§ 1. Дека по спорам между нанимателями и наймодателями • домах государственного и общественного жилищного фонда

В соответствии со ст. 44 Конституции СССР советские граждане имеют право на жилище. Это право обеспечи­вается развитием и охраной государственного и общест­венного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справед­

ливым распределением под общественным контролем жи­лой площади.

Важное значение в регулировании жилищных отноше­ний и защите жилищных прав граждан имеют Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных рес­публик'. В соответствии с этими Основами в союзных республиках приняты жилищные кодексы (ЖК). Пра­вильное применение судами названных Основ при разре­шении ж.илищных споров способствует защите прав граж­дан на пользование жилыми помещениями, усилению га­рантий осуществления этих прав, а также защите прав и интересов государственных органов, предприятий, учреж­дений, организаций в осуществлении возложенных на них задач по управлению, эксплуатации и сохранности жилищ­ного фонда.

В Основах и жилищных кодексах указано, что граж­дане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в установленном порядке жилой площа­дью, как правило, в виде отдельной квартиры (ст. 18 Ос­нов) , предоставляемой в бессрочное пользование (ст. 7 Основ). В Основах дан четкий перечень лиц, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий (ст. 20). В отли­чие от ранее действовавшего законодательства Основы не предусматривают возможность изъятия у нанимателей излишков жилой площади.

В действующих законодательных актах также отмече­но, что граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помеще­ние в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила социали­стического общежития, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, производить за свой счет текущий ремонт занимаемого, жилого помещения.'. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных ус­ловий, установление очередности на получение жилой пло­щади, а также ее распределение в домах государственно­го и общественного жилищного фонда осуществляются под общественным контролем и с .соблюдением гласности.

По наиболее важным и спорным вопросам, возникаю­щим при рассмотрении дел по спорам между нанимателя­ми и наймодателями, даны разъяснения в постановлении

' См.: Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834;

1984. №  13. Ст.  188; № 24. С]. 422;  1985. № 48. Ст. 919, 1986. №17. Ст. 278.

Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательст­ва»'.

В этом постановлении обращено внимание на то, что судами разрешаются жилищные споры между наймодате-лями и нанимателями в домах государственного, общест­венного и индивидуального жилищных фондов, между на­нимателями и члейами их семей, споры между гражда­нами и жилищно-строительными кооперативами, связан­ные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности, о выселении лиц, самоуправно заняв­ших жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на пра­ве личной собственности, самовольно вселившихся в не­жилые дома и помещения; о выселении из указанных до­мов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению испол­кома районного, городского Совета народных депутатов;

о предоставлении жилого помещения по требованиям, ос­нованным на гражданско-правовых обязательствах (в свя­зи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.); о выдаче ордера на жилое помещение, предоставляемое по совме­стному решению администрации или органа соответству­ющей общественной организации и профсоюзного комите­та с последующим сообщением исполкому местного Со­вета народных депутатов о предоставлении жилого поме­щения для заселения (ч. 1 ст. 24 Основ жилищного зако­нодательства Союза ССР и союзных республик), в слу­чае отказа исполкома в выдаче ордера.

В то же время суд не вправе рассматривать споры по вопросам распределения свободных жилых помещений. В административном порядке с санкции прокурора, а не в судебном, производится выселение лиц, самоуправно за­нявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 36 Основ жилищного законо­дательства).

В соответствии со ст. 32 названных Основ наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установлен­ных норм2, вправе с согласия членов семьи требовать от

' См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 8. 2 Норма жилой площади устанавливается законодательством 'союзных республик в размере не менее 9 кв. м. на одного человека.

Жилищным кодексом РСФСР она предусмотрена в размере 12 кв. к,

(ст. 38).

исполнительного комитета местного Совета народных де­путатов, предприятия, учреждения, организации (в зави­симости от принадлежности жилого дома) предоставле­ния ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Такое требова­ние рассматривается указанными органами. Суд не впра­ве рассматривать требования граждан о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимае­мого.

Споры между членами семьи нанимателя жилого по­мещения, как и споры между нанимателем и наймодате-лем о переустройстве и перепланировке жилых и подсоб­ных помещений в домах государственного .и обществен­ного жилищных фондов, подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение ис­полкома местного Совета народных депутатов.

Требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помеще­ния, сборно-разборные сооружения, вагончики и т. п,), подлежат разрешению судами с применением норм граж­данского законодательства, регулирующих имущественный наем.

Подготовка дел к судебному разбирательству и иссле­дование имеющих значение для разрешения дела факти­ческих обстоятельств проводятся в зависимости от сущ­ности заявленных требований истца и возражений ответ­чика против иска.

Согласно ч. 1 ст. 25 Основ жилищного законодатель­ства, ч. 1 ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение в доме государственного или жилищного фонда является ордер, выдаваемый в соответствии с решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе, по­селкового, сельского Совета народных депутатов о пре­доставлении жилого помещения.

Ордер может быть признан недействительным в су­дебном порядке в случаях: предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуж­даемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий долж­ностных лиц при решении вопроса о предоставлении жи­лого помещения, а также в иных случаях нарушения по­рядка и условий предоставления жилых помещений.

Признание ордера недействительным вследствие не­правомерных действий лиц, получивших ордер, влечет и^ выселение без предоставления другого жилого помеще­ния. Однако если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помещением в доме государствен­ного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которым они ра­нее пользовались, а если это невозможно, другое жилое домещение.

Пленум Верховного Суда СССР обратил внимание су­дов в названном постановлении от 3 апреля 1987 г., что при рассмотрении исковых требований гражданина или заявлений прокурора о признании ордера недействитель­ным суд обязан привлечь в качестве соответчиков испол­ком местного Совета или организацию, если на них долж­на быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

Суд не вправе вынести решение о признании ордера недействительным при доказанности выдачи его с нару­шением порядка и условий предоставления жилых поме­щений, если с момента его получения гражданином и за­ключения договора найма жилого помещения истек пре­дусмотренный статьей 16 Основ гражданского законода­тельства Союза ССР и союзных республик трехгодич­ный срок исковой давности, кроме случаев, когда получе­ние ордера связано с совершением гражданами, его по­лучившими, или должностными лицами действий, заве­домо противных интересам социалистического государ­ства и общества (в частности, в результате злоупотреб­лений по службе). Срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или подна­нимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Основ жилищного законо­дательства наниматель и постоянно проживающие с ним члены семьи пользуются равными правами и несуг все обязанности, вытекающие из договора найма жилого по­мещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидар­ную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, опре­деляется жилищными кодексами союзных республик.

Согласно ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанима­теля относятся супруг нанимателя, их дети и родители.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаг ны членами семьи нанимателя, если они проживают сов­местно с ним и ведут общее хозяйство. Суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, обя­зан выяснить характер его отношений с нанимателем, дру­гими членами семьи, в частности, установить, имело ли место ведение общего хозяйства (наличие общих расхо­дов), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, де­тей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное сог­ласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На все­ление к родителям их детей, не достигших совершенно­летия, согласия остальных членов семьи не требуется.

Пленум Верховного Суда СССР разъяснил в назван­ном постановлении от 3 апреля 1987 г., что указанные лица приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь при условии, что на их вселение имеется согласие всех членов семьи, а если ин­тересы несовершеннолетних членов семьи представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица и в тех случаях, когда ему в прописке было необоснованно отказано,

За временно отсутствующим нанимателем или члена­ми его семьи жилое помещение сохраняется в течение 6 месяцев, если законодательством Союза ССР и союзных республик не предусмотрен более длительный срок (ст. 29 Основ жилищного законодательства). Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия в этом помещении сверх уста­новленных сроков, производится судом в случае возникно­вения об этом спора по иску заинтересованных лиц (най-модателя, нанимателя или членов его семьи). Установив, что отсутствие нанимателя или члена его семьи свыше установленных сроков было уважительным, суд отказы­вает в признании лица утратившим право пользования^ жилым помещением.

:При временном выезде гражданина по условиям и ха­рактеру работы, а также в связи с обучением (п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК Других союз-цых республик) право пользования жилым помещением сохраняется за ним в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и в том случае, когда пот­ребовалась его выписка с места постоянного жительства при условии, что по месту новой прописки ему не было предоставлено в постоянное пользование другое жилое помещение. Осуждение гражданина к лишению свободы условно с обязательным привлечением к труду не являет­ся уважительной причиной его отсутствия в жилом поме­щении. С учетом конкретных обстоятельств суд может отказать в признании осужденного утратившим право пользования жилым помещением, если после приведения приговора в исполнение он продолжал им пользоваться ели его отсутствие не превышало 6 месяцев (п. 8 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.).

Согласно ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолирован­ное от занимаемого другим нанимателем, оно подлежит передаче в пользование последнего.

Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражда­нам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается и право на дополнительную жи­лую площадь).

.Пленум Верховного Суда СССР обратил внимание в том же постановлении от 3 апреля 1987 г., что при реше­нии вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов союзных рес­публик, предусматривающих условия такой передачи. Ес­ли освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и потребовать предоставления данного жилого помещения им.

Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до

этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений.

Правила ст. 46 ЖК РСФСР и соответствующих ста­тей ЖК других союзных республик о заселении освобо­дившегося в квартире жилого помещения не применяют­ся в случаях заключения договоров найма служебного жилого помещения (п. 6).

В силу ч. 1 ст. 35 Основ жилищного законодательства договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймо-дателя.

При разрешении споров о разделе жилых помещений следует иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи возможно лишь при наличии условий, предус­мотренных ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР, т. е. если заявителю может быть выделено, с учетом причитающего­ся ему размера жилой площади, изолированное жилое помещение. Суд вправе вынести решение об отказе в удов­летворении иска о разделе жилой площади и при возмож­ности выделения истцу изолированной комнаты, если при­дет к выводу о нецелесообразности заключения нескольких договоров найма.

Если между нанимателем и членами семьи, вселивши­мися одновременно либо в разное время, было достигну­то соглашение, определяющее не равное пользование квартирой, а иной порядок (пользование одним или нес­колькими членами семьи конкретными жилыми комната­ми), суд может при вынесении решения о разделе жилых помещений учесть это обстоятельство.

Согласно ч. 2 ст. 22 Основ жилищного законодатель­ства сверх нормы жилой площади (в целом по СССР—­не менее 9 м2 на одного человека, в РСФСР — че менее 12 м2, в Украинской ССР — не менее 13,65 м2) некоторым категориям граждан предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 10 м2, либо (при некоторых хронических заболеваниях, а также гражданам, которым ата площадь необходима в большем размере по условиям и характеру выполняемой работы) — в увеличенном размере.

В этой связи, если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты была предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи ие пользовались, то решением суда о разделе жилой площа-

ди она не включается в общий размер жилой площа­ди, подлежащей разделу.

Важно обеспечить защиту охраняемых законом жилищ­ных прав граждан при предъявлении к ним в суд исков о выселении.

Согласно ст. 36 Основ жилищного законодательства выселение из занимаемого жилого помещения в доме го­сударственного или общественного жилищного фонда до­пускается лишь по основаниям, установленным законом и, как правило, с предоставлением другого благоустроен­ного жилого помещения.

Граждане могут быть выселены из жилых по­мещений с обязательным предоставлением иного бла­гоустроенного помещения в случаях: если дом подлежит сносу, грозит 'обвалом, подлежит переоборудованию в не­жилой. Помимо этого, с предоставлением другого благо­устроенного жилого помещения могут быть выселены из занимаемых жилых помещений в военных городках офи­церы, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверх­срочной службы Вооруженных Сил СССР и приравнен­ные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие с ними лица. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Воо­руженными Силами СССР (чч. 1 и 2 ст. 37 Основ жи­лищного законодательства).

По делам о выселении граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения суды обя­заны обеспечить в процессе подготовки к судебному разбирательству представление доказательств, а также решить вопрос о том, отвечает ли предоставляемое помещение общей степени благоустройства в данном населенном пункте (при этом учитывается благоустроен­ность лишь в .домах государственного и общественного жилищного фонда). Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме ка­питального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена также отдель­ная квартира. По размеру помещение должно быть не ме­нее того, которое занимал наниматель, включая дополни­тельную площадь, если он имеет на нее право и факти­чески пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площа­ди (ст. 22 Основ). При выселении из жилого помещения,

размер которого меньше нормы предоставления, действую­щей в данном населенном пункте, выселяемому предоставь ляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 23 Основ не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслу­живающие внимания обстоятельства, затрудняющие поль­зование предоставленным жилым помещением (п. 15 по­становления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апре­ля 1987г.).

Рабочие и служащие (вместе с проживающими с ни­ми лицами), прекратившие трудовые отношения с пред­приятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства', предоставившими им жи­лое помещение, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления могут быть выселены на основании судебного решения с предоставлением другого, но не обязательно не менее бла­гоустроенного по сравнению с занимаемым (ч. 3 ст. 37 на­званных Основ), в частности оно может быть меньше зани­маемого ранее по размеру. При вынесении решений по по таким делам суды исходят из того, что предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и требованиям, исключающим признание поселившегося в нем граждани­на нуждающимся в постановке на учет для улучшения жилищных условий (п. 16 названного постановления Пле­нума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.).

Представляет несомненный интерес для судебной практики указание Пленума Верховного Суда СССР в упоминавшемся постановлении от 3 апреля 1987 г. о том, что, поскольку помещения, предоставляемые рабочим и служащим в связи с работой в совхозе, являются слу­жебными, к условиям пользования ими не могут приме­няться положения, регулирующие, отношения по найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, ор-

' Списки таких предприятий, учреждений, организаций утверж­даются Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик.

ганизации важнейших отраслей народного хозяйства (п. 21). Относительно этих помещений применимо пра­вило ст. 40 Основ жилищного-законодательства о выселе­нии из служебных жилых помещений.

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту рабо­ты или вблизи от него. Для проживания рабочих и слу­жащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежи­тия. Рабочие и служащие, прекратившие трудовые отно­шения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, равно как и прекратившие работу сезонные, временные работ­ники и лица, работавшие по срочному трудовому догово­ру, а также обучавшиеся в учебных заведениях и выбыв-" шие из них, подлежат выселению из служебного помеще­ния либо общежития без предоставления другого жилого помещения (ст.ст. 39, 40, 41 Основ жилищного законода­тельства).

Следует вместе с тем иметь в виду, что нахождение ромещения в доме общежития не является препятствием в самостоятельном пользовании им, например, с правом обмена на другую жилую площадь, если на это помеще­ние не распространяется режим общежития (проживание не в связи с работой, учебой в данном предприятии, уч­реждении, организации и т. п.).

В названном постановлении Пленума Верховного Суда СССР обращено внимание судов на то, что при рассмот­рении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, а также граждан, исключенных из членов колхоза или вышедших из колхоза по собственному желанию либо прекративших трудовые отношения с колхозом, судам необходимо про­верить, включено ли в установленном порядке это поме­щение в число служебных, относится ли ответчик к ка­тегории работников, которым в связи с характером тру­довых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения. При этом следует иметь в виду, что лица, указанные в ч. 2 ст. 40 Основ жилищного законо­дательства, могут быть выселены лишь в пределах того же населенного пункта и с предоставлением другого жило­го помещения, отвечающего санитарным и техническим

требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п. 19).

Основами жилищного законодательства значительно сокращен перечень оснований, по сравнению с ранее дей­ствовавшими правовыми нормами, для выселения граж­дан без предоставления другой жилой площади. Такие случаи теперь крайне редки: выселение лиц, системати­чески разрушающих жилое помещение; нарушающих пра­вила социалистического общежития; выселение лиц, ли­шенных родительских прав, если их совместное прожива­ние с детьми, в отношении которых они лишены родитель­ских прав, признано невозможным; выселение самоуправ­но занявших помещение; в случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие непра­вомерных действий лиц, получивших ордер (если же они ранее пользовались жилым помещением, им должно быть предоставлено прежнее или другое" жилое помещение).

При удовлетворении исков о выселении перечисленных категорий граждан указанные обстоятельства должны быть мотивированы ссылкой на бесспорные доказатель­ства. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совмест­ного проживания, могут быть обязаны решением суда взамен выселения произвести обмен занимаемого поме­щения на другое жилое помещение, указанное заинтере­сованной в обмене стороной.

В резолютивной части решения о выселении с предос­тавлением другого жилого помещения должно быть ука­зано это конкретное помещение (адрес, размер жилоА площади).

Советом Министров СССР разрешено исполкомам ме­стных Советов народных депутатов, предприятиям, объе­динениям и организациям продавать гражданам в личную собственность занимаемые ими квартиры в домах госу­дарственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах; подлежащих реконст­рукции или капитальному ремонту. Квартиры во вновь построенных домах могут быть проданы в личную собст­венность граждан после их заселения в установленном порядке. При продаже гражданам квартир в личную соб­ственность действует правило, что одна семья имеет пра­во занимать только одну квартиру или индивидуальный дом (п. 1 постановления Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. <0 продаже гражданам в личную соб­ственность квартир в домах государственного и общест"

.всякого жилищного, фонда»1). Это закреплено в п. 2 ст. 7

"Закона «О собственности в СССР».

На приобретенные в этом порядке квартиры распрост­раняется режим права личной собственности, то есть пра­во владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законом (ст 19 Основ гражданского за­конодательства).

6 2. Дек* по спорам между гражданами и житйцно-строителъными кооперативами

В обеспечении советских граждан жильем, наряду с развитием государственного, общественного и индивиду­ального жилищного фонда, важное значение имеет коопе­ративное жилищное строительство. Всемерное его раз­вертывание способствует выполнению задачи обеспечения к 2000 году каждой семьи отдельной квартирой или инди­видуальным домом.

Увеличение объема кооперативного жилищного строи­тельства требует повышенного внимания к неукоснитель­ному соблюдению законодательства о жилищно-строи­тельных кооперативах.

Деятельность жилищно-строительных кооперативов ре­гулируется Основами жилищного законодательства, жи­лищными кодексами, Примерными уставами жилищно­строительных кооперативов союзных республик (дейст­вовавший в РСФСР Примерный устав ЖСК признан ут­ратившим силу, новый Примерный устав принят не был).

По вопросам применения судами законодательства при рассмотрении дел данной категории Пленумом Вер­ховного Суда СССР даны разъяснения в принятом 3 фев­раля 1988 г. постановлении «О применении судами зако­нодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-стронтельными кооперативами»2.

Подведомственность судам споров между гражданами и кооперативами. Член кооператива имеет многие права, связанные с пользованием жилой площадью. При нару­шении этих прав, предусмотренных жилищным законо­дательством, член кооператива вправе обратиться в суд &а защитой3. Исковое заявление может быть подано в суд, в частности, в случаях отказа члену кооператива в выда-

' СП СССР. 1989. Отд. I. №'1. Ст. 4.

« См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2. С. 3.

* См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 9. С. 15.

че ордера яа жилое помещение, отмены исполкомом ме­стного Совета народных депутатов решения общего соб­рания членов кооператива о приеме гражданина в члены кооператива, отмены решения общего собрания о предос­тавлении члену кооператива освободившегося жилого по­мещения в доме того же кооператива в порядке улучше­ния жилищных условий.

В судебной практике не было единства в решении воп­роса о праве исполкома на предъявление в суд иска о вы-, селении члена кооператива на время капитального ремон­та'. В силу п. 24 постановления Совета Министров СССР от 19 августа 1982 г. «О жилищно-строительной коопера­ции» исполкомы местных Советов обязаны обеспечивать выполнение силами ремонтно-строительных организаций за счет средств жилищно-строительных кооперативов ра-бот по текущему и капитальному ремонту кооперативных домов. На обязанность исполкома местного Совета осу­ществлять контроль за эксплуатацией и ремонтом при­надлежащих кооперативам домов указано и в ст'. 42 Ос­нов жилищного законодательства.                   '

С учетом этого Пленум Верховного Суда СССР разъ­яснил в постановлении, что исполкомы местных Советов в силу ст. 5 Основ гражданского судопроизводства впра­ве обратиться в суд с иском о выселении члена коопера". тива и проживающих вместе с ним лиц из занимаемого^ помещения в доме кооператива с предоставлением на вре­мя ремонта дома другого жилого помещения, если он не может быть произведен без выселения ответчика, возра­жающего против освобождения занимаемого помещения, а кооперативом такой иск не предъявляется.

По предъявленному членом кооператива иску к коопе­ративу о защите •нарушенного или оспариваемого права пользования жилым помещением, выделенным ему общим собранием членов кооператива (собранием уполномочен­ных), исполком местного Совета народных депутатов в соответствии со ст. 27 Основ гражданского судопроизвод­ства привлекается в необходимых случаях к участию в де­ле в качестве третьего лица. При отказе в выдаче ордера на выделенную кооперативом члену кооператива кварти­ру (ч. 2 ст. 43 Основ жилищного законодательства) иск предъявляется заинтересованным лицом к соответствую­щему исполкому местного Совета народных депутатов.

' См., например: Бюллетень Верховного Суда СССР 1983 № 5 С. 20.

Кооператив в этом случае принимает участие в деле в качестве третьего лица.

Право пользования кооперативной квартирой. Соглас­но ст. 118 ЖК РСФСР и соответствующим статьям ЖК других союзных республик лицу, принятому в коопера­тив, предоставляется в установленном порядке отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат с учетом количества членов его семьи, суммой паевого взноса и предельным размером жилой площади, предус­матриваемым примерным уставом ЖСК. Нормы жилой площади при получении кооперативной квартиры обычно определяются по аналогии с домами местных Советов. Например, в соответствии с п. 28 Примерного устава жи-лищно-строительного кооператива Украинской ССР пре­доставление квартир в доме кооператива производится в пределах 13,65 м2 жилой площади, но не менее уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в дан­ное населенном пункте. Квартира может быть предостав­лена с превышением предельного размера,, если она яв­ляется однокомнатной либо предназначена для лиц раз­ного пола старше девяти лет, кроме супруга.

Поскольку право пользования жилыми помещениями в домах кооперативов основано на членстве в кооперативе, лицам, не являющимся членами кооператива, не может ^быть предоставлена кооперативная квартира'.

Проживающие с членом жилищно-строительного коопе­ратива члены его семьи имеют равное с ним право поль­зования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением. Вопрос о том, кого следует счи­тать членом семьи члена кооператива, урегулирован ст.53 ЖК РСФСР и соответствующими статьями ЖК других союзных республик. При решении вопроса о том, явля­ется ли проживающий в кооперативной квартире (кроме еупруга, детей, родителей) членом семьи члена коопера­тива, суд исходит из установленных в судебном заседа­нии обстоятельств о характере их отношений, выясняет, имели ли место ведение ими общего хозяйства, оказание взаимной помощи и другие отношения, свидетельствующие о наличии семейной связи2.

Прекращение семейных отношений с членом коопера­тива само по себе не создает права на выселение прожи-

' См.: Бюллетень Верховного Суда СССР, 1986. № 4. С. 19. * См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1989. № 2. С. 1в.

вающих с ним лиц. Случаи выселения этих лиц из жилого помещения в кооперативном доме предусмотрены зако­нодательством о жилищно-строительных кооперативах, а также регулируются отдельными общими нормами жи­лищного законодательства. Например, член кооператива или член его семьи может быть выселен, если он не про­живает в квартире без уважительных причин более шес­ти месяцев или систематическим нарушением правил со­циалистического общежития создает обстановку невоз­можности совместного проживания с ним в квартире ст. 38 Основ жилищного законодательства, ст. 60, ч. 1, ЖК РСФСР).

Несовершеннолетние наследники умершего члена коо­ператива сохраняют право дальнейшего пользования квартирой и по достижении совершеннолетия принима­ются в члены кооператива. Они могут быть приняты в ко­оператив и до достижения совершеннолетия, если это пре­дусмотрено законодательством союзной республики (на­пример, Примерными уставами ЖСК Украинской, Бело­русской и других союзных республик). До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связан­ные с пользованием кооперативной квартирой, выполня­ются родителем, усыновителем, опекуном и попечителем.

Право члена кооператива сдать жилое помещение внаем. В силу ст. 121 ЖК РСФСР и соответствующих ста­тей ЖК Других союзных республик член кооператива мо­жет сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи — все жилое помещение за плату в размере, установленном законом. В ст. 122 ЖК РСФСР указано, что этот размер не должен превышать взимае­мых с члена кооператива эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение. Примерны­ми уставами жилищно-строительных кооперативов неко­торых союзных республик (Белорусской, Грузинской, Латвийской, Литовской, Киргизской) предусмотрено, что член кооператива, систематически сдающий жилое поме­щение с целью извлечения нетрудовых доходов, может быть исключен из кооператива. Неосновательно полу­ченная членом кооператива сумма от сдачи внаем жилого помещения может быть взыскана в виде нетрудового до­хода в доход государства (ч. 6 ст. 14 Основ гражданского законодательства).

Если правление кооператива неосновательно отказы­вает члену кооператива в сдаче внаем жилого помещё-

ния, такой отказ может быть оспорен в судебном поряд­ке. Законодательно такое право на обращение в суд за­креплено, например, в ст. 139 ЖК Белорусской ССР.

Члены семьи члена кооператива не имеют права сда­вать кооперативную жилую площадь внаем или вселять на эту площадь временных жильцов без согласия члена кооператива. Если сдачей членом кооператива жилого помещения ущемляются их права на пользование этим помещением, они согласно ст. 5 Основ гражданского судопроизводства не лишены возможности обратиться в суд с иском о признании договора найма жилого поме­щения недействительным и выселении вселившихся.

Право на передачу пая и его раздел. Член кооперати­ва имеет право передать свой паи любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи с согласия общего собрания членов кооператива. В отличие от раздела паенакопления в денежном выра­жении, раздел пая непосредственно связан с разделом жилой площади. При разделе пая и жилой площади вместо одного члена кооператива становится два. Раздел жилого помещения и пая в доме кооператива допускает­ся между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире (ст. 120 ЖК РСФСР и соот­ветствующие статьи ЖК других союзных республик). При этом раздел пая допустим независимо от разме­ра принадлежащей каждому супругу доли паенакопле­ния.

С иском о разделе жилого помещения и пая вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и член кооператива. При предъявлении иска членом кооператива суд обязан выяснить, желает ли его бывший супруг вступить в кооператив. Суд не вправе вынести ре­шение о разделе пая (квартиры), если бывший супруг члена кооператива возражает против вступления в коопе­ратив.

При вынесении решения о разделе между бывшими супругами жилого помещения и пая суд обязан учиты­вать размер принадлежащей каждому из них доли пае­накопления, интересы детей и других членов их семьи, имеющих право на пользование жилой площадью в квар­тире, а также планировку квартиры и фактически сло­жившийся порядок пользования жилым помещением.

Раздел жилых помещений, которые не являются изо­лированными, возможен лишь при условии, что на пере­устройство и переоборудование последних в изолирован­ные помещения имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов.

При невозможности раздела пая с супруга, являюще­гося членом кооператива, может быть взыскана соответ­ствующая денежная компенсация в пользу другого суп­руга, но только по просьбе последнего об этом и лишь при условии, что он изъявит согласие освободить жилое помещение, если иное не предусмотрено Примерным уста­вом жилищно-строительного кооператива. Согласно п. 34 Примерного устава ЖСК Литовской ССР за разведен­ным супругом, получившим причитающуюся ему часть паенакопления, может быть сохранено право пользова­ния жилым помещением, если при нем остаются несовер­шеннолетние дети.

Суд не вправе вынести решение о разделе пая и жи­лой площади в доме кооператива при разрешении дела о расторжении брака, поскольку требованием о разделе пая затрагиваются интересы не только супругов, но и ко­оператива (ст. 7 Закона о кооперации в СССР).

В случае признания брака недействительным по мо­тиву сокрытия одним из супругов факта его состояния в другом браке, право на паенакопление, внесенное а ко­оператив в период совместной семейной жизни до момен­та признания брака недействительным, может быть опре­делено судом по иску супруга, введенного в заблуждение, по правилам семейного законодательства (ст.ст. 20—22, 46 Кодекса о браке и семье РСФСР и соответствующих статей КоБС других союзных республик), а не по нормам гражданского законодательства. В этом случае по пра­вилам названных статей возможен и раздел пая.

В настоящее время немало кооперативных домов по­строено членами колхозов. Здесь необходимо иметь в ви­ду, что, если квартира в кооперативном доме предостав­лена в пользование колхозному двору, члены колхозного двора вправе в случае спора заявить требования о раз­деле пая и квартиры (дома). При разрешении такого требования следует руководствоваться ст.ст. 126, 131 ГК РСФСР и соответствующими статьями ГК других союз­ных республик. В Примерный устав жилищно-строитель­ного кооператива Литовской ССР включены правила о праве членов колхозного двора на пай в кооперативе.

Обмен жилого помещения. Немалый интерес представ­ляет и судебная практика, связанная с реализацией чле­ном кооператива права на обмен занимаемого жилого помещения. Согласно ст. 119 ЖК РСФСР и соответству­ющим статьям ЖК Других союзных республик член жи-лищно-строительного кооператива вправе с согласия про­живающих совместно с ним членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного Совета произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пунк­те, при условии приема в члены кооператива лица, обме­нивающего жилое помещение. При этом суды исходят из того, что если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член коо­ператива, а также его бывший супруг и член семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, впра­ве требовать в судебном порядке принудительного обме­на занимаемого помещения на помещения в разных до­мах (квартирах). При этом возможность принудительно­го обмена не связывается непременно с противоправным поведением того или иного проживающего в квартире лица. Не исключается вынесение судом решения об об­мене и при отказе в принятии в члены кооператива лица, пользующегося жилы.м помещением в доме государствен­ного или общественного жилищного фонда и обмениваю­щего его на жилое помещение в доме кооператива, либо при отказе в выдаче этому лицу ордера при наличии сог­ласия общего собрания членов кооператива на принятие его в кооператив. Само это лицо, однако, в указанных случаях не вправе обратиться в суд с иском об обмене:

оно участвует в деле в качестве третьего лица. Ответчи­ками же являются (в зависимости от предмета иска) кооператив, исполком местного Совета или же члены семьи, возражающие против обмена.

В п. 66 Примерного устава Таджикской ССР содер­жится правило о том, что обмен кооперативной квартиры в случае раздела ее между разведенными супругами мо­жет быть произведен только целиком. Правильность это­го положения сомнений не вызывает. Законодательством предусмотрено предоставление членам кооператива лишь отдельных квартир. Данное правило должно сохраняться и при обмене кооперативной квартиры, разделенной меж­ду супругами. Пленум Верховного Суда СССР разъяснил

в названном постановлении от 3 февраля 1988 г.: при разрешении дел судам следует исходить из того, что при разделе квартиры в доме кооператива между разведен­ными супругами возможен обмен лишь всей квартиры (п.6).

К обмену жилой площади в кооперативной квартире применимо правило ст. 70 ЖК о внутрисемейном обмене.

В случаях, предусмотренных ст. 74 ЖК, суд вправе признать обмен недействительным.

Обмен служебного помещения в доме кооператива, как и находящегося в домах государственного или ведом­ственного жилищного фонда, на другое жилое помещение недопустим. Равным образом суд не вправе вынести ре­шение об обмене членом кооператива занимаемого им жи­лого помещения на служебную жилую площадь в любом жилищном фонде, за исключением случаев, когда квар­тира утратила статус служебного жилого помещения.

В Узбекской ССР член жилищно-строительного коопе­ратива вправе помимо этого произвести обмен занимае­мого жилого помещения на другое, расположенное в доме, принадлежащем на праве личной собственности (ст. 130 ЖК).

Право члена кооператива на получение освободившей­ся квартиры в доме кооператива. В соответствии с зако­нодательством член кооператива имеет право получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в первую очередь, если он нуждается в улучшении жилищ­ных условий.

В Примерных уставах жилищно-строительных коопе­ративов Азербайджанской и Киргизской союзных респуб­лик содержится указание, что член кооператива имеет право получить освободившуюся в доме кооператива квартиру, если он нуждается в улучшении жилищных условий, как для себя, так и для любого проживающего с ним совершеннолетнего члена семьи. При предоставле­нии члену кооператива другой квартиры кооператив мо­жет с соблюдением установленного порядка оставить ос­вобождаемую квартиру члену его семьи. В то же время при отказе кооператива в этом член семьи не может ос­порить его в судебном порядке (исключение из этого пре­дусмотрено пп. «ж» п. 28 Примерного устава ЖСК Кир­гизской ССР).

При получении членом кооператива освободившейся в кооперативе квартиры для всей семьи в порядке улучше-

ния жилищных условий вместе с ним обязаны освободить ранее занимаемую квартиру и члены его семьи.

В случае возникновения спора между членами коопе­ратива, кому из них должна быть предоставлена освобо­дившаяся квартира в порядке улучшения жилищных ус­ловий, вопрос решается общим собранием членов коопе­ратива (собранием уполномоченных). Лишь Примерным уставом жилищно-стрйительного кооператива Грузинской ССР предусмотрена возможность разрешения подобных споров также в судебном порядке (п. 35).

При разрешении вопроса о подведомственности суду спора о преимущественном праве на освободившуюся квартиру в доме жилищно-строительного кооператива не­обходимо выяснять, нуждаются ли другие члены коопе­ратива в улучшении жилищных условий путем закрепле­ния за ними данной освободившейся квартиры'.

В соответствии с п. 6 постановления ЦК КПСС и Со­вета Министров СССР от 31 марта 1988 г. «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»2 член коопе­ратива, полностью выплативший паевой взнос за кварти­ру, в случае выбытия из кооператива имеет право полу­чить паевой взнос в установленном размере или передагь квартиру своим родственникам либо другим лицам, имею­щим в соответствии с законодательством право на вступ­ление в кооператив и берущим на себя обязательство но соблюдению устава кооператива, если при этом не ущем­ляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. При этом имеются в виду родственники и другие лица, постоянно проживаю­щие в данной местности и нуждающиеся в улучшении жи­лищных условий, независимо от того, состоят ли они на учете для улучшения жилищных условий. Вопрос о нуж­даемости указанных лиц в улучшении жилищных условий решается в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия в члены кооператива.

В случае передачи членом кооператива квартиры ли­цу, имеющему право на вступление в кооператив, это ли­цо имеет преимущество в закреплении за ним квартиры перед членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

При отказе общего собрания членов кооператива в

' См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 11. С. 5. 2 СП СССР. 1988. № 16. Ст. 43.

принятии указанного лица в кооператив право на обжа­лование решения общего собрания имеет не само это лицо, а член кооператива, решивший выйти из него с пе­редачей квартиры другому лицу, но пока не исключенный из кооператива. Согласно п. 2 ст. 7 Закона «О собственно­сти в СССР» член жилищно-строительного кооператива, внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности.

Исключение из жилищно-строительного кооператива. Согласно Закону о кооперации в СССР член кооперати­ва может быть исключен из кооператива по решению об­щего собрания по основаниям, предусмотренным уставом (п. 4 ст. 12).

В соответствии со ст. 123 ЖК РСФСР член коопера­тива может быть исключен из кооператива, в частности, в случаях:

1) представления не соответствующих действительнос­ти сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должност­ных лиц при решении вопроса о принятии в члены коопе­ратива;

2) систематического разрушения или порчи жилого помещения, или использования его не по назначению, ли­бо систематического нарушения правил социалистическо­го общежития, делающего невозможным для других про­живание с ним в одной квартире или в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия ока­зались безрезультатными;

3) систематической сдачи жилого помещения внаем с целью извлечения нетрудовых доходов.

Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены другие случаи исключения из коопе­ратива.

Примерными уставами Армянской ССР (п. 25), Казах­ской ССР (п. 22), Туркменской ССР (п. 31), Грузинской ССР (п. 27) предусмотрена возможность исключения чле­на кооператива, если в предусмотренном законом поряд­ке установлено, что он вложил в пай деньги, полученные нетрудовым путем.

Пленум Верховного Суда СССР разъяснил в п. 20 названного постановления от 3 февраля 1988 г., что кроме перечисленных выше случаев член кооператива может быть исключен из кооператива и по другим основаниям, предусмотренным законом, например, если совместное

проживание с детьми, в отношении которых член коопе­ратива лишен родительских прав, признано невозмож­ным — ст. 98 ЖК РСФСР, ст. 60 КоБС РСФСР.

Возможность исключения из кооператива лица, ли­шенного родительских прав, если совместное проживание его с детьми, в отношении которых он лишен родитель­ских прав, признано невозможным, предусмотрена При­мерными уставами ЖСК ряда союзных республик — Молдавской ССР (п. 62), Таджикской ССР (п. 69). Это правило согласовывается и с указанием, содержащимся в ст. 38 Основ жилищного законодательства.

Выселение из дома жилищно-строительного кооперати­ва. Исключенный член жилищно-строительного коопера­тива подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.

Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользова­ния жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Другие лица могут быть выселены из жилого помеще­ния в доме кооператива в случаях, предусмотренных ус­тавом жилищно-строительного кооператива и ч. 1 ст. 98 ЖК. К членам кооператива неприменимо содержащееся в ст. 29 Основ жилищного законодательства правило о сроках сохранения жилой площади за лицами, временно выбывшими из жилого помещения. Это правило неприме­нимо и к лицам, которым принадлежит доля паенакоп-ления, однако в случае их выбытия на другое постоянное место жительства они могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на жилую площадь в доме кооператива'. Названные лица, при признании их утра­тившими право на жилую площадь, могут требовать вы­платы им членом кооператива денежной компенсации за принадлежащую им долю паенакопления (п. 15 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988г. № 1).

Иски о выселении из кооперативной квартиры исклю­ченного или выбывшего из кооператива и членов его се­мьи могут быть предъявлены кооперативом или прокуро­ром в защиту интересов кооператива.

Обязательность судебного решения. Вступившее в за-

' См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 5. С. 12.

конную силу решение суда, которым лицо признано не­обоснованно исключенным из членов жилищно-строитель­ного кооператива, влечет за собой в силу его обязатель­ности к исполнению (ст. 15 Основ гражданского судопро­изводства) восстановление этого лица в членах коопера­тива и в правах на дальнейшее пользование жилой пло­щадью. По этим же основаниям решение суда о призна­нии за истцом преимущественного права на вступление в члены кооператива, так же как и о разделе пая с выде­лением бывшим супругам (или членам колхозного двора) в пользование конкретных жилых помещений в квартире, является обязательным для кооператива и исполкома местного Совета народных депутатов при рассмотрении вопроса о членстве этих лиц в кооперативе. Чтобы реше­ние было исполнимым, в его резолютивной части должно содержаться указание о признании за истцом права на конкретное жилое помещение в кооперативном доме.