§ 4. Приобретение иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами прав собственности и иных вещных прав в России

1. Предоставление в России национального режима иностранным гражданам и лицам без гражданства действует и в отношении права собственности. Указанные лица могут приобретать и отчуждать иму­щество, отдавать его в залог, осуществлять право владения, пользова­ния и распоряжения на равных основаниях с российскими граждана­ми и юридическими лицами за-изъятиями и ограничениями, установ­ленными федеральными законами.

Как и в ряде других государств (см. § 5 этой главы) в России ос­новные ограничения касаются прав собственности на землю. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г. иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства не могут приобретать земельные участки из земель сель­скохозяйственного назначения в собственность. Им может предостав­ляться только право аренды. Обладать земельными участками на праве аренды могут также юридические лица, в уставном (складоч­ном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Согласно Закону иностранные юридические лица, иностранные 1 граждане и лица без гражданства, а также российские юридические  * лица с таким иностранным капиталом отнесены к числу лиц, которые-' обязаны произвести отчуждение земельного участка из земель сель­скохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут им принадлежать на праве собственности (ст. 5 этого Закона). В соответствии с этой статьей установлен следующий порядок отчуждения.

В случае если в собственности лица но основаниям, допускаемы! Законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйствен­ного назначения и это влечет за собой нарушение требований этогг Закона, такие земельные участки или доля должны быть отчуждень собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяй ственного назначения, приобретенных до вступления в силу этого За­кона, должна быть осуществлено в течение года со дня вступления eix в силу. Земельные участки или доли в праве общей собственности ш земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при-* обретенные после вступления в силу этого Закона, подлежат отчужде­нию в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности на земель­ный участок либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой на­рушение требований Закона.

В случае если при нарушении требований закона собственник не произведет в течение указанного выше срока, отчуждение земельно­го участка или доли в праве обшей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требова-

§ \. Приобретение иностранным и гражданами и юрид. .чипами вещных прав в России   207

ни'й закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении тако­го собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяй­ственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести зе­мельный участок или долю в праве общей собственности на земель­ный участок из земель сельскохозяйственного назначения, эти земель­ный участок или долю должен приобрести субъект Российской Феде­рации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления но начальной цене пред­мета торгов. Таким образом, земельные участки сельскохозяйственно­го назначения вообще не могут находиться в собственности иностран­цев. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участка­ми сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.

Не могут находиться в собственности иностранных граждан и юридических лиц участки недр, континентального шельфа, лесного фонда, они могут быть предоставлены им только на правах пользова­ния или аренды при условии, что эти лица наделены правом зани­маться соответствующей деятельностью.

Не могут находиться в собственности иностранцев земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ.

Эти положения установлены Земельным кодексом РФ 2001 г. Кроме того, этим Кодексом установлены ограничения следующего ха­рактера:

•   иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земель­ными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с феде­ральными законами (п. 3 ст. 15 Земельльного кодекса РФ 2001 г.). Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом РФ. До установления такого перечня право собственности иностранцев на земельные участки на приграничных территориях не допускается. Под особыми территориями понимаются территории, на которых на­ходятся, в частности, объекты стратегического значения, военные объ­екты. Имеются в виду и так называемые закрытые территориальные образования;

•   право преимущественной покупки и аренды земельных участ­ков предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в случаях, когда они являются собственниками зданий, сооружений и строений, находящихся на чужом земельном участке, но Земельным кодексом установлены опре­деленные ограничения. Кроме того, Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это пра­вило не распространяется (п. 5 ст. 35 Земельного кодекса);

•   иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностран­ным юридическим лицам могут предоставляться земельные участки для строительства, за исключением случаев, когда участки находятся на приграничных и иных особо установленных территориях;

•   для иностранцев и иностранных юридических лиц установлены особые правила в отношении предоставления земельных участков для строительства (п. 12 ст. 30 Земельного кодекса РФ);

•   в случаях приватизации установлены ограничения в отношении приобретения иностранцами нрав на земельные участки, которые на­ходятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности иностранных лиц.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муни­ципальной собственности, могут предоставляться иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим . лицам в собственность только за плату, размер которой установлен Земельным кодексом РФ. Российским гражданам и юридическим лицам в ряде случаев участки могут предоставляться в собствен­ность бесплатно, кроме того, Земельным кодексом РФ установлена возможность предоставления им участков в безвозмездное срочное

пользование.

В отношении аренды законодательством установлены следующие правила: иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностран­ным юридическим лицам предоставляется право аренды сельскохо­зяйственных земельных участков, но за исключением случаев, преду­смотренных Земельным кодексом (п. 1 ст. 22). Такие арендаторы не имеют права на льготы и привилегии, которые предоставляются рос­сийским сельскохозяйственным товаропроизводителям, а также на го­сударственную финансовую поддержку.

В отношении других земель соответствующие правила о праве собственности иностранцев и иностранных юридических лиц были установлены Земельным кодексом РФ 2001 г. Согласно положениям кодекса иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на приобретение этих земельных участков в собственность в порядке, установленном Кодексом. Это положение не распространяется на участки, находя**

i} f\. Приобретение ипостраг

щиеся на приграничных территориях, участки, изъятые из оборота, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, участки, в отношении которых установлен запрет приватизации (п. 9 ст. 36 Кодекса).

В течение длительного периода времени в России имела место не­определенность в отношении прав собственности иностранцев на землю. В комментариях к земельному законодательству (под ред. Г.Е. Быстрова и Б.Д. Клюкина) обращалось внимание на то, что ранее действующий Земельный кодекс РСФСР (ЗК РСФСР) не предус­матривал права собственности и права пожизненного наследуемого владения иностранных граждан.

Нормы ст. 7 ЗК РСФСР, закрепившие порядок, согласно которому иностран­ные граждане могут выступать лишь арендаторами земельных участков, официаль­но утратили юридическую силу 24 декабря 1993 г. Необходимые условия для реа­лизации инвестиционного потенциала земли и развития регулируемого оборота зе­мель заложил Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631, установивший порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муни­ципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих пред­приятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Нормы п. 3 данного Указа признавали любых юридических и физических лиц, включая иностранных, покупателями земельных участков.

Тенденция расширения прав собственности иностранных граждан и юридичес­ких лиц нашла выражение в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который подтвердил право собственности на землю иностранных инвесторов, если им это право передано российскими партнерами в качестве взноса в уставный фонд корпоративных и кооперативных организаций.

Несмотря на формальное признание законодательством начала 90-х гг. прав иностранных физических и юридических лиц на землю, в действительности земельная правосубъектность иностран­цев была неопределенной, так как неясным оставался вопрос, могут ли иностранные граждане и иностранные юридические лица, а также предприятия с иностранным участием, действующие на тер­ритории России как российские юридические лица, приобретать в собственность земельные участки несельскохозяйственного назна­чения.

Более определенно в законодательстве регулировался вопрос о правах иностранных граждан на сельскохозяйственные земли. Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве предоставлял право на созда­ние крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей только гражданину РСФСР. Аналогичные ограничения прав иностранных граждан содержались в Законе о сельскохозяйст­венной кооперации, который предусматривал, что членами производ-ственного кооператива могут быть только граждане Российской Феде­рации.

Предусмотренные в Земельном кодексе РФ 2001 г. правила (п. 2 ст. 5 и п. 3 ст. 15) расширяют круг иностранных лиц, которые призна­ются участниками земельных отношений, включая иностранные юри­дические лица; устанавливают возможность приобретения земельного участка иностранными гражданами, лицами без гражданства и ино­странными юридическими лицами не только на праве аренды, но и на праве собственности, вводя в то же время определенные ограничения, о которых говорилось выше.

2. Существенные ограничения прав иностранных граждан и ино­странных юридических лиц установлены в отношении их прав собст­венности и участия в учреждении организаций в области телевидения и телевидеопрограмм. Согласно принятому в 2001 г. дополнению к За­кону о средствах массовой информации 1991 г., иностранный гражда­нин, лицо безгражданства и гражданин Российской Федерации, имею­щий двойное гражданство, иностранное юридическое лицо, а равно российское юридическое лицо с иностранным участием, доля (вклад) иностранного участия в уставном (складочном) капитале которого со­ставляет 50% и более, не вправе учреждать организации (юридические лица), осуществляющие телевещание, зона уверенного приема пере­дач которых охватывает половину и более половины субъектов Рос­сийской Федерации либо территорию, на которой проживает полови­на и более половины численности населения Российской Федерации. Отчуждение долей (акций) учредителем телепрограмм и телеком­паниями, повлекшее появление в их уставном (складочном) капитале доли (вклада) иностранного участия, составляющей 50% и более, не допускается.