Статья 24. Распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия

1. Долевое участие в жилищном строительстве предприятий, учреждений, организаций - наиболее распространенный способ ведения городского жилищного строительства. Жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР "О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства" от 01.03.78 N 173 в городах были созданы службы единого заказчика по строительству подрядным способом жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства. Функции единого заказчика были возложены на исполкомы Советов народных депутатов или на предприятия (организации) министерств и ведомств, осуществляющих основные объемы строительства объектов производственного и непроизводственного назначения в данном городе. Единому заказчику предприятиями (организациями), независимо от их ведомственного подчинения, передаются в порядке долевого участия капитальные вложения на жилищное строительство и строительство детских дошкольных учреждений, а также на строительство, расширение и реконструкцию объектов городского хозяйства совместного пользования, если средства на эти цели предусмотрены в сметах на строительство объектов производственного назначения и планах капитальных вложений.

2. Споры по данному вопросу в соответствии с действующим законодательством рассматриваются арбитражными судами. Высшим Арбитражным Судом РФ на основании судебно-арбитражной практики приняты соответствующие рекомендации (Письмо ВАС от 20.05.93 N С-13/ОП-167).

В письме разъяснено, что в случае, когда для определенного жилого дома дольщик перечислил основному заказчику средства, а в заключенном между сторонами договоре содержится условие о количестве квартир из одной, двух, трех и более комнат, подлежащих передаче дольщику заказчиком после принятия дома в эксплуатацию, рекомендуется исходить из следующего. При невыполнении заказчиком своих обязательств по передаче обусловленной договором жилой площади дольщику последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском о передаче соответствующей площади в натуре.

Если в договоре стороны не определили конкретные квартиры, подлежащие передаче дольщику, и спор разрешается до выдачи ордеров гражданам и до заселения введенного в эксплуатацию дома, арбитражный суд может принять решение о передаче заказчиком дольщику определенных квартир.

Если при разрешении указанных споров будет выявлено, что в процессе строительства жилого дома произошло его удорожание и дольщик по требованию заказчика не перечислил дополнительные суммы, то решение, обязывающее заказчика передать дольщику квартиры, должно быть принято в пределах ранее переданных средств. При этом количество передаваемых дольщику квартир должно определяться исходя из стоимости жилплощади на момент выделения квартир.

В тех случаях, когда при разрешении спора установлено, что жилой дом заселен на основании надлежаще выданных ордеров, арбитражный суд, руководствуясь ст. 30 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с согласия истца (дольщика) вправе изменить основание и предмет иска: вместо передачи жилой площади в натуре решить вопрос о взыскании с заказчика стоимости подлежащих передаче квартир; обязать заказчика приобрести и передать дольщику соответствующее количество квартир; возвратить дольщику средства, внесенные им на строительство жилого дома. В последнем случае дольщик будет иметь право требовать возмещения убытков в связи с приобретением соответствующего количества квартир.

3. Часть 2 ст. 24 практически утратила силу в связи с тем, что организации-дольщики в настоящее время не должны передавать часть жилой площади органам местного самоуправления и другим органам (организациям) (см. коммент. к ст. 23 ЖК).