§ 3. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, ОПРЕДЕЛЯЮЩАЯ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Вопросы развития и благоустройства города и других поселений, улучшения окружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, являющихся основными градостроительными документами. Разрабатываются эти планы и проекты в форме следующих документов.

На федеральном уровне разрабатываются основ-ные положения Генеральной схемы расселения РАССЕЛЕНИЯ         на территории РФ и основные положения схем градостроительного планирования развития частей территории Россий­ской Федерации. Эти документы утверждаются Правительством Россий­ской Федерации. В них учитываются взаимные интересы Российской Федерации, ее субъектов, а также устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществле­нии ими градостроительной деятельности (ст. 21, 28 Градостроительного кодекса).

298

В Генеральной схеме расселения на территории Российской Федера­ции определяются:

основные положения развития системы расселения, природопользо­вания и производства в соответствии с программой социально-экономи­ческого развития территории Российской Федерации;

меры по улучшению экологической обстановки в регионах, рацио­нальному использованию земель, сохранению территорий объектов исто­рико-культурного и природного наследия, развитию инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур федерального значения;

территории, благоприятные для развития систем расселения; особо охраняемые природные территории; прибрежные территории; территории сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения; территории с экстремальными природно-климатическими условиями; территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техно­генного характера; территории залегания полезных ископаемых; иные территории, имеющие существенное значение для осуществления градо­строительной деятельности.

Консолидированные схемы градостроителъ-

КОНСОЛИДИРОВАННЫЕ   ного планирования разрабатываются на тер-

СХЕМЫ                ритории двух и более субъектов Российской

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО федерации или частей их территорий (терри-ПЛАНИРОВАНИЯ тории экономических и крупных географиче­ских районов, системы расселения, а также оздоровительные, курортные, рекреационные и иные территории) в целях взаимного согласования ин­тересов субъектов Российской Федерации и интересов Российской Феде­рации при осуществлении градостроительной деятельности.

В консолидированных схемах градостроительного планирования, ко­торые разрабатываются в соответствии с Генеральной схемой расселения на территории Российской Федерации, определяются: зонирование территорий;

меры по развитию региональных систем расселения; меры по развитию инженерной, транспортной и социальной инфра­структур межрегионального и регионального значения;

меры по рациональному природопользованию с учетом интересов субъектов Российской Федерации в целях обеспечения условий устойчи­вого развития их территорий;

обеспечение ресурсами в целях комплексного развития частей терри­тории Российской Федерации.

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ КОМПЛЕКСНЫЕ СХЕМЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

В территориальных комплексных схемах градо­строительного планирования развития террито-рий субъектов Российской Федерации и частей щ территорий определяются зонирование тер-

ПЛАНИРОВАН  ритории субъектов Российской Федерации или

РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ частей их территорий, основные направления

СУБЪЕКТОВ        совершенствования системы расселения, разви-

РОССИЙСКОЙ         тия городских и сельских поселений, производ-

ФЕДЕРАЦИИ      ства, инженерной, транспортной и социальной

инфраструктур регионального и межселенного значения, защиты терри­торий субъектов Российской Федерации или частей их территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характе­ра, улучшения экологической обстановки градостроительными средства-

299

ми, сохранения территорий объектов историко-культурного и природного наследия. В указанных территориальных комплексных схемах содержатся предложения об установлении границ поселений и пригородных зон го­родов, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территории субъекта Российской Федерации или части территории субъ­екта Российской Федерации.

В градостроительной документации о градостроительном планирова­нии развития территорий субъектов Российской Федерации и частей тер­риторий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образова­ний в области градостроительства.

ГОРОДСКАЯ

И СЕЛЬСКАЯ

ДОКУМЕНТАЦИЯ

ПЛАНИРОВАНИЯ

РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ

И ЕЕ ЗАСТРОЙКИ

Градостроительная документация о градострои­тельном планировании развития территорий город­ских и сельских поселений, других муниципаль­ных образований включает: территориальные комплексные схемы градострои­тельного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муни­ципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает: проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее — проект планировки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских по­селений.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует оп­ределенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными норма­тивами. Градостроительная документация любого вида включает тексто­вые и графические материалы, содержит обязательные положения, уста­новленные заданием на разработку градостроительной документации со­ответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с законами и иными нормативными пра­вовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативны­ми правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативны­ми правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государствен­ной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных за­конодательством Российской Федерации об экологической экспертизе. Так, обязательными условиями для утверждения градостроительной доку­ментации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие по­ложительного заключения органов охраны памятников культуры в случа­ях, определенных законодательством в области охраны памятников исто­рии и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на ос­новании задания, выданного заказчиками — соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления (или по со-300

гласованию с ними). Внесение изменений в утвержденную градострои­тельную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населе­ния, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Разработка градостроительной документации любого вида осуществ­ляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, ус­тановленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Решение органов государственной власти и органов местного само­управления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градо­строительной документации любого вида подлежат опубликованию.

Как указано в ст. 35 Градостроительного кодек-

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН   са> генеральный план — градостроительная до-ГОРОДСКИХ         кументация о градостроительном планировании И СЕЛЬСКИХ        развития территорий городских и сельских по-ПОСЕЛЕНИИ         селений.   Генеральный   план   разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроитель­ной документацией федерального уровня и уровня субъектов Российской Федерации.

Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирова­ния среды жизнедеятельности, направления и границы развития террито­рий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градострои­тельные требования к сохранению объектов историко-культурного насле­дия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и сани­тарному благополучию.

В генеральном плане городского или сельского поселения определяются: основные направления развития территории поселения с учетом осо­бенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на ис­пользование территории указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характе­ра, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

соотношение застроенной и незастроенной территорий городского или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселения; иные меры по развитию территории городского или сельского посе­ления.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспече­нии ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

301

Генеральный план города и его пригородной зоны может разрабаты­ваться как единый документ на основе соглашения между органами ме­стного самоуправления сопредельных территорий.

Генеральный план города с численностью населения до 50 тысяч че­ловек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

При разработке генерального плана исторического поселения учиты­ваются историко-архитектурный опорный план такого поселения и про­екты зон охраны памятников истории и культуры.

Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих по­селений в порядке, установленном Градостроительным кодексом. Гене­ральный план города и его пригородной зоны утверждается органами го­сударственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Генеральные планы городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабатывают­ся и утверждаются органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подле­жат опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъ­ектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, спе­циально уполномоченными государственными органами в области эколо­гической экспертизы, а также заинтересованными организациями и насе­лением (ст. 18 и 28 Градостроительного кодекса).

Утвержденная градостроительная документация обязательна для ис­полнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше, только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные организации, которые ведут обширные исследования социально-эконо­мического и архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние исполь­зования природных ресурсов и их охрана, рациональные архитектур­но-планировочные решения и т. д.). После составления проектов они ут­верждаются соответствующими государственными органами и с этого мо­мента приобретают обязательную силу.

Схема и проект районной планировки охватыва-

СХЕМЫ И ПРОЕКТЫ    ют территорию одного, нескольких администра-

РАЙОННОЙ        тивных районов, целой области или республики.

ПЛАНИРОВКИ Они утверждаются, как правило, правительства­ми субъектов Российской Федерации. В схемах районной планировки научно согласуются и уточняются основы перспективного развития охва­тываемого района, области, республики. В них предусматривается орга­низация комплексного территориального размещения и развития объек­тов народного хозяйства, городов и поселков, а также планомерного, ра­ционального использования и охраны природных ресурсов. Срок действия схемы районной планировки бывает достаточно продолжитель­ным (25 лет).

Проекты детальной планировки разрабатываются на основе генераль­ного плана и охватывают отдельные части города (поселка): жилые 302

И промышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и эколо­гической защиты. Они устанавливают подробную архитектурно-планиро­вочную и пространственную организацию застраиваемой территории. Рассчитаны проекты на 3—5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дисцип­лины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по благоустройству, архитектурно-строительный контроль, функции застрой­щиков-землепользователей.

Госстрой РФ и его органы на местах осуществляют государственное руководство и контроль в данной сфере, отвечают за развитие и высокий качественный уровень архитектуры и градостроительства в городе (посел­ке, селе).

Проекты планировки — градостроительная доку-

ПРОЕКТЫ            ментация, разработанная для частей территорий

ПЛАНИРОВЬ      городских и сельских поселений и определяющая

И ЗАСТРОЙКИ в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной струк­туры: красные линии и линии регулирования застройки; границы земель­ных участков (при разработке проектов межевания территорий в составе проектов планировки); размещение объектов социального и культурно-бы­тового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; пара­метры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуни­каций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории.

Проект планировки подлежит опубликованию, обсуждению с населе­нием и утверждается органами местного самоуправления с учетом резуль­татов такого обсуждения. Проект планировки является основой для раз­работки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Проекты застройки разрабатываются для территорий кварталов, мик­рорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или гра­ницах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

В проектах застройки земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских посе­лений определяются: линии регулирования застройки; расположение зда­ний, строений и сооружений, этажность, тип и другие их характеристики; архитектурное решение застройки; системы инженерного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присоединения указанных сис­тем к сооружениям и коммуникациям систем инженерного оборудования, связи и благоустройства, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений; организация движения транспортных средств и пешеходов; территории общего пользования.

Органы местного самоуправления вправе вводить дополнительные требования к проектам застройки в соответствии с местными условиями, в том числе требования к проектированию и строительству в зонах охра­ны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размеще-

303

нию архитектурных объектов малых форм, рекламы, вывесок и другой визуальной информации и иные требования.

Проекты застройки, разработанные по заказу органов местного само­управления, утверждаются указанными органами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, с учетом мнения населения.

Правила застройки являются нормативным пра-

ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ новым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельно­сти на соответствующих территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований.

Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и включают в себя схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения та­ких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для ка­ждой территориальной зоны).

Границы территориальных зон определяются с учетом красных ли­ний, естественных границ природных объектов, границ земельных участ­ков и иных границ.

Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем рас­положенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости.

В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.

Для расположенных в черте поселений земле-МЕЖЕВАНИЕ         пользований   важное   практическое   значение

ПРИ ЗАСТРОЙКЕ имеет порядок определения границ этих земле­пользовании, который бы исключал возможность ненужных споров и конфликтов между гражданами и юридическими лицами по поводу за­нимаемых ими земельных участков (о праве собственности, о праве со­вершения сделок с землей, аренде, владении, о размерах налогов с зани­маемой площади земельного участка, о законности государственной ре­гистрации прав на земельный участок и т. д.). В этих целях принято Положение о порядке установления границ землепользовании в застрой­ке городов и других поселений, утвержденное Постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105'.

Положение направлено на решение следующих задач:

установление границ сложившихся объектов недвижимости;

формирование новых объектов недвижимости в сложившейся за­стройке.

Установление границ землепользовании (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и за­стройки городов и других поселений, иными документами территориаль­ного развития. При межевании территорий сложившейся застройки горо-

1 СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 592.

304

дов и других поселений из границ земельного участка исключаются тер­ритории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие пра­вила межевания:

границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государ­ственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключе­нием случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Фе­дерации;

в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транс­портной инфраструктуры;

при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в гра­ницах земельного участка: частями подземного и надземного пространст­ва, занятыми или предназначенными для размещения магистральных ин­женерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объ­ектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в со­ответствии с градостроительными нормативами и правилами застройки, действовавшими в период строительства.

При межевании застроенных территорий проводится: выделение структурных планировочных единиц посредством разделе­ния на кварталы крупных межмагистральных территорий (жилых рай­онов, микрорайонов, промышленных районов) с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом

красных линий;

межевание на земельные участки посредством установления границ

существующих и новых объектов недвижимости.

При межевании территорий используются методические документы по установлению границ землепользовании (межеванию) в застройке го­родов и других поселений, утверждаемые совместными решениями Рос-земкадастра, Госстроя РФ, Минимуществом РФ.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений орга­нов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Постановление органов местного самоуправления о межевании и сроки его проведения публикуются в местной печати. Межевание включает:

подготовительные работы (сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных Бюро технической ин­вентаризации и территориальных органов по земельным ресурсам и зем­леустройству по всем объектам, расположенным на территории квартала, микрорайона, подлежащей межеванию, проектно-планировочной и гра­достроительной документации опорных планов, планов инженер­но-транспортной инфраструктуры, документов землеотвода, правоуста­навливающих документов на пользование земельным участком; обследо­вание подлежащей размежеванию территории в натуре и выявление фактического использования земельного участка);

305

разработку плана межевания микрорайона или квартала, согласова­ние его с физическими и юридическими лицами — владельцами недви­жимости и утверждение в установленном порядке;

установление границ в натуре.

Разработка плана межевания осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц — владель­цев недвижимости в границах данного микрорайона или квартала.

План межевания разрабатывается на микрорайон или квартал в гра­ницах красных линий в масштабе 1:2000 и является открытой информа­цией.

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам.

К плану межевания прилагаются: акты согласования границ земле­пользовании; каталог координат границ землепользовании; перечень сер-витутов; пояснительная записка.

План межевания утверждается решением органа местного самоуправ­ления и является основанием для установления границ земельных участ­ков в натуре, закрепления их межевыми знаками и регистрации недви­жимости в установленном порядке. Возведение владельцами ограждений регламентируется правилами застройки.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой за­стройки может осуществляться комиссией, специально создаваемой орга­нами местного самоуправления на период проведения работ по межева­нию, в которую включаются руководители и специалисты соответствую­щих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридиче­ские лица, представляющие интересы владельцев недвижимости и иных граждан.