3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.

К оглавлению1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 
34 35 36 37 38 39 

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI – OE                                                                                                  (3.3)                                                                                           

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Результаты составления реконструированного отчета о доходах 

при  плановой арендной плате (первый вариант)

по объектам оценки, долл.

№п.п.

Показатели

Кафе

(вар. 1)

Бар

(вар. 1)

1.

Потенциальный валовый доход

24 743,9

3 526,2

2.

Потери от  недобора арендной платы

1237,2

176,3

3.

Действительный валовый доход

23 506,7

3 349,9

4.

Операционные расходы

15665,4

2056,4

5.

Чистый операционный доход

7841,3

1293,5

 

По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости  показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости  по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $  за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5

 

Таблица 3.2.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе

458,22

4,5

5,432185

24 743,9

5%

23 506,7

3 586

776,9

2 366

8 936

15 665,4

7 841,3

Помещение бара

65,3

4,5

5,432185

3 526,2

5%

3 349,9

511

110,7

320

1114,67

2 056,4

1 293,5

 

Таблица 3.3.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -20 дол. ,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе

458,22

16,57

20

91 101,0

5%

86 546,0

13 202

2 860,4

9 898

8 936

34 896,9

51 649,1

Помещение бара

65,3

16,57

20

12 982,6

5%

12 333,5

1 881

407,6

1 410

1114,67

4 813,3

7 520,2

Таблица 3.4.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе

458,22

12,43

15

68 325,8

5%

64 909,5

9 901

2 145,3

7 423

8 936

28 406

36 503,5

Помещение бара

65,3

12,43

15

9 737,0

5%

9 250,1

1 411

305,7

1 058

1114,67

3889,26

5 360,9

 

Таблица 3.5.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -10 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе

458,22

8,28

10

45 550,5

5%

43 273,0

6 601

1 430,2

4 949

8 936

21 916

21 356,5

Помещение бара

65,3

8,28

10

6 491,3

5%

6 166,7

941

203,8

705

1114,67

2964,71

3 202,0

 

Таблица 3.6

Прогноз изменения рыночной арендной платы и

стоимости объектов оценки, долл.

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Арендная плата за 1м2

20

15

10

Арендная плата за 1м2 в год

240

180

120

Стоимость 1 м2

1200

900

600

Валовый мультипликатор (Мpgi)

5

5

5

 

        Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .

Таблица 3.7

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для  кафе.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

91 101

68 325,8

45 550,5

2

Действительный валовый доход

86 546,0

64 909,5

43 273,0

3

Операционные расходы

34 896,9

28 406

21 916

4

Чистый операционный доход

51 649,1

36 503,58

21 356,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     Таблица 3.8

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для бара.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

12 982,6

9 737,0

6 491,3

2

Действительный валовый доход

12 333,5

9 250,1

6 166,7

3.

Операционные расходы

4 813,3

3889,26

2964,71

4.

Чистый операционный доход

7 520,2

5 360,9

3 202,0

 

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI – OE                                                                                                  (3.3)                                                                                           

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Результаты составления реконструированного отчета о доходах 

при  плановой арендной плате (первый вариант)

по объектам оценки, долл.

№п.п.

Показатели

Кафе

(вар. 1)

Бар

(вар. 1)

1.

Потенциальный валовый доход

24 743,9

3 526,2

2.

Потери от  недобора арендной платы

1237,2

176,3

3.

Действительный валовый доход

23 506,7

3 349,9

4.

Операционные расходы

15665,4

2056,4

5.

Чистый операционный доход

7841,3

1293,5

 

По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости  показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости  по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $  за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5

 

Таблица 3.2.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе

458,22

4,5

5,432185

24 743,9

5%

23 506,7

3 586

776,9

2 366

8 936

15 665,4

7 841,3

Помещение бара

65,3

4,5

5,432185

3 526,2

5%

3 349,9

511

110,7

320

1114,67

2 056,4

1 293,5

 

Таблица 3.3.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -20 дол. ,долл

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе

458,22

16,57

20

91 101,0

5%

86 546,0

13 202

2 860,4

9 898

8 936

34 896,9

51 649,1

Помещение бара

65,3

16,57

20

12 982,6

5%

12 333,5

1 881

407,6

1 410

1114,67

4 813,3

7 520,2

Таблица 3.4.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, долл.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Помещения кафе

458,22

12,43

15

68 325,8

5%

64 909,5

9 901

2 145,3

7 423

8 936

28 406

36 503,5

Помещение бара

65,3

12,43

15

9 737,0

5%

9 250,1

1 411

305,7

1 058

1114,67

3889,26

5 360,9

 

Таблица 3.5.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -10 долл.

Наименование здания

Общая площадь помещений, м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.

Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.

Потенциальный валовый доход PGI, $

Потери арендной платы, %

Действит. Валовый доход, дол.

Постоянные

Итого операционные доходы

Чистый операционный доход, NOI, $

НДС, 18%

Республиканский бюджет, (3,9%)

Налог на недвижимость

Налог на землю

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

Помещения кафе

458,22

8,28

10

45 550,5

5%

43 273,0

6 601

1 430,2

4 949

8 936

21 916

21 356,5

Помещение бара

65,3

8,28

10

6 491,3

5%

6 166,7

941

203,8

705

1114,67

2964,71

3 202,0

 

Таблица 3.6

Прогноз изменения рыночной арендной платы и

стоимости объектов оценки, долл.

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

Арендная плата за 1м2

20

15

10

Арендная плата за 1м2 в год

240

180

120

Стоимость 1 м2

1200

900

600

Валовый мультипликатор (Мpgi)

5

5

5

 

        Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .

Таблица 3.7

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для  кафе.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

91 101

68 325,8

45 550,5

2

Действительный валовый доход

86 546,0

64 909,5

43 273,0

3

Операционные расходы

34 896,9

28 406

21 916

4

Чистый операционный доход

51 649,1

36 503,58

21 356,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     Таблица 3.8

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для бара.

№

Показатели

Вариант 2

Вариант 3

Вариант 4

1.

Потенциальный валовый доход

12 982,6

9 737,0

6 491,3

2

Действительный валовый доход

12 333,5

9 250,1

6 166,7

3.

Операционные расходы

4 813,3

3889,26

2964,71

4.

Чистый операционный доход

7 520,2

5 360,9

3 202,0