условия  выдачи кредитов  на приобретение  жилья устанавливаются банком по  согласованию с  заемщиком. В  качестве инструмента  кредитования  возможны  использование  переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.     

В  зависимости от  вида кредита  в договоре  о залоге  (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Каждый  ипотечный  банк использует  свою схему  предоставления ипотечных  кредитов.  Они  весьма  разнообразны  по объектам  и субъектам кредитования,  методам мобилизации  ресурсов, взыскания  основного долга и процентов.                                                     

5.4. Приватизация  земельных  участков

5.4.1. Понятие приватизации государственного и муниципального имущества.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества.

Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, строительство которых не завершено, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования данных объектов.

5.4.2. Этапы приватизации государственных и муниципальных предприятий.

В практике приватизации государственных и муниципальных предприятий можно выделить три этапа. Первый этап, проходивший в 1992-1994 гг., регулировался Законом РСФСР от 03.05.1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» с изменениями и дополнениями, внесенными указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.  На первом этапе, например, в машиностроительной отрасли Москвы и Московской области было приватизировано 23-26 % государственных предприятий. Определение величины уставного капитала происходило довольно просто. Его величина устанавливалась на основе балансовой стоимости основных фондов (средств) по состоянию на 1 июля 1992 г Но поскольку, величина уставного капитала приватизируемых предприятий определялась без учета переоценки основных фондов, проведенных в 1992 и 1994 годах, то уместнее говорить, что величина уставного капитала на первом этапе приватизации, в действительности, устанавливалась на основе балансовой стоимости основных фондов по состоянию на 1 января 1991 года, с учетом до оценки основных фондов, по отношению к 1984 году. Например, стоимость основных фондов (с учетом износа) РАО “ГАЗПРОМ” была определена в 237 млн. рублей, АО “Магнитогорский металлургический комбинат”, составила 48,3 млн. руб. (здесь и далее - деноминированный рубль), АО “Красноярский алюминиевый завод” - 25,1 млн. руб.

Второй этап приватизации, проходивший с 1995 по 1997 гг., регулировался указом Президента РФ от 22.07.94г. №1535, постановлениями Правительства РФ, а также статьей 217 Гражданского Кодекса РФ. Величина уставного капитала устанавливалась по данным баланса на 1 января 1994 г., с учетом переоценки по состоянию на 1.07.92 г. Результаты переоценки основных фондов по состоянию на 1.01.94 г. в расчет величины уставного капитала не принималась, а начальная цена продажи предприятий устанавливалась в пределах не ниже 70% и не более 2-х кратной величины уставного капитала.

С 1998 года, после введения в действие федерального закона от 22.07.1997 г.     «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 122-ФЗ, фактически начат третий этап приватизации- продажи государственных и муниципальных предприятий, а также акций акционерных обществ (АО), находящихся в государственной собственности.

5.4.3. Порядок продажи земельных участков под государственными и муниципальными предприятиями.

В соответствии с Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», приобретение земельных участков в собственность осуществляется в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности", от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и разделом 4 Основных положений.

Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданами их объединениями для предпринимательской деятельности» (в ред. Указов Президента РФ от 14.10.92 № 1229, от 16.05.97 № 485, от 25.01.99 № 112) утвердил Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Первая редакция данного Указа устанавливала  следующие особенности продажи земельных участков при приватизации государственных, муниципальных предприятий:

1. Обязательным условием проведения коммерческого, инвестиционного конкурса, аукциона по продаже приватизированного предприятия и заключения договора купли - продажи на это предприятие являлось право приобретения земельного участка собственником приватизированного предприятия, кроме случаев, предусмотренных Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631.

2. Начальная цена предприятия, продаваемого при приватизации на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе, не включала в себя стоимость земельного участка.

При определении величины уставного капитала акционерного общества нормативная цена земельного участка отражалась в акте оценки стоимости имущества и не включалась в уставной капитал (фонд).

3. При отсутствии документов, удостоверяющих право пользования государственным, муниципальным предприятием земельным участком, площадь его земельного участка определялась в плане приватизации предприятия на основании данных по фактическому использованию земельного участка, представленных соответствующим комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам в комитет по управлению имуществом в сроки, установленные для разработки плана приватизации.

Затем Указ Президента от 16.05.1997 установил, что:

1. Объектом продажи является земельный участок (доля земельного ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана приватизации;

2. Установить выкупную цену земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.

Срок действия заявки на выкуп земельного участка не может превышать одного года со дня ее подачи.

При наличии задолженности бюджетов различных уровней перед организациями, выкупающими земельные участки, на которых они расположены, допускается выкуп этих участков в порядке погашения задолженности.

5.4.4. Нормативная цена земельного участка.

Представляется необходимым определить понятие нормативной цены земельного участка.  В ст.25 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 (в ред. от  27.12.95) «О плате за землю» нормативная цена земли определяется как  показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.  Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ» установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена. Указом Президента РФ от 11.05.95 № 478 нормативная цена земли при продаже земельных участков расположенным на них приватизированным предприятиям была установлена в размере 10-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.

Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству в Письме от 2 июня   1995 г.   №2-16/1120 «О нормативной цене земли, занимаемой приватизируемыми предприятиями» разъяснил:

Собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, не выкупившие занимаемые приватизированным предприятием земельные участки в собственность до 17 мая 1995 года (даты вступления в силу Указа Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 г. № 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации"), приобретают их по нормативной цене в соответствии с пунктом 7 упомянутого Указа, равной 10-кратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, действующей на момент заключения договора купли - продажи без учета льгот, установленных по земельному налогу, с введением коэффициента от 1 до 3 согласно части второй пункта 4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535. По упомянутой нормативной цене оформляются договора купли - продажи только земельных участков, занимаемых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, и только с собственниками этих предприятий или уполномоченными ими лицами.

Как упоминалось выше, Указом Президента РФ от 16.05.1997 № 485 в Указ Президента РФ от 11.05.1995 № 478 были внесены изменения, в соответствии с которыми выкупная цена земли при продаже земельных участков была установлена в размерах не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Также Постановлением Правительства от 31.05.2002 № 369 были утверждены Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного (муниципального) имущества. (В частности, стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации).

5.4.5. Порядок и условия продажи земельных участков для расширения и дополнительного строительства предприятий.

Согласно утвержденному Указом (14.06.1992) Порядку, продажа земельных участков собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей, арендаторов.

К участию в аукционе, коммерческом, инвестиционном конкурсе допускаются только собственники приватизированных предприятий.

При проведении коммерческого, инвестиционного конкурса право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса.

Условия коммерческого, инвестиционного конкурса могут включать: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно - планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и другие.

На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. При этом право собственности передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.

Начальная цена земельного участка при продаже на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе устанавливается в размере не ниже нормативной цены земли.

В случаях, когда собственник приватизированного предприятия является единственным участником аукциона, коммерческого, инвестиционного конкурса, земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не ниже нормативной цены земельного участка.

5.4.6. Порядок и условия продажа застроенных и незастроенных земельных участков приватизируемым предприятием.

Продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:

сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством Российской Федерации установлен особый режим приватизации;

зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины. При этом застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся территория предприятия, за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков.

Пустующие незастроенные земельные участки (участок), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:

а) сохранены в муниципальной (государственной) собственности с передачей в аренду данному предприятию или без таковой;

б) выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение 3 лет с момента вступления в права собственности (если иной период не установлен законодательством).

При невыполнении предприятием последнего условия оно обязано продать его в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для продажи незастроенных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. В этом случае, а также в случае продажи незастроенного участка до истечения 3 лет с момента вступления в права собственности с продавца взимается разовый сбор в местный бюджет в размере 30 процентов от суммы, на которую стоимость продажи участка превысила стоимость его приобретения.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом Российской Федерации "О недрах".

Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100 метров от границ данного участка.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить:

а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно - правовыми актами.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или - для кабелей и трубопроводов - до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существовавшие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

При приобретении в собственность земельного участка собственник расположенного на нем приватизированного предприятия, здания, сооружения, помещения представляет продавцу следующие документы:

выписку из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающую, что не менее 75 процентов уставного капитала юридического лица находится в частной собственности;

договор купли - продажи или иной документ о праве собственности на здание, сооружение, помещение, приватизированное предприятие или копию утвержденного плана приватизации;

заявку произвольной формы на приобретение в собственность земельного участка, а также план земельного участка либо сведения о его расположении и размерах, а также о величине нормативной цены земельного участка.

В недельный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственнику приватизированного предприятия платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном размере и заключает договор купли - продажи. Одновременно продавец направляет по одной копии этого договора в соответствующие комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства.

Соответствующие комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства обязаны в 2-месячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями правомочных органов государственной власти (органов местного самоуправления), принятыми на указанную дату.

Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли - продажи являются основанием для регистрации в установленном законодательством порядке права собственности на землю.

5.4.7. Определение рыночной стоимости земельного участка.

С1998 года начат третий этап приватизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также доли государственной собственности, находящейся в акционерных обществах. Рассмотрим субъекты, объекты, цель и виды стоимости при оценке имущества государственных предприятий.

В соответствии с ФЗ РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», при приватизации к субъектам оценочной деятельности относятся, с одной стороны - независимые оценщики, деятельность которых регулируется федеральным законом и законами субъектов РФ, а с другой стороны заказчики - государственные предприятия, акционерные общества (АО).

К объектам оценки относится, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а во-вторых, открытые акционерные общества, часть (или полностью) акций которого находится в государственной собственности. Остановимся на этом подробнее.

В соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятие, как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. При этом в состав этой недвижимости входит земельный участок, здания, сооружения (включая передаточные устройства), оборудование, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, т. е. предприятие является особым (специализированным) видом недвижимости, что должно учитываться при оценке стоимости приватизируемого предприятия.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки", Министерством имущественных отношений РФ было издано распоряжение от 06.03.2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». В распоряжении указывается на то, что рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка:

зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты) (принцип ожидания).

изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Метод оценки определяется как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.  На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

5.5. Государственная  регистрация  прав  на  землю

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст.164 ГК РФ государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации, подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Права на землю, подлежащие государственной регистрации, определены в ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о регистрации. Это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, возникновение, переход и прекращение названных прав, а также их ограничения (обременения) - сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Подтверждение необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости, включая землю, установлено специальной нормой п.2 ст.609 ГК РФ. Учитывая, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды   (п.2 ст.615 ГК РФ), требование государственной регистрации распространяется и на субаренду земли.

Право пожизненного наследуемого владения является правомочием гражданина по владению, пользованию и распоряжению землей, находящейся в государственной собственности, по основаниям и в порядке, установленном земельным законодательством. Субъект этого права обладает почти всеми правами собственника за исключением двух - он не вправе отчуждать (продавать, закладывать и т.д.) земельный участок и не имеет права на получение стоимости земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Граждане, именуемые землевладельцами, вправе передавать права владения и пользования землей по наследству; возводить на земле здания, строения и сооружения, если иное не установлено условиями пользования землей; передавать землю в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Данное вещное право установлено Земельным кодексом (ЗК) РСФСР 1991 г. И хотя Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ" была признана недействующей почти половина статей ЗК РСФСР, в том числе и статьи, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком, понятие "пожизненное наследуемое владение" встречается в некоторых других действующих нормативных правовых актах (например, в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"). ГК РФ 1994 г. также признал действующим указанное вещное право - право пожизненного наследуемого владения (п.1 ст.216).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как и пожизненное наследуемое владение, возникает только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, именуемым землепользователем, может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Землепользователь вправе самостоятельно осуществлять владение и пользование землей в соответствии с целевым назначением земли, строить на ней здания, строения и сооружения, но распоряжаться землей путем передачи ее в аренду или в пользование может только с согласия собственника земли. Кроме того, данное право может быть приобретено собственником здания, строения и сооружения согласно ст.37 ЗК РСФСР либо в случае реорганизации юридического лица.

Права граждан и юридических лиц на земельные участки возникают по разным основаниям:

В том числе решения государственных органов и органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит право предоставления земельных участков:

- решение исполнительного органа местного самоуправления (как правило, местной администрации) о предоставлении на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) и временного пользования, аренды земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, переданных в ведение муниципального образования, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (ст.51, 60, 71 Закона РФ от 6 июля 1991 г. № 1550-I "О местном самоуправлении в РФ";

- решение органа исполнительной власти субъекта РФ о предоставлении в соответствии с законодательством РФ и установленным органом представительной власти субъекта порядком земельных участков под объекты, имеющие федеральное и межрегиональное значение, для строительства и расширения предприятий, находящихся в собственности субъектов РФ а также земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества и животноводства жителями городов (кроме городов районного подчинения).

Данный распорядительный акт содержит сведения о том, кому предоставляется земельный участок, фиксирует адрес и местоположение земельного участка согласно плану, правовой титул на землю (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, временное пользование или аренда), срок и особые условия землепользования.

Установленное землепользователю, землевладельцу или арендатору право на землю удостоверяется договором аренды земли либо договором на безвозмездное временное (срочное) пользование.

Ранее права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения удостоверялись государственным актом. Однако издание Закона о регистрации требует приведения в соответствие с ним других нормативно-правовых актов. Поэтому Президент РФ своим Указом от 25 января 1999 г. № 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента РФ" привел в соответствие с Законом о регистрации земельно-правовое регулирование в области регистрации прав на землю.

Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Итак, нормы ГК РФ говорят о случаях и порядке государственной регистрации в учреждениях юстиции недвижимого имущества, в том числе земли, и соответствующих сделок с ним. Однако, учитывая невозможность сразу перейти на новый порядок государственной регистрации, законодатель установил определенную этапность и указал в ст.8 Федерального закона "О введении в действие части первой ГК РФ", что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. Этот порядок предполагал регистрацию сделок с землей в земельном комитете. Данные права на землю, которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Процесс регистрации недвижимого имущества детально регламентируется Законом о регистрации. Статья 13 данного Закона устанавливает следующий порядок регистрации:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

2) регистрация представленных документов;

3) правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

4) сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

5) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

6) совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации.

Согласно ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. Если же право вытекает из договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа городской администрации, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе земли, выделена в отдельный вид регистрации (ст.26 Закона о регистрации). При этом в данной статье устанавливается, что регистрации подлежит право аренды. Однако данная норма прописана законодателем некорректно и противоречит многочисленным нормам ГК РФ и самой сути договора аренды. Согласно ст.606 ГК РФ, договор аренды является двусторонней сделкой, по которой арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По общему правилу договор считается заключенным с момента подписания его полномочными сторонами, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст.434 ГК РФ). Анализ уже упомянутых ст.131 и 164 ГК РФ, а также других норм, регулирующих аренду (ст. 609, 651, 658 ГК РФ), приводит к выводу о том, что государственной регистрации подлежит не право аренды, а именно сделка сторон. Исходя из указания п.1 ст.2 Закона о регистрации, предположительно можно считать, что законодатель под термином "государственная регистрация права аренды" подразумевает регистрацию соответствующей сделки.

Таким образом, с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды. Поскольку в силу ст.615 ГК РФ договор субаренды земли также подлежит государственной регистрации, то заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки.  При регистрации сделок с арендными правами, которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки).

Документы, подаваемые для осуществления государственной регистрации:

1. Заявление правообладателя (с указанием его полного наименования) о регистрации договора аренды земельного участка. В заявлении указывается адрес участка, его площадь, почтовый адрес и телефон;

2. Нотариально заверенные: копия свидетельства о регистрации юридического лица и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями). Копии указанных документов могут быть заверены государственными органами, их выдавшими.

Физические лица представляют копию паспорта (иного документа, удостоверяющего личность). Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

3. Юридическое лицо представляет решение своего полномочного органа о назначении (избрании) руководителя предприятия, организации или учреждения, либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному полномочному лицу;

4. Доверенность представителей юридического (физического) лица на совершение действий по регистрации договора и получение правоудостоверяющего документа с отметкой о государственной регистрации.

Подлинность подписи доверителя на доверенности, выданной физическим лицом, заверяется нотариусом;

5. Документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт или иное удостоверение личности). После удостоверения личности документ возвращается представителю, доверенность остается в органах юстиции;

6. Распорядительный акт на землю либо копия решения комиссии по предоставлению земли и градостроительному регулированию. При этом копия распорядительного документа дополнительному заверению не подлежит;

7. План земельного участка, заверенный комитетом  по земельным ресурсам и землеустройству;

8. Копия платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

9. Справка Госкомстата о присвоении кодов.

 На основании статей 17 и 18 Закона обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (состоящего в соответствии со ст. 1 Закона из кадастрового номера земельного участка, на котором находится сооружение, и инвентарного номера сооружения), удостоверенные соответствующими органами, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, записи в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - Единый государственный реестр прав) вносятся на основании документов, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Если планы и документы на весь объект недвижимости удостоверены одним из органов (организаций), осуществляющим кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории какого-либо из субъектов РФ, в пределах которых располагается этот объект недвижимости, государственная регистрация прав должна осуществляться в учреждении юстиции по регистрации прав, действующем на территории данного субъекта РФ.

Если планы и документы на весь объект недвижимости составлены и удостоверены несколькими органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории различных субъектов РФ, в пределах которых располагается этот объект недвижимости, государственная регистрация прав может осуществляться в любом учреждении юстиции по регистрации прав, действующем на территории одного из указанных субъектов РФ, по выбору правообладателя (сторон сделки).

Если планы и документы на весь объект недвижимости составлены и удостоверены органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости и находящимися не на территории субъектов РФ, в пределах которых располагается этот объект недвижимости, государственная регистрация прав также может осуществляться в любом учреждении юстиции по регистрации прав, действующем на территории одного из субъектов РФ, в пределах которых располагается данный объект недвижимости, по выбору правообладателя (сторон сделки).

Дальнейшая государственная регистрация перехода, прекращения, ограничения (обременения) прав на объект недвижимости или иных сделок с ним осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав, которым изначально был открыт соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

Учреждение юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшее право на объект недвижимости, его переход, прекращение, ограничение (обременение) либо иную сделку с ним, в течение трех дней с момента регистрации должно направить в иные учреждения юстиции по регистрации прав, действующие на территории регистрационных округов, в пределах которых также располагается объект недвижимости, соответствующую информацию о проведенной регистрации.

Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками, по которым проходят (на которых располагаются) объекты недвижимости (например, жилое помещение), осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав по месту расположения этих земельных участков.

При этом названные учреждения юстиции по регистрации прав по поступлении информации в графу "Особые отметки регистратора" подраздела II соответствующего раздела Единого государственного реестра прав вносят записи о наименовании и назначении объекта недвижимости, расположенного на территории нескольких регистрационных округов, данных о его правообладателе, виде зарегистрированного права, дате и номере государственной регистрации права, а также наименовании учреждения юстиции по регистрации прав, которым данное право было зарегистрировано.

Учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее государственную регистрацию перехода права на земельный участок, его ограничения (обременения) или иной сделки с земельным участком, по которому проходит (на котором располагается) объект недвижимости, направляет об этом информацию в учреждение юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшее право на объект недвижимости, расположенный на территории нескольких регистрационных округов.

Учитывая особенности проводимой работы по государственной регистрации прав, их ограничения (обременения) и иных сделок с объектами недвижимости, располагающимися на территории нескольких регистрационных округов, такая регистрация должна осуществляться не в обособленных подразделениях учреждения юстиции по регистрации прав (филиалах), а в самом учреждении юстиции по регистрации прав (то есть в центральном аппарате).

Данный пакет документов правообладатель (землепользователь) представляет в органы юстиции после того, как комитетом по земельным ресурсам оформлены права на землю и заключены договоры аренды или временного пользования землей. При этом договоры аренды и временного пользования должны быть подписаны как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

При подготовке пакета документов для регистрации договора субаренды земли необходимо учитывать определенные ограничительные условия по отношению к сторонам договора, установленные нормативными актами.

Количество сделок с землей, требующих соблюдения нотариальной формы, сведено к минимуму. Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки установлено только для договора залога недвижимого имущества (ст.339 ГК РФ и ст.10 Федерального закона "О ипотеке"). При этом применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на предмет залога (ст.29 Закона о регистрации).

В результате проведенной государственной регистрации договоров аренды земли, временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли, иных сделок с арендными правами орган юстиции производит удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на указанных договорах, представленных на регистрацию (п.3 ст.131 ГК РФ). В отношении прав пожизненного наследуемого владения, прав постоянного (бессрочного) пользования землей и ипотеки удостоверение произведенной регистрации производится путем выдачи по просьбе правообладателя документа о зарегистрированном праве в виде свидетельства. При этом в свидетельстве о регистрации и в штампе специальной регистрационной надписи на зарегистрированных договорах указывается дата государственной регистрации прав, которой является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, и номер, под которым произведена соответствующая регистрация в Едином реестре.

5.6. Правовой  режим  различных  категорий  земель

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии с требованиями п.1 ст.8 Земельного кодекса в следующем порядке:

земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.

Земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

В настоящее время целевое назначение и категории установлены для всех земель Российской Федерации. В связи с тем, что полномочия по переводу земель из одной категории в другую предоставлены всем субъектам, обладающим правами государственной или муниципальной собственности на землю, ст.8 Земельного кодекса переводит регулирование порядок перевода земель на уровень федерального закона. Такой закон в настоящее время находится в стадии разработки. Он должен будет установить основные принципы перевода земель из одной категории в другую, основания для изменения целевого назначения, полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области перевода земель из одной категории в другую, права граждан и юридических лиц при осуществлении процедуры изменения целевого назначения земельных участков. Сегодня же указанный круг вопросов регламентируется лишь фрагментарно некоторыми из федеральных законов РФ. Так, например, Лесной кодекс РФ содержит нормы, устанавливающие порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) порядок изъятия земельного лесного фонда (ст.63) и порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом (ст.64). Федеральный закон от 31 марта 1999г. № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (СЗ РФ 1999, № 14, Ст.1667) устанавливает, что в постоянное пользование организации - собственнику системы газоснабжения передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта (ст.28). В основном регулирование рассматриваемых отношений пока осуществляется на уровне подзаконных актов вплоть до ведомственных. Так, Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог (утверждено приказом МПС России от 15 мая 1999г. № 26Ц, зарегистрировано в Минюсте РФ 27 июля 1999г. № 1848/БНА ФОИВ, 1999, 16 августа, № 33) устанавливает, что пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством РФ (п.5)4. Поскольку "категория" составляет основу правового режима любого земельного участка, в п.2 ст.8 Земельного кодекса уделено особое внимание тому, в каких документах категория земель должна быть зафиксирована.

Среди таких документов Кодекс, в частности, называет:

акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. К таким актам относится: Свидетельство на право собственности на землю, утверждено Указом Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767, с изменениями и дополнениями от 24 декабря 1993г., от 25 января 1999г.;

договоры, предметом которых являются земельные участки: Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержден Роскомземом 2 июня 1993г. № 1-16/770, зарегистрирован в Минюсте РФ 10 июня 1993г. №275/БНА РФ 1993г. №9, а также Типовые формы договоров дарения и мены земельными участками - рекомендованы письмом Роскомзема от 19 октября 1994г. №2-16/1629;

документы государственного земельного кадастра - Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утверждены Росземкадастром 10 апреля 2001г.;

документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219, с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999г.;

иные документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом (п.3 ст.8), нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.