12.2. Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищного законодательства

Для наступления юридической ответственности должны суще­ствовать специфические основания. Применительно к гражданско-правовой ответственности такими основаниями будут являться ус-

ловия, образующие в совокупности состав гражданского правонару­шения. В доктрине гражданского права и на ее основе сформировал­ся взгляд, в соответствии с которым состав правонарушения в иму­щественной сфере образуют следующие факты:

—противоправность поведения (действия или бездействие) лица, на которое предполагается возложить ответственность; — наличие у потерпевшего убытков или вреда; — наличие причинной связи между противоправным характером поведения нарушителя и наступившими последствиями в виде убыт­ков или вреда для потерпевшего;

— наличие вины правонарушителя, за исключением случаев, ус­тановленных законом или договором.

Рассмотрим более подробно отдельные случаи применения к пра­вонарушителям мер гражданско-правовой ответственности. Эти меры чаще всего облечены в форму санкции по выселению граждан из за­нимаемых ими жилых помещений и предусмотрены, в частности, ст. 687 ГК, ст. 98, 123, 124, 136 ЖК. Так, в соответствии с п. 2 и 4 ст. 687 ГК за правонарушение, допущенное нанимателем или граж­данами, за действия которых он отвечает, договор найма жилого по­мещения может быть расторгнут в судебном порядке. В качестве про­тивоправных действий закон рассматривает:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа; — разрушение или порча жилого помещения; — использование жилого помещения не по назначению; — систематическое нарушение прав и интересов соседей. При невнесении платы за жилье и при разрушении или порче жилого помещения нанимателю по решению суда может быть пре­доставлен срок не более года для устранения им нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допу­щенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их ус­транения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нани­мателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить ис­полнение на срок не более года.

Аналогичные действия могут быть предприняты и в отношении нанимателей, допускающих пользование жилым помещением не по

назначению или систематически нарушающих права и интересы со­седей. Однако в данном случае требуется наличие формального пред­варительного предупреждения нанимателя со стороны наймодателя о необходимости устранения нарушений.

В рамках отношений социального найма гра^данско-правовая сан­кция по выселению нанимателя без предоставления другого жилого помещения применяется в случаях, установленных ст. 98 ЖК. Проти­воправными в соответствии с названной статьей признаются действия нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, влекущие систематическое разрушение или порчу жилого помещения, а также делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме. При этом закон содержит предварительное специальное условие применения мер по выселе­нию указанных лиц из занимаемого ими жилого помещения, которое сформулировано как безрезультатность примененных к нарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.

Если же наниматель не производит в течение шести месяцев оп­лату жилья и коммунальных услуг, то к нему, равно как и к членам его семьи, может быть применена мера ответственности, заключаю­щаяся в выселении с предоставлением жилого помещения, отвечаю­щего санитарным и техническим требованиям по нормам общежи­тия (ч. 6 ст. 15 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах феде­ральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 № 9-ФЗ; от 21.04.97 № 68-ФЗ; от 10.02.99 № 29-ФЗ).'

К мерам гражданско-правовой ответственности могут быть от­несены и случаи судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, предусмотренные ст. 123 и 124 ЖК. Эти случаи касаются выселения членов ЖСК, исключенных из кооператива по различным основаниям, в частности за предоставление не соответ­ствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, за систематическое разрушение или порчу жилого помещения или использование его не по назначению.

В отношении выселения нанимателя, арендатора или членов его семьи из домов или квартир, принадлежащих гражданину на праве собственности, действуют правила, установленные ст. 136 ЖК. В осно­ву этих правил положены случаи неправомерного поведения винов-

' ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876; №25. Ст. 3042; №28. Ст. 3485.

ных лиц, определенные ч. 1 ст. 98 ЖК, а также случай установления судом нуждаемости собственника дома, квартиры и членов его се­мьи в жилой площади, ранее сданной внаем или в аренду (п. 1 ч. 2 ст. 135 ЖК).

В качестве меры гражданско-правовой ответственности, влеку­щей для правонарушителя неблагоприятные имущественные послед­ствия, должно рассматриваться и прекращение права собственнос­ти на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, случаи кото­рого установлены ст. 293 ГК. Данная статья содержит перечень оснований, по которым признается факт бесхозяйственного содер­жания жилья его собственником. К этим основаниям закон относит: __ использование жилого помещения не по назначению; — систематическое нарушение прав и интересов соседей; — бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его раз­рушение.

При наличии названных фактов орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нару­шения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если же собственник игнорирует требования органа местного самоуправле­ния, которое, очевидно, должно быть облечено в письменную форму, суд по иску названного органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Гражданско-правовая ответственность наступает и в случаях, ука­занных в ст. 155 ЖК. Эти случаи связаны с возмещением ущерба, причиненного жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках.