I. Установление ипотечных отношений
1. Закон об ипотеке и понятие ипотеки
1.1. Закон об ипотеке
1.2. Понятие и виды ипотеки
1.3. Ипотека в силу закона
1.4. Особенности ипотеки в силу закона, установленные Законом
об ипотеке
1.1. Закон об ипотеке
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (действует с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.) является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.
Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом:
"Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила". Закон об ипотеке содержит правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной ценной бумаге (гл. III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Закон допускает выпуск на основе закладных эмиссионных ценных бумаг (облигаций). К новеллам относятся также возможность залога незавершенного строительства недвижимого имущества (п. 2 ст. 5 Закона), а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства жилого дома (ст. 76 Закона).
Закон об ипотеке был введен в действие со дня его официального опубликования (п. 1 ст. 79 Закона об ипотеке). Его текст был опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.
Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона Российской Федерации "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. Впредь до приведения в соответствие с Законом об ипотеке федеральных законов и иных правовых актов РФ (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) эти федеральные законы и иные правовые акты РФ применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке (п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке). Закон об ипотеке применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (п. 3 ст. 79 Закона об ипотеке).
Закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.
В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), определяют базовые понятия, необходимые для создания ипотечных правоотношений. Устанавливаются основания возникновения ипотеки и общий порядок ее регулирования. Определяются обязательства, обеспечиваемые ипотекой, и имущество, которое может быть предметом ипотеки. Определяется круг требований, который может обеспечиваться ипотекой, устанавливается порядок и пределы обеспечения ипотекой дополнительных расходов залогодержателя. Кроме того, глава содержит статью о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Устанавливаются особые нормы по ипотеке имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких собственников. В основных правилах о залоге недвижимого имущества дублируются правовые нормы о залоговых правоотношениях ГК РФ и статьи Закона о залоге, сохранившие свою силу, т.е. те из них, которые не противоречат Закону об ипотеке.
В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обеспечением по какому-либо обязательству. Определяется содержание договора об ипотеке и возникновение права залога по договору об ипотеке. Устанавливается обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Фиксируется порядок предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки.
Глава III "Закладная" вводит в оборот и определяет именную ценную бумагу - закладную, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Определяются содержание закладной и приложения к закладной. Устанавливаются нормы, регламентирующие:
- регистрацию владельцев закладной;
- осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства;
- восстановление прав по утраченной закладной.
Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" устанавливает порядок правового регулирования ипотечных отношений. Глава содержит основные положения о государственной регистрации ипотеки, порядок государственной регистрации ипотеки. Определяются порядок и основания для отказа в государственной регистрации ипотеки и отложения государственной регистрации ипотеки, требования к регистрационной записи ипотеки и удостоверению государственной регистрации ипотеки. Закон устанавливает правила в отношении исправлений, изменений и дополнений регистрационной записи об ипотеке, а также в отношении погашения регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, в указанной главе определяются:
- расходы по государственной регистрации ипотеки;
- публичный характер регистрации ипотеки;
- порядок обжалования действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки;
- ответственность органа, регистрирующего ипотеку.
Глава V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке" содержит нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, ответственность участников договора об ипотеке по содержанию и ремонту, обеспечению страховой защиты, переданного в залог недвижимого имущества, защиту заложенного имущества от притязаний третьих лиц. В указанной главе устанавливается право залогодержателя проверять заложенное имущество, иные права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении залогодателем заложенного имущества, а также последствия утраты или повреждения заложенного имущества.
Глава VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" устанавливает нормы и правила о перемене лиц в обязательстве и о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц. Определяется порядок отчуждения заложенного имущества. Фиксируется норма о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Устанавливается порядок обременения заложенного имущества правами других лиц, определяются последствия:
- нарушения правил об отчуждении заложенного имущества;
- принудительного изъятия государством заложенного имущества;
- виндикации заложенного имущества.
Глава VII "Последующая ипотека" содержит понятие о последующей ипотеке (перезалоге уже заложенного недвижимого имущества), устанавливает ограничения по последующей ипотеке (условия, при которых она допускается). Устанавливается порядок:
- предупреждения залогодержателя о предшествующей и последующей ипотеках;
- изменение предшествующего договора об ипотеке;
- государственной регистрации последующей ипотеки;
- удовлетворения требования по предшествующей и последующей ипотекам.
Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной" регулирует отношения, возникающие вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и обороту закладной. Определяются уступка прав по договору об ипотеке, передача прав по закладной, а также залог закладной.
Глава IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке" определяет порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Устанавливаются, в частности:
- основания обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке;
- судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
- подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество;
- меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц;
- вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество;
- порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание" устанавливает порядок и способы реализации заложенной недвижимости, при обращении взыскания для удовлетворения требований залогодержателя - кредитора по основному обязательству из стоимости предмета ипотеки. Регламентируется порядок проведения публичных торгов. Устанавливаются условия и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Специальные нормы определяют прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение суммы вырученной от реализации заложенного имущества.
В главах XI-XIII содержатся специальные нормы правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются:
- земельные участки (гл. XI);
- предприятия как имущественного комплекса, зданий и сооружений (гл. XII);
- жилые дома и квартиры (гл. XIII).
В главе XI определены "земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки" и "земельные участки, не подлежащие ипотеке". Установлены особенности ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам, а также порядок и последствия возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Кроме того, установлены особенности:
- оценки земельного участка при его ипотеке;
- обращения взыскания на заложенные земельные участки, а также особенности их реализации.
В главе XII устанавливаются особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также ипотеки зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Определяются обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия, права залогодателя в отношении заложенного предприятия и обращение взыскания на заложенное предприятие.
В главе XIII устанавливаются особенности ипотеки жилых домов и квартир, применения правил об ипотеке жилых домов и квартир, обращения взыскания на заложенный дом или квартиру. При этом специальные нормы устанавливаются в отношении ипотеки:
- квартир в многоквартирном доме;
- строящихся жилых домов;
- жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации.
Глава XIV "Заключительные положения" содержит положения, определяющие порядок введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов РФ в соответствии с ним.
1.2. Понятие и виды ипотеки
Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества.
Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:
- ипотека в силу закона;
- ипотека по договору.
Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества.
1.3. Ипотека в силу закона
В Законе об ипотеке определено понятие ипотека в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ).
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).
По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:
- при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;
- при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.
Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (см. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества).
В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (ст. 585 ГК РФ).
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (ст. 586 ГК РФ).
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 2-3 ст. 587 ГК РФ).
Товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ (п. 1 ст. 488 ГК РФ).
Статья 314 ГК РФ регламентирует определение срока исполнения обязательств. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (ст. 314 ГК РФ). Указом Президента РФ от 20 декабря 1994 г. N 2204 установлено, что предельный срок исполнения обязательств по расчетам за поставленные по договору товары (выполненные работы, оказанные услуги) равен трем месяцам с момента фактического получения товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п. 4 ст. 488 ГК РФ).
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ст. 489 ГК РФ). При оплате товара в рассрочку этот товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, ели иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (п. 5 ст. 489 ГК РФ).
Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Пункт 1 ст. 77 Закона об ипотеке гласит: "Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры".
Следует подчеркнуть, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.
Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору. Данное обстоятельство следует учитывать при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения соответствующих договоров, при заключении тех или иных сделок с недвижимым имуществом, в результате которых возникает залог недвижимого имущества.
Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы п. 5 ст. 488 и п. 5 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке являются диспозитивными нормами. Стороны вправе своим соглашением, приведенным в договоре купли-продажи, отменить ипотеку. При этом продавец по договору (или банк) лишаются предоставляемого федеральным законом обеспечения своих денежных требований к покупателю (заемщику).
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
1.4. Особенности ипотеки в силу закона, установленные Законом об ипотеке
Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, могут быть удостоверены закладной. При составлении закладной по ипотеке в силу закона должно быть обеспечено выполнение требований, предъявляемых законом об ипотеке к закладной. При этом в отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности.
1. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).
2. Если установление ипотеки является обязательным в силу закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика (пп. 9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке). В отношении ипотеки в силу договора соответствующая норма Закона об ипотеке не устанавливает обязанности подтверждать денежную оценку имущества заключением лицензированного оценщика, достаточно лишь указания в закладной денежной оценки имущества, на которое установлена ипотека. Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, осуществляется на основе соглашения сторон (залогодателя и залогодержателя).
3. В закладной, выдаваемой при ипотеке в силу закона, не требуется указания о нотариальном удостоверении документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя. Закладная по ипотеке в силу договора должна обязательно содержать сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (пп. 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
4. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:
- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю,
- наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации,
- точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
5. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке). Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя (например, на договоре ренты или на договоре купли-продажи в кредит, на трехстороннем договоре приобретения жилого дома или квартиры за счет кредита банка) на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. При ипотеке по договору государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).
6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, обязательных для закладной, а также сведений о государственной регистрации ипотеки. При ипотеке по договору на орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, возлагается дополнительная обязанность обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).
7. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки в силу закона, оставляет в своем архиве копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. В архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки по договору, оставляется копия договора об ипотеке (п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).
8. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке).
9. Порядок регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденный приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг в Инструкции от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.
2. Ипотека по договору и договор об ипотеке
2.1. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой
2.2. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
2.3. Ипотека имущества, являющегося частью кондоминиума
2.4. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.
По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).
Указанные изъятия установлены Федеральным законом "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ. Статья 49 "Обращение взыскания на заложенное имущество" Закона об исполнительном производстве гласит:
"1. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке.
2. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества".
В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен "Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам".
Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ, требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.
Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).
2.1. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете (ст. 2 Закона об ипотеке).
Кредитный договор - договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК).
Договор займа - договор, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК (ст. 807 ГК). Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК).
Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных ГК или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ст. 454 гл. 30 ГК).
Договор аренды (имущественного найма) - договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Договор подряда - договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда относятся: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд (ст. 702 ГК).
Перечень видов договоров, в обеспечение обязательств по которым может быть установлена ипотека, не носит исчерпывающего характера.
Ипотека может возникнуть в силу обязательств из причинения вреда. В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
Ипотека может возникнуть также в силу обязательств, возникающих по законодательству о налогах и сборах у налогоплательщиков, налоговых агентов и иных лиц.
Если стороной ипотечных правоотношений является юридическое лицо, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1 указанного Закона обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Требования, обеспечиваемые ипотекой, определены в ст. 3 Закона об ипотеке.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек (судебных расходов) и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке).
Уплата процентов по договору займа регламентирована в ст. 809 ГК. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:
- договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;
- по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.
Ставка рефинансирования - процентная ставка, устанавливаемая ЦБ РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги: официальная учетная ставка, учетная ставка центрального банка). С 4 ноября 2000 г. ставка рефинансирования установлена в размере 25%.
Проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ст. 395 ГК).
Под убытками понимаются:
- расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
- утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);
- неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК).
Судебные расходы - расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 79 ГПК РСФСР). К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся (ст. 86 ГПК РСФСР):
1) суммы, подлежащие выплате свидетелям и экспертам;
2) расходы, связанные с производством осмотра на месте;
3) расходы по розыску ответчика;
4) расходы, связанные с исполнением решения суда.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением:
- возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- возмещения расходов по реализации заложенного имущества;
- расходов на обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).
Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя регламентировано в ст. 4 Закона об ипотеке. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
2.2. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в ст. 5 Закона об ипотеке.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (объекты недвижимости в жилищной сфере);
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся" (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).
Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Земельный участок - термин, значение которого установлено в Земельном кодексе и Законе о государственном земельном кадастре.
В ст. 6 Земельного кодекса дано следующее определение:
"Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами".
Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 26 Земельного кодекса).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса).
Для целей Закона о государственном земельном кадастре земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1 Закона о государственном земельном кадастре).
Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр (п. 3 ст. 17 Закона о государственном земельном кадастре).
Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно (ст. 22 Закона о государственном земельном кадастре).
Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1).
Видами жилищного фонда являются частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд.
Частный жилищный фонд:
1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
Государственный жилищный фонд:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Общественный жилищный фонд - фонд, состоящий в собственности общественных объединений (ст. 7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1).
Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды (ст. 32 Воздушного кодекса от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ).
Государственная регистрация и государственный учет воздушных судов осуществляются в соответствии со ст. 33 Воздушного кодекса. Воздушные суда, предназначенные для выполнения полетов, подлежат государственной регистрации в следующем порядке:
- гражданские воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ с выдачей свидетельств о государственной регистрации или в государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации. Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ при наличии сертификатов летной годности (удостоверений о годности к полетам);
- государственные воздушные суда - в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.
Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Экспериментальные воздушные суда подлежат государственному учету с выдачей соответствующих документов специально уполномоченным органом в области оборонной промышленности. Воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в установленном порядке в Российской Федерации, приобретает национальную принадлежность Российской Федерации. Данные о гражданском воздушном судне исключаются из Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ в следующих случаях:
- списание гражданского воздушного судна или снятие его с эксплуатации;
- продажа гражданского воздушного судна или переход на иных законных основаниях права собственности на него иностранному государству, а также иностранному гражданину, лицу без гражданства или иностранному юридическому лицу при условии вывоза гражданского воздушного судна за пределы территории Российской Федерации;
- нарушение требований к государственной регистрации гражданского воздушного судна.
При исключении данных о гражданском воздушном судне из Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ свидетельство о государственной регистрации этого воздушного судна утрачивает силу и подлежит возврату органу, выдавшему указанное свидетельство. Правила государственной регистрации и государственного учета воздушных судов устанавливаются соответствующим специально уполномоченным органом. При подаче документов на государственную регистрацию гражданского воздушного судна уплачивается сбор в размере стоимости услуг, оказываемых при государственной регистрации. Размер сбора и порядок его взимания устанавливаются специально уполномоченным органом в области гражданской авиации по согласованию со специально уполномоченным органом в области финансов.
Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляются в соответствии со ст. 131 ГК РФ. В случае залога гражданского воздушного судна сведения о залоге подлежат включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ.
Морское судно - самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота в Кодексе торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для промысла водных биологических ресурсов, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения (ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ).
Судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре; судовой книге; бербоут-чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него (ипотека, доверительное управление и др.) подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах - федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства. В Государственном судовом реестре и судовых книгах не регистрируются шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями судна. В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Российской Федерации (ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ).
Судно внутреннего плавания - самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода (ст. 3 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ).
Государственная регистрация судна в Государственном судовом реестре РФ осуществляется на основании заявления правообладателя и приложенных к нему документов, предусмотренных правилами государственной регистрации судов. Порядок осуществления государственной регистрации судов в Государственном судовом реестре РФ определяется правилами государственной регистрации судов, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.
Каждой записи в Государственном судовом реестре РФ о возникновении, об изменении, об ограничении (обременении), о переходе либо о прекращении права собственности на судно или иного вещного права, а также о сделках с судном присваивается регистрационный номер, порядок присвоения которого устанавливается правилами государственной регистрации судов. После внесения записи в Государственный судовой реестр РФ заявителю выдается свидетельство о праве собственности на судно или об ином вещном праве. При внесении записей в Государственный судовой реестр РФ о других имущественных правах лицу, по заявлению которого вносятся такие записи, выдается выписка из данного реестра, подтверждающая внесение записей. Осуществление государственной регистрации сделок с судном удостоверяется посредством внесения соответствующих записей в документы, отражающие содержание сделок. О любом изменении сведений, подлежащих внесению в Государственный судовой реестр РФ, собственник судна обязан сообщить в орган, осуществивший государственную регистрацию судна, в течение двух недель со дня, когда ему стало известно о таком изменении (ст. 19 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ).
Космический объект - объект, запускаемый в космическое пространство, включая составные части этого космического объекта, а также средства его доставки и его части.
Регистрация космических объектов осуществляется в соответствии с Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (Нью-Йорк, 14 января 1975 г.). Когда космический объект запускается на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий регистр, который им ведется. Каждое запускающее государство информирует Генерального секретаря Организации Объединенных Наций об учреждении такого регистра (п. 17 ст. 2 Конвенции).
Перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим. В связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум (см. п. 2.3 Ипотека имущества, являющегося частью кондоминиума), объекты незавершенного строительства (см. п. 14.5 Особенности ипотеки строящихся жилых домов).
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:
- земельные участки;
- здания, сооружения;
- оборудование, инвентарь;
- сырье, продукцию;
- права требования, долги;
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);
- другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК).
Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
Предпринимательская деятельность - самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК).
Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона об ипотеке. Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:
- если это имущество может быть предметом ипотеки (см. 2.3);
- если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке).
Не допускается ипотека:
- имущества, изъятого из оборота;
- имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
- имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. При залоге права аренды или иного права на чужое имущество необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения (п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке).
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК "Оборотоспособность гражданских прав" виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Ограничение оборотоспособности земельных участков установлено в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 Земельного кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ).
Ограничиваются также в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
6) в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса).
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса). Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется:
- на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества;
- на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п. 7 ст. 27 Земельного кодекса).
Оборотоспособность объектов лесных отношений установлена в Лесном кодексе РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ.
Оборот лесного фонда не допускается. Нахождение в обороте участков лесного фонда и не входящих в лесной фонд участков лесов, прав пользования ими допускается в той мере, в какой это предусмотрено Лесным кодексом. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ (ст. 12 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ с изменениями от 30 декабря 2001 г.).
Лесной фонд образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель. Включение земель в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в порядке, установленном лесным и земельным законодательством РФ (ст. 7 Лесного кодекса).
В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (ст. 8 Лесного кодекса).
2.3. Ипотека имущества, являющегося частью кондоминиума
В соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (в редакции от 30 декабря 2001 г.) разновидностью имущественного комплекса является кондоминиум.
Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий:
- земельный участок в установленных границах;
- и расположенное на этом участке жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
При этом помещением является единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (ст. 1 Закона "О товариществах собственников жилья").
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума (ст. 5 Закона "О товариществах собственников жилья").
Общим имуществом кондоминиума являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 1 Закона "О товариществах собственников жилья").
Общим имуществом в кондоминиуме являются:
- обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
- а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 Закона "О товариществах собственников жилья").
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения. Паспорт домовладения составляется территориальными или местными бюро технической инвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным имуществом и хранится (в зависимости от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, службы заказчика либо товарищества.
Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:
- запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре;
- реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения;
- при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения;
- почтовый адрес домовладения;
- топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;
- планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;
- сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций;
- историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;
- сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.
По решению органов местного самоуправления обновление и копирование паспорта домовладения могут осуществляться за счет местного бюджета (ст. 14 Закона "О товариществах собственников жилья").
Защита прав кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, регламентирована в ст. 43 Закона "О товариществах собственников жилья".
Домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним, включая следующие:
- извещать в письменной форме кредитора о фактах, отрицательно влияющих или могущих иметь отрицательное влияние на физическое состояние недвижимости в кондоминиуме и финансовое состояние товарищества;
- извещать в письменной форме о задолженностях домовладельца - собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых намерениях товарищества взыскать задолженность домовладельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки;
- не изменять соответствующих положений устава товарищества без согласия кредитора;
- не предпринимать определенных соглашением действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию товарищества, а также залог или передачу прав на будущие доходы или иные поступления товарищества;
- по другим вопросам, не противоречащим Закону "О товариществах собственников жилья", по которым достигнута договоренность товарищества и кредитора.
Основные положения соглашений с кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты, могут быть включены в устав товарищества в качестве договорных обязательств товарищества перед любыми настоящими и будущими кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты товариществу или любому домовладельцу в кондоминиуме.
Кредитор, предоставивший кредит под залог любой части недвижимого имущества в кондоминиуме, имеет право проверять финансовую документацию товарищества. По запросу кредитора товарищество обязано предоставлять копию последнего финансового отчета (ст. 43 Закона "О товариществах собственников жилья").
2.4. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности. Эти правила не применяются в случаях обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме (ст. 7 Закона об ипотеке).
Преимущественное право покупки регламентировано в ст. 250 ГК. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Аналогичные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется следующим образом (ст. 255 ГК):
"Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов".
Права на общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме определены в ст. 290 ГК. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
3. Требования, предъявляемые к договору об ипотеке
3.1. Общие правила заключения договора об ипотеке
3.2. Содержание договора об ипотеке
3.3. Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению
и государственной регистрации договора об ипотеке
3.4. Указание в договоре об ипотеке о правах третьих лиц на предмет
ипотеки
3.1. Общие правила заключения договора об ипотеке
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
Понятие договора дано в ст. 420 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК "Понятия и условия договора" и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров (ст. 420 ГК).
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК).
Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке (ст. 154 ГК).
3.2. Содержание договора об ипотеке
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- оценка предмета ипотеки;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 1-2 ст. 9 Закона об ипотеке).
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке "Основные положения о закладной" удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).
Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с изменениями от 21 декабря 2001 г.) и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (ст. 1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
3.3. Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке
Требования Закона об ипотеке к нотариальному удостоверению и государственной регистрации договора об ипотеке установлены в ст. 10 Закона об ипотеке.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором:
- отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке (указанные в ст. 9 Закона об ипотеке),
- предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
Возникновение ипотеки как обременения регламентировано в ст. 11 Закона об ипотеке.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (договор считается заключенным с момента его государственной регистрации).
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Другими словами, в этом случае дата возникновения ипотеки как обременения заложенного недвижимого имущества может не совпадать с датой государственной регистрации соответствующего договора.
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).
Плата не взимается за внесение записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
3.4. Указание в договоре об ипотеке о правах третьих лиц на предмет ипотеки
Глава II Закона об ипотеке "Заключение договора об ипотеке" содержит ст. 12 "Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки", которая гласит:
"При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке".
Законодатель не устанавливает для залогодателя обязанности по включению в договор ипотеки соответствующего указания. Однако если залогодатель ограничится простым письменным уведомлением залогодержателя о каких-либо обременениях недвижимости, являющейся предметом залога по договору об ипотеке, впоследствии он вряд ли сможет убедительно доказать, что информировал залогодержателя о соответствующих обременениях. Таким образом, при наличии каких-либо обременений или каких-либо прав третьих лиц на предмет ипотеки залогодателю следует включать упоминание о них в текст договора.
При возникновении каких-либо обременений или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.
4. Закладная
4.1. Права, удостоверяемые закладной
4.2. Содержание закладной и приложения к закладной
4.3. Регистрация владельцев закладной
4.4. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного
ипотекой обязательства
4.5. Восстановление прав по утраченной закладной
4.1. Права, удостоверяемые закладной
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).
Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (ст. 142 ГК).
Права, удостоверенные именной ценной бумагой, могут принадлежать названному в ценной бумаге лицу (ст. 145 ГК). Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение (ст. 146 ГК). В связи с тем что именная ценная бумага удостоверяет права, которые принадлежат обозначенному там лицу, обязанное лицо может и должно осуществить исполнение только такому лицу.
В отличие от именной ценной бумаги права, удостоверенные в ордерной ценной бумаге, могут принадлежать не только поименованному в ней лицу, но и лицу, назначенному распоряжением последнего. Следовательно, должник обязан исполнить обязательство означенному в бумаге лицу или приказу (ордеру) такого лица.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48 и 49 Закона об ипотеке (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. 3 ст. 13 Закона об ипотеке).
В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:
- такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
- такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке).
При заключении соглашений об изменении предмета ипотеки, соглашений об изменении размера обеспечения ипотекой основного обязательства, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
- либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;
- либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
При аннулировании старой закладной и выдаче новой закладной одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке).
Не допускаются составление и выдача закладной в следующих случаях:
1) если предметом ипотеки являются:
- предприятие как имущественный комплекс;
- земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке;
- леса;
- право аренды вышеперечисленного имущества;
2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).
Следует подчеркнуть, что если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена на момент заключения договора об ипотеке (на момент государственной регистрации договора), но это денежное обязательство содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент, то составление и выдача закладной допускаются. Такая ситуация может возникнуть при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства). Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Если договор, заключенный сторонами, предусматривает порядок определения суммы долга на дату завершения строительства (например, установлена твердая цена за метр площади), то в принципе возможно составление и выдача закладной.
4.2. Содержание закладной и приложения к закладной
Требования к содержанию закладной установлены в ст. 14 Закона об ипотеке.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из вышеуказанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:
- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю,
- и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации,
- точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды.
Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Закона об ипотеке "Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки" (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке).
При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).
При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом (ст. 15 Закона об ипотеке).
4.3. Регистрация владельцев закладной
Права владельца закладной и обязанности должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, возникающие в результате регистрации закладной, а также порядок и требования к регистрации закладной установлены в ст. 16 Закона об ипотеке.
Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения (п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке).
Под местом жительства физического лица понимается место, где физическое лицо постоянно или преимущественно проживает, т.е. то место, по которому он зарегистрирован в органах МВД. Регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". В соответствии со ст. 2 указанного Закона местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Местом нахождения юридического лица (российской организации) является место ее государственной регистрации.
Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной. Регистрационная запись делается на основании:
- совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
- документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
- решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
4.4. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства
При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.
Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, если иное не оговорено в сделке по передаче закладной.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.
Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:
- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
- должник признается частично исполнившим обязательство.
Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с Законом об ипотеке закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной (ст. 17 Закона об ипотеке).
4.5. Восстановление прав по утраченной закладной
Порядок восстановления прав по утраченной закладной установлен в ст. 18 Закона об ипотеке.
Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:
- заявления в их адрес лица, означенного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
- решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 18 Закона об ипотеке).
Основным актом процессуального законодательства РФ является Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (с изменениями). Установление фактов, имеющих юридическое значение, регламентировано главой 27 ГПК РСФСР.
Судом рассматриваются дела об установлении следующих фактов, имеющих юридическое значение:
1) родственных отношений лиц;
2) факта нахождения лица на иждивении;
3) факта регистрации рождения, усыновления, брака, развода и смерти;
4) факта состояния в фактических брачных отношениях в установленных законом случаях, если регистрация брака в органах записи актов гражданского состояния не может быть произведена вследствие смерти одного из супругов;
5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением партийного, комсомольского, профсоюзного билетов, воинских документов, паспорта и свидетельств, выдаваемых органами записи актов гражданского состояния) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или свидетельству о рождении;
6) факта владения строением на праве собственности;
7) факта несчастного случая;
8) факта смерти лица в определенное время и при определенных обстоятельствах при отказе органов записи актов гражданского состояния в регистрации события смерти;
9) факта принятия наследства и места открытия наследства;
10) других фактов, имеющих юридическое значение, если законодательством не предусмотрен иной порядок их установления (ст. 247 ГПК РСФСР).
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, лишь при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов (ст. 248 ГПК РСФСР).
Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Дубликат закладной выдается органом, осуществившим государственную регистрацию ипотеки, путем вручения лицу, утратившему закладную. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают (п. 2-4 ст. 18 Закона об ипотеке).
5. Государственная регистрация ипотеки в Едином государственном реестре
5.1. Государственная регистрация ипотеки
5.2. Порядок государственной регистрации ипотеки
5.3. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной
регистрации ипотеки
5.4. Публичный характер государственной регистрации ипотеки
5.5. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией
ипотеки
5.6. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
5.1. Государственная регистрация ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ст. 2 Закона N 122-ФЗ).
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 3 Закона N 122-ФЗ).
Основными актами законодательства РФ по регистрации прав на недвижимость являются:
- ГК РФ (обязательность регистрации прав на недвижимость установлена в ст. 131);
- Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (правила регистрации судов установлены в главе III);
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (нормы, регламентирующие государственную регистрацию об ипотеке, установлены в гл. IV);
- постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. N 475 "Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В гражданском законодательстве РФ установлены особенности обязательной регистрации прав:
- на недвижимость в кондоминиуме;
- на недвижимость, установленных судом;
- на вновь создаваемую недвижимость;
- на земельные участки и недвижимость;
- на предприятие;
- аренды недвижимости;
- собственности на квартиры в ЖСК;
Кроме того, существуют особенности регистрации судов, регистрации перехода прав собственности на недвижимость, регистрации прав на недвижимость в отдельных регионах.
Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Закон N 122-ФЗ) - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Законом установлены:
- основные понятия в сфере государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом;
- функции, права и обязанности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
- правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество - уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган осуществляет (ст. 10 Закона N 122-ФЗ):
- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;
- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;
- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;
- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;
- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;
- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;
- контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ;
- иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.
Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции РФ (постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378).
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой установленную Законом N 122-ФЗ систему записей о правах на каждый объект недвижимого имущества (ст. 2 Закона N 122-ФЗ). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Местом нахождения имущества признается:
1) для морских, речных и воздушных транспортных средств - место нахождения (жительства) собственника имущества (место нахождения российской организации или место жительства физического лица);
2) для транспортных средств, не указанных выше, - место (порт) приписки или место государственной регистрации, а при отсутствии таковых - место нахождения (жительства) собственника имущества;
3) для иного недвижимого имущества - место фактического нахождения имущества.
Постановка на учет в налоговых органах физического лица по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения, осуществляется на основе информации, предоставляемой органами, указанными в ст. 85 Налогового кодекса (п. 5 ст. 83 НК).
5.2. Порядок государственной регистрации ипотеки
Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ст. 20 Закона об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
- документ об оплате государственной регистрации;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с необходимыми для регистрации документами представляются также:
- закладная, отвечающая требованиям, предъявляемым к закладной Законом об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:
- договор уступки прав;
- документ об оплате государственной регистрации;
- ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (ст. 20 Закона об ипотеке).
Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки регламентирован в ст. 21 Закона об ипотеке.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке).
Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены в ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.).
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации (п. 5 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в следующих случаях:
- при непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, закладной или документов, названных в закладной в качестве приложений, и их копий;
- при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;
- при необходимости проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом (п. 2-4 Закона об ипотеке).
5.3. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки
Осуществление регистрационной записи об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки регламентировано в ст. 22 Закона об ипотеке.
Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения:
- о первоначальном залогодержателе;
- предмете ипотеки;
- сумме обязательства, обеспеченного ипотекой.
Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке (п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать:
- полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку;
- дату, место государственной регистрации ипотеки;
- номер, под которым она зарегистрирована.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней вышеуказанных сведений, а также:
- наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
- сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).
Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями (п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).
Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в соответствии с нормами ст. 23 Закона об ипотеке.
Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы (п. 1 ст. 23 Закона об ипотеке).
Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, когда должник и законный владелец закладной заключили соглашение, предусматривающее такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Законом об ипотеке. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию (ст. 25 Закона об ипотеке).
Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное (ст. 24 Закона об ипотеке). Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность. Представитель юридического лица представляет учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
5.4. Публичный характер государственной регистрации ипотеки
Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера (ст. 26 Закона об ипотеке).
5.5. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки
Заинтересованным лицом могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством РФ следующие действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки:
- отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
- отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений;
- погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил;
- регистрация несуществующей ипотеки;
- отказ в осуществлении права на получение сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества;
- отказ в осуществлении права на получение заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке;
- иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону (ст. 27 Закона об ипотеке).
5.6. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
Орган, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с ГК РФ возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:
- необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;
- необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;
- задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;
- государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;
- несоблюдением требований п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке;
- уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);
- неправомерным погашением регистрационной записи;
- необоснованным отказом в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества;
- необоснованным отказом в предоставлении заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке (ст. 28 Закона об ипотеке).
6. Обеспечение сохранности заложенного имущества
6.1. Правила пользования заложенным имуществом
6.2. Содержание и ремонт заложенного имущества
6.3. Страхование заложенного имущества
6.4. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты
и повреждения
6.5. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
6.6. Проверка заложенного имущества
6.7. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности
заложенного имущества
6.8. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
Требования по обеспечению сохранности имущества, переданного в ипотеку, установлены в главе V Закона об ипотеке. Несмотря на то что указанная глава имеет название "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке", действие всех норм этой статьи распространяется не только на имущество, заложенное по договору об ипотеке, но и на имущество, в отношении которого возникает ипотека в силу закона.
6.1. Правила пользования заложенным имуществом
Права залогодателя пользоваться заложенным имуществом определены в ст. 29 Закона об ипотеке следующим образом:
"1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".
В п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке конкретизированы применительно к ипотеке правила ГК РФ:
- о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю (п. 1 ст. 338 ГК РФ);
- о содержании и сохранности заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);
- о пользовании и распоряжении предметом залога (ст. 346 ГК РФ).
Оставление недвижимого имущества у залогодателя и сохранение за последним права пользования этим имуществом связано с обязательным для залогодателя условием использовать заложенное имущество в соответствии с его назначением. Таким образом, недопустимо изменение целевого назначения объекта недвижимости, например, если дом или квартира предназначены для проживания граждан, недопустимо их использование в качестве производственных или складских помещений. Если залогодатель по согласованию с залогодержателем изменяет целевое назначение объекта недвижимости, то такое изменение будет означать изменение предмета ипотеки. В этом случае потребуется или внесение изменений в действующий договор об ипотеке, или аннулирование старого договора, составление и государственная регистрация нового договора ипотеки.
Любое условие об ограничении права залогодателя на пользование заложенным имуществом в соответствии с его назначением, включенное сторонами в договор об ипотеке, либо в договор, по которому возникает ипотека в силу закона, является ничтожным. Если такое условие включается в договор об ипотеке, то орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, вправе отказать сторонам в регистрации такого договора. Следует подчеркнуть, что ничтожность условия об ограничении прав залогодателя на пользование заложенным имуществом сама по себе не влечет недействительности самого договора (договора об ипотеке либо договора, по которому ипотека возникает в силу закона).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен, если иное не предусмотрено договором, допускать "ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом". Данная формулировка, приведенная в п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке, не представляется удачной. Несомненно, что залогодатель должен отвечать за ухудшение имущества, произошедшее вследствие использования этого имущества, тем более вследствие такого "использования", когда имуществу наносится явный и необоснованный урон. Например, проживая в квартире или жилом доме, залогодержатель приводит соответствующий объект в полуразрушенное состояние: выламывает двери, бьет окна, сносит внутренние и внешние несущие конструкции, повреждает коммуникации, засоряет помещение и окружающую территорию химическими и радиоактивными веществами, выламывает и сжигает паркет и т.д. Однако законодатель установил ответственность залогодателя не только за ухудшение заложенного имущества, но и за уменьшение его стоимости, не оговорив при этом, что залогодатель не может нести ответственность за уменьшение стоимости заложенного имущества, произошедшее по независящим от залогодателя обстоятельствам. Например, стоимость заложенного имущества может уменьшиться сверх нормального износа в результате следующих обстоятельств:
- кризиса на рынке жилья, связанного с избыточным предложением;
- быстрым моральным устареванием соответствующего объекта в результате разработки новых строительных технологий;
- появлением в непосредственной близости от заложенного объекта недвижимости вредных производств, мусорных свалок, специфических организаций (похоронных бюро, ночлежных домов, притонов) и т.д.
На величину стоимости объекта недвижимости влияют также такие факторы, как:
- налоговая политика государства, региональных властей и органов местного самоуправления (в частности, система налогообложения доходов от продажи недвижимости, от сдачи внаем или аренду, система налогообложения владения недвижимостью, система налогов, пошлин и сборов, взимаемых за регистрацию сделок с объектами недвижимости);
- общеэкономическая ситуация в стране;
- доступность ипотечного кредитования для различных категорий населения и т.д.
Представляется целесообразным внесение корректирующих поправок в п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке, в частности установление нормы о том, что залогодатель несет ответственность за уменьшение стоимости заложенного объекта недвижимости, произошедшего в результате использования им этого объекта.
Участникам сделок с залогом недвижимого имущества целесообразно в заключаемых договорах детально определять ответственность залогодателя как за ухудшение закладываемой недвижимости, так и за уменьшение ее стоимости. Кроме того, необходимо устанавливать порядок определения размеров ухудшения объекта недвижимости, его стоимостного эквивалента, пределы размеров ответственности залогодателя за уменьшение стоимости имущества сверх того, что вызвано нормальным износом.
Под нормальным износом следует понимать физический износ объекта недвижимого имущества, т.е. материальное снашивание соответствующего объекта и утрата им потребительских качеств и стоимости. Нормальный износ определяется в соответствии с:
- Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР//постановление СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072;
- Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1;
- Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/2001 и Положением по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000;
- Порядком применения нормативных документов по амортизационной политике и переоценке основных фондов в 1998 г., определенным в письме Госкомстата РФ от 22 сентября 1998 г. N ВГ-1-23/3747.
Норма о праве залогодателя на извлекаемые им плоды и доходы из предмета ипотеки является диспозитивной. Стороны вправе установить в договоре об ипотеке, что право на плоды и доходы от использования предмета ипотеки будет принадлежать залогодержателю либо третьему лицу. Таким образом, возможно установление в договоре порядка, по которому доходы (полностью или частично) от использования заложенной недвижимости (например, от сдачи ее по договору найма или аренды) будут использованы для погашения основного обязательства (например, по договору купли-продажи или по договору о приобретении жилья с привлечением кредита банка), для обеспечения которого учреждается ипотека.
6.2. Содержание и ремонт заложенного имущества
Порядок содержания и ремонта заложенного имущества установлен в ст. 30 Закона об ипотеке, при этом следует обратить внимание, что в п. 2 этой статьи содержится редакционная неточность: неправильно дана отсылка на статью Гражданского кодекса РФ.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:
- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки;
- производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (ст. 30 Закона об ипотеке).
Нормы ст. 30 Закона об ипотеке основаны на положениях ст. 210 ГК РФ, предусматривающих, что бремя расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии несет собственник. Данная статья является диспозитивной, т.е. допускает переложение обязанности по содержанию имущества и несению бремени расходов на другое лицо. Другими словами, если договором об ипотеке будет предусмотрено, что бремя расходов по поддержанию имущества несет залогодержатель, то соответствующая обязанность будет снята с залогодателя.
Содержание и сохранность заложенного имущества регламентируется ст. 343 ГК РФ.
Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (ст. 338 ГК РФ), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ).
При грубом нарушении залогодержателем вышеуказанных обязанностей (указанных в п. 1 ст. 343 ГК РФ), создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога (п. 3 ст. 343 ГК РФ).
Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ).
Следует отметить терминологическую неточность, допущенную законодателем в ст. 30 Закона об ипотеке в отношении обязанностей залогодателей по содержанию имущества, переданного в ипотеку. Использованное понятие "исправное состояние" не разъяснено в тексте Закона об ипотеке, а в действующих законодательных актах (например, в ст. 678 ГК РФ) и нормативных правовых актах, затрагивающих данную сферу, обычно используется понятие "надлежащее состояние". Под "надлежащим состоянием" обычно понимается соответствие объекта установленным нормативам и стандартам (строительным правилам, строительным нормативам и правилам, нормам противопожарной безопасности и т.д.).
Определения понятий текущего и капитального ремонта приведены в Ведомственных строительных нормативах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312.
Ремонт здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Текущий ремонт здания представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (Приложение 1 Ведомственных строительных нормативов). Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в Приложении 3, а состав основных работ по текущему ремонту - в Приложении 7 (п. 4.1 Ведомственных строительных нормативов).
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (Приложение 1 Ведомственных строительных нормативов). Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении 9.
На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства (п. 5.2 Ведомственных строительных нормативов).
Обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта объекта недвижимости, переданного в ипотеку, если договором не установлено иное, возлагается на залогодателя, однако эта обязанность в Законе об ипотеке сформулирована в самом общем виде. Сторонам, заключающим договор ипотеки на длительный срок, целесообразно детально устанавливать обязанности сторон.
6.3. Страхование заложенного имущества
Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке. Следует подчеркнуть, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии со ст. 935 и 936 ГК РФ и п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации". Законом на указанных в нем лиц может быть возложена обязанность страховать:
- жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу;
- риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или нарушения договоров с другими лицами.
Обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, может быть возложена обязанность страховать это имущество. В случаях, когда обязанность страхования не вытекает из закона, а основана на договоре, в том числе обязанность страхования имущества - на договоре с владельцем имущества или на учредительных документах юридического лица, являющегося собственником имущества, такое страхование не является обязательным в смысле ст. 935 ГК РФ и не влечет последствий, предусмотренных ст. 937 ГК РФ (ст. 935 ГК РФ).
Кроме того, Законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в тех случаях, когда возникает ипотека в силу закона.
Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора (п. 1 ст. 31 Закона об ипотеке). Таким образом, Закон об ипотеке предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества. Стороны вправе самостоятельно определять, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке, при этом страхование заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. В п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке установлено: "При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства". Другими словами, если стороны не установили в договоре об ипотеке иное, то:
1) страхование производится от рисков утраты и повреждения заложенного имущества;
2) расходы по страхованию несет залогодатель;
3) заложенное имущество страхуется "в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства".
Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования (п. 2 ст. 929 ГК РФ).
Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления (п. 1 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).
По договору имущественного страхования страховщик обязуется за страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы (п. 1 ст. 929 ГК РФ).
При этом страховщиком признается лицо, обязанное по договору имущественного страхования выплатить при наступлении страхового случая страхователю или выгодоприобретателю страховое возмещение (п. 1 ст. 929 ГК РФ). В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования, которым должны отвечать страховые организации, порядок лицензирования их деятельности и осуществления государственного надзора за этой деятельностью определяются законами о страховании (ст. 938 ГК РФ). Условия лицензирования страховой деятельности на территории РФ утверждены приказом Росстрахнадзора от 19 мая 1994 г. N 02-02/08.
Под страховой премией понимается плата, обусловленная договором имущественного страхования, выплачиваемая страхователем страховщику.
Под страховым случаем понимается наступление предусмотренного договором имущественного страхования события, при котором возникает обязанность страховщика по выплате страхового возмещения страхователю или выгодоприобретателю (п. 1 ст. 929 ГК РФ).
Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам (п. 2 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).
Под страхователем понимается сторона договора имущественного страхования, уплачивающая страховщику обусловленную этим договором страховую премию. Под выгодоприобретателем понимается лицо, в пользу которого заключен договор имущественного страхования. Выплата страхового возмещения - возмещение страховщиком страхователю или выгодоприобретателю причиненных вследствие наступления страхового случая убытков в застрахованном имуществе либо убытков в связи с иными имущественными интересами страхователя в пределах основной суммы. Страховая сумма - сумма страхового возмещения, определенная договором имущественного страхования, возмещаемая страховщиком страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страхового случая (п. 1 ст. 929 ГК РФ).
Страховая выплата при страховом случае с имуществом производится в виде страхового возмещения (п. 3 ст. 9 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).
По договору страхования имущество может быть застраховано в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен. Договор страхования имущества в пользу выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования выгодоприобретателя (страхование "за счет кого следует"). При заключении такого договора страхователю выдается страховой полис на предъявителя. При осуществлении страхователем или выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление этого полиса страховщику (ст. 930 ГК РФ).
В п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке использовано словосочетание "полная стоимость" имущества.
При этом, очевидно, имеется в виду полная рыночная стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки. Статья 7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" Закона об оценочной деятельности гласит:
"В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".
При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Для имущества страховой стоимостью считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (п. 2 ст. 947 ГК РФ).
При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости (п. 1 ст. 941 ГК РФ).
Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель обязан застраховать имущество на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке). В этом случае имеет место неполное имущественное страхование. Если в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных страхователем убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Договором может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ). Установленное в Законе об ипотеке право на заключение договора неполного имущественного страхования позволяет снизить размер расходов заемщика на проведение страхования и тем самым уменьшить дополнительные издержки по ипотечному кредитованию. Следует отметить, что страхование на сумму, меньшую чем полная стоимость имущества, увеличивает риск заемщика, так как при наступлении страхового случая нанесенный ущерб будет возмещен только в соответствующей доле, при этом вся сумма страхового возмещения будет получена кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Утрата или повреждение имущества могут произойти по различным причинам: вследствие пожара, удара молнии, взрыва и иных причин, повлекших загорание имущества. В соответствии с п. 7 Положения о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, на заемщика возлагается обязанность застраховать приобретаемую квартиру на случай ее повреждения в результате:
- пожара;
- аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;
- взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;
- проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара. Указанное Положение было утверждено постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 "О реализации Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве".
Под пожаром понимается неконтролируемое горение, причиняющее материальный ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства (ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности"). От огня может быть застраховано любое недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
Условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков (правилах страхования). Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его оборотной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования страхователь и страховщик могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил. Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе), даже если эти правила в силу настоящей статьи для него необязательны (ст. 943 ГК РФ).
При заключении договора страхования страхователь обязан сообщить страховщику известные страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе. Если договор страхования заключен при отсутствии ответов страхователя на какие-либо вопросы страховщика, страховщик не может впоследствии требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что соответствующие обстоятельства не были сообщены страхователем. Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения об вышеуказанных обстоятельствах, то страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 179 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств". Страховщик не может требовать признания договора страхования недействительным, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали (ст. 944 ГК РФ).
Независимо от того, в чью пользу застраховано имущество, обеспеченное ипотекой, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает (п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке).
В ст. 963 ГК РФ определены последствия наступления страхового случая по вине страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица. В частности, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица. Законом могут быть предусмотрены случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения по договорам имущественного страхования при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 963 ГК РФ). Грубая неосторожность страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица является основанием для освобождения страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение лишь в случаях, прямо указанных в федеральном законе. В действующем законодательстве только в ст. 211 Кодекса торгового мореплавания установлено, что страховщик не отвечает за убытки, происшедшие вследствие умысла или грубой неосторожности страхователя и выгодоприобретателя.
Основания освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения и страховой суммы установлены в ст. 964 ГК РФ.
Если законом или договором страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения и страховой суммы, когда страховой случай наступил вследствие:
- воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
- военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;
- гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.
Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (ст. 964 ГК РФ).
Норма, содержащаяся в последнем абзаце п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке, о том, что залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает, нуждается в пояснениях. Залогодержатель может отвечать за утрату и повреждение заложенного имущества, если по условиям договора ипотеки он оставляет предмет ипотеки у себя. Кроме того, если по договору об ипотеке предмет ипотеки остается у залогодателя, залогодержатель не должен осуществлять в отношении предмета ипотеки никаких действий. Под осуществлением действий может пониматься, в частности, дача залогодателю письменных указаний о том, как следует использовать предмет ипотеки, осуществление текущего или капитального ремонта залогодержателем и т.д., т.е. залогодержатель прямо или косвенно влияет на судьбу предмета ипотеки. Если страховщик сможет доказать, что такое осуществление действий явилось причиной утраты или повреждения имущества, то залогодержатель может лишиться права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения. Следует подчеркнуть, что указанная норма не лишает права на страховое возмещение залогодателя или иных выгодоприобретателей по договору страхования.
Условиями договора ипотечного кредитования помимо страхования риска (гибели) заложенного имущества могут также предусматриваться следующие виды имущественного страхования:
- страхование ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц (риск гражданской ответственности);
- страхование риска убытков от предпринимательской деятельности (предпринимательский риск).
Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в тех случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу. Необходимость страхования предпринимательского риска может возникнуть в тех случаях, когда по договору ипотечного кредитования приобретается недвижимое имущество либо с целью непосредственного использования в предпринимательской деятельности заемщика (например, для сдачи внаем или в аренду).
Если предметом ипотеки является квартира, приобретенная на вторичном рынке, банк-кредитор может настаивать на осуществлении страхования правомерного установления права собственности (титульное страхование).
Кроме того, в тех случаях, когда заемщиком по кредитному договору выступает физическое лицо, банк в качестве обязательного условия предоставления ипотечного кредита может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование). Страховыми случаями могут являться следующие события, которые могут совершиться в период действия договора об ипотеке:
- смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору);
- частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица.
Современная практика ипотечного кредитования в развитых странах нередко предусматривает и другие виды страхования.
6.4. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения определены в ст. 32 Закона об ипотеке следующим образом:
"Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен".
Следует отметить, что в абзаце первом указанной статьи допущена опечатка: следует читать не п. 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, а ст. 343 ГК РФ (см. Страхование заложенного имущества).
Меры, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему могут быть приравнены к бремени собственника по содержанию принадлежащего ему имущества, его обязанности аналогичны обязанностям хранителя по договору хранения. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи установлены в ст. 891 ГК РФ. Хранитель обязан принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи. При отсутствии в договоре условий о таких мерах или неполноте этих условий хранитель должен принять для сохранения вещи также меры, соответствующие обычаям делового оборота и существу обязательства, в том числе свойствам переданной на хранение вещи, если только необходимость принятия этих мер не исключена договором. Хранитель во всяком случае должен принять для сохранения переданной ему вещи меры, обязательность которых предусмотрена законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке (противопожарные, санитарные, охранные и т.п.). Если хранение осуществляется безвозмездно, хранитель обязан заботиться о принятой на хранение вещи не менее, чем о своих вещах (ст. 891 ГК РФ).
Приведенный в ч. 1 ст. 32 Закона перечень "посягательств" по отношению к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). При осуществлении своих обязанностей залогодатель должен руководствоваться противопожарными, санитарными и другими правилами, установленными федеральными законами, иными правовыми актами. Нормы соответствующих правил должны быть детально установлены в договоре ипотеки.
К "обычно предъявляемым требованиям" можно приравнять использованные в ГК словосочетания:
- "обычная практика эксплуатации" (п. 2 ст. 635 ГК РФ);
- "обычно применяемые условия" (п. 2 ст. 474 ГК РФ).
В постановлениях Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9) используются схожие выражения "традиции исполнения тех или иных обязательств".
Норма, установленная ч. 2 ст. 32 Закона об ипотеке, воспроизводит правила, содержащиеся в пп. 3 п. 1 ст. 343 ГК РФ, с оговоркой "обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен". Залогодателю может быть не известен залогодержатель, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке) и при этом осуществлены:
- уступка прав по договору об ипотеке (ст. 47 Закона об ипотеке);
- передача прав по закладной (ст. 48 Закона об ипотеке);
- залог закладной (ст. 49 Закона об ипотеке).
Устанавливая обязанность залогодателя по уведомлению залогодержателя о реальной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества, законодатель не установил ни форму, ни сроки такого уведомления. Уведомление залогодержателя об указанной реальной угрозе не отменяет ни одной из обязанностей, возложенных на залогодателя, применять меры по сохранению заложенного имущества от утраты или повреждения. Получение такого уведомления залогодержателем, не обязывает последнего совершать какие-либо конкретные действия по предохранению предмета ипотеки от утраты или повреждения, а также не влечет ответственности залогодержателя за не совершение таких действий.
6.5. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц регламентирована в ст. 33 Закона об ипотеке.
Залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя, если он ему известен, в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований:
- о признании за ними права собственности;
- о признании за ними иных прав на заложенное имущество;
- об изъятии (истребовании) заложенного имущества;
- об обременении заложенного имущества;
- иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.
При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке).
Следует подчеркнуть, что обязанность залогодателя по информированию залогодержателя о притязаниях каких-либо лиц на предмет ипотеки возникает только в случае возможного "уменьшения стоимости" или "ухудшения" заложенного имущества. Законодатель не указал способа, каким должно быть осуществлено соответствующее уведомление. Для того чтобы залогодатель впоследствии имел возможность доказать, что он выполнил данное требование Закона об ипотеке, ему необходимо направить соответствующую информацию заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
Участие залогодержателя в судебном разбирательстве необходимо, так как залогодержатель является стороной, заинтересованной в исходе дела при предъявлении к залогодателю соответствующего иска. Права залогодержателя на участие в судебном разбирательстве основаны на положениях ст. 37 и 38 Гражданско-процессуального кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 37 ГПК РСФСР третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, могут вступить в дело до постановления судом решения. Они пользуются всеми правами и несут все обязанности истца. В соответствии со ст. 38 ГПК РСФСР третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, могут вступить в дело на сторону истца или ответчика до постановления судом решения, если решение по делу может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству сторон, прокурора или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, кроме права на изменение основания и предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, а также на отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, требование принудительного исполнения судебного решения (ст. 37-38 ГПК РСФСР).
При предъявлении к залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам предусмотренные ст. 12 ГК РФ способы защиты своих прав на заложенное имущество (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).
Защита гражданских прав осуществляется следующими способами:
- признания права;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
- признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
- признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- самозащиты права;
- присуждения к исполнению обязанности в натуре;
- возмещения убытков;
- взыскания неустойки;
- компенсации морального вреда;
- прекращения или изменения правоотношения;
- неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
- иными способами, предусмотренными законом (ст. 12 ГК РФ).
Такие способы защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной, признание недействительным акта государственного органа, могут быть использованы стороной правоотношения только с помощью суда. Возмещение убытков, взыскание неустойки могут быть использованы стороной правоотношения как с помощью суда, так и самостоятельно. Отдельные способы защиты гражданских прав могут быть применены государственными органами, которые в случаях, предусмотренных законом, осуществляют защиту гражданских прав в административном порядке.
Перечень способов защиты гражданских прав, приведенный в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, т.е. залогодатель вправе и должен использовать иные законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Залогодатель вправе одновременно использовать различные способы защиты прав на заложенное имущество.
Залогодержатель вправе использовать способы защиты прав залогодателя на заложенное имущество от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов в случаях, если:
- залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество;
- залогодатель не осуществляет защиту своих прав на заложенное имущество (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).
Законодатель не устанавливает, в какой форме залогодателем должен быть выражен отказ от защиты своих прав. Очевидно, что залогодержатель вправе использовать вышеуказанные способы защиты прав залогодателя на заложенное имущество и впоследствии потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов с момента получения им от залогодателя указания на то, что последний не намерен осуществлять защиту указанных прав. В связи с тем, что законодатель не определил конкретные сроки для принятия залогодателем мер по защите прав на заложенное имущество от притязаний третьих лиц, а также не установил способы и сроки уведомления залогодателем залогодержателя об отказе защиты своих прав, эти вопросы должны быть решены сторонами при составлении договора об ипотеке. Особое внимание этим проблемам следует уделять в тех случаях, когда предметом ипотеки являются жилой дом или квартира.
Залогодержатель, осуществляя защиту прав залогодателя на заложенное имущество от посягательств третьих лиц, действует от имени залогодателя без специально выданной доверенности, так как его полномочия возникают на основании п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на указании закона, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (в данном случае залогодателя).
Представительство, основанное на законе, называется обязательным. Его особенностями являются:
- представительство возникает независимо от волеизъявления представляемого;
- полномочия представителя непосредственно определены законом.
В соответствии с п. 1 ст. 183 при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Таким образом, для того чтобы залогодержатель мог потребовать от залогодателя возмещения понесенных им в связи с этим необходимых расходов, залогодержателю следует определить пределы своих полномочий в данной сфере в договоре об ипотеке.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя (п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке).
Истребуя имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения залогодержатель как представитель в силу закона реализует право собственника, установленное в ст. 301 ГК РФ, на истребование имущества из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (ст. 302 ГК РФ).
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
6.6. Проверка заложенного имущества
Право залогодержателя проверять заложенное имущество установлено в ст. 34 Закона об ипотеке.
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится (ст. 34 Закона об ипотеке).
Права залогодержателя по проверке заложенного имущества, установленные в ст. 34 Закона об ипотеке, основаны на правилах п. 2 ст. 343 ГК РФ: "Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны". Следует подчеркнуть, что ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не устанавливают периодичность, объем и условия проверки фактического состояния и условий содержания имущества, являющегося предметом ипотеки.
Порядок, сроки и формы проведения проверок, а также способы фиксации выявленных результатов целесообразно устанавливать в договоре об ипотеке. Такая регламентация прав и обязанностей сторон позволит избежать возникновения как трудно разрешимых взаимных споров, так и претензий других лиц, во временном владении которых находится заложенное имущество. Кроме того, право проводить осмотр заложенного имущества, наряду с залогодержателем, имеет и страховщик по договору имущественного страхования. Если временные пользователи заложенного имущества не позволят страховщику осуществить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания имущества застрахованного по договору имущественного страхования, то залогодержатель может утратить право на получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.
Если действия залогодержателя по осуществлению указанных проверок создают неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во временном владении которых оно находится, эти лица вправе потребовать возмещения убытков в соответствии с общими нормами гражданского законодательства РФ. Очевидно, что залогодатель или иное лицо, во временном владении которого находится заложенное имущество, в качестве "неоправданных помех для использования заложенного имущества" могут рассматривать выездные проверки, осуществляемые в ночное время, выходные дни, излишне частые проверки и т.д. Если заложенное имущество с согласия залогодержателя сдается внаем или в аренду, к "неоправданным помехам" могут быть отнесены проверки, осуществляемые с нарушениями соответствующих норм договора найма или аренды. В такой ситуации наниматель (арендатор) может потребовать расторжения договора найма (аренды), а наймодатель (арендодатель), являющийся залогодателем по договору об ипотеке, в свою очередь, потребует от залогодержателя возмещения прямых и косвенных убытков. В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
6.7. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества
Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества установлены в ст. 35 Закона об ипотеке.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в следующих случаях:
- при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
- при грубом нарушении залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30 Закона об ипотеке), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
- при грубом нарушении залогодателем обязанности принимать меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст. 32 Закона об ипотеке), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
- при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества (п. 1 и 2 ст. 31 Закона об ипотеке);
- при необоснованном отказе залогодателя залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 34 Закона об ипотеке).
Если в удовлетворении требования досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке (ст. 35 Закона об ипотеке).
Важно отметить, что нормы ст. 35 Закона об ипотеке регулируют правоотношения сторон не только по ипотеке по договору, но и по ипотеке в силу закона.
Нормы ст. 35 Закона об ипотеке базируются на положениях п. 3 ст. 343 ГК РФ, но при этом расширен перечень оснований для досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Следует подчеркнуть, что не любое нарушение, связанное с ненадлежащим обеспечением сохранности заложенного имущества, может стать основанием для досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Нарушение одновременно должно отвечать следующим условиям:
- это нарушение должно находиться в причинной связи с действиями залогодателя;
- это должно быть грубое нарушение;
- оно должно создавать угрозу утраты или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Бремя доказывания законодатель возложил на залогодержателя, при этом в конкретной ситуации у залогодателя могут существовать значительные возможности не исполнять требование залогодержателя о досрочном исполнении основного обязательства и противодействовать обращению взыскания на предмет ипотеки. Квалифицировать то или иное нарушение обязательств как "грубое нарушение" может только суд (арбитражный суд).
Реализовать свое право на обращение взыскания залогодержатель может лишь после того, как в удовлетворении требования досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства ему будет отказано. При получении отказа, или по истечении срока, установленного в договоре об ипотеке для исполнения требования досрочного исполнения обязательства, или если такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
6.8. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
Последствия утраты или повреждения заложенного имущества установлены в ст. 36 Закона об ипотеке.
Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором (п. 1 ст. 36 Закона об ипотеке). Правовая норма, зафиксированная в п. 1 ст. 36 Закона об ипотеке, воспроизводит содержание п. 1 ст. 344 ГК РФ. Данная норма является диспозитивной, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения, если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось (п. 2 ст. 36 Закона об ипотеке). Данная норма корреспондирует с ч. 2 п. 1 ст. 334 ГК РФ.
Замена и восстановление предмета залога регламентированы в ст. 345 ГК РФ следующим образом: "1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное". Между соответствующими нормами ГК РФ и Закона об ипотеке существенная разница заключается в том, что по Закону об ипотеке замена погибшего предмета ипотеке может быть осуществлена залогодателем только с согласия залогодержателя. При этом согласие должно быть получено в письменной форме.
Залогодержатель не может потребовать досрочного исполнения обязательства (осуществить права, предусмотренные п. 2 ст. 36 Закона об ипотеке), если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).
По договору об ипотеке, а также по договору, в результате заключения которого возникает ипотека в силу закона, стороны вправе установить такие договорные отношения, при которых предмет залога передается залогодержателю. В этом случае обязанности и ответственность залогодержателя будут определяться нормами п. 2 ст. 344 ГК РФ, которые гласят: "2. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.
Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату.
Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога.
Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом".
«все книги «к разделу «содержание Глав: 8 Главы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.