§ 5. Приобретение российскими гражданами и юридическими лицами прав собственности и иных вещных прав за рубежом

Как и в других случаях, касающихся осуществления прав россий­ских граждан и юридических лиц, сама возможность приобретения таких прав определяется нормами российского законодательства и, конечно, в отношении реализации этой возможности в конкретно взя­той стране часто весьма детальными правилами законодательства этой страны. Как образно отмечалось в нашей литературе (Л.П. Ануф­риева), если российское право говорит «да», то это еще не означает наличие реальной возможности для российского гражданина приоб-

§ 5. Приобретение российскими гражданами ц юрид. .чинами нсщных прав за рубежом 211

рести недвижимость в той или иной стране, акции или доли в капита­ле какой-либо компании и т.д.

Российское законодательство не запрещает гражданами и организа­циям приобретать недвижимость, акции и ценные бумаги иностран­ных компаний и обществ. Определенные ограничения были установле­ны валютным регулированием с целью создания препятствий для утечки капиталов за границу. В частности, было установлено правило, в силу которого любая покупка российским физическим или юриди­ческим лицом недвижимостей, акций, ценных бумаг за границей должна осуществляться только с разрешения Центрального банка РФ. Но этот запрет на практике не применялся. В дальнейшем требо­вание получения разрешения было заменено требованием представле­ния уведомления. В целях ограничения вывоза капитала Централь­ным банком РФ был установлен лицензионный (разрешительный) порядок открытия российскими гражданами счетов в банках за рубе­жом, за исключением случаев открытия ими счетов во время пребыва­ния за границей.

В отношении возможности приобретения иностранцами права собственности на недвижимость, и в первую очередь на земельные участки, в ряде стран установлены запреты или ограничения.

В Канаде в некоторых провинциях ограничиваются права ино­странцев на покупку земли (так, в Альберте иностранцы и компании под иностранным контролем не имеют права покупать и владеть зем­лей, в Саскачеване ограничивается размер сельскохозяйственных зе­мельных участков, которые могут быть проданы иностранцам).

В Финляндии отделения иностранных компаний и компании, в которых иностранным лицам принадлежит более 20% (в отдельных случаях более 40%) акций, не имеют права без разрешения Государст­венного Совета приобретать или продавать недвижимость на срок более двух лет.

В некоторых странах продажа земельных участков не допускается, в США покупка иностранцами недвижимости, особенно земли, огра­ничивается законами большинства штатов.

В ряде стран для покупки земли иностранцами требуется получе­ние разрешения местных или центральных органов (в Австралии, Австрии, Дании, Швейцарии — с некоторыми изъятиями) требуется разрешение на приобретение недвижимости: на Кипре — Совета ми­нистров Кипра, в Польше — министра внутренних дел Польши, в странах Балтии — различных иных органов. Сошлемся в качестве примера на законодательство Литвы. В 1996 г. ст. 47 Конституции Литвы была дополнена и одновременно был при­нят конституционный закон, предусматривающий порядок, условия и ограничения в отношении приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначе­ния. Согласно этим правовым актам иностранным субъектам разрешается приобре­тать земельные участки для строительства зданий и в других случаях осуществле­ния предпринимательской деятельности. Под иностранными субъектами понима­ются предприятия, зарегистрированные в качестве юридических лиц в Литве, правления которых находятся в Литве и эффективный контроль в отношении кото­рых осуществляют иностранные предприятия или иностранные граждане, а также иностранные предприятия, отделения и представительства которых находятся в

Литве.

Запрещено приобретать землю на курортах, взморье, на территории нацио­нальных парков и в ряде других случаев. Землю разрешено продавать только иностранным субъектам, отвечающим критериям «европейской и трансконтинен­тальной...», т.е. из числа государств — членов ЕС, или государств, заключивших соглашения об ассоциации с ЕС, или государств, бывших в момент принятия зако­на членами Организации экономического сотрудничества и развития (OECD) или Ссвероатлантичсского пакта (НАТО). Из этого перечня следует, что не допускает­ся покупка земли лицами из России и других государств СНГ. Порядок и условия приобретения за рубежом российскими гражда­нами, предприятиями и учреждениями, а также государством недви­жимого  имущества полностью определяется законодательством страны местонахождения этого имущества. Покупатели, а также арендаторы должны самым тщательным образом выполнять предпи­сания этого законодательства (правила регистрации земельных участ­ков в земельных кадастрах и др.). При этом необходимо проверять, не имеются ли в отношении земельного участка какие-либо обремене­ния, в частности сервитуты (право прохода других лиц, проживание и т.д.), не заложено ли соответствующее имущество и т.д. Игнорирова­ние таких обстоятельств может привести к неблагоприятным послед­ствиям для российского покупателя или арендатора имущества.