4. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества

(предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных

активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии

с ГК РФ и Законом лО приватизации¬.

В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование

объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого

имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество

акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость;

 порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя;

 обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и

(или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество

было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем

выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или)

 социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок

осуществления покупателем права владения и права пользования указанным

имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество;

 иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны

иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество

переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном

действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549-566 ГК РФ).

!!126

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации

и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим

право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно

во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи.

 Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи

орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику

свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок

не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства

о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них

зарегистрирована.

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным

судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние

отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве

указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне

справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный

суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство

о праве собственности.

Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию

перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон

РФ лО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним¬ от 21 июля 1997 г.(*1) В соответствии с этим Законом

права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации

в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства

о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство

о праве собственности, но вполне адекватный ему документ.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется

по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу

о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному

акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении

кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным

покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

 С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или

случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия

(ст. 563 ГК РФ).

(**1) СЗ РФ. - (**1)997. - ¦ 30. - Ст. 3594.

!!127

 момента государственной регистрации .лого нрана (ст. 564 ГК РФ).

Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ

не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен

оформить договор купли-продажи имущества. Исключением являются порядок

и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам

аукциона или конкурса.

В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных

и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор

купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней

с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.

Из п. 1 ст. 28 Закона лО приватизации предприятий¬ можно было сделать

вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи.

 При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать

это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить

договор в общий или арбитражный суд.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что

подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление

на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца

и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).

В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется

от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,

 суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной

регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом

обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением

установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении

договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований

для признания сделок недействительными.

Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам

законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых

последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить

другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено

ГК или другими законодательными актами.

Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен

правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь

на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть

признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть

договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.

!!128

зации недействительными, предусмотренный в ст. &) .закона о приватизации

государственного имущества не является исчерпывающим.

Основаниями для признания сделок приватизации государственного или

муниципального имущества недействительными являются:

1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов,

устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;

3) использования при приватизации незаконных средств платежа;

5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о

занижении цены такого имущества;

5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.

Грубым нарушениемпорядка приватизации можно признать включение в

программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий,

 находящихся в аренде у трудового коллектива.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении

¦ 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного

управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать

в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать

недействительными.

Закон о приватизации определяет и круг лиц, которые вправе обращаться

в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации.

 Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели,

 но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор.

 В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким

делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные

интересы нарушенными.