Статья 51. Договор найма жилого помещения. Заключение договора найма жилого помещения

1. В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК РФ, часть вторая которого действует с 1 марта 1996 г., найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя - собственника жилого помещения и нанимателя - гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения".

2. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. В этой статье указывается, что к такому договору применяются только ст. 674, 675, 678, 680, 681 и 685 (п. 1-3) ГК РФ. О чем они? О форме договора найма, об обязанностях нанимателя, о ремонте жилого помещения и т.п. Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

3. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера, т.е. административного акта. Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме, сторонами которого являются государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержатся в ЖК, а также в "Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).

4. Договор социального найма - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

5. Здесь важно отметить, что согласно ст. 14 Основ указанный договор заключается с гражданами, вновь получившими жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (12 кв.м на человека), и сохраняется право найма (на условиях этого договора, независимо от площади занимаемого жилого помещения) за гражданами, ранее получившими жилье в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (см. коммент. к ст. 13 и 14 Основ).