4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в  июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения  корректировки  был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены  в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы  на дату оценки .

Объекты-аналоги  находятся в разных функциональных зонах и  их местоположение отличается от местоположения  объекта оценки.

Корректировка  на местоположение  выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения  к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к  промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся  к прочим зонам  в деловом центре.  Поэтому  стоимость 1 м2  земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом  назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в %   рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) ,                                                                      (4.1)                                  

Где

 Кф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;

  Кф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение  представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной  корректировки на функциональное зонирование  объекта оценки .

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту  аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

                                       С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) ,                                               (4.3)                                         

где 

Км1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

               С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА ,                                 (4.4)                             

Где:

С1м2ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2ОФ ОА- стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Поскольку объекты  аналоги №3 и №4  располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка  их  стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на   отсутствие   подвальных помещений проводилась по формуле:

                                 C1м2 п. п.%= (Ка  - Ка п ) / Ка п  ,                                   (4.5)                        

где

Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа

Объекты оценки  отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади  на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

                                                                                                           Таблица 4.6.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .

Таблица 4.7.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.

Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался  капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта  в объекте оценки  с учетом износа  на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238  дол. По объекту №3 корректировка  принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по  объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги  только выставлены на продажу.  Полученная  стоимость после всех вышеназванных корректировок  корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности  корректировка на листинг принимается  в размере от 5-10  % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам  на дату оценки  листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты  выставляются на продажу  с учетом НДС. Поскольку  в затратном и доходном подходе  рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .

Таблица 4.8.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .

продолжение таблицы 4.8

окончание таблицы 4.8

Таблица 4.9

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .

продолжение таблицы 4.9

окончание таблицы 4.9

         Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10

Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.

         Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным  подходом  на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

           -помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

           -помещений бара – 220 063 тыс.руб. или  102 260  долларов США .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в  июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения  корректировки  был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены  в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы  на дату оценки .

Объекты-аналоги  находятся в разных функциональных зонах и  их местоположение отличается от местоположения  объекта оценки.

Корректировка  на местоположение  выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения  к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к  промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся  к прочим зонам  в деловом центре.  Поэтому  стоимость 1 м2  земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом  назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в %   рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) ,                                                                      (4.1)                                  

Где

 Кф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;

  Кф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение  представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной  корректировки на функциональное зонирование  объекта оценки .

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту  аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

                                       С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) ,                                               (4.3)                                         

где 

Км1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

               С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА ,                                 (4.4)                             

Где:

С1м2ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2ОФ ОА- стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Поскольку объекты  аналоги №3 и №4  располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка  их  стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на   отсутствие   подвальных помещений проводилась по формуле:

                                 C1м2 п. п.%= (Ка  - Ка п ) / Ка п  ,                                   (4.5)                        

где

Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа

Объекты оценки  отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади  на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

                                                                                                           Таблица 4.6.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .

Таблица 4.7.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.

Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался  капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта  в объекте оценки  с учетом износа  на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238  дол. По объекту №3 корректировка  принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по  объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги  только выставлены на продажу.  Полученная  стоимость после всех вышеназванных корректировок  корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности  корректировка на листинг принимается  в размере от 5-10  % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам  на дату оценки  листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты  выставляются на продажу  с учетом НДС. Поскольку  в затратном и доходном подходе  рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .

Таблица 4.8.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .

продолжение таблицы 4.8