При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PVNOI +  PVREV,                                                               (3.4)                                                           

где

PVNOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PVREV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет  постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4  варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) . 

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

   Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования  денежных  потоков, долл.

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе  методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..                    

  Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.

 Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  бара  за пятилетний период по вариантам прогноза .

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .                   

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков  составляет   68 838 долл.,  или 148 139 376 руб.

 ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г  составляет:

Кафе  - 874 970 920 рублей  или 406 585 долларов США ;

Бар   - 148 139 176 рублей  или 68 838 долларов США .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PVNOI +  PVREV,                                                               (3.4)                                                           

где

PVNOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PVREV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет  постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4  варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) . 

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

   Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования  денежных  потоков, долл.

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе  методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..                    

  Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.

 Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  бара  за пятилетний период по вариантам прогноза .

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .                   

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков  составляет   68 838 долл.,  или 148 139 376 руб.

 ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г  составляет:

Кафе  - 874 970 920 рублей  или 406 585 долларов США ;

Бар   - 148 139 176 рублей  или 68 838 долларов США .