_ 2. Недвижимость

2.1.1. Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.

Все виды недвижимости можно условно разделить на несколько групп:

1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

2) леса, многолетние насаждения;

3) искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);

4) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты);

5) предприятие как имущественный комплекс.

Недвижимые объекты каждой из указанных групп имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.

Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием "недвижимость" с целью выработки единого правового регулирования для всех видов недвижимости.

Анализ действующего законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета. "Участникам гражданского оборота ... необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта... Это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества"*(238).

2.1.2. Какие унифицированные нормы предусмотрены для всех видов недвижимости?

Прежде всего, это ст. 131 ГК, предусматривающая, что право собственности и другие вещные права на любую недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции. Унифицированный характер данного правила выражается в том, что оно применяется к любым договорам, заключаемым по поводу недвижимости, независимо от того, предусмотрено ли соответствующее правило в конкретном договорном институте. Это важно учитывать, поскольку не во всех договорных институтах данное правило продублировано. Так, в ст. 409 ГК, посвященной отступному, не говорится о регистрации прав на недвижимость, являющуюся предметом отступного. Однако несмотря на это, права на недвижимость, передаваемую по отступному, должны регистрироваться в порядке, установленном ст. 131 ГК.

Учитывая необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца недвижимости при сохранении права собственности на него за продавцом*(239). На практике это, в частности, означает, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом*(240).

АО обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и ООО. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение ООО. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал АО в иске.

Отмечая обоснованность постановления кассационной инстанции, отменившей решение суда первой инстанции и удовлетворившей исковые требования АО, Высший Арбитражный Суд РФ указал следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

ООО, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск*(241).

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является законным владельцем имущества. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение*(242). Указанные разъяснения неоднократно подтверждались Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении конкретных дел*(243).

В связи с рассмотрением вопросов о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость заслуживает внимания проблема расторжения договора продажи недвижимости. На наш взгляд, ее правильное разрешение возможно лишь при четком понимании соотношения общих норм договорного права со специальным законодательством, отражающим предметные особенности недвижимости.

Проблема заключается в решении вопроса о том, возможно ли расторжение договора продажи недвижимости после того, как переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сказано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

В.В. Витрянский, анализируя данную проблему, пишет, что указанное разъяснение не следует понимать в том смысле, что если законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением сторонами полученного по договору, регистрация права собственности на недвижимое имущество за покупателем лишает стороны возможности требовать расторжения договора. Продажа недвижимости не содержит специфики, препятствующей применению общего положения о праве на расторжение договора, предусмотренного ст. 450 ГК. Поэтому расторгнуть договор можно. Другое дело, продолжает В.В. Витрянский, что регистрация права собственности за покупателем лишает продавца в случае расторжения договора права потребовать возврата недвижимости, поскольку действует общее правило п. 2 ст. 453 ГК о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до расторжения договора*(244).

На наш взгляд, правило п. 2 ст. 453 ГК о недопустимости возврата исполненного до расторжения договора распространяется лишь на то исполнение, которое получило встречное договорное предоставление. Поэтому данная норма не может служить основанием для отказа в возврате неоплаченного имущества, переданного по договору купли-продажи. Думается, что вопрос о возврате имущества при расторжении договора купли-продажи должен решаться с учетом общих положений о расторжении договора, которые предоставляют право стороне, исполнившей свою обязанность и не получившей встречного предоставления, потребовать возврата переданного ею имущества. Применению этого правила вряд ли препятствуют переход права собственности на предмет договора к покупателю и специфика недвижимости.

Поэтому если, к примеру, покупатель зарегистрировал за собой право собственности на недвижимость, но не оплатил ее, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата недвижимости.

Государственную регистрацию вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения следует отличать от государственной регистрации сделок по поводу недвижимого имущества. В п. 1 ст. 164 ГК предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что в силу ст. 131 и 164 ГК государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость*(245). Однако судебная практика исходит из того, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом требуется лишь в случаях, предусмотренных ГК и законом о регистрации*(246). Законодатель установил обязательность регистрации сделок только в отношении отдельных видов договоров и конкретных видов недвижимости. Необходимость в государственной регистрации сделки возникает в том случае, когда в силу особенностей вида договора или его предмета государственной регистрации перехода права недостаточно для надлежащего обеспечения законных интересов участников гражданского оборота. Это касается, в частности, ипотеки, продажи и аренды предприятия (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 658 ГК), продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК); договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК).

2.1.3. Унифицированное регулирование содержится не только в общей части ГК, но и в конкретных договорных институтах.

Так, нормы _ 7 гл. 30 ГК регламентируют особенности продажи недвижимости и распространяются на все ее виды. Это, в частности, ст. 550 (форма договора), ст. 551 (государственная регистрация перехода права собственности), ст. 554 (конкретизация предмета договора), ст. 556 (особый порядок передачи недвижимости), ст. 557 (специфика мер защиты).

Статья 586 ГК, посвященная ренте и пожизненному содержанию с иждивением, предусматривает порядок и условия обременения любого недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

Институт аренды также содержит некоторые унифицированные нормы, применимые к любой недвижимости. Они предусмотрены в общих положениях об аренде (_ 1 гл. 34 ГК). Так, в п. 2 ст. 609 ГК сказано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если другой срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК). Согласно п. 2 ст. 617 ГК в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

В п. 2 и 3 ст. 1017 ГК говорится о форме договора доверительного управления недвижимым имуществом.

2.1.4. Каждый вид недвижимости характеризуется своими особенностями, обусловливающими специфическое правовое регулирование.

Так, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются "природной" недвижимостью. Они имеют особую ценность, которая предопределяет общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального правового режима использования. Поэтому для регламентации отношений по поводу данных объектов недвижимости характерно сочетание публично-правового и частноправового регулирования. "Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы"*(247).

В связи с этим О.М. Козырь отмечает, что "в отношении земли российское законодательство, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен"*(248). По поводу участков недр О.М. Козырь пишет, что "поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным"*(249).

Другая особенность земли, влияющая на правовое регулирование, заключается в том, что на земле в силу ее естественных свойств могут располагаться неразрывно связанные с ней объекты.

Можно отметить следующие содержащиеся в ГК особенности регламентации обязательств по поводу данного вида недвижимости.

В п. 3 ст. 129 ГК содержится общее правило о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В п. 4 и 5 ст. 340 ГК предусмотрены особенности залога земельного участка, которые касаются прав на здания и сооружения, расположенные на земельном участке. Статья 553 ГК регламентирует права на недвижимость при продаже земельного участка. В п. 2 ст. 607 ГК сказано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Кроме того, особенности ипотеки земельных участков предусмотрены в гл. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(250).

Специфика лесов и многолетних насаждений, обусловливающая особое правовое регулирование, выражается в том, что данные объекты являются, во-первых, природными и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей, в силу чего их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Лес и многолетние насаждения, представляющие собой недвижимое имущество, необходимо отличать от леса и многолетних насаждений как движимого имущества, которое продается в качестве "леса на корню" или срубленных деревьев. Поскольку "лес на корню" и срубленные деревья не являются объектом, неразрывно связанным с землей, правила, регулирующие недвижимость, к ним не применяются.

Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости выражается в неразрывной связи с землей, в связи с чем их перемещение без ущерба назначению невозможно.

Правовое регулирование данного вида недвижимости отражает указанную специфику. Так, в п. 3 ст. 340 ГК сказано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение*(251). Особенности ипотеки зданий и сооружений предусмотрены также в гл. 12 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Статья 552 ГК регламентирует права на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 2 ст. 555 ГК предусмотрен порядок определения цены на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 3 той же статьи говорится о специфике определения цены на здание исходя из его размера.

Регламентации особенностей аренды зданий и сооружений посвящен _ 4 гл. 34 ГК. Статьи 652 и 653 ГК касаются вопросов пользования земельным участком при сдаче здания в аренду. В ст. 654 ГК предусмотрено, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания. Кроме того, сказано, что арендная плата за здание включает плату за пользование земельным участком, на котором находится здание. В ст. 655 ГК говорится о порядке передачи здания или сооружения в аренду. В п. 2 ст. 651 ГК устанавливается, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

При рассмотрении одного из судебных споров возник вопрос о том, должен ли регистрироваться договор аренды здания, если он заключается на срок три месяца и в результате неоднократной пролонгации на трехмесячный срок общий срок договора превышает один год. Отказывая в иске о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации, суд обоснованно исходил из следующего. Требование государственной регистрации договора аренды здания обусловлено тем, что любые третьи лица должны иметь объективную информацию о правовом положении конкретного здания. При этом законодатель счел, что арендное обременение здания может иметь существенное значение для третьих лиц лишь в том случае, когда договорный срок аренды составляет не менее одного года. Если регистрация аренды отсутствует, значит третье лицо должно исходить из того, что на момент получения информации здание если и находится в аренде, то на срок менее одного года. Поэтому неоднократное перезаключение договора аренды на менее короткий срок (независимо от того, какой срок получается в совокупности) не требует государственной регистрации*(252).

Правильное понимание специфики зданий и сооружений как вида недвижимости позволяет разобраться со многими спорными вопросами.

Один из них касается отдельных нежилых помещений, расположенных внутри зданий. В юридической литературе была высказана точка зрения, согласно которой "зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений"*(253). Иными словами, согласно этой точке зрения нежилые помещения признаются недвижимостью, однако не подпадают под понятие здания (сооружения).

Данная позиция нередко поддерживается судами при рассмотрении конкретных споров. В частности, признаются недействительными договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, на том основании, что для аренды нежилых помещений (в отличие от аренды зданий или сооружений) ГК устанавливает обязательность государственной регистрации сделки независимо от срока аренды (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК).

Если анализировать эту проблему в плоскости системного значения признака предмета договора, то можно прийти к следующему выводу. Нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание как разновидность недвижимости: ценность и индивидуальная значимость (признак, общий для любого вида недвижимости), а также неразрывная связь с землей. Иными словами, поскольку нежилое помещение характеризуется теми признаками, которые обусловили правовую базу, отражающую специфику зданий (сооружений), вряд ли имеет смысл выводить аренду нежилых помещений из круга отношений, регулируемых институтом аренды зданий (сооружений), нормы которого могут ее эффективно регламентировать. В связи с этим Г.С. Шапкина справедливо отмечала: "Формально нормы _ 4 гл. 34 не адресованы к нежилым помещениям и как составным частям здания в целом. Тогда они подпадают под действие норм _ 1 этой главы, регулирующих общие положения аренды. Однако такое решение в законе выводит отношения с этими объектами, обладающие такими же существенными чертами, что и отношения, где объектом является здание в целом, из-под специфического регулирования. Нежилые помещения в составе нежилого здания или жилого дома - объекты той же классификации и поэтому подлежат передаче в арендное пользование на тех же условиях"*(254). Данная позиция нашла отражение в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"*(255): "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса... В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса...".

Другое дело, что здания (сооружения) в некоторых аспектах отличаются от нежилых помещений. Причем эти отличия имеют правовое значение. Например, они касаются прав на земельный участок. Не вызывает сомнений, что регламентация прав на земельный участок при аренде здания как единого комплекса имеет свою специфику. Однако это является лишь основанием для того, чтобы в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), выделять две ее разновидности: самостоятельное (отдельно стоящее) здание и нежилое помещение внутри здания.

Другая проблема касается незавершенных строительством зданий. В науке и в судебной практике весьма остро стоял вопрос о том, можно ли здания, не завершенные строительством, считать недвижимостью; если да, то к какому ее виду они относятся.

Одни авторы считают, что до государственной регистрации незавершенный строительством объект не может считаться недвижимостью*(256). Другие признают незавершенное строительство недвижимостью*(257). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(258) в ст. 25 предусматривает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Что касается вопроса о том, к какому виду недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, то здесь также нет единства мнений. В.В. Витрянский, в частности, считает, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним принадлежат лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Поэтому, по мнению В.В. Витрянского, следует разграничивать два различных вида недвижимости: здания (сооружения) и незавершенные строительством объекты. Следствием такого разграничения является то, что к правоотношениям по поводу объектов незавершенного строительства не должны применяться специальные правила, касающиеся зданий (сооружений)*(259).

Данную проблему, на наш взгляд, необходимо решать с учетом того, имеет ли объект незавершенного строительства те признаки, которыми характеризуется недвижимость вообще; если да, то имеет ли он признаки, характерные для конкретного вида недвижимости.

Если исследовать проблему в этой плоскости, то необходимо признать, что, во-первых, объект незавершенного строительства характеризуется значимостью и индивидуальной ценностью, позволяющей считать его недвижимостью в смысле ст. 130 ГК, и, во-вторых, он неразрывно связан с землей, т.е. характеризуется тем же квалифицирующим признаком, что и любое готовое здание (сооружение). Поскольку объекты незавершенного строительства обладают признаками, обусловившими специфическое правовое регулирование недвижимости вообще и зданий (сооружений), в частности, их следует относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения.

В то же время нельзя не учитывать, что наряду с этим объекты незавершенного строительства характеризуются спецификой, отличающей их от зданий, возведение которых закончено. Это означает, что правовое регулирование, предусмотренное для аренды зданий (сооружений), может применяться к аренде незавершенного строительства лишь постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства.

Все сказанное дает основания для вывода о том, что в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), необходимо выделять две его разновидности: готовые здания и здания, не завершенные строительством.

Аналогичного системного анализа заслуживают жилые помещения. Во-первых, они являются недвижимостью. Это прямо предусмотрено в законодательстве. Следовательно, к ним применимо общее законодательство о недвижимости. Во-вторых, жилые помещения характеризуются теми же родовыми признаками, что и здания (сооружения). Поэтому жилые помещения необходимо относить к данному виду недвижимости с распространением на них правового регулирования, предусмотренного для зданий (сооружений). В-третьих, жилые помещения обладают спецификой, выделяющей их среди других зданий (сооружений), которая выражается в их целевом назначении - они предназначены для проживания граждан. Особое целевое назначение данного вида недвижимости и, как следствие, обременение ее, как правило, правами третьих лиц служат основой для формирования специфической правовой базы. Специфика жилых помещений обусловливает то, что общие нормы о недвижимости и родовые нормы о зданиях (сооружениях) должны применяться к жилым помещениям лишь в части, не противоречащей специальному законодательству о них.

Из специального регулирования, предусмотренного для жилых помещений, необходимо отметить гл. 18 ГК, посвященную праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения; ст. 558 ГК, регламентирующую особенности продажи жилых помещений; гл. 35 ГК, регулирующую отношения найма жилого помещения, а также гл. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в которой говорится об особенностях ипотеки жилых домов и квартир.

Таким образом, по различным признакам, каждый из которых имеет нормообразующее значение, здания (сооружения) можно разделить на:

1) самостоятельные (отдельно стоящие) здания и помещения внутри зданий;

2) готовые здания и объекты незавершенного строительства;

3) нежилые и жилые помещения.

Поскольку данные классификации проведены по различным основаниям, они могут сочетаться в отношении конкретного объекта. Например, жилая квартира внутри здания по первой классификации относится к помещениям, расположенным внутри зданий (с применением, соответственно, законодательства, предусмотренного для этого вида недвижимости), а по третьей классификации - к жилым помещениям (с применением законодательства о жилых помещениях). Отдельно стоящий жилой дом по первой классификации относится к отдельным зданиям, а по второй - к жилым помещениям.

Самостоятельным видом недвижимости являются особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Родовая общность указанных объектов с недвижимостью и, соответственно, возможность применения унифицированных правовых норм обусловлена значительной ценностью "движимой недвижимости" и необходимостью государственного учета, обеспечивающего ее индивидуализацию*(260). Специфика этих объектов выражается в возможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Отмеченные особенности предопределили то, что к регламентации "движимой недвижимости" не применяются нормы, отражающие неразрывную связь недвижимости с землей. Такие нормы содержатся, в частности, в институтах залога и продажи недвижимости. Относительно же аренды важно учитывать, что передача во временное пользование объектов "движимой недвижимости" регламентируется, во-первых, унифицированными нормами, касающимися любой недвижимости (в частности, содержащимися в общих положениях об аренде - п. 2 ст. 610 ГК, п. 2 ст. 617 ГК), и, во-вторых, нормами _ 3 гл. 34 ГК, посвященными регулированию аренды любых транспортных средств. Таким образом, применительно к аренде законодатель почти приравнял рассматриваемые объекты к прочим транспортным средствам, сведя до минимума учет их специфики как недвижимого имущества.

Это существенное обстоятельство необходимо иметь в виду, применяя законодательство о "движимой недвижимости". Так, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК). Согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Распространив на "движимую недвижимость" правовой режим аренды транспортных средств, не требующий государственной регистрации, законодатель тем самым предусмотрел иное, а именно: договор аренды "движимой недвижимости" должен заключаться в простой письменной форме без государственной регистрации.

Правильное понимание квалифицирующих признаков данного вида недвижимости, обусловивших создание специального законодательства, позволяет очертить круг объектов, к которым применимо данное законодательство.

Так, в литературе и в судебной практике возник вопрос: регламентируются ли нормами _ 7 гл. 30 ГК отношения по продаже воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, не прошедших государственную регистрацию. В частности, была высказана следующая точка зрения: "Статья 130 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако продажа таких судов в процессе изготовления до их государственной регистрации осуществляется по договору поставки, а не по договору продажи недвижимости. В соответствии с договором поставки суда строятся (изготавливаются) для их заказчика (покупателя) и становятся недвижимостью уже после передачи ему"*(261).

Думается, данный вывод был бы правильным лишь при условии, что специфика правового регулирования недвижимости направлена на закрепление особенностей отношений по передаче уже зарегистрированного недвижимого имущества. В то же время, как было отмечено выше, специальные нормы, посвященные сделкам с недвижимостью (в том числе и с "движимой недвижимостью"), отражают специфику предмета договора, обусловленную прежде всего его повышенной значимостью. С этой точки зрения, зарегистрированное воздушное судно и воздушное судно, не прошедшее государственной регистрации, представляют собой в равной степени значимые предметы купли-продажи. Следовательно, правовой режим продажи недвижимости подходит для регулирования отношений по продаже воздушного судна, не прошедшего государственной регистрации, в не меньшей степени, чем для отношений по продаже зарегистрированного воздушного судна. Иной подход осложняет применение к определенной группе обязательств тех норм, которые специально предназначены для их регулирования. Например, в ст. 555 ГК предусмотрено, что цена недвижимости является существенным условием договора и что при отсутствии соглашения о цене положения п. 3 ст. 424 ГК не применяются, а договор считается незаключенным. Условие о цене в равной степени существенно для договоров продажи незарегистрированного и зарегистрированного воздушных судов. Поэтому неприменение ст. 555 ГК к отношениям по продаже незарегистрированного воздушного судна было бы нелогичным. То же самое можно сказать о ст. 556 ГК, устанавливающей особенности передачи недвижимости, и о ряде других норм _ 7 гл. 30 ГК.

Согласно ст. 132 ГК предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК).

Давая общую характеристику предприятию как виду недвижимости, необходимо отметить следующее.

Во-первых, поскольку предприятие отвечает родовым признакам недвижимости (особая ценность, обусловливающая необходимость индивидуализации и учета), к отношениям, возникающим по поводу предприятия, применяются общие нормы о недвижимости. Это предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 549 и в п. 2 ст. 650 ГК.

Во-вторых, предприятие как вид недвижимости обладает спецификой, требующей нормативно-правового отражения. Поэтому общие нормы о недвижимости могут применяться к предприятию лишь в части, не противоречащей специальным правилам о предприятии как имущественном комплексе.

Специфика предприятия выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого входят не только различное имущество, но и обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Предприятие - объект особого рода, не являющийся даже сложной вещью*(262). Данная специфика предопределила особенности правовой регламентации договоров по поводу рассматриваемого вида недвижимости. Так, регулированию продажи предприятия посвящен отдельный параграф (8) гл. 30 ГК. Нормы, регламентирующие аренду предприятия, также собраны в самостоятельном параграфе (5) гл. 34 ГК. Особые положения, посвященные предприятию, содержатся в Федеральных законах от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)"*(263), от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

2.2. Какое место в системе гражданских договоров занимает признак недвижимости и как он соотносится с основным классификационным фактором направленности обязательства?

2.2.1. Недвижимость как предметный признак имеет самостоятельное нормообразующее значение. В ряде случаев он служит основой для формирования унифицированных правил, применимых к разнообразным обязательствам по поводу недвижимости, в том числе с различной направленностью.

Прежде всего, это ст. 131 ГК, предусматривающая, что право собственности и другие вещные права на любую недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции. Это правило действует в отношении залога (п. 3 ст. 339 ГК), купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК) и договора доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК).

В п. 1 ст. 164 ГК сказано, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательность государственной регистрации установлена законодателем для сделок различной направленности, что подтверждает самостоятельное нормообразующее значение рассматриваемого предметного признака. Так, государственной регистрации подлежат сделки продажи предприятия и жилого помещения (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 558 ГК), аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года, и предприятия (п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 658 ГК), а также договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК).

Унифицированные правила, подлежащие применению к договорам различной направленности, предусмотрены в отношении формы заключения договора. Они выражаются в том, что сделка должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; причем несоблюдение данного требования влечет недействительность договора. Данные положения установлены в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК) и предприятия (ст. 560 ГК), аренды зданий (сооружений) и предприятия (ст. 651 и 658 ГК), доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Буквальное толкование данной нормы, в частности, означает, что если для продажи недвижимости или аренды здания предписано заключение договора путем составления одного документа, подписываемого сторонами, то и его изменение или расторжение может совершаться только в этой форме.

Между тем, такое толкование неоднозначно воспринимается судебной практикой.

Между ЗАО (арендодателем) и ОАО (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения. В процессе исполнения договора ЗАО направило арендатору письмо с предложением об увеличении размера арендной платы. После получения этого письма арендатор несколько раз перечислял арендную плату по новым ставкам, а в дальнейшем оплату прекратил. Арендодатель предъявил иск о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, исчисленной по новым ставкам. Суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы по новым ставкам отказал, указав следующее. Согласно ст. 651 ГК договор аренды здания должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор; поскольку стороны не оформили изменение ставок арендной платы путем подписания единого документа, данные изменения нельзя признать согласованными. Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил иск по следующим основаниям. В п. 3 ст. 438 ГК сказано, что совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом. Указанное правило является общим для всех договоров. Специфика здания (сооружения) как предмета договора не предопределяет особенностей формы соглашения об изменении ставок арендной платы. А поскольку квалифицирующий признак договора аренды здания не требует отступления от установленного общего правила, должна применяться общая норма (ст. 438 ГК).

Схожая позиция изложена в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"*(264).

Учитывая значимость и индивидуальность объектов недвижимости, законодатель исходит из того, что стороны должны согласовать в договоре размер встречного предоставления за получение недвижимости в собственность или в пользование (ст. 555 и 654 ГК)*(265). Унифицированные правила касаются также особого порядка передачи недвижимости. Для договоров продажи недвижимости (ст. 556 ГК) и предприятия (ст. 563 ГК), а также аренды зданий (сооружений) и предприятия (ст. 655 и 659 ГК) предусмотрено, что передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.

Унифицированное значение для договоров различной направленности имеют также принципы регулирования и нормы, отражающие специфику отдельных видов недвижимости.

Так, поскольку специфика зданий и сооружений выражается в их неразрывной связи с землей, закон должен регламентировать вопросы, касающиеся судьбы земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений). Не случайно ст. 552 ГК, посвященная правам на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения, и ст. 652 ГК, касающаяся прав на земельный участок при аренде здания (сооружения), содержат практически одинаковое правовое регулирование. Отличия заключаются лишь в том, что при аренде здания (сооружения) к арендатору, естественно, не может перейти право собственности на земельный участок, имеющееся у арендодателя. Неразрывная связь здания (сооружения) с землей обусловила также общее правило о том, что цена в договоре продажи здания (сооружения) и размер арендной платы в договоре аренды здания (сооружения) включают плату за земельный участок (п. 2 ст. 555 ГК и п. 2 ст. 654 ГК).

Специфика предприятия послужила основой для выработки значительного количества унифицированных положений, применимых к договорам продажи и аренды предприятий (ст. 562 и 657, 563 и 659, 566 и 663 ГК).

Таким образом, в законодательстве весьма последовательно отражено самостоятельное значение системного признака недвижимости.

В то же время анализ ГК показывает, что вопрос об унификации правовых норм, обусловленных данным предметным признаком, нуждается в дополнительном исследовании.

Например, как уже было отмечено, ст. 131 ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию вещных прав на любую недвижимость, в том числе и на "движимую недвижимость" (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Государственная регистрация сделки установлена лишь в отношении договоров продажи предприятия и жилого помещения (п. 3 ст. 560 и п. 2 ст. 558 ГК), аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, и предприятия (п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 658 ГК), а также договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК). Регистрация договора аренды "движимой недвижимости", приравненной в ГК ко всем остальным транспортным средствам, не предусмотрена. При такой законодательной конструкции передача в аренду "движимой недвижимости" остается без надлежащего учета, хотя особо ценные транспортные средства, являющиеся недвижимостью, требуют государственного учета в той или иной форме (либо в форме государственной регистрации права, либо в форме государственной регистрации сделки) для договоров любой направленности. То же самое можно сказать о договоре найма жилого помещения. В отличие от продажи жилого помещения, для которого требуется государственная регистрация и перехода права собственности, и самого договора, для найма жилого помещения государственной регистрации не предусмотрено.

Унифицированные правила, устанавливающие обязательность заключения договора в письменной форме путем составления одного документа, установлены для продажи "движимой недвижимости" (ст. 550 ГК) и не предусмотрены для ее аренды. Если специфика направленности обязательства на передачу имущества во временное пользование исключает необходимость обеспечения устойчивости сделок по поводу воздушных, морских судов и т.д., существующую для договоров, направленных на передачу такого же имущества в собственность, то данная законодательная конструкция оправданна. Однако, представляется, подобного влияния в рассмотренном случае фактор направленности не оказывает. Аналогичный вопрос возникает по поводу найма жилого помещения.

Учитывая значимость и индивидуальность объектов недвижимости, законодатель исходит из того, что стороны должны согласовать в договоре размер встречного предоставления за получение недвижимости в собственность или в пользование. Однако соответствующее условие предусмотрено лишь для договоров продажи недвижимости, аренды зданий (сооружений) и предприятий. Трудно объяснить, почему законодатель не рассматривает в качестве существенного условие о цене в договорах аренды "движимой недвижимости", найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом.

Правила, регламентирующие судьбу земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений), т.е. нормы, обусловленные неразрывной связью здания с землей, установлены лишь для продажи и аренды зданий (сооружений) и не предусмотрены в отношении найма жилого помещения и договора доверительного управления зданиями (сооружениями).

ГК содержит большое количество унифицированных положений для договоров продажи и аренды предприятий. В то же время законодатель не распространяет эти нормы на доверительное управление предприятием. При этом следует учитывать, что специальное регулирование, отражающее особенности предприятия в рамках доверительного управления имуществом, также отсутствует.

Наконец, обращает на себя внимание то, что унифицированные нормы, обусловленные спецификой недвижимости, в той или иной степени касаются лишь некоторых типов договоров: залога, купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, найма жилого помещения и доверительного управления имуществом. В отношении ряда других договоров, непосредственным и опосредованным предметом которых может выступать недвижимое имущество (безвозмездное пользование, хранение, поручение, комиссия, агентирование, простое товарищество), специальное законодательство не создано. Представляется, что необходим глубокий анализ указанных договорных институтов с целью определения того, требуется ли применение к ним специального регулирования, отражающего предметные особенности недвижимости. Если такое законодательство необходимо, то следует установить: достаточно ли распространения на них тех унифицированных норм, которые уже существуют для других договорных типов; если недостаточно, то необходимо ли создание специального законодательства, адаптированного к особенностям той или иной направленности.

2.2.2. Несмотря на определенную самостоятельность признака недвижимости, все же следует признать, что в целом он играет второстепенную роль по сравнению с фактором направленности обязательства.

Во-первых, суть содержания договора (основные права и обязанности сторон) предопределяются его направленностью. Какими бы общими ни были предметные характеристики договоров, но если они имеют различную направленность, содержание одного обязательства будет принципиально отличаться от содержания другого. Именно поэтому, к примеру, основные права и обязанности сторон по договору продажи здания принципиально отличаются от прав и обязанностей сторон по договору аренды здания. В первом договоре они направлены на передачу имущества в собственность, а во втором - на его передачу во временное пользование. Предметная специфика может лишь уточнять права и обязанности, обусловленные направленностью. В качестве примера подобного уточнения можно привести п. 2 ст. 610 ГК (если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором) или п. 2 ст. 617 ГК (в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное). Институты продажи и аренды предприятия, несмотря на наличие некоторых схожих норм, отражающих общий предметный признак, содержат и принципиально различные правила, обусловленные разной направленностью.

Во-вторых, направленность может оказывать значительное влияние на то, в какой степени предметный признак требует установления специфического регулирования. Рассмотрим, к примеру, жилое помещение. Специальный режим для продажи жилых помещений, отражающий особенности данного вида недвижимости, ограничивается одной статьей (558 ГК), которая устанавливает специальные правила, касающиеся такого существенного условия договора, как перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и обязательности государственной регистрации договора. Для арендных отношений, складывающихся по поводу жилого помещения, потребовались создание гораздо более развернутого специального правового регулирования и выделение в результате самостоятельного вида договора - найма жилого помещения, нормы которого значительно отличаются как от общих положений об аренде, так и от родовых правил аренды зданий (сооружений).

В-третьих, направленность обязательства влияет на нормы, отражающие предметную специфику недвижимости. Во многих аспектах она уточняет нормы, отражающие предметный признак, адаптируя их к той или иной направленности. Поэтому, в частности, некоторые правила аренды зданий (сооружений), обусловленные особенностями данного вида недвижимости, существенно отличаются от норм, регулирующих куплю-продажу зданий или доверительное управление ими. Например, специфика недвижимости обусловила то, что условие о размере встречного предоставления должно признаваться существенным условием договора. В порядке реализации данного принципа законодатель установил, что для продажи недвижимости существенным условием является цена, а для аренды - размер арендной платы. Поскольку специфика зданий и сооружений выражается в их неразрывной связи с землей, закон регламентирует вопросы, касающиеся судьбы земельных участков при совершении сделок по поводу зданий (сооружений). Институты продажи и аренды здания (сооружения) содержат в этом аспекте схожее правовое регулирование. Однако направленность повлияла на то, что для аренды, в отличие от продажи, не предусмотрена возможность перехода к арендатору права собственности на земельный участок.

В-четвертых, направленность обязательства влияет на унификацию и дифференциацию положений, касающихся видов недвижимости. В результате для договоров одной направленности может быть предусмотрено общее регулирование для всех видов недвижимости, а для обязательств иной направленности регламентация может быть дифференцирована по видам недвижимости. К примеру, правовой режим договора продажи недвижимости распространяется на любые виды недвижимости, в том числе и на транспортные средства, признаваемые недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В то же время регламентация аренды зданий и сооружений существенно отличается от регулирования аренды транспортных средств, в том числе и тех, которые являются недвижимостью (_ 3 и 4 гл. 34 ГК).

2.3. Как соотносится предметный признак недвижимости с иными вторичными факторами? Иначе говоря, как сочетаются нормы, обусловленные признаком недвижимости, с положениями, отражающими специфику иных вторичных факторов?

Действующее законодательство учитывает нормообразующее значение различных системных факторов. Каждый из них служит основой для формирования правовых норм.

Вторичные признаки могут сочетаться в одном правоотношении. Существуют лишь два исключения. Во-первых, не сочетаются признаки, выделенные в рамках одной классификации (например, недвижимость, сельскохозяйственная продукция, энергия и др., выделенные по предметному основанию). Во-вторых, в некоторых случаях системный признак предопределяет специфику отдельных правовых элементов, которые сами в других договорах могут играть роль системных факторов. Поэтому при анализе того, как сочетаются между собой договоры, основанные на вторичных признаках, необходимо не только учитывать сочетаемость признаков, лежащих в основе их выделения, но и сопоставлять те правовые элементы, которые могут иметь значение нормообразующих факторов. Например, институт розничной купли-продажи выделен по субъектному признаку. Однако данный субъектный признак (фигура розничного продавца) предопределил, что предметом розничной купли-продажи может быть лишь такое имущество, которое реализуется в розницу. Недвижимость не может реализовываться в розницу. Поэтому нормы институтов розничной купли-продажи и продажи недвижимости не могут сочетаться между собой.

Очень важно, чтобы закон предусматривал механизм, позволяющий применять нормы, обусловленные определенным системным признаком, к любым правоотношениям, в которых данный признак присутствует, если, разумеется, этому не препятствует иная специфика данного правоотношения. Если в этой плоскости анализировать ГК, можно обнаружить немало возможностей для совершенствования законодательства, касающегося обязательств по поводу недвижимости. Например, в ГК не отражена специфика таких отношений аренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал*(266).