§ 2. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

Состав земель поселений и правовой режим их использования опре­деляют конкретные территориальные зоны. К ним относятся зоны:

жилые;

общественно-деловые;

293

производственные;

инженерных и транспортных инфраструктур;

рекреационные;

сельскохозяйственного использования;

специального назначения;

военных объектов;

иные территориальные зоны.

Правилами землепользования и застройки уста-

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ навливается градостроительный регламент для РЕГЛАМЕНТ каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможно­сти территориального сочетания различных видов использования земель­ных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рек­реационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной терри­ториальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет осно­ву правового режима земельных участков, равно как всего, что нахо­дится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладель­цами и арендаторами земельных участков независимо от форм собствен­ности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответст­вии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для ка­ждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимо­сти не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного ис­пользования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, ок­ружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градо­строительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимо­сти, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регла­ментами.

294

Земельные участки в составе жилых зон предна-ЖИЛЫЕ ЗОНЫ значены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтаж­ной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой за­стройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застрой­ки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе обшественно-дело-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫ      вых зон предназначены для застройки админи­стративными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытово­го, социального назначения и иными предназначенными для обществен­ного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ  Зон предназначены для застройки промышлен-

ЗОНЫ    ными, коммунально-складскими, иными пред-

назначенными для этих целей производственными объектами согласно

градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зоны инженерной

ЗОНЫ    и транспортной инфраструктур предназначены

ИНФРАСТРУКТУР для застройки объектами железнодорожного, ав­томобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транс­порта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного на­значения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных

РЕКРЕАЦИОННЫЕ     Зон, в том числе земельные участки, занятые

ЗОНЫ    городскими лесами, скверами, парками, город-

скими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культур­ное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное

значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленны­ми ст. 94—100 Земельного кодекса об этих территориях.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон ох­раны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований

охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяй-

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕН- ственного использования в поселениях — зе-НЫВ ЗОНЫ мельные участки, занятые пашнями, многолет­ними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения,— используются в целях ведения сель­скохозяйственного производства до момента изменения вида их исполь­зования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улица­ми, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут

295

включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат при­ватизации.

Границы зон должны отвечать требованиям идентификации принад­лежности каждого участка только одной из зон. Градостроительные рег­ламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны уста­навливаются индивидуально — с учетом особенностей расположения дан­ной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреационного и иных видов целевого использования земельных участков.

Если земельные участки и прочно связанные с ними объекты недви­жимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установления срока при­ведения в соответствие с регламентом. Но это допускается лишь в слу­чае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья лю­дей, окружающей приородной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строитель­ство новых объектов могут производиться с соблюдением установленных градостроительных регламентов соответствующей зоны.

Правовому режиму земель города и других по-

ОГРАНИЧЕНИЯ 1РАВА  селении характерен ряд существенных ограниче-

ПОЛЬЗОВАНИЯ       ний порядка землепользования и хозяйственной

ЗЕМЛЕЙ               деятельности организаций, действующих на тер-

ритории поселений.

Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 34—39 Закона РФ «Об охране окружающей сре­ды», вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования полу­чили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах Госстроя РФ (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидно­стей. Исторически наиболее известными из них являются сервитута, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если зе­мельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права про­хода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установ­лен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т. д. Такого рода сервитута могут устанавливаться в силу давности, договора, судеб­ного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользова­ния землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитута могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ в целях безопасности полета воздушных судов, вокруг аэро­портов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйствен­ным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в оп-296

ределенной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дожде­ванием, земляные и некоторые другие работы.

Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник — полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного

объекта, природного памятника.

Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента Россий­ской Федерации от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитута, обязываю­щие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков

и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответст­вии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует соз­дания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, эко­номическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к дан­ной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков мо­жет быть запрещено многожэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застрой­ки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отве­денной для застройки местности должна остаться незастроенной.

Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, во­круг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в сани­тарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопас­ности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопро­водов высокого давления.

Для жилой и иной застройки «противопоказаны» земли, которые мо­гут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.

297

К особому виду земельно-планировочных мер0-

приятии относится долгосрочное резервирова-

ЗЕМЕЛЬ                ние земель под некоторые будущие государст-

венные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях пере­планировки территории. Например, если на территории, предназначен­ной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройст­во прудов, производство прочных земельных улучшений и тому подоб­ные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажет­ся больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли наклады­ваются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государст­венных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных пред­приятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэро­портов, новых населенных пунктов, при проектировании развития от­крытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование мо­жет происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты районных пла­нировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20—25 лет, и в прямой зависи­мости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные ре­зервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства го­рода Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.