8.6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.97 по делу № А 56-13204/96

В этом Постановлении арбитражного суда следует обратить внимание, что отсутствие регистрации договора суд не принял в качестве основания для признания договора аренды недвижимости недействительным.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 03 МАРТА 1997 г. ПО ДЕЛУ № А56-13204/96 «ОТСУТСТВИЕ ФАКТА РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ СУД НЕ ПРИЗНАЛ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ЭТОГО ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ»

(Извлечение)

Открытое акционерное общество «Услуга» (далее - ОАО «Услуга») обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу закрытого типа «ЧИФ» (далее - АОЗТ «ЧИФ») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8784971 рублей по договору от 1 января 1996 г. № 146 за помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 142, за период с 1 января 1996 г. по 1 апреля 1996 г.

Решением арбитражного суда от 9 января 1997 г. исковые требования удовлетворены. С АОЗТ «ЧИФ» взыскано в пользу ОАО «Услуга» задолженность по арендной плате в сумме 8784971 рублей и расходы по государственной пошлине в сумме 439 249 рублей.

В кассационной жалобе АОЗТ «ЧИФ» просит решение арбитражного суда от 9 января 1997 г. отменить и в иске ОАО «Услуга» отказать. При этом податель кассационной жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права и, в частности, на следующее:

истец не представил доказательств, подтверждающих его право собственности на нежилое помещение, которое было сдано в аренду;

договор аренды нежилого помещения не прошел процедуру государственной регистрации, установленную для сделок с объектами недвижимости, следовательно, такая сделка является недействительной;

нежилое помещение не передавалось по акту арендатору в 3-дневный срок со дня подписания договора, следовательно, обязательство истца по передаче помещения в пользование ответчика считается неисполненным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

1 января 1996 г. между истцом, выступающим в качестве арендодателя, и ответчиком, выступающим в качестве арендатора, был заключен договор аренды нежилого помещения №А-146, в соответствии с которым арендатору было предоставлено в аренду нежилое помещение по адресу: Бухарестская, д. 142, для использования под продовольственный магазин. Пунктом 5 указанного договора была установлена обязанность арендатора производить ежемесячные срочные авансовые платежи арендодателю по арендной плате, эксплуатационным расходам на содержание помещений и коммунальным услугам.

Материалами дела установлено, что договор аренды действителен. В частности, письмом от 17 марта 1996 г. ответчик уведомил истца о расторжении договора в одностороннем порядке, что свидетельствует о его признании действительности договора (л.д.40-43). Таким образом, судом первой инстанции обоснованно были отклонены возражения ответчика о недействительности договора.

Необоснованны доводы ответчика о том, что истец не имел права заключать договор аренды, поскольку у него отсутствовало право собственности на спорное нежилое помещение. В материалах дела имеется Свидетельство о собственности от 23 января 1995 г. № 4481, выданное Фондом имущества Санкт-Петербурга, в соответствии с которым истец является собственником спорного помещения (л.д.31-32). Истец в соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе передавать имущество в аренду.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы ответчика о недействительности договора аренды по тому мотиву, что договор не был зарегистрирован в соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статьей 1 Федерального Закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации вводится в действие с 1 марта 1996 г. Договор аренды заключен между сторонами 1 января 1996 г., т.е. до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, на норму статьи 651-й которой ссылается ответчик. Следовательно, статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации непременима к отношениям сторон по спорному договору аренды.

До введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации гражданским законодательством не было предусмотрено обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключаемых на срок свыше одного года.

В связи с изложенным, выводы арбитражного суда о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование нежилыми помещениями по договору аренды от 1 января 1996 г. № А-146 соответствуют действующему законодательству.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 января 1997 г. по делу № А56-13204/96 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества закрытого типа «ЧИФ» - без удовлетворения.