3.8 Методы определения нормы дисконтирования .
К оглавлению1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1617 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39
Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.
Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:
построения;
сравнения альтернативных инвестиций;
выделения;
мониторинга.
В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .
Таблица 3.9
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 1) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
14,88% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год, % |
|
6,0% |
6,0% |
6,0% |
6,0% |
6,0% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
30,0% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-549864 |
51649 |
54748 |
58033 |
61515 |
65206 |
714 823 |
|
|
|
0,87 |
0,76 |
0,66 |
0,57 |
0,50 |
0,50 |
|
РV(NOI) |
|
44958,83 |
41483,30 |
38276,45 |
35317,50 |
32587,29 |
357 241 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.10
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 2 ) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
19,05% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
15% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-225771 |
36504 |
37599 |
38727 |
39888 |
41085 |
259 637 |
|
|
|
0,84 |
0,71 |
0,59 |
0,50 |
0,42 |
0,42 |
|
РV(NOI) |
|
30663,02 |
26529,72 |
22953,57 |
19859,48 |
17182,47 |
108 585 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.11
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
11,66% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
20,00% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-274932 |
21357 |
22424 |
23546 |
24723 |
25959 |
329918 |
|
|
|
0,90 |
0,80 |
0,72 |
0,64 |
0,58 |
0,58 |
|
РV(NOI) |
|
19125,97 |
17984,83 |
16911,77 |
15902,73 |
14953,90 |
190 053 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.12
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .
|
Показатели |
Вариант 1 |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
|
Внутренняя норма прибыли ,% |
14,88% |
19,05% |
11,66% |
|
весомость |
50,00% |
21% |
29% |
|
Средневзвешенная величина |
7,44% |
4,00% |
3,38% |
|
Расчетная ставка дисконтирования |
14,82% |
|
|
Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .
Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .
Таблица 3.13
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
7,12% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
15% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-30276 |
1294 |
1332 |
1372 |
1413 |
1456 |
34816,96 |
|
|
|
0,93 |
0,87 |
0,81 |
0,76 |
0,71 |
0,71 |
|
РV(NOI) |
|
1207,52 |
1161,08 |
1116,42 |
1073,47 |
1032,18 |
24684,97 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.14
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по бару ( вариант 2) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
15,09% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
|
6,0% |
6,0% |
6,0% |
6,0% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки,% |
30,0% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-78360 |
7520 |
7971 |
8450 |
8957 |
9494 |
101868,00 |
|
|
|
0,87 |
0,76 |
0,66 |
0,57 |
0,50 |
0,50 |
|
РV(NOI) |
|
6534,38 |
6018,45 |
5543,26 |
5105,59 |
4702,48 |
50455,85 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.15
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
13,05% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки,% |
20,00% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-58770 |
5361 |
5629 |
5910 |
6206 |
6516 |
70524 |
|
|
|
0,88 |
0,78 |
0,69 |
0,61 |
0,54 |
0,54 |
|
РV(NOI) |
|
4742,27 |
4404,78 |
4091,31 |
3800,15 |
3529,70 |
38201,48 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.16
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .
|
Показатели |
Вариант 1 |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
|
Внутренняя норма прибыли ,% |
7,12% |
15,09% |
13,05% |
|
весомость |
10% |
50% |
40% |
|
Средневзвешенная величина |
0,71% |
7,54% |
5,22% |
|
Расчетная ставка дисконтирования |
13,47% |
|
|
Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .
Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.
Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:
построения;
сравнения альтернативных инвестиций;
выделения;
мониторинга.
В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .
Таблица 3.9
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 1) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
14,88% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год, % |
|
6,0% |
6,0% |
6,0% |
6,0% |
6,0% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
30,0% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-549864 |
51649 |
54748 |
58033 |
61515 |
65206 |
714 823 |
|
|
|
0,87 |
0,76 |
0,66 |
0,57 |
0,50 |
0,50 |
|
РV(NOI) |
|
44958,83 |
41483,30 |
38276,45 |
35317,50 |
32587,29 |
357 241 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.10
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 2 ) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
19,05% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
15% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-225771 |
36504 |
37599 |
38727 |
39888 |
41085 |
259 637 |
|
|
|
0,84 |
0,71 |
0,59 |
0,50 |
0,42 |
0,42 |
|
РV(NOI) |
|
30663,02 |
26529,72 |
22953,57 |
19859,48 |
17182,47 |
108 585 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.11
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
11,66% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
20,00% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-274932 |
21357 |
22424 |
23546 |
24723 |
25959 |
329918 |
|
|
|
0,90 |
0,80 |
0,72 |
0,64 |
0,58 |
0,58 |
|
РV(NOI) |
|
19125,97 |
17984,83 |
16911,77 |
15902,73 |
14953,90 |
190 053 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.12
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .
|
Показатели |
Вариант 1 |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
|
Внутренняя норма прибыли ,% |
14,88% |
19,05% |
11,66% |
|
весомость |
50,00% |
21% |
29% |
|
Средневзвешенная величина |
7,44% |
4,00% |
3,38% |
|
Расчетная ставка дисконтирования |
14,82% |
|
|
Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .
Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .
Таблица 3.13
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
7,12% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки, % |
15% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-30276 |
1294 |
1332 |
1372 |
1413 |
1456 |
34816,96 |
|
|
|
0,93 |
0,87 |
0,81 |
0,76 |
0,71 |
0,71 |
|
РV(NOI) |
|
1207,52 |
1161,08 |
1116,42 |
1073,47 |
1032,18 |
24684,97 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.14
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по бару ( вариант 2) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
15,09% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
|
6,0% |
6,0% |
6,0% |
6,0% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки,% |
30,0% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-78360 |
7520 |
7971 |
8450 |
8957 |
9494 |
101868,00 |
|
|
|
0,87 |
0,76 |
0,66 |
0,57 |
0,50 |
0,50 |
|
РV(NOI) |
|
6534,38 |
6018,45 |
5543,26 |
5105,59 |
4702,48 |
50455,85 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.15
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .
|
Прогнозный период, года |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
Ставка% |
13,05% |
|
|
|
|
|
|
|
Рост дохода в год,% |
|
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
REV |
|
Рост стоимости объекта оценки,% |
20,00% |
|
|
|
|
|
|
|
NOI |
-58770 |
5361 |
5629 |
5910 |
6206 |
6516 |
70524 |
|
|
|
0,88 |
0,78 |
0,69 |
0,61 |
0,54 |
0,54 |
|
РV(NOI) |
|
4742,27 |
4404,78 |
4091,31 |
3800,15 |
3529,70 |
38201,48 |
|
РV |
0 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.16
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .
|
Показатели |
Вариант 1 |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
|
Внутренняя норма прибыли ,% |
7,12% |
15,09% |
13,05% |
|
весомость |
10% |
50% |
40% |
|
Средневзвешенная величина |
0,71% |
7,54% |
5,22% |
|
Расчетная ставка дисконтирования |
13,47% |
|
|
Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .