Статья 54. Право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение

Комментарий к ст. 53 и 54

1. Согласно ГК РФ (ст. 672) и ЖК (ст. 53) члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.

Понятие "член семьи нанимателя" дано в ст. 53 ЖК. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил по данному вопросу, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на:

вселение в жилое помещение других лиц (ст. 54 ЖК);

обмен занимаемого жилого помещения (ст. 67 и 70 ЖК);

сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК);

изменение договора найма (ст. 85 ЖК).

По требованию членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 86 и 88 ЖК).

2. Наниматель жилого помещения вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК).

Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 54 ЖК). Как следует из ч. 2 ст. 54 ЖК, указанное соглашение может ограничивать право вселяемого (например, возможно вселение другого члена семьи на определенный срок, но при условии пользования только одной из комнат и т.п.). Если гражданин вселен без каких-либо дополнительных требований (иными словами, без ограничений в пользовании жилым помещением), то он приобретает равные права с другими членами семьи нанимателя на занимаемую ими жилую площадь.

3. Вопрос о соответствии Конституции РФ положений ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК рассматривался Конституционным Судом РФ. Чем это вызвано?

Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25.06.93 N 5242-1 вместо прописки введен регистрационный учет граждан. Однако на практике существенных изменений в получении "вида на жительство" не произошло. Прежнее законодательство, в частности ЖК (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной жилой площади. Аналогичную позицию занимали суды, руководствуясь, в частности, Постановлением Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14). Норма ч. 1 ст. 54 ЖК, где под записью о вселении в установленном порядке подразумевалась прописка, была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (Постановление от 25.04.95 N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н.Ситаловой"). Справедливости ради следует отметить, что до принятия указанного Постановления Конституционного Суда РФ судами рассматривались иски граждан об отказе компетентных органов в прописке в жилые помещения, которые перешли в их собственность по наследству, и удовлетворялись на основании соответствующих положений Конституции РФ и Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". В основном практика отказов гражданам в прописке имела место в гг. Москве и Санкт-Петербурге.

Основанием к рассмотрению указанного дела в Конституционном Суде РФ явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ положения оспариваемых норм ст. 54 ЖК о том, что наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц "в установленном порядке", подразумевая под этим соблюдение правил прописки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено следующее:

- положение ч. 1 ст. 54 ЖК о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение "в установленном порядке" носит бланкетный характер. Неопределенность его юридического содержания не позволяет ответить на вопрос, какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и порождает произвольное понимание того, что он означает по своему существу;

- отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволяет законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению, что может привести к нарушению конституционного права граждан на жилище и произвольному лишению их жилья.

Противоречива также и судебная практика применения ч. 1 ст. 54 ЖК. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет неодинаковые правовые последствия для граждан.

Судебное толкование ЖК сложилось как признание того, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение.

Несмотря на то что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами Российской Федерации постановлений Пленума Верховного Суда СССР" от 22.04.92 N 8 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11) установлено, что до принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации нормы бывшего СССР и разъяснения по их применению, содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР, могут применяться судами в части, не противоречащей Конституции РФ и Соглашению о создании Содружества Независимых Государств, правоприменительные органы при решении вопроса вселения в жилое помещение нередко руководствуются отмененными нормативными актами, нарушая требования ст. 18 Конституции РФ, согласно которой "права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими" и "определяют смысл, содержание и применение законов", и ч. 1 ст. 27 Конституции РФ, закрепляющей право свободно выбирать место пребывания и жительства, поскольку его реализация ставится в зависимость от получения разрешения на прописку.

Из Конституции РФ и Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 указанного Закона), в том числе права на жилище. Однако до настоящего времени "установленный порядок", определяющий процедуру вселения в жилое помещение, понимается в правоприменительной практике исключительно как соблюдение положений о прописке, что имело место и при разрешении дела гражданки Л.Н.Ситаловой (со ссылкой на ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК).

Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 ЖК, как в его буквальном истолковании, так и в том смысле, который ему придается сложившейся правоприменительной практикой, приводит к нарушению прав и свобод граждан, описанных в ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), не согласуется с основаниями и условиями ограничения, закрепленными в ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ.

В этой связи Конституционный Суд РФ постановил признать содержащиеся в ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК положения об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующими Конституции РФ. Следовательно, они не подлежат применению.

4. Вселенные нанимателем другие граждане, в зависимости от условий поселения, могут проживать в качестве:

членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи (ст. 54 ЖК);

членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи (ст. 54 ЖК);

поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся вообще правом на жилую площадь (ст. 76 и 81 ЖК).

Статья 54.1. Приобретение гражданами занимаемых ими жилых помещений в собственность

1. Данной статьей ЖК дополнен в июле 1991 г. после принятия Закона о приватизации (от 04.07.91 N 1541-1). Закон послужил правовой основой для начала приватизации.

2. Приватизация жилищного фонда осуществляется в Российской Федерации на основании указанного Закона. В собственность граждан передано свыше 18 млн. квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Бесплатная приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья.

3. В соответствии с Законом приватизацией жилья считается бесплатная передача в собственность граждан на договорной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В целом на территории Российской Федерации таковой она стала с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 N 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв.м на человека и 9 кв.м на семью предоставлялись бесплатно, а остальная площадь - за плату.

4. В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в квартире граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

5. В Законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Кроме того, в п. 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 23.12.92 N 4200-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" рекомендовалось общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Действие п. 6 сегодня не сохраняется, поскольку имущество общественных объединений, в том числе жилищный фонд, после введения в действие ГК РФ приобрело иной правовой режим. Оно относится к частной форме собственности, и, следовательно, о приватизации жилья, согласно указанному Закону, речи быть не может. Передача жилых помещений в этом фонде теперь возможна только на основании гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения и др.).

6. В соответствии со ст. 1 и 2 Закона о приватизации осуществляется приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами по договору социального найма. Граждане, забронировавшие жилые помещения, вправе приватизировать жилое помещение по месту его бронирования, т.е. по месту постоянного жительства.

7. Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

8. Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Согласие должно быть выражено в письменной форме.

9. Граждане вправе по своему усмотрению приобрести занимаемое жилье в собственность или продолжать пользоваться по договору социального найма. Никто не вправе настаивать на обязательной приватизации жилого помещения.

10. Жилое помещение в порядке приватизации во многих случаях передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Что касается приватизации жилья, то после принятия ФЗ от 15.05.01 N 54-ФЗ приватизация жилого помещения возможна только в общую долевую собственность (за исключением, конечно, случаев, когда граждане принимают решение о передаче занимаемого жилого помещения в собственность одного лица).

Подробнее о приватизации см. коммент. к Закону о приватизации.