§ 6. КОНДОМИНИУМЫ

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включа-щий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме от­дельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Феде­рации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

При делении земельных участков или изменении их границ и пара­метров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, мик­рорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проез­дов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии), и границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного участка (линии регулирования застройки), и требования градостроитель­ных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов

недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъ­ектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т. е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные помещения), принад­лежащие им на праве частной или другой собственности (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О това­риществах собственников жилья»1.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондо­миниуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объ­ектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т. е. до 15 июня 1996 г.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими

землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кон­доминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроитель­ных нормативов, исходя из условий обеспечения минимальных противо-

315

' СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

пожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населен­ных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме уста­навливается путем умножения площади помещения на удельный показа­тель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с уста­новленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых располо­жены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую доле­вую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в соб­ственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или товари­ществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобре­тения в собственность или получения в аренду сверхнормативных терри­торий они остаются в государственной или муниципальной собственно­сти и используются в соответствии с действующим законодательством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земель­ных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и размеры земель­ного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части зе­мельных участков осуществляются государственными органами исполни­тельной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строи­тельства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.