Статья 21. Учет предложений общественных организаций, трудовых коллективов и граждан по улучшению использования и сохранности жилищного фонда

Комментарий к ст. 18-21

1. В ч. 1 и 3 ст. 18 предусмотрено участие профсоюзов, других общественных организаций, трудовых коллективов, а также граждан в управлении жилищным фондом и обеспечении его сохранности. Здесь следует отметить, что в настоящее время необходимо говорить не о государственном и общественном, а о государственном и муниципальном жилищном фонде (см. коммент. к ст. 5 ЖК и ст. 7 Основ). Кроме того, вопросы, касающиеся деятельности общественных объединений, включая профсоюзы, урегулированы в Конституции РФ (ст. 30 и 32) и Федеральными законами "Об общественных объединениях" от 19.05.95 N 82-ФЗ (в ред. ФЗ от 17.05.95 N 78-ФЗ; от 19.07.98 N 112-ФЗ; от 12.03.02 N 26-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ; от 25.07.02 N 112-ФЗ), "О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности" от 12.01.96 N 10-ФЗ (в ред. ФЗ от 21.03.02 N 31-ФЗ; от 25.07.02 N 112-ФЗ; от 25.07.02 N 116-ФЗ). В частности, согласно ст. 5 и 7 ФЗ "Об общественных объединениях" "общественное объединение" - любое добровольное объединение граждан, созданное по их инициативе для реализации общих уставных целей.

Общественные объединения могут создаваться в одной из следующих организационно-правовых форм:

общественная организация;

общественное движение;

общественный фонд;

общественное учреждение;

орган общественной самодеятельности;

политическая партия.

При этом понятием "общественное объединение" охватываются все объединения, включая профсоюзы и трудовые коллективы.

Согласно ст. 27 указанного ФЗ для осуществления уставных целей общественное объединение, в частности, имеет право:

- участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке и объеме, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими законами;

- представлять и защищать свои права, законные интересы своих членов и участников, а также других граждан в органах государственной власти, органах местного самоуправления и общественных объединениях;

- выступать с инициативами по различным вопросам общественной жизни, вносить предложения в органы государственной власти.

Безусловно, закрепленные в ФЗ права общественных объединений распространяются на жилищную сферу. Об этом говорится и в ст. 5 Основ; при этом следует отметить одну важную деталь: в указанной статье говорится не только о государственном и муниципальном жилищном фонде, а о любом жилищном фонде. Иначе говоря, в ст. 5 содержится правовая база для участия граждан и других лиц в управлении жилищным фондом и обеспечении его сохранности. Формы участия могут быть разнообразными: домовые комитеты, уличные и квартальные комитеты, добровольные ремонтные дружины и др. Например, в соответствии с Законом г. Москвы "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве" жители кварталов, улиц, домов вправе избирать комитеты (советы) на учредительном собрании или сходе граждан для представительства их интересов в органах власти и поддержания общественного порядка на своей территории. Профессиональные союзы непосредственно участвуют в принятии совместного с администрацией решения о приеме граждан на учет и предоставлении им жилых помещений. При приеме на учет по месту работы принимаются во внимание рекомендации трудового коллектива, а вопрос о предоставлении жилого помещения решается при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (если жилье предоставляется по месту жительства) или жилищно-бытовой комиссией профкома (если жилье предоставляется по месту работы) (см. коммент. к ст. 31, 42 и 43 ЖК).

2. Статья 18 была дополнена ч. 2 позднее в целях расширения прав трудовых коллективов. Она касается льгот, которые могут быть установлены для работников на предприятиях и в учреждениях при решении вопроса улучшения их жилищных условий. Условия (основания) принятия граждан на учет и предоставления им жилой площади в льготном порядке установлены ст. 29 и 36 ЖК. В указанных статьях сказано, что вопросы, касающиеся порядка принятия граждан на учет и предоставления им жилых помещений, в том числе на льготных условиях, относятся к компетенции государственных органов (федеральных и субъектов РФ). В ст. 36 ЖК такое право предоставлено трудовым коллективам, организациям, т.е. они вправе устанавливать для отдельных категорий работников льготные (дополнительные) основания для принятия на учет, а для новаторов и передовиков производства - также право на первоочередное предоставление жилого помещения. Кроме того, трудовым коллективам предоставлено право определять количество жилой площади, которое необходимо выделять для этих целей (законодательством не урегулирован вопрос, какое количество от вводимого в эксплуатацию жилья должно направляться очередникам по спискам общей очереди и по спискам граждан, имеющих право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений (см. также коммент. к ст. 36 и 37).

Необходимо иметь в виду, что перечисленные выше вопросы могут решаться трудовыми коллективами только в тех случаях, если на предприятии или в учреждении заключаются коллективные договоры. Коллективные договоры могут заключаться в соответствии с Законом РФ "О коллективных договорах и соглашениях" от 11.03.92 N 2490-1 (в ред. ФЗ от 24.11.95 N 176-ФЗ; от 01.05.99 N 93-ФЗ; от 30.12.01 N 196-ФЗ) во всех организациях. Однако нужно учитывать, что указанные жилищные льготы могут быть установлены только на государственных и муниципальных предприятиях (учреждениях), т.е. в тех организациях, где жилые помещения предоставляются по договору социального найма (см. коммент. к ст. 51 ЖК и ст. 13 и 14 Основ).

3. "Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде" утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 09.08.68 N 548. Его, конечно, следует применять с учетом более позднего законодательства. Согласно указанному положению домовый комитет образуется в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации по обеспечению сохранности жилищ и др.

Домовый комитет избирается на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов открытым голосованием сроком на 2 года в составе не менее 7 человек.

Основная задача домового комитета - активно участвовать в управлении жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации в улучшении эксплуатации и содержания государственного жилищного фонда.

В этих целях домовый комитет:

- принимает участие в разработке проектов хозяйственно-финансовых планов жилищно-эксплуатационной организации, а также мероприятий по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда;

- осуществляет контроль за соблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, оказывает жилищно-эксплуатационной организации, а также жильцам помощь в организации ремонта квартир и мест общего пользования;

- принимает меры общественного воздействия в отношении нанимателей жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования этими помещениями;

- участвует в комиссиях по осмотру жилого фонда, в отборе домов для текущего и капитального ремонта, проводит периодически массовые общественные проверки технического состояния жилых домов и их оборудования;

- следит за своевременным и качественным выполнением работы по капитальному ремонту жилых домов. Представители домового комитета включаются в состав комиссий исполкома местного Совета депутатов трудящихся, предприятия, учреждения и организации по приемке жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта;

- осуществляет контроль за расходованием жилищно-эксплуатационной организацией материалов, выделяемых на текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, а также на проведение работ по его благоустройству;

- выделяет своего представителя для участия в ревизиях хозяйственно-финансовой деятельности жилищно-эксплуатационной организации;

- оказывает помощь жилищно-эксплуатационной организации в осуществлении мероприятий, направленных на снижение потерь тепловой, электрической энергии, газа и воды в жилищном хозяйстве;

- участвует в подготовке предложений о премировании руководящих, инженерно-технических работников, рабочих и служащих жилищно-эксплуатационной организации;

- участвует в организации социалистического соревнования жильцов за образцовый порядок и высокую культуру быта, а также за отличное содержание квартир, домов, лестничных клеток, лифтов, оборудования, придомовых участков;

- участвует в работе по заключению договоров найма жилых помещений между нанимателями и жилищно-эксплуатационной организацией, проверяет их выполнение, соблюдение сроков проведения текущего ремонта квартиросъемщиками и наймодателем;

- участвует в составлении актов о сдаче квартиросъемщиками освобождаемых жилых помещений;

- содействует своевременному поступлению квартирной и арендной платы, платы за коммунальные услуги, принимает меры общественного воздействия в отношении лиц, несвоевременно оплачивающих жилую площадь и коммунальные услуги, осуществляет контроль за правильным начислением этих платежей, участвует в рассмотрении сметы расходов на центральное отопление и снабжение горячей водой;

- рассматривает факты нарушения Правил пользования жилым помещением, невыполнения обязательств по договору найма жилого помещения, а также порядка пользования общими помещениями в квартирах, занимаемых несколькими семьями.