§ 8. Заселение жилищного фонда. Ордер на жилое помещение

Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма является-ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения при коммерческом найме — договор аренды (коммерческого найма), для собственника — документ, удостоверяющий право собственности (см. ст. 21 Закона об основах федеральной жилищной политики). Рассмотрим вопрос об ордере как основании для занятия жилого помещения. Ордер на жилое помещение выдается в качестве правового основания для вселения в жилое помещение по договору найма (см. ст. 13 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Согласно ст. 672 ГК РФ "в государственном и муниципальном жилищном фонде жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения... Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на^условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством".

Таким образом, применительно к жилищным отношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и. договор социального найма жилого помещения находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии. Порядок выдачи ордера определяется в ЖК РСФСР (ст. 47). На основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда соответствующий орган местной администрации

' См: П. 5 постановления "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26 декабря 1984 г. № 5.

115

выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой особый административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение, приказ жи-лищно-гэксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере. Признание за ордером значения основания для вселения в предоставленное жилое помещение было связано с тем, что раньше встречались нередко случаи предоставления жилых помещений на основании разного рода других . документов (обязательств по трудовому соглашению, решений комитетов профсоюзов, резолюции руководителя предприятия, учреждения и организации и т. п.); что зачастую приводило к случаям незаконного распоряжения жильем, к многочисленным спорам по поводу правильности распределения и предоставления жилых помещений.

Ордер является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение без ордера является незаконным, а договор найма признается судом недействительным1. Не следует смешивать основания для вселения в жилое помещение и пользования данным помещением. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РСФСР).

Вместе с тем в свете положений ст. 672 ГК РФ о том, что теперь не только пользование, но и предоставление жилых помещений гражданам должно производиться по договору социального найма, соответственно должны быть внесены коррективы в порядок заключения договора найма, который должен заключаться на основании выданного гражданину ордера до его вселения в жилое помещение (либо одновременно с выдачей ордера). Сейчас договор найма жилого помещения обычно заключается значительно позже того, как гражданин вселился в жилое помещение, а часто вообще не заключается.

Согласно ордеру жилищно-эксплуатационная организация должна предоставить его держателю жилое помещение, ордером определяются субъектный состав жилищных пра-

' См., например: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г.

116

воотношений и предмет договора найма жилого помещения. В свою очередь в договоре найма жилого помещения, в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения и ордером, кроме указания- на участников жилищного отношения (наймодатель, наниматель и члены его се-' мьи), предмет (объект) договора найма, также устанавливаются права и обязанности сторон, другие условия договора найма.

Лицо, получившее ордер, в течение установленного сро«-ка должно сдать его в соответствующую жилищно-эксплуа-тационную организацию для заключения договора социального найма "жилого помещения и лишь после этого вселиться в предоставленное жилое помещение.

Жилищные органы, ведающие выдачей ордеров, могут приостановить их выдачу в случаях, когда граждане сдают освобождаемую ими жилую площадь в неисправном состоянии; когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении местной администрации о предоставлении жилого помещения; когда выявляются обстоятельства, которые ранее не были известны и могли повлиять на решение вопроса о предоставлении помещения другому лицу. О приостановлении выдачи ордера в этих случаях орган, ведающий выдачей ордера, сообщает местной администрации.

Гражданин,' на имя которого выписан ордер, при его получении должен представить согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение в предоставленное жилое помещение, а также письменное обязательство о сдаче наймо-дателю. не позднее месячного срока в исправном техническом состоянии освобождаемой жилой площади при выезде всех проживающих.

Статья 48 ЖК РСФСР устанавливает основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным. Ордер может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. ЖК РСФСР (ст. 100) установил последствия признания ордера недействительным. При неправомерных действиях получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого поме-

117

щения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Согласно закону (ч. 2 ст. 48 ЖК РСФСР) требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.

Б. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения