2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН В ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЯХ

Совокупность правомочий, которыми обладает лицо в связи с вселением в жилое помещение по договору найма, представляет собой субъективное жилищное право гражданина. Особенность этого права состоит в том, что оно связано со строго целевым назначением материального объекта правоотношения (жилого помещения) и носит потребительский характер.

Пользование, владение и распоряжение жилым помещением возможны лишь в той мере, в какой это необходимо для использования его в качестве жилища. При этом правомочие пользования представляет собой наибо-

25 СП СССР 1964, № 25, ст. 147. 144

лее важныи\ элемент жилищного правоотношения, поскольку именно посредством пользования достигается реализация потребительной стоимости помещения. Правомочие владения ^о существу составляет предпосылку для осуществления Правомочия пользования, так как владение жилым помещением немыслимо без его фактического использования по целевому назначению. Что же касается правомочия распоряжения помещением, то оно имеет ограниченные пределы. Потребительский характер жилищного правоотношения исключает возможность допущения иных имущественных целей, кроме тех, для которых нанимателю предоставляется жилое помещение. Однако и в этих пределах наниматель имеет право на совершение определенного круга действий по распоряжению предоставленным в его пользование помещением. Он, в частности, вправе произвести обмен этого помещения на другое со взаимной передачей в установленном порядке прав и обязанностей, вытекающих из договора жилищного найма (ч. 2 ст. 60 Основ). При определенных условиях наниматель имеет право на сдачу в поднаем части или всего помещения (ч. 4 ст. 60 Основ), на заселение образовавшейся излишней жилой площади (ч. 2—3 ст. 59 Основ), на переоборудование в дозволенном порядке занимаемого жилого помещения (ст. 317 ГК), на вселение других граждан в это помещение (ст. 302 ГК), на прекращение жилищного правоотношения независимо от согласия или несогласия наймодателя (ч. 1 ст. 60 Основ).

Право на жилое помещение имеет своей целью удовлетворение жилищных потребностей граждан. Целевой характер правомочий нанимателя жилого помещения и принадлежность последнего другому лицу (юридическому или гражданину) обусловливает отличие права на жилое помещение от права собственности. Вот почему субъективное жилищное право нанимателя представляет собой комплексное право, сочетающее вещные правомочия на помещение с обязательными правомочиями нанимателя по отношению к владельцу дома, в котором находится предоставленное жилое помещение.

Содержание жилищного правоотношения составляют права и обязанности, которыми обладают его участники — наймодатель и наниматель. Эти права и обязанности обычно отражаются в договоре найма жилого помещения, представляющем собой двухстороннюю сделку.

145

Наймодатель, в частности, обязан обеспечить нормальные условия для проживания в предоставленном нанимателю жилом помещении. К таким условиям относятся снабжение коммунальными услугами, уборка территории и внеквартирных помещений, устранение повреждений здания и домового оборудования, производство капитального ремонта и т. д.26 Наймодатель также обязан выполнять текущий ремонт жилого и подсобных помещений, если он обусловлен неисправностью отдельных конструктивных элементов здания, домового оборудования, связан с производством капитального ремонта либо вызван стихийным бедствием или аварийным случаем.

Содержание жилищного правоотношения с позиции обязанностей нанимателя сводится к пользованию предоставленным ему жилым помещением в строгом соответствии с назначением последнего и условиями, определенными договором жилищного найма (ст. 295 и 283 ГК). Он, в частности, обязан обеспечить сохранность помещения и его оборудования, не изменять характера использования жилища, не производить переоборудования и перепланировки помещения без разрешения наймода-теля; соблюдать правила пользования жилым помещением, газом, электричеством, правила противопожарной безопасности; своевременно производить текущий ремонт, относящийся к обязанности нанимателя (ст. 285 ГК), а также не препятствовать жилищным органам в проведении ремонтных работ; принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей помещения и его оборудования и т. д.

Следует отметить, что на практике указанные требования нанимателями нередко нарушаются. Это свидетельствует о недостаточной эффективности законодательства, регулирующего данные отношения. В постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 3 февраля 1970 г. «О серьезных нарушениях государственной дисциплины в городском строительстве и жилищном хозяйстве» 27 предлагается, в частности, принять действенные меры к обе-

26 См., например, Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся, государственной, кооперативной и общественной организации, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. (СП РСФСР 1962, № 20, ст. 102).

27 СП СССР 1970, № 4, ст. 25.

146

спечению сохранности жилищного фонда и значительному улучшению эксплуатации и ремонта домов. На основании указанного постановления и в порядке реализации содержащегося в цец указания об усилении внимания к сохранению жилищного фонда следовало бы пересмотреть отдельные нормы'^действующих правил пользования и содержания жилого помещения, установив в них повышенные требования к участникам договора жилищного найма в части бережного отношения к помещениям и ответственности за нарушение установленных условий эксплуатации жилищ.

Согласно требованиям, содержащимся в ч. 3 ст. 61 Основ гражданского законодательства (ст. 333 ГК), наниматель и проживающие с ним члены семьи обязаны соблюдать правила социалистического общежития. В правоотношениях, связанных с пользованием жилых помещений, соблюдение указанных правил имеет важное значение, поскольку в домашних условиях люди проводят значительное время, ведут домашнее хозяйство, воспитывают детей, занимаются самообразованием, отдыхают и т. д. Невыполнение правил должного поведения неизбежно причиняет определенные неудобства для окружающих, соседей по квартире и по дому, что не отвечает интересам социалистического общества. Вот почему в жилищном правоотношении эта обязанность прямо предусмотрена законом.

Немаловажной обязанностью нанимателя и совершеннолетних членов его семьи является своевременное внесение квартирной платы за пользование жилым помещением. Уклонение от выполнения этой обязанности дает наймодателю право на взыскание ее по нотариальной исполнительной надписи.

В случае выезда нанимателя с семьей он обязан освободить и сдать управлению домами по акту жилое помещение и оборудование в исправном состоянии, а в необходимых случаях произвести за свой счет текущий ремонт. Невыполнение нанимателем этой обязанности к моменту передачи помещения дает наймодателю право произвести указанный ремонт и взыскать с нанимателя расходы по сметной его стоимости. Кроме того, наниматель обязан возместить наймодателю все убытки от повреждения жилища и его оборудования, происшедшего по его вине (либо по вине лиц, совместно с ним проживающих),

147

как и период пользования помещением, так и в момент сдачи последнего (ст. 295, 291, 292 ГК). /

Проживающие с нанимателем члены йемьи приобретают равные с ним права и обязанности, вытекающие из договора жилищного найма (ст. 56 Осуов, ст. 301 ГК). Характерная особенность равенства прав нанимателя и членов его семьи на жилую площадь состоит в том, что эти права не зависят ни от источников дохода или возрастного положения членов семьи, ни от степени материальной или иной зависимости друг от друга, ни от продолжительности совместного проживания 28.

В развитие этого общего правила гражданские кодексы устанавливают определение состава членов семьи нанимателя. Так, в ч. 3 ст. 301 ГК РСФСР предусматривается, что членами семьи нанимателя жилого помещения признаются супруг нанимателя, дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти лица (или одно из них) перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Аналогично решен этот вопрос в гражданских кодексах Армянской ССР (ст. 305), Молдавской ССР (ст. 306), Туркменской ССР (ст. 302), Эстонской ССР (ст. 307).

Названными нормами в крут членов семьи нанимателя не включаются дети и родители супруга нанимателя, что вряд ли можно признать оправданным. В этом отношении представляется более совершенной редакция соответствующих статей гражданских кодексов остальных союзных республик, в которых говорится, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители 29. Наряду с тем ГК отдельных союзных респуб-

28 См., например, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 17 февраля 1970 г. по делу Маслова, Турунпевой и Смирнова («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1970, № 6, с. 3).

29 См. ст. 383 ГК УССР, ст. 292 ГК БССР, ст. 336 ГК Узбекской ССР, ст. 311 ГК Киргизской ССР, ст. 298 ГК Таджикской ССР, ст. 278 ГК Казахской ССР, ст. 306 ГК Азербайджанской ССР, ст. 296 ГК Грузинской ССР, ст. 324 ГК Литовской ССР, ст. 316 ГК Латвийской ССР.

148

лик внесли некоторые дополнения или уточнения. Например, в ГК Латвийской ССР содержится указание о том, что усыновленные и усыновители приравниваются в жилищных правах к правам родителей и детей; в ГК Молдавской и Узбекской ССР нетрудоспособные иждивенцы, а также другие граждане признаются членами семьи, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Гражданские кодексы большинства союзных республик к членам семьи нанимателя, кроме супруга, родителей и детей, относят других граждан, проживающих совместно с нанимателем и ведущих с ним общее хозяйство, лишь в том случае, если они являются родственниками или нетрудоспособными иждивенцами. Это в значительной степени сужает круг членов семьи по сравнению с теми положениями, которые были выработаны ранее многолетней практикой, исходившей из фактически сложившихся семейных отношений, независимо от факта родства или иждивенчества.

Ранее действовавшее гражданское законодательство не устанавливало состава членов семьи применительно к пользованию жилым помещением. Однако судебной практикой было выработано довольно твердое понятие семьи нанимателя, в состав которой включались не только супруг, дети, родители и в определенных случаях родственники, но также лица, не состоявшие в браке или родстве между собой, если они совместно проживали и вели с нанимателем общее хозяйство. По смыслу ст. 301 ГК РСФСР (и соответствующих статей ГК ряда других союзных республик) членами семьи нанимателя не могут быть признаны граждане, не состоящие с ним в брачных или родственных отношениях (кроме нетрудоспособных иждивенцев), В жизни, тем не менее, нередко возникают ситуации, при которых такая регламентация состава семьи нанимателя может ущемлять жилищные права отдельных граждан. Например, наниматель вселил женщину с целью создания семьи, но брак первоначально не был зарегистрирован по уважительным причинам (предположим, в связи с затруднением в расторжении прежнего брака);

впоследствии между ними возникли неприязненные отношения, послужившие препятствием к регистрации брака и основанием для предъявления иска о выселении, после того как вселенная родила ребенка или утратила трудо-

149

способность. В силу общих начал и смысла /гражданского законодательства (ст. 4 Основ) вселение в подобных случаях несомненно должно порождать гражданские права и обязанности, а следовательно, и право на пользование занимаемой жилой площадью. Согласно же буквальному содержанию ст. 301 ГК РСФСР такие граждане не при-обретают права на пользование жилой площадью.

Таким образом, закрепленное в гражданских кодексах большинства союзных республик определение понятия состава семьи нанимателя, с одной стороны, недостаточно учитывает интересы детей и родителей супруга нанимателя, с другой — служит основанием к отказу в признании за гражданином права на жилую площадь в случаях фактически сложившихся семейных отношений, порождающих гражданские права и обязанности.

При определении права членов семьи нанимателя на жилую площадь правообразующее значение следует придавать не только браку и родству, но и всей совокупности признаков, характеризующих семью. К таким признакам, в частности, относятся: общие Семейные интересы, общий бюджет, взаимная помощь, поддержка, забота и т. п. В отношениях подобного характера, как известно, могут находиться не только супруги и родственники, но и другие лица, совместно проживающие в одном жилом помещении.

С учетом приведенных соображений понятие состава семьи нанимателя наиболее удачно сконструировано в ст. 336 ГК Узбекской ССР, устанавливающей, что членами семьи нанимателя признаются совместно проживающие с ним супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а также другие граждане признаются членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

В договоре жилищного найма обычно указывается, что жилое помещение предоставляется для проживания нанимателя и членов его семьи. Это положение находит отражение также и в ордере, в котором перечисляются все члены семьи нанимателя, подлежащие вселению в указанное в ордере жилое помещение. Данное обстоятельство подчеркивает самостоятельный характер жилищных прав всех граждан, вселившихся по ордеру, их независимость от прав нанимателя, выступающего в договоре в качестве стороны, представляющей интересы всей семьи. Равенство

150

прав нанимателя и членов его семьи заключается в том, что без их согласия не могут производиться никакие действия, влекущие за собой изменение условий проживания в жилом помещении. В частности, без согласия всех взрослых членов семьи не может производиться вселение новых жильцов (кроме вселения родителями своих несовершеннолетних детей) 30, обмен, переустройство или перепланировка помещений. Равноправие членов семьи нанимателя также проявляется в определении доли жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, в решении вопросов о бронировании жилого помещения (ст. 308 ГК), об изменении условий договора найма (ст. 313— 315 ГК) и т. п.

Равенство жилищных прав членов семьи нанимателя не изменяется в зависимости от изменения семейных отношений. Если, например, член семьи выбывает из ее состава, но продолжает проживать на прежней площади, за ним сохраняется приобретенное право на эту площадь;

если наниматель переезжает на постоянное жительство в другую местность, члены его семьи также не утрачивают права на жилую площадь; если наниматель выселяется в судебном порядке за нарушение правил социалистического общежития либо по другим установленным законом основаниям (ст. 61 Основ), проживающие с ним члены семьи не обязаны освобождать занимаемое ими жилое помещение; в случае смерти нанимателя любой взрослый член семьи с общего согласия всех совершеннолетних пользователей может быть признан нанимателем по ранее заключенному договору; права по договору жилищного найма могут передаваться любому совершеннолетнему пользователю и при жизни нанимателя и т. д.

Действующее гражданское законодательство, таким образом, устанавливает общее правило о равенстве жилищных прав членов семьи нанимателя. При этом наиболее полно и наиболее последовательно охраняются интересы членов семьи в домах местных Советов. Наряду с тем Основы и гражданские кодексы содержат ряд специальных норм, касающихся прав членов семьи нанимате-

30 См, например, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 марта 1969 г. по делу Мапи-шиных («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1969, № 8, с 2-3).

151

лей, проживающих в ведомственном жилищном фонде и помещениях, подчиняющихся особому правовому режиму.

Так, в домах предприятий и учреждений, из которых согласно ст. 62 Юснов (ст. 334 ГК) допускается выселение без предоставления другой жилой площади рабочих и служащих по мотивам прекращения трудовых отношений, права членов семьи по существу являются производными от прав нанимателя, поскольку члены семьи подлежат выселению в случае утраты нанимателем трудовой связи с наймодателем (кроме случаев, указанных в законе). Это ставит их в неравное положение по сравнению с членами семьи нанимателей в домах других категорий жилищного фонда. Еще в худшем положении находятся члены семьи нанимателей служебных жилых помещений и должностных квартир. Если в соответствии со ст. 62 Основ (ст. 334 ГК) выселение членов семьи нанимателя ведомственного жилого помещения при указанных обстоятельствах вытекает из договора, основанного на законе, то применительно к служебным помещениям и должностным квартирам требование о выселении членов семьи титульного пользователя сформулировано непосредственно в законе (ч. 2 ст. 339 ГК).

Такое положение на практике нередко вызывает серьезные затруднения при решении вопроса о выселении, например, многодетной семьи или одинокой матери малолетних детей, либо когда выселению подлежит семья лица, длительное время безупречно проработавшего на данном предприятии (в учреждении) и т. п. Все это обусловливает необходимость поисков более гуманных форм правовой регламентации жилищных прав членов семьи нанимателей жилья, подчиняющего особому правовому режиму. Наличие указанных специальных правовых норм в настоящее время, очевидно, оправданно, однако закрепление в законе большого круга ограничений правового положения членов семьи нанимателя представляется нецелесообразным. В этой связи следовало бы в законодательном порядке расширить круг лиц, на которых в подобных случаях не должны распространяться правила о выселении без предоставления другого жилого помещения 31.

31 Более подробно этот вопрос освещается ниже в связи с изложенном условий прекращения жилищного правоотношения.

152

Особого внимания, с нашей точки зрения, заслуживает вопрос о правовом регулировании жилищных отношений, в которых участвуют несовершеннолетние члены семьи нанимателя.

Мы уже отмечали, что ч. 3 ст. 301 ГК, устанавливающая состав членов семьи нанимателя, не дает четкого представления о круге детей, жилищные права которых на данную площадь охраняются законом. В результате этого вне пределов правового регулирования оказываются жилищные интересы несовершеннолетних детей не только родственников и других граждан, входящих в состав сложившейся семьи нанимателя и на законных основаниях пользующихся жилым помещением, но даже детей супруга нанимателя. Несовершеннолетние дети в силу общих правил гражданского законодательства обладают правом на жилую площадь на основании самого факта совместного проживания с нанимателем одной семьей. В данном случае не требуется доказывать, что они вели с ним общее хозяйство, состояли на иждивении, вписаны в ордер или что их поселение оформлено подачей заявления о прописке либо письменным согласием всех совершеннолетних пользователей и т. д.

В соответствии с брачно-семейным законодательством дети, происхождение которых установлено по совместному заявлению родителей либо но решению суда об установлении отцовства, приобретают такие же права и обязанности по отношению к родителям, как и дети, рожденные от зарегистрированного брака. В подобных случаях дети имеют право на жилую площадь отца, если они совместно с ним проживали, независимо от установления факта иждивенчества. Право на жилую площадь должяо признаваться и за матерью как членом семьи этих детей, если она проживает вместе с ними, хотя и не состоит в зарегистрированном браке с их отцом. Однако в силу неурегулированности данного вопроса в гражданском законодательстве мать, как не член семьи нанимателя, по требованию последнего может быть выселена из занимаемого помещения. Дети же, как правило, следуют за матерью, лишаясь возможности воспользоваться законным правом на жилую площадь по месту жительства отца.

Гражданские кодексы большинства союзных республик не гарантируют сохранение права пользования жилым

153

помещением за детьми, лишившимися родительского попечения и выехавшими в связи с этим из занимаемого помещения, кроме тех случаев, когда в этом помещении остались проживать члены их семьи. .Обязанность исполкомов Советов депутатов трудящихся обеспечить жилой площадью предусмотрена только в отношении тех из них, которые находились на воспитании в государственных детских учреждениях (ст. 306 ГК). В отношении же детей, отданных на воспитание родственникам или опекунам, закон такого права не закрепляет. Это ставит в неравное положение детей, по одинаковым основаниям выбывших из ранее занимаемого жилого помещения32. Более того, в действующем законодательстве не предусмотрено право на получение жилой площади и теми детьми, которые воспитывались в детских учреждениях.

Это обусловливает потребность в том, чтобы соответствующие нормы действующего гражданского законодательства были дополнены положением, в силу которого дети, утратившие по указанным основаниям право пользования помещением, обеспечивались бы жилой площадью во внеочередном порядке не только по окончании срока пребывания их в государственном детском учреждении, но и по прекращении опеки (попечительства).

На практике возникает необходимость в том, чтобы опекун (попечитель) несовершеннолетнего во время исполнения обязанностей по опеке в интересах подопечного проживал на его площади. Однако гражданские кодексы не предусматривают возможности сохранения в таких случаях за опекуном (попечителем) права пользования закрепленным за ним жилым помещением по основаниям временного отсутствия по уважительной причине. Это нередко приводит к отказу от принятия опекунских обязанностей п является препятствием в подборе опекунов. В этом отношении отличается ГК Эстонской ССР, в котором содержится указание о том, что за опекуном (попечителем) сохраняется право пользования закрепленным за ним помещением на все время отсутствия, вызванного выполнением опекунских обязанностей (ст. 312). Представляется, что такой нормой следовало бы дополнить гражданские кодексы всех союзных республик.

32 В этом отношении отличается ГК Эстонской ССР, ст. 312 которого не допускает различий в праве детей на получение жилплощади в зависимости от того, где они воспитывались.

154

Гражданским законодательством, в том числе примерными уставами ЖСК, не решен вопрос о правовом положении несовершеннолетних членов семьи пайщика в том случае, если после его смерти взрослых наследников не остается. Дело в том, что право пользования жилым помещением в жилищно-строительном кооперативе основано на членстве. Члены семьи пайщика сохраняют право пользования жилым помещением, закрепленным за умершим пайщиком, при условии вступления в члены кооператива. Это правило распространяется также и на случаи, когда в числе членов семьи умершего остались только несовершеннолетние. Поэтому без приема в члены кооператива указанных лиц в таких случаях охрана интересов несовершеннолетних наследников не может быть полной, поскольку они не наделяются правами, необходимыми для владения, пользования и распоряжения кооперативным жилым помещением.

Представляется, что в подобных случаях несовершеннолетние наследники в порядке исключения должны приниматься в члены ЖСК с перечислением на их имя пая умершего паследодателя. Такое решение согласуется с возрастными требованиями, установленными для приема в члены многих других кооперативных организаций. Например, согласно Примерному уставу колхоза и типовому уставу потребительской кооперации членами этих организаций становятся граждане в возрасте от 16 лет. В этой связи следовало бы дополнить действующие примерные уставы ЖСК соответствующими указаниями. Охрана интересов несовершеннолетних наследников в этих случаях должна лежать на обязанности органов опеки, о чем также целесообразно указать в примерных уставах ЖСК.

Стабильность условий договора, опосредствующего жилищные правоотношения, имеет важное практическое значение с точки зрения интересов нанимателя. Основы гражданского законодательства и ГК союзных республик установили новые положения, которые существенно расширяют по сравнению с ранее действовавшим законодательством объем правомочий нанимателя при разрешении вопроса об изменении условий договора жилищного найма. Хотя ст. 59 Основ и не содержит прямого запрещения одностороннего изменения указанного договора, тем по менее такое запрощспие непосредственно вытекает из содержанпя ст. 33 Основ, устанавливающей правило, со-

155

гласно которому односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В развитие этого правила гражданские кодексы содержат специальную норму, в которой устанавливается, что изменение условий договора найма жилого помещения допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, указанных в кодексе (ст. 312).

Гражданские кодексы предусматривают шесть оснований изменения условий договора жилищного найма, а именно: по требованию члена семьи нанимателя (ст. 313); по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ст. 314); вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 315); в результате освобождения комнаты, не изолированной от занимаемого нанимателем помещения (ст. 316); если у нанимателя образовалась излишняя жилая площадь в виде отдельной изолированной комнаты (ч. 2 ст. 316); вследствие переустройства и перепланировки квартиры (ст. 317). Из приведенных шестп оснований четыре относятся к основаниям, возникающим исключительно по инициативе нанимателей и членов их семей, и лишь два последних — либо по инициативе наймодателя, либо по желанию нанимателя. Это обстоятельство служит свидетельством заботы законодателя об устойчивости условий договора жилищного найма и обеспечении реальных гарантий прав нанимателей и членов их семей.

Новым гражданским законодательством более четко по сравнению с прежним урегулированы некоторые вопросы, касающиеся оснований и порядка изменения условий договора жилищного найма, и таким образом снят ряд спорных положений, возникавших в прежние годы. Однако обращает на себя внимание большой разнобой в регламентации гражданскими кодексами союзных республик вопросов данной группы. Например, заключение самостоятельного договора найма по требованию члена семьи нанимателя гражданскими кодексами РСФСР (ст. 313), Белорусской ССР (ст. 300), Киргизской ССР (ст. 324), Азербайджанской ССР (ст. 315), Грузинской ССР (ст. 307), Латвийской ССР (ст. 331), Таджикской ССР (ст. 311) допускается лишь в том случае, если выделяющийся член семьи имеет самостоятельный источник средств к суще-

156

ствованию (заработная плата, пенсия и т. п.). Гражданские кодексы остальных союзных республик предоставляют членам семьи право требовать заключения отдельного договора жилищного найма безотносительно к источнику средств к существованию (ГК Украинской ССР (ст. 297), ГК Узбекской ССР (ст. 350), ГК Туркменской ССР (ст. 315), ГК Таджикской ССР (ст. 311), ГК Казахской ССР (ст. 279), ГК Армянской ССР (ст. 318), ГК Молдавской ССР (ст. 318), ГК Эстонской ССР (ст. 318). Представляется, что данное различие не может быть объяснено ни национальными или местными особенностями отдельных союзных республик, ни иной практической целесообразностью, поэтому не является в достаточной степени рациональным. Что касается требования о наличии у выделяющегося лица самостоятельного источника средств к существованию, то оно не вытекает из общих норм советского гражданского права, поскольку отсутствие самостоятельного дохода у совершеннолетнего гражданина не служит основанием, в какой-либо степени ограничивающим его гражданскую правоспособность.

По смыслу указанной правовой нормы отказ в заключении самостоятельного договора может исходить только от паймодателя, являющегося стороной в договоре жилищного найма, а не от членов семьи нанимателя, обладающих лишь правом отказа в согласии на заключение такого договора. Более того, в ГК Таджикской ССР прямо указывается, что отказ в заключении рассматриваемого договора может иметь место только со стороны наймодателя (ст. 311), а ГК Латвийской ССР вообще не упоминает о необходимости согласия всех совершеннолетних пользователей помещения на заключение отдельного договора жилищного найма выделяющимся членом семьи нанимателя (ст. 331). На практике, однако, большинство споров по этому вопросу возникает именно в связи с возражениями членов семьи нанимателя, и суды, как правило, решают эти споры по существу. Такая практика судов нам представляется целесообразной. В этом отношении отличается ГК Узбекской ССР, в котором говорится, что отказ нанимателя, членов его семьи, опекунов (попечителей), проживающих в том же помещении, дать согласие на заключение отдельного договора, а также отказ паймодателя в заключении отдельного договора найма мо-жрт быть оспорен в судебном порядке (ч. 2 ст. 350).

157

Было бы целесообразно внести соответствующие изменения в гражданские кодексы всех союзных республик.

Законом установлено правило, в силу которого совершеннолетний член семьи нанимателя может с его согласия и с согласия остальных совершеннолетних пользователей помещения требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору. Такое же право закрепляется законом в случае смерти нанимателя за любым совершеннолетним членом семьи умершего. На практике иногда возникает вопрос, имеет ли право обратиться в суд один из членов семьи с иском о признании его нанимателем всего помещения, занимаемого семьей, если между членами семьи по этому вопросу не достигнуто соглашение. На этот вопрос нельзя дать однозначного ответа. Если, например, наниматель умер либо выехал на другое постоянное место жительства и между оставшимися членами семьи не достигнуто соглашения о том, кто будет новым нанимателем, суд вправе рассматривать иск любого из членов семьи по поводу заключения с ним договора. При наличии же первоначального нанимателя член семьи вправе требовать заключения отдельного договора найма лишь, если имеется изолированная комната и условия, предусмотренные законом (ст. 313 ГК).

Следует отметить, что гражданские кодексы союзных республик неодинаково регламентируют данное правоотношение. Семь из них (ГК РСФСР (ст. 315), ГК Белорусской ССР (ст. 302), ГК Грузинской GCP (ст. 306), ГК Азербайджанской ССР (ст. 316), ГК Молдавской ССР (ст. 321), ГК Литовской ССР (ст. 338), ГК Латвийской ССР (ст. 332)) допускают возможность признания нанимателем другого члена семьи по указанным основаниям лишь в том случае, если он имеет самостоятельный источник средств к существованию; пять (ГК Украинской ССР (ст. 299), ГК Туркменской ССР (ст. 318), ГК Казахской ССР (ст. 279), ГК Армянской ССР (ст. 321), ГК Киргизской ССР (ст. 327)) не содержат такого требования; три (ГК Узбекской ССР, Таджикской ССР, Эстонской ССР) вообще не имеют статей, направленных на регулирование рассматриваемого правоотношения. Думается, что несогласованность правового регулирования такого важного вопроса не объясняется объективными особенностями союзных республик. Поэтому она должна быть устранена или по крайней мере доведена до минимума.

458

В ч. 5 ст. 59 Основ гражданского законодательства устанавливается, что, если в квартире, в которой проживает наниматель, освободилась комната, не изолированная от занимаемого им жилого помещения, эта комната подлежит передаче в пользование нанимателя. Данная норма текстуально воспроизведена в гражданских кодексах всех союзных республик. Она имеет важное практическое значение, поскольку содействует устранению многонасе-ленности так называемых коммунальных квартир, превращению таких квартир в отдельные и обеспечению таким образом выполнения программной задачи, направленной на всемерное улучшение жилищно-бытовых условий граждан.

В соответствии с требованиями ст. 59 Основ гражданского законодательства в ГК союзных республик предусматривается возможность изменения по требованию най-модателя договора жилищного найма вследствие образования у нанимателя излишков жилой площади (ч. 4 и 5 ст. 316). Согласно этому правилу, наниматель отдельной квартиры, в которой образовалась излишняя изолированная комната, вправе либо сам заселить ее в течение трех месяцев после предупреждения жилищного органа, либо требовать предоставления отдельной квартиры меньшего размера. Наниматель вправе заселить образовавшуюся излишнюю комнату и до получения указанного предупреждения жилищного органа33. В случае отказа нанимателя от переселения в предоставленную ему отдельную квартиру меньшего размера наймодатель может требовать по суду изъятия излишней изолированной комнаты. Суд при этом вправе удовлетворить иск наймодателя лишь при условии, что в предоставляемой нанимателю квартире жилищные условия его семьи не будут ухудшены.

В подобных случаях наниматель оказывается в положении должника альтернативного обязательства, в котором ему принадлежит право выбора (заселить излишнюю площадь или требовать переселения в другую квартиру меньшего размера). При этом выбор нанимателя порождает обязанность наймодателя принять исполнение именно в той форме, в которой требует наниматель. Поэтому если наймодатель отказывается удовлетворить требование

33 См. п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. («Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, с. 22).

159

нанимателя, последний лишается права на предъявление контрагенту в последующем соответствующего требования. С другой стороны, если наймодатель в течение указанного в законе трехмесячного срока со дня получения требования о переселении не удовлетворит этого требования и не предоставит нанимателю соответствующее жилое помещение, он лишается права на заселение излишков. Этот вывод вытекает из того положения, что предусмотренный ст. 59 Основ трехмесячный срок для наймодателя в равной степени обязателен как в отношении предъявления требования об изъятии излишней комнаты, .так и в отношении рассмотрения требования нанимателя о предоставлении другого жилого помещения. Не менее важными юридическими гарантиями устойчивости договора жилищного найма в рассматриваемых случаях являются, во-первых, требование закона о том, что излишней признается лишь комната размером не менее 9 кв. м, во-вторых, о том, чтобы в результате изъятия излишней комнаты лица разного пола, кроме супругов, не оказались вынужденными проживать в одной комнате либо супруги — в разных комнатах (ч. 2—3 ст. 316 ГК).

Действующее гражданское законодательство достаточно подробно регламентирует отношения, возникающие в связи с перепланировкой и переустройством квартир, обеспечивая при этом надежные юридические гарантии прав нанимателей. Закон допускает перепланировку и переустройство жилого помещения только в целях повышения его благоустройства и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а также с разрешения исполкома местного Совета (ст. 317 ГК). Если при этом необходимо временно отселить жильцов, то нанимателю, во-первых, должно быть предоставлено на время ремонта другое благоустроенное помещение; во-вторых, ранее заключенный договор жилищного найма не расторгается и не прерывается; в-третьих, по требованию нанимателя суд должен определить срок, в течение которого наймодатель обязан предоставить нанимателю прежнее помещение (ст. 318 ГК); в-четвертых, при существенном уменьшении в размере либо ликвидации ранее занимаемого нанимателем помещения наймодатель обязан по требованию нанимателя предоставить ему и проживающим с ним членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение (ст. 319 ГК). Если в результате перепланиров-

160

ки жилое помещение нанимателя увеличилось, наймодатель не вправе" требовать переселения его по этому основанию в другое помещение. Право требовать переселения в случае перепланировки помещения принадлежит только нанимателю. Помимо перепланировки в целях повышения благоустройства квартиры переустройство жилых и подсобных помещений может иметь место в случае, если член семьи нанимателя требует заключить с ним отдельный договор жилищного найма и по техническим правилам соответствующая площадь может быть выделена в изолированную комнату. Это положение прямо сформулировано в ст. 297 ГК УССР и, по нашему мнению, заслуживает того, чтобы его восприняли гражданские кодексы других союзных республик. По этому пути в последнее время идет и судебная практика. Верховный Суд РСФСР, в частности, считает, что переустройство квартир в таких случаях возможно, если при этом имеется надлежащее разрешение исполкома местного Совета и не нарушаются интересы других граждан, проживающих в квартире34.

Таковы в общих чертах гарантии устойчивости договора найма жилого помещения, установленные действующим советским гражданским правом. Существенно ограничивая право наймодателей требовать изменения договора жилищного найма и значительно повышая требования к обеспечению неизменности договора, нормы гражданского права оказывают плодотворное влияние на дальнейшее улучшение жилищных условий советских граждан в соответствии с указаниями Программы КПСС.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор (ст. 329 ГК). При этом он не обязан указывать мотивы расторжения и не должен предварительно предупреждать наймодателя о предстоящем расторжении договора либо возмещать ущерб, понесенный наймодателем в результате такого расторжения. Закон не связывает право нанимателя на расторжение договора никакими обязательствами, кроме расчета по квартирной плате и сдачи в надлежащем состоянии освобождаемого помещения. Положение же наймодателя в этом отношении иное. Он может требовать расторжения договора тольг-ко в определенных случаях и в порядке, установленном

34 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 6, с. 6.

6 Заказ Ni 1591 161

законом. Советским Жилищным законодательством установлено общее правило, согласно которому наниматель может быть выселен из занимаемого им жилого помещения лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения. Исключения из этого правила могут быть допущены только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Выселение по инициативе наймодателя с предоставлением другого жилого помещения допускается в следующих случаях: если дом подлежит сносу по установленным законом основаниям; если дом грозит обвалом; если при капитальном ремонте произведено переустройство или перепланировка, и помещение, которое ранее занимал наниматель, ликвидировано либо существенно уменьшено в размерах; если освобождаются служебные, школьные, лечебные и другие помещения гражданами, которые согласно закону не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Предоставляемое выселяемому жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного города или поселка и размером не менее того, которое занимал выселяемый (ст. 331 ГК). Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, то ему должна быть предоставлена соответственно отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в соответствии с установленной в. данной республике (городе) нормой жилой площади, а нанимателю, имеющему право на дополнительную площадь и фактически ею пользующемуся,— с учетом права на дополнительную жилую площадь (ст. 316 ГК).

Гражданские кодексы союзных республик наряду с тем предусматривают в порядке исключения случаи выселения нанимателей без предоставления жилой площади. Так, согласно ст. 289 ГК наниматель может быть выселен из занимаемого им помещения без предоставления другой жилой площади вследствие ненадлежащего использования помещения (превращение его в нежилое, систематическая сдача в поднаем и т. д.). Решение о выселении по данному основанию может быть принято только судом по иску управления домами (личного собствен-

162

ника) либо прокурора. В ст. 333 ГК устанавливается, что, если наниматель или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение, выселение виновных может быть произведено судом без предоставления другого жилого помещения. При этом необходимо, чтобы противоправное поведение виновных лиц до рассмотрения в суде иска о выселении уже было предметом рассмотрения соответствующих органов или общественных организаций, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными 35.

В соответствии с требованиями той же нормы допускается выселение по суду без предоставления другого жилого помещения лиц, которые систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным совместное с ними проживание в одной квартире или в одном доме. В данном случае, так же как и в предыдущем, выселению подлежат лишь те лица, которые умышленно создают условия, невозможные для совместного проживания. Выселение по этому основанию допускается лишь после применения к виновному мер предупреждения и общественного воздействия36.

Наймодателю также предоставлено право требовать по суду расторжения договора жилищного найма и выселения без предоставления другого жилого помещения в случаях, когда наниматель владеет на праве личной собственности и в том же населенном пункте жилым домом, пригодным для постоянного проживания, и имеет возможность в нем поселиться, а равно в случаях систематического неплатежа квартирной платы нанимателями помещений в домах личных собственников (ст. 333 ГК) 37.

35 См. также постановление Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам» («Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, с. 22).

36 Ликвидация жилищного конфликта в подобных случаях возможна также путем принудительного обмена занимаемой жилой площади лицами, создающими невозможность совместного с ними проживания. См. постановление Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам» («Бюллетень Верховного Суда СССР», 1964, № 3, с. 22).

37 См. также п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых 'норм ГК РСФСР, регулирующих

163

В ст. 62 Основ гражданского законодательства советам министров союзных республик предоставляется право устанавливать списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления другой жилой площади рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины либо за совершение преступления. На основании этой нормы в последнее время в списки подобного содержания включено большое число различных организаций.

В законе лишь в общих чертах сформулированы основания, по которым в данном случае может иметь место выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На практике эти основания нередко истолковываются неправильно, без учета установленных другими нормами права ограничений выселения, принимаются решения, ущемляющие интересы нанимателей и членов их семей. Несмотря на наличие специального постановления Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства»38, суды при рассмотрении подобного рода споров в ряде случаев не принимают во внимание обстоятельств, обусловивших неизбежность прекращения трудовых отношений с наймодате-лем, а иногда не в достаточной степени исследуют основания предъявления подобных исков39.

Имея в виду, что данный вопрос затрагивает весьма существенные интересы большого круга социалистических организаций и граждан, представляется целесообразным издание специального нормативного акта союзного значения, которым бы более подробно регламентировались условия и порядок выселения нанимателей и членов их семей по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ. При этом следовало бы, во-первых, пересмотреть и сократить списки предприятий (учреждений), из домов которых до-

жилищные отношения» («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, №2, c.l).

38 «Бюллетень Верховного Суда СССР», 1963, № 3, с. 16.

39 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 4, с. 2; № 5, с. 6;

1964, № 1, с. 10; 1965, № 4, с. 12; № 10, с. 3; 1966, «N» 10, с. 1—2;

1970, № 1, с. 8; № 2, с. 4, 14; № 4, с. 4; .№ 9, с. 16; и др.

164

пускается выселение по указанным основаниям; во-вторых, установить единый порядок утверждения списков предприятий, имеющих право на такое выселение; в-третьих, установить определенные ограничения выселения граждан по этим основаниям. Представляется, что настало время вообще исследовать вопрос о целесообразности сохранения особого порядка выселения. Если же в настоящее время еще нет возможности полностью отказаться от особого порядка выселения граждан по рассматриваемым основаниям, то по крайнем мере необходимо расширить круг лиц, выселение которых без предоставления жилой площади не допускается. Имеются в виду лица, длительное время проработавшие на предприятии, предоставившем жилое помещение, имеющие малолетних детей, одинокие матери и т. п.

Выселение нанимателей из занимаемых ими жилых помещений в административном порядке, с санкции прокурора, возможно лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом. Основы гражданского законодательства (ст. 63) установили административный порядок выселения лишь в двух случаях: при самоуправном занятии жилого помещения и при угрозе дома обвалом. Наряду с тем Основы предоставили союзным республикам право вводить, кроме того, указанный порядок выселения из служебных помещений, общежитии и гостиниц. Исходя из этой нормы, гражданские кодексы предусмотрели административный порядок выселения в пяти случаях:

если дом угрожает обвалом, в силу чего возникает необходимость срочного переселения жильцов в другое помещение (ст. 337 ГК); при самоуправном занятии помещения (ст. 338); из служебных помещений (ст. 339); из гостиниц (ст. 341); из общежитии (ст. 340). Во всех перечисленных случаях административный порядок выселения применяется лишь при том условии, если граждане, подлежащие выселению, отказываются добровольно освободить занимаемое помещение. Прокурор дает санкцию на административное выселение только после установления бесспорных законных оснований для выселения в таком исключительном порядке.

Действующее жилищное законодательство не устанавливает исключений при выселении из служебных жилых помещений для лиц, уволенных по состоянию здоровья или по сокращению штатов. Между тем необходимость в

165

подобном исключении очевидна. На практике в ряде случаев лица, долгое время проработавшие в организации, предоставившей служебное жилое помещение, получают общее заболевание, не позволяющее выполнять прежнюю работу (например, дворники, истопники и т. п.) Понятно, что увольнение таких работников не может влечь за собой выселение из занимаемого ими жилища без предоставления другой жилой площади. Увольнение работника по сокращению штатов, в связи с избранием на выборную должность и т. п. также не может служить основанием для выселения без предоставления жилой площади. Совершенно очевидно, что для приведенных и других подобных случаев в законе должно быть установлено исключение из общего правила. Нельзя также признать оправданным отсутствие в действующем законодательстве определения круга лиц (должностей), которым должна предоставляться служебная жилая площадь. Правда, в ГК отдельных союзных республик перечислены некоторые должности, исполнение которых связано с пользованием служебной жилой площади (ст. 324 ГК Казахской ССР, ст. 279 ГК Украинской ССР). Однако указанные перечни не являются полными. Это на практике приводит к тому, что служебной жилой площадью нередко пользуются лица, не имеющие на нее права, а те, кому она действительно должна предоставляться, подчас ее лишаются.

Жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются пайщикам и проживающим с ними членам семьи. Однако члены семьи не обладают самостоятельным правом пользования помещением.

С утратой пайщиком права пользования кооперативным помещением, как правило, утрачивают право пользования этим помещением и члены его семьи. Паенакоп-ление в ЖСК, образовавшееся у супруга-пайщика до вступления в брак, является его личным имуществом, не подлежащим разделу. Это правило распространяется также на пай, внесенный за счет средств супруга, полученных им в дар от третьих лиц или в порядке наследования40. В этом случае не может быть постав-

40 Ст. 22 Кодекса о браке и семье РСФСР; п. 5 «б» постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г.; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Су-166

лен вдпрос и о выделе другому супругу в самостоятельное пользование части помещения. В то же время, исходя из общих начал советского жилищного права, необходимо сделать вывод о сохранении жилищных прав за разведенным супругом пайщика. Не приобретая права на часть пая и на выдел отдельного помещения, последний может пользоваться жилой площадью на равных основаниях с другими членами семьи.

Ни кооператив, ни пайщик не правомочны изменять правовое положение бывших членов семьи, например требовать выселения бывшего супруга или вышедшего из состава семьи взрослого сына41. Кооперативная квартира является собственностью самого кооператива, а не его пайщиков. Член кооператива — лишь пользователь помещения. В состав его правомочий не входит право требовать освобождения квартиры другими пользователями, правомерно в ней поселившимися. И хотя в уставах ЖСК нет на этот счет прямого указания, однако данный вывод подтверждается теми нормами устава, которые устанавливают, что каждому члену кооператива предоставляется квартира в соответствии с числом членов семьи, что при вступлении в коооператив пайщик поименно указывает тех членов семьи, которые въезжают в кооперативную квартиру вместе с ним, и эти члены семьи включаются в ордер на вселение.

Гражданскими кодексами союзных республик достаточно подробно урегулированы отношения нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда с членами семьи. В то же время совершенно отсутствуют нормы, которыми следовало бы руководствоваться при решении тех же вопросов, возникающих в процессе пользования жилой площадью в домах жидищ-но-строительных кооперативов. Обойдены эти вопросы и в примерных уставах ЖСК. Последние касаются только некоторых правоотношений по пользованию жилой площадью между пайщиком кооператива и членами его семьи, причем эти вопросы не всегда решаются одинаково в примерных уставах различных союзных республик.

Право пользования площадью супругом пайщика, его детьми и другими членами семьи в случае утраты седа РСФСР по иску Кулагина к Заславской («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1969, № 8, с. 3). 41 «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1970, № 7, с. 2.

167

меиных связей и развода супругов регулируются лишь в некоторых примерных уставах и только по одному частному основанию — раздел пая при разводе. Во всех прочих случаях при прекращении семейных связей последствия для бывших членов семьи в отношении их права пользования жилой площадью примерными уставами не определены. Это ставит членов семьи пайщика кооператива в неравное положение по сравнению с членами семьи нанимателя жилых помещений в других домах и, как правило, приводит к нарушениям их жилищных прав.

Ни общими нормами гражданского права, ни примерными уставами ЖСК не урегулировано правовое положение членов семьи пайщика, если последний выбывает из состава кооператива. Согласно правилам, содержащимся в примерных уставах ЖСК большинства союзных республик, выбывающий из кооператива пайщик имеет право на получение от кооператива принадлежащего ему паена-копления и в то же время он обязан освободить занимаемое им жилое помещение, т. е. выселиться не только сам, но и со всеми проживающими с ним членами семьи, временными жильцами, нанимателями и т. д. В таких случаях члены семьи, в составе которой могут быть престарелые и дети, нередко оказываются в крайне невыгодном положении, и их права никакими нормами не защищаются.

Последствия длительного непроживания члена семьи нанимателя жилого помещения в домах местных Советов и ведомственного жилищного фонда достаточно четко урегулированы нормами ГК союзных республик. В отношении же домов жилищно-строительных кооперативов вопрос о возможности лишения права на площадь членов семьи пайщика в связи с их длительным непроживанием остается не разрешенным ни гражданскими кодексами, ни примерными уставами ЖСК союзных республик. Между тем неограниченное во времени сохранение права на площадь за отсутствующими членами семьи ущемляет право члена кооператива по распоряжению предоставленной ему жилой площадью, в частности, его право на вселение на площадь других лиц, а также новых членов семьи (например, супруга при вступлении в новый брак). В этом случае член кооператива оказывается в худшем положении, чем наниматель в доме государственного жилищного фонда.

168

В заключение необходимо отметить, что проведенная в 1961—1965 гг. кодификация гражданского законодательства явилась важной ступенью в развитии и совершенствовании правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В соответствии с Основами и гражданскими кодексами в союзных республиках приняты подзаконные нормативные акты, регулирующие жилищные отношения (типовые договоры найма жилого помещения, инструкции о порядке бронирования и обмена жилой площади и др.).

Дальнейшее упорядочение жилищного законодательства, по нашему мнению, должно направляться, во-первых, по пути унификации и совершенствования действующих в этой области правовых норм, во-вторых, по пути решения вопроса о комплексном регулировании жилищных отношений посредством обособления всех норм жилищного законодательства в самостоятельный правовой институт.