Статья 22. Жилищно-эксплуатационные организации

1. В статье перечислены основные функции жилищно-эксплуатационной организации, т.е. специализированной организации, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию государственного и общественного жилищного фонда. В соответствии с гражданским законодательством следует говорить о трех видах жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном (подробнее о классификации жилищного фонда см. коммент. к ст. 7 Основ и ст. 5 ЖК).

Кодексом не определены конкретные виды жилищно-эксплуатационных организаций. В Типовом положении (1963 г.) такой организацией называются управления домами (жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.

Указанные службы в основном являются государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями. Однако имеются также организации, образованные на базе частной формы собственности.

Жилищно-эксплуатационная организация является управляющей организацией, которая действует от лица собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора. Управляющая организация должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами.

2. Действующее гражданское законодательство предусматривает виды юридических лиц (организационно-правовых форм), которые могут быть государственными и муниципальными организациями. Согласно ст. 48, 50, 113 и 120 ГК РФ к этим организационно-правовым формам относятся предприятия и учреждения. Жилищно-эксплуатационные организации по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 ГК РФ). Имущество (жилищный фонд и другие объекты) закрепляется за ними собственником на праве хозяйственного ведения.

Необходимо отметить и еще одну особенность современного законодательства - оно предусматривает, что указанные организации могут обслуживать и частный жилищный фонд (см. коммент. к ст. 147 ЖК и ст. 22 Закона о приватизации). Кроме того, положение ч. 2 настоящей статьи о том, что жилой дом может эксплуатироваться только одной организацией, устарело. Собственники жилых помещений, в том числе приватизированных, вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания своих жилых помещений (см. коммент. к ст. 23 Закона о приватизации).

3. Одна из основных функций жилищно-эксплуатационной организации та, что она является наймодателем по договору (см. коммент. к ст. 51 ЖК).

4. Типовое положение об управлении домами, эксплуатационной конторе (жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 08.07.63 N 204, является действующим; вместе с тем его следует применять с учетом законодательства последних лет, в частности с учетом ГК РФ.

Госкомимущество РФ Распоряжением от 22.11.95 N 1707-р (в ред. Распоряжения Госкомимущества РФ от 21.11.96 N 1221-р) в целях упорядочения процесса управления недвижимым имуществом (в том числе жилищного фонда), находящимся в федеральной собственности, утвердило "Устав (примерный) государственного унитарного эксплуатационного предприятия", который подготовлен на базе нового ГК РФ (см.: Жилищное законодательство России: Сб. норм. док. с коммент.; сост. Д.В. Примаков. М., 1996. С. 347).