III. Ипотека отдельных видов недвижимости
12. Особенности ипотеки земельных участков
12.1. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в ГК РФ
12.2. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в главах
I-X Закона об ипотеке
12.3. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
12.4. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
12.5. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания
или сооружения, принадлежащие залогодателю
12.6. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном
земельном участке
12.7. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания
или сооружения, принадлежащие третьим лицам
12.8. Особенности оценки земельного участка при его ипотеке
12.9. Дополнительные требования к договору об ипотеке земельного
участка
12.10. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки
и их реализации
Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными в следующих актах гражданского законодательства РФ:
- Гражданском кодексе РФ (в гл. 23, в частности, в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340);
- Законе об ипотеке.
Особенности ипотеки земельных участков в Законе об ипотеке устанавливаются нормами, содержащимися как в специальной гл. XI (ст. 62-68), так и в других главах.
Кроме того, в Законе о залоге имеется глава II "Залог предприятия, строения, здания и сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)", в которую включены четыре статьи.
Ряд норм, важных для ипотеки земельных участков, содержится в указах Президента РФ:
- от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (с изменениями от 3 ноября 1999 г.);
- от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности".
12.1. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в ГК РФ
В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ "Понятие и основания возникновения залога" залог земельных участков (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
В ст. 340 ГК РФ "Имущество, на которое распространяются права залогодержателя" содержатся нормы, регулирующие условия ипотеки земельных участков, а также зданий и сооружений, находящихся на этом земельном участке.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Пункт 4 ст. 340 ГК РФ гласит:
"При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом".
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК РФ).
12.2. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в главах I-X Закона об ипотеке
Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).
Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке).
К залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, правила Закона об ипотеке применяются при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участка должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускаются. Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является право аренды земельного участка (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).
В случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
Если предметом ипотеки является земельный участок, в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном во внесудебном порядке, стороны не вправе предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В этом случае стороны обязаны осуществить реализацию заложенного имущества либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
В том случае, когда при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки этот участок приобретается залогодержателем (залогодержатель оставляет земельный участок за собой), а этот земельный участок по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).
Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, может осуществляться только при соблюдении требований, установленных нормами ст. 69 Закона об ипотеке.
12.3. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
Виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, определены в ст. 62 Закона об ипотеке следующим образом:
"1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности".
Другими словами, по договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:
- находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
- приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
- земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:
- они не должны относится к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке;
- они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ряд понятий, использованных в Законе об ипотеке, определен в ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ (с изменениями от 22 ноября 2000 г.) следующим образом:
садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);
садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ 26 ноября 1997 г. N 1263, если иное не предусмотрено законодательством РФ, расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах). Продаже не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, оборот которых не допускается законодательством РФ. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 (с изменениями от 13 августа 1998 г., 21 августа 2000 г.).
Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, существенно ограничивает по сравнению с правилами ГК РФ право гражданина или юридического лица заключать договор ипотеки земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
12.4. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека:
- земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
- полевых земельных участков личных подсобных хозяйств (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке);
- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).
Приведенный перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке, не является исчерпывающим. Переданными в ипотеку не могут быть земельные участки, запрещенные к продаже в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (с изменениями от 14 октября 1992 г., 16 мая 1997 г., 25 января 1999 г.).
В соответствии с п. 2 Указа N 631 не подлежат продаже:
- земли общественного пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи);
- земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
- земли оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
- земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 Земельного кодекса).
Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ с изменениями от 22 ноября 2000 г.).
В Московской области минимальный размер земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства составляет 2 га; районные и городские Советы народных депутатов в отдельных случаях имеют право предоставлять земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства размером менее 2 га с учетом специализации хозяйства. При разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, минимальный размер земельного участка - 0,02 га (п. 2, 3 Решения малого Совета Мособлсовета "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" от 16 декабря 1992 г. N 4/28).
12.5. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, регламентирована правилами ст. 64 Закона об ипотеке. При этом в п. 1 и 2 указанной статьи устанавливаются условия залога земельного участка без залога зданий и сооружений, находящихся на нем, а в п. 3 - условия залога земельного участка вместе со строениями и сооружениями одному и тому же залогодержателю.
В п. 1 и 2 установлено следующее:
"1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.
При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью второй п. 1 настоящей статьи".
В п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке воспроизводится норма, содержащаяся в п. 4 ст. 340 ГК РФ (см. Особенности ипотеки земельных участков, установленные в ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земельном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Таким образом, законодатель не лишает стороны права установить в договоре об ипотеке условие о том, что на здания или сооружения, возводимые на заложенном земельном участке, ипотека будет распространяться. Более того, стороны вправе заключить такой договор об ипотеке, по условиям которого на одни виды зданий или сооружений такая ипотека распространяться будет, а на другие нет. Например, стороны могут определить, что ипотека будет распространяться на бытовые и хозяйственные сооружения, возводимые без получения обязательного согласия залогодержателя, но ипотека не будет распространяться на жилое здание с определенными параметрами, возводимое залогодателем в определенном месте земельного участка.
Возведение залогодателем зданий и сооружений на заложенном земельном участке регламентировано правилами ст. 65 Закона об ипотеке (см. 12.6. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке).
Если договором об ипотеке предусматривается передача в ипотеку и земельного участка, и здания, находящегося на нем, то применяются правила, установленные в п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке: "Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона".
Другими словами, в этом случае залогодатель не сможет воспользоваться правами, предоставляемыми ему нормами п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке.
12.6. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке регламентируется нормами ст. 65 Закона об ипотеке.
Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке было внесено принципиальное изменение: второе предложение абзаца первого п. 1 ст. 65 было изложено в новой редакции.
Первоначально абзац первый п. 1 ст. 65 был сформулирован следующим образом:
"На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими, как это предусмотрено п. 1 ст. 64 настоящего Федерального закона".
Данная формулировка соответствовала п. 4 ст. 340 ГК РФ, но устанавливала неприемлемые условия ипотеки земельного участка для залогодержателя. Если залогодержатель по договору об ипотеке не ограничивал прав залогодателя возводить на заложенном земельном участке здания или сооружения или хотя бы не обусловливал такое право обязанностью залогодателя согласовывать с залогодержателем возведение любого сооружения, он мог столкнуться со следующей ситуацией. К моменту обращения взыскания весь участок мог быть застроен и должник-залогодатель, потеряв в результате обращения взыскания право собственности на земельный участок, имел бы на него право ограниченного пользования (сервитут). На такой земельный участок вряд ли нашелся бы покупатель. Указанную проблему нельзя было бы решить даже путем включения в договор об ипотеке условия о распространении ипотеки на возводимые здания или сооружения, так как такое распространение не могло быть осуществлено автоматически. Для того чтобы на вновь возводимое здание или сооружение возникла ипотека в каждом отдельном случае, необходимо было бы заключение самостоятельного договора об ипотеке здания или сооружения. Но залогодатели могли бы уклоняться от заключения таких договоров.
В соответствии с Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ второе предложение абзаца первого пункта 1 было изложено следующим образом: "Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения".
В результате ситуация коренным образом изменилась. Законодатель установил правило о том, что во всех случаях, когда на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, возводятся здания или сооружения, то на них автоматически распространяется ипотека, если иное не предусмотрено договором об ипотеке земельного участка.
В новой редакции п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке оказался изложенным следующим образом:
"1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение".
В результате внесенных изменений между частями первой и второй п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке появилось противоречие. При первоначальной редакции части первой норма, содержащаяся в части второй, позволяла залогодержателю потребовать внесения в договор об ипотеке земельного участка изменений "путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение". Данное право возникало у залогодержателя только при условии, что возведение залогодателем здания или сооружения влекло или могло повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка. Фиксация данного права была необходима, так как на вновь возводимые здания ипотека не распространялась.
В новой редакции, когда ипотека распространяется на все возводимые здания или строения, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, нормы, изложенные в части второй п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке, фактически теряют смысл.
Пункт второй ст. 65 Закона об ипотеке гласит: "Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены".
Несмотря на то что п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке был сохранен в прежнем виде, содержание ипотечных отношений в результате изменений, внесенных в часть первую п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке, существенно изменилось, в том случае, когда по договору об ипотеке земельного участка права залогодержателя удостоверены закладной. В том случае, когда в закладной предусмотрено право залогодателя возводить здание или сооружение на земельном участке, на них распространяется ипотека. Другими словами, основное обязательство становится обеспеченным не только ипотекой земельного участка, но и ипотекой возводимых на нем зданий и сооружений, если иное не предусмотрено в закладной. Следует напомнить также о том, что при расхождении условий закладной и договора об ипотеке, на основании которого составлена закладная, приоритет имеют условия закладной.
12.7. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам
Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, регламентирована нормами ст. 66 Закона об ипотеке следующим образом: "Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка".
Приведенная формулировка почти дословно воспроизводит содержание п. 5 ст. 340 ГК РФ, который гласит: "Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель".
12.8. Особенности оценки земельного участка при его ипотеке
Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и дополнительные требования к договору об ипотеке установлены в ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке следующим образом: "Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены". Таким образом, законодатель предписывает сторонам по договору об ипотеке земельного участка устанавливать оценку земельного участка в размере не ниже его нормативной цены.
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации (ст. 25 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. N 1738-1 в редакции изменений от 30 декабря 2001 г.).
Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (п. 1-3 постановления Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" от 15 марта 1997 г. N 319).
В Москве нормативная цена земли для конкретных земельных участков определяется в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. Льготы, предоставленные по земельному налогу, при расчете нормативной цены земли не учитываются. Установление нормативной цены земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также садоводства и огородничества производится исходя из ставки земельного налога для этой категории плательщиков (п. 22-23 Временного положения о земельных платежах в г. Москве). Указанное Временное положение является приложением N 5 к постановлению Правительства Москвы от 31 марта 1992 г. N 174а.
Ставки земельного налога в г. Москве установлены Законом г. Москвы "О ставках земельного налога" от 21 января 1998 г. N 1. Указанный Закон определяет по территориально-экономическим зонам размеры ставок земельного налога, подлежащего уплате в бюджет г. Москвы, с учетом пропорциональности этих ставок соответствующим ставкам арендной платы за землю. Арендная плата за землю в г. Москве взимается в соответствии с распоряжениями Мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ; от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ. Описание границ территориально-экономических зон г. Москвы дано в приложении к Закону г. Москвы N 1 от 21 января 1998 г. (установлено 69 зон). Ставки земельного налога на территории г. Москвы установлены в ст. 1 указанного Закона. Средняя (средневзвешенная) ставка земельного налога - 40 500 руб. за 1 гектар. Ставки земельного налога могут индексироваться в соответствии с законодательством РФ и в порядке, установленном ст. 4 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (ст. 2 Закона г. Москвы N 1). Федеральным законом от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ установлено, что ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2.
В Московской области действует постановление Правительства Московской области "О нормативной цене земли в Московской области в 2001 году" от 6 февраля 2001 г. N 23/5. В соответствии с п. 1 постановления в 2001 г. на территории Московской области применяется нормативная цена земли, установленная постановлением Правительства Московской области от 7 июля 1997 г. N 51/17 "О нормативной цене земли в Московской области", с изменениями, внесенными постановлением Правительства Московской области от 23 февраля 1998 г. N 20/6 "О нормативной цене земли в Московской области в 1998 году".
Для определения нормативной цены земли установлены:
- оценочные зоны территории Московской области и их границы (пять оценочных зон);
- нормативная цена земли в городах и поселках Московской области;
- нормативная цена земли для земель различного целевого назначения вне границ городской (поселковой) черты по оценочным зонам Московской области;
- нормативная цена сельскохозяйственных земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, огородных товариществ по классам земель.
Нормативная цена земли дифференцируется:
- по городам и поселкам;
- по оценочным зонам городов и поселков;
- и целевому назначению земель.
Нормативная цена земли для сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, примыкающих с обеих сторон к автодорогам, железным дорогам, берегам рек, являющихся границами оценочных зон, принимается в виде единого для населенного пункта, садоводческого товарищества, дачного кооператива показателя, установленного для части территории, расположенной в более высокой оценочной зоне.
Нормативная цена земли в городах и поселках Московской области дифференцируется по следующим категориям земель:
- земель жилищного фонда, а также предоставленных для садоводства, огородничества, животноводства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, под гаражи и стоянки;
- земель промышленности, транспорта и пр.
Нормативная цена земель сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных организаций в границах городов и поселков устанавливается в двукратном размере от нормативной цены земли сельскохозяйственного назначения аналогичного класса соответствующего административного района. Границы внутрирайонных оценочных зон на землях, примыкающих к городской (поселковой) черте, устанавливаются главами районов.
Следует отметить, что, вероятно, в ближайшие годы использование нормативной цены земли будет заменено на использование кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой оценку земли, используемую для целей налогообложения. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ (ст. 66 Земельного кодекса).
12.9. Дополнительные требования к договору об ипотеке земельного участка
В части второй ст. 67 Закона об ипотеке установлено дополнительное требование к договору об ипотеке земельного участка, сформулированное следующим образом: "К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству".
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка (п. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Технические требования к плану участка утверждены Роскомземом 11 июня 1993 г. Пояснения к техническим требованиям приведены в письме Роскомзема от 9 ноября 1994 г. N 2-12/1749.
Понятие кадастрового номера дано в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Законе о государственном земельном кадастре.
В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В соответствии со ст. 18 Закона о государственном земельном кадастре кадастровым номером является номер, присвоенный земельному участку в соответствии с кадастровым делением территории РФ в целях ведения Единого государственного реестра земель. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
Кадастровое деление представляет собой деление территории Российской Федерации, осуществляемое в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами кадастрового деления территории РФ являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Порядок кадастрового деления территории РФ, а также порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам устанавливаются Правительством РФ. Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/117 утверждены Требования к кадастровому делению.
Кадастровый учет представляет собой кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
12.10. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации установлены в ст. 68 Закона об ипотеке следующим образом:
"1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.
2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки".
В соответствии с п. 3 Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров РФ от 30 мая 1993 г. N 503, при совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ст. 7 Земельного кодекса).
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;
- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (п. 1 ст. 8 Земельного кодекса).
Категория земель указывается:
1) в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) в документах государственного земельного кадастра;
4) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 2 ст. 8 Земельного кодекса).
Нарушение установленного Земельным кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п. 3 ст. 8 Земельного кодекса).
Ограничение в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки, сформулировано в п. 3 ст. 15 Земельного кодекса следующим образом: "Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами".
В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ до установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
13. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
13.1. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком,
на котором они находятся
13.2. Ипотека предприятия как имущественного комплекса
13.3. Заключение независимого аудитора при ипотеке предприятия
13.4. Оценка стоимости имущества при ипотеке предприятия
13.5. Отчет об оценке имущества при ипотеке предприятия
13.6. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия
13.7. Права залогодателя и залогодержателя в отношении заложенного
предприятия
13.8. Обращение взыскания на заложенное предприятие. Переход права
собственности на предприятие к лицу, победившему на публичных
торгах
13.9. Возможности передачи в ипотеку предприятия как имущественного
комплекса, находящегося в собственности коммерческой организации
13.1. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, регламентирована в ст. 69 следующим образом:
"При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества".
Пункт 2 ст. 340 гласит: "При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором".
Второе предложение ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке представляет собой дословное воспроизведение нормы, содержащейся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Указанная норма была разъяснена в п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следующим образом:
"В соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками".
Следует отметить, что указанное разъяснение было дано до принятия и вступления в силу Земельного кодекса РФ.
В ст. 35 Земельного кодекса установлены правила перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса). В соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Данное регламентируется нормами, содержащимися в ст. 268 "Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком" и 269 "Владение и пользование землей на праве постоянного пользования" ГК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью (ст. 269 ГК РФ).
Следует отметить, что с момента введения в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
В ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке установлена императивная норма, в соответствии с которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком. При этом новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Такой порядок соответствует правилам, установленным в ст. 552 ГК РФ "Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости".
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).
13.2. Ипотека предприятия как имущественного комплекса
Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса первоначально были определены в ст. 70 Закона об ипотеке следующим образом:
"1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.
2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке".
Федеральным законом от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке дополнен абзацем следующего содержания:
"В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору".
Закон об ипотеке устанавливает обязательное требование о наличии согласия собственника имущества или уполномоченного им органа на ипотеку предприятия как имущественного комплекса.
В соответствии с п. 2 ст. 48 ГК РФ к юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения. Хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы относятся к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. В соответствии с п. 3 ст. 48 ГК РФ к юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).
На ипотеку предприятия получение согласия учредителя или уполномоченного им органа необходимо, когда на имущество предприятия учредитель имеет право собственности или иное вещное право, т.е. оно необходимо только в случаях, когда в ипотеку передается имущество государственных или муниципальных унитарных предприятий, в том числе дочерних предприятий, а также финансируемых собственником учреждений.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, согласие учредителей таких организаций не требуется. При этом следует помнить о том, что полномочия руководителей этих организаций на заключение сделок с имуществом, принадлежащим этим организациям, могут быть ограничены как нормами действующего законодательства, так и нормами уставных документов.
В ст. 78 Федерального Закона "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ (с изменениями от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г.) приведено определение понятия крупной сделки, а в ст. 79 этого Закона установлен порядок одобрения крупной сделки. Следует отметить, что Федеральным законом от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ в указанные статьи Закона об акционерных обществах были внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2002 г.
Крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный Законом об акционерных обществах. В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется стоимость такого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а в случае приобретения имущества - цена его приобретения (п. 1 ст. 78 Закона об акционерных обществах).
Для принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки цена отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 Закона об акционерных обществах (п. 2 ст. 78 Закона об акционерных обществах).
В ст. 77 Закона об акционерных обществах установлен следующий порядок определения стоимости имущества акционерного общества.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости. Если лицо, заинтересованное в совершении одной или нескольких сделок, при которых цена (денежная оценка) имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества, является членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, цена (денежная оценка) имущества определяется решением членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, не заинтересованных в совершении сделки. В обществе с числом акционеров 1000 и более цена (денежная оценка) имущества определяется независимыми директорами, не заинтересованными в совершении сделки (п. 1 ст. 77 Закона об акционерных обществах).
Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. Привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций, а также в иных случаях, предусмотренных Законом об акционерных обществах. В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения (п. 2 ст. 77 Закона об акционерных обществах).
В случае если владельцем более 2 процентов голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование, обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа (п. 3 ст. 77 Закона об акционерных обществах).
Порядок одобрения крупной сделки в акционерном обществе должен соответствовать требованиям норм, установленных в ст. 79 Закона об акционерных обществах.
Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров (п. 1 ст. 79 Закона об акционерных обществах).
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. В случае если единогласие совета директоров (наблюдательного совета) общества по вопросу об одобрении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества вопрос об одобрении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. В таком случае решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием акционеров большинством голосов акционеров владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров (п. 2 ст. 79 Закона об акционерных обществах).
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50% балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров (п. 3 ст. 79 Закона об акционерных обществах).
В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия. В случае, если крупная сделка одновременно является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, к порядку ее совершения применяются только положения гл. XI Закона об акционерных обществах (п. 4, 5 Закона об акционерных обществах).
Крупная сделка, совершенная с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску общества или акционера (п. 6 Закона об акционерных обществах). Положения ст. 79 Закона об акционерных обществах не применяются к обществам, состоящим из одного акционера, который одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа (п. 7 Закона об акционерных обществах).
Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
- передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
- отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
- распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ). Поэтому сделки, обеспеченные ипотекой предприятия как имущественного комплекса, требуют согласия собственника.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, в состав заложенного имущества включаются относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы. В п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке установлено указание о том, что к числу таких активов относятся "здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права". Данный перечень нельзя считать исчерпывающим. В него не включены полуфабрикаты, незавершенное производство, а также земельные участки, относящиеся к данному предприятию и являющиеся собственностью соответствующей организации.
Незавершенным производством является продукция (работы, услуги) частичной готовности, т.е. не прошедшая всех операций обработки (изготовления), предусмотренных технологическим процессом. В НЗП включаются законченная, но не полностью принятая заказчиком продукция, законченные, но не принятые заказчиком работы и услуги (за исключением производств, по которым технологическими особенностями не предусмотрено остатков НТО). К НЗП относятся также остатки невыполненных заказов вспомогательных производств и остатки полуфабрикатов собственного производства. Материалы и полуфабрикаты, находящиеся в производстве, относятся к НЗП при условии, что они уже подверглись обработке. В НК установлен порядок оценки остатков НЗП, готовой продукции, товаров отгруженных.
В Законе об ипотеке использован термин нематериальные активы, в то время как в гражданском законодательстве РФ дано определение понятия "интеллектуальная собственность".
Интеллектуальная собственность представляет собой исключительное право, признаваемое в случаях и в порядке, установленных ГК, гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). В соответствии со ст. 138 ГК использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя.
Разъяснение понятия "интеллектуальная собственность" приведено в Законе "О государственном регулировании внешнеторговой деятельности". В соответствии со ст. 2 указанного Закона интеллектуальная собственность (исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности) представляет собой исключительные права:
- на литературные, художественные и научные произведения;
- программы для электронно-вычислительных машин и базы данных;
- смежные права;
- на изобретения, промышленные образцы, полезные модели;
- приравненные к результатам интеллектуальной деятельности средства индивидуализации юридического лица (фирменные наименования, товарные знаки, знаки обслуживания);
- другие результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, охрана которых предусмотрена законом.
Понятие "нематериальные активы" определено в п. 3 ст. 257 НК. Нематериальные активы представляют собой приобретенные и (или) созданные налогоплательщиком результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на них), используемые в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течение длительного времени (продолжительностью свыше 12 месяцев).
Для признания нематериального актива необходимо наличие способности приносить налогоплательщику экономические выгоды (доход), а также наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого нематериального актива и (или) исключительного права у налогоплательщика на результаты интеллектуальной деятельности (в том числе патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака).
К нематериальным активам, в частности, относятся:
1) исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезную модель;
2) исключительное право автора и иного правообладателя на использование программы для ЭВМ, базы данных;
3) исключительное право автора или иного правообладателя на использование топологии интегральных микросхем;
4) исключительное право на товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товаров и фирменное наименование;
5) исключительное право патентообладателя на селекционные достижения;
6) владение ноу-хау, секретной формулой или процессом, информацией в отношении промышленного, коммерческого или научного опыта.
К нематериальным активам не относятся:
1) не давшие положительного результата научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы;
2) интеллектуальные и деловые качества работников организации, их квалификация и способность к труду (п. 3 ст. 257 НК).
Первоначальная стоимость нематериальных активов определяется в соответствии с порядком определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества.
Инвентаризация представляет собой проверку наличия и состояния материальных ценностей. Для целей инвентаризации к имуществу организации относятся основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства, кредиторская задолженность и иные финансовые активы. В перечень имущества, подлежащего инвентаризации, может быть включено любое имущество независимо от его местонахождения. Инвентаризация имущества организации производится по его местонахождению и каждому материально ответственному лицу.
Основными целями инвентаризации являются:
- выявление фактического наличия имущества и неучтенных объектов;
- сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета;
- проверка полноты отражения в учете обязательств.
Установлены специальные правила по проведению инвентаризации следующих видов имущества:
- основных средств;
- нематериальных активов;
- финансовых вложений;
- товарно-материальных ценностей;
- незавершенного производства и расходов будущих периодов;
- животных и молодняка животных;
- денежных средств, денежных документов и бланков документов строгой отчетности;
- расчетов.
В соответствии со ст. 12 Закона о бухгалтерском учете для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка. Порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно.
Проведение инвентаризации обязательно:
- при передаче имущества в аренду, выкупе, продаже, а также при преобразовании государственного или муниципального унитарного предприятия;
- перед составлением годовой бухгалтерской отчетности;
- при смене материально ответственных лиц;
- при выявлении фактов хищения, злоупотребления или порчи имущества;
- в случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями;
- при реорганизации или ликвидации организации;
- в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием имущества и данными бухгалтерского учета отражаются на счетах бухгалтерского учета в следующем порядке:
а) излишек имущества приходуется, и соответствующая сумма зачисляется на финансовые результаты организации, а у бюджетной организации - на увеличение финансирования (фондов);
б) недостача имущества и его порча в пределах норм естественной убыли относятся на издержки производства или обращения, сверх норм - на счет виновных лиц. Если виновные лица не установлены или суд отказал во взыскании убытков с них, то убытки от недостачи имущества и его порчи списываются на финансовые результаты организации, а у бюджетной организации - на уменьшение финансирования (фондов).
13.3. Заключение независимого аудитора при ипотеке предприятия
В соответствии с п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке к договору об ипотеке предприятия обязательно прилагаются:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- "заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию".
Бухгалтерский баланс представляет собой способ отражения средств организации по их состоянию, размещению, использованию и источникам. Бухгалтерский баланс является составной частью бухгалтерской отчетности.
Законом об ипотеке не предусматривается обязанность залогодателя представлять какие-либо иные данные, относящиеся к бухгалтерской отчетности, однако это может быть установлено условиями договора об основном обязательстве, обеспеченном ипотекой предприятия. В частности, это может быть предусмотрено условием кредитного договора или договора предоставления ссуды.
Бухгалтерская отчетность представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хозяйственной деятельности, составляемая на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам.
Все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность. Бухгалтерская отчетность организаций, за исключением отчетности бюджетных организаций, а также общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), состоит из:
а) бухгалтерского баланса;
б) отчета о прибылях и убытках;
в) приложений к ним, предусмотренных нормативными актами;
г) аудиторского заключения, подтверждающего достоверность бухгалтерской отчетности организации, если она в соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту;
д) пояснительной записки.
Состав бухгалтерской отчетности бюджетных организаций определяется Министерством финансов РФ. Для общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), устанавливается упрощенный состав годовой бухгалтерской отчетности.
Другие органы, осуществляющие регулирование бухгалтерского учета, утверждают в пределах своей компетенции формы бухгалтерской отчетности банков, страховых и других организаций и инструкции о порядке их заполнения, не противоречащие нормативным актам Министерства финансов РФ.
Пояснительная записка к годовой бухгалтерской отчетности должна содержать существенную информацию об организации, ее финансовом положении, сопоставимости данных за отчетный и предшествующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгалтерской отчетности. В пояснительной записке должно сообщаться о фактах неприменения правил бухгалтерского учета в случаях, когда они не позволяют достоверно отразить имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации, с соответствующим обоснованием. В противном случае неприменение правил бухгалтерского учета рассматривается как уклонение от их выполнения и признается нарушением законодательства РФ о бухгалтерском учете. В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности организация объявляет изменения в своей учетной политике на следующий отчетный год.
Бухгалтерская отчетность подписывается руководителем организации и главным бухгалтером (бухгалтером) организации. Бухгалтерская отчетность организаций, в которых бухгалтерский учет ведется централизованной бухгалтерией, специализированной организацией или бухгалтером-специалистом, подписывается руководителем организации, централизованной бухгалтерии или специализированной организации либо бухгалтером-специалистом, ведущим бухгалтерский учет (ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).
В п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке не содержится указание о том, на какую дату должен составляться бухгалтерский баланс. Можно предположить, что такой датой следует считать дату составления обязательной бухгалтерской отчетности. В Российской Федерации все организации, за исключением бюджетных, представляют годовую бухгалтерскую отчетность в соответствии с учредительными документами учредителям, участникам организации или собственникам ее имущества, а также территориальным органам государственной статистики по месту их регистрации. Государственные и муниципальные унитарные предприятия представляют бухгалтерскую отчетность органам, уполномоченным управлять государственным имуществом. Другим органам исполнительной власти, банкам и иным пользователям бухгалтерская отчетность представляется в соответствии с законодательством РФ. Организации, за исключением бюджетных и общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), обязаны представлять квартальную бухгалтерскую отчетность в течение 30 дней по окончании квартала, а годовую - в течение 90 дней по окончании года, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Представляемая годовая бухгалтерская отчетность должна быть утверждена в порядке, установленном учредительными документами организации.
Бюджетные организации представляют месячную, квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность вышестоящему органу в установленные им сроки. Общественные организации (объединения) и их структурные подразделения, не осуществляющие предпринимательской деятельности и не имеющие кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), представляют бухгалтерскую отчетность только один раз в год по итогам отчетного года в упрощенном составе (ст. 15 Закона о бухгалтерском учете).
Акционерные общества открытого типа, банки и другие кредитные организации, страховые организации, биржи, инвестиционные и иные фонды, создающиеся за счет частных, общественных и государственных средств (взносов), обязаны публиковать годовую бухгалтерскую отчетность не позднее 1 июня года, следующего за отчетным. Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости населения РФ и их представительства и филиалы на территории субъектов РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования, а также в случаях, установленных федеральными законами, иные организации обязаны публиковать квартальную бухгалтерскую отчетность. Публичность бухгалтерской отчетности заключается в ее опубликовании в газетах и журналах, доступных пользователям бухгалтерской отчетности, либо распространении среди них брошюр, буклетов и других изданий, содержащих бухгалтерскую отчетность, а также в ее передаче территориальным органам государственной статистики по месту регистрации организации для предоставления заинтересованным пользователям (ст. 16 Закона о бухгалтерском учете).
Следует отметить, что законодатель не устанавливает требования о заверении бухгалтерской отчетности организации независимым аудитором, но обязывает стороны, заключившие договор об ипотеке предприятия, прикладывать к нему "заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию". На наш взгляд, решая данный вопрос, стороны могут столкнуться с определенными сложностями.
Аудиторское заключение представляет собой официальный документ, предназначенный для пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц, составленный в соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности и содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской организации или индивидуального аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета законодательству РФ. Форма, содержание и порядок представления аудиторского заключения определяются федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности (ст. 10 Закона об аудиторской деятельности).
Заведомо ложное аудиторское заключение - аудиторское заключение, составленное без проведения аудиторской проверки или составленное по результатам такой проверки, но явно противоречащее содержанию документов, представленных для аудиторской проверки и рассмотренных аудиторской организацией или индивидуальным аудитором в ходе аудиторской проверки. Заведомо ложное аудиторское заключение признается таковым только по решению суда. Составление заведомо ложного аудиторского заключения влечет ответственность в виде аннулирования у индивидуального аудитора или аудиторской организации лицензии на осуществление аудиторской деятельности, а для лица, подписавшего такое заключение, также аннулирование квалификационного аттестата аудитора и привлечение его к уголовной ответственности в соответствии с законодательством РФ (ст. 11 Закона об аудиторской деятельности).
Аудитом (аудиторской деятельностью) является предпринимательская деятельность по независимой проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц (организаций и индивидуальных предпринимателей). Аудит осуществляется в соответствии с Законом об аудиторской деятельности, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами по проведению аудиторской деятельности. Целью аудита является выражение мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ.
Для целей Закона об аудиторской деятельности под достоверностью понимается степень точности данных финансовой (бухгалтерской) отчетности, которая позволяет пользователю этой отчетности на основании ее данных делать правильные выводы о результатах хозяйственной деятельности, финансовом и имущественном положении аудируемых лиц и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Аудит не подменяет государственного контроля достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности, осуществляемого в соответствии с законодательством РФ уполномоченными органами государственной власти.
Аудиторским организациям и индивидуальным аудиторам запрещается заниматься какой-либо иной предпринимательской деятельностью, кроме проведения аудита и оказания сопутствующих ему услуг (ст. 1 Закона об аудиторской деятельности).
Особенности правового положения аудиторских организаций, осуществляющих аудиторские проверки сельскохозяйственных кооперативов и союзов этих кооперативов, определяются Федеральным законом "О сельскохозяйственной кооперации" (ст. 2 Закона).
Аудит не может осуществляться:
1) аудиторами, являющимися учредителями (участниками) аудируемых лиц, их руководителями, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
2) аудиторами, состоящими с учредителями (участниками) аудируемых лиц, их должностными лицами, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности, в близком родстве (родители, супруги, братья, сестры, дети, а также братья, сестры, родители и дети супругов);
3) аудиторскими организациями, руководители и иные должностные лица которых являются учредителями (участниками) аудируемых лиц, их должностными лицами, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
4) аудиторскими организациями, руководители и иные должностные лица которых состоят в близком родстве (родители, супруги, братья, сестры, дети, а также братья, сестры, родители и дети супругов) с учредителями (участниками) аудируемых лиц, их должностными лицами, бухгалтерами и иными лицами, несущими ответственность за организацию и ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;
5) аудиторскими организациями в отношении аудируемых лиц, являющихся их учредителями (участниками), в отношении аудируемых лиц, для которых эти аудиторские организации являются учредителями (участниками), в отношении дочерних организаций, филиалов и представительств указанных аудируемых лиц, а также в отношении организаций, имеющих общих с этой аудиторской организацией учредителей (участников);
6) аудиторскими организациями и индивидуальными аудиторами, оказывавшими в течение трех лет, непосредственно предшествовавших проведению аудиторской проверки, услуги по восстановлению и ведению бухгалтерского учета, а также по составлению финансовой (бухгалтерской) отчетности физическим и юридическим лицам, - в отношении этих лиц.
Порядок выплаты и размер денежного вознаграждения аудиторским организациям и индивидуальным аудиторам за проведение аудита, в том числе обязательного аудита, и оказание сопутствующих ему услуг определяются договорами оказания аудиторских услуг и не могут быть поставлены в зависимость от выполнения каких бы то ни было требований аудируемых лиц о содержании выводов, которые могут быть сделаны в результате аудита (ст. 12 Закона об аудиторской деятельности).
Аудиторские организации и предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица (индивидуальные аудиторы), могут оказывать сопутствующие аудиту услуги.
В соответствии с п. 6 ст. 1 Закона об аудиторской деятельности под сопутствующими аудиту услугами понимается оказание следующих услуг:
1) постановка, восстановление и ведение бухгалтерского учета, составление финансовой (бухгалтерской) отчетности, бухгалтерское консультирование;
2) налоговое консультирование;
3) анализ финансово-хозяйственной деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, экономическое и финансовое консультирование;
4) управленческое консультирование, в том числе связанное с реструктуризацией организаций;
5) правовое консультирование, а также представительство в судебных и налоговых органах по налоговым и таможенным спорам;
6) автоматизация бухгалтерского учета и внедрение информационных технологий;
7) оценка стоимости имущества, оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков;
8) разработка и анализ инвестиционных проектов, составление бизнес-планов;
9) проведение маркетинговых исследований;
10) проведение научно-исследовательских и экспериментальных работ в области, связанной с аудиторской деятельностью, и распространение их результатов, в том числе на бумажных и электронных носителях;
11) обучение в установленном законодательством РФ порядке специалистов в областях, связанных с аудиторской деятельностью;
12) оказание других услуг, связанных с аудиторской деятельностью.
Следует подчеркнуть, что оказание сопутствующих аудиту услуг является правом, но не обязанностью аудиторской организации (аудитора). Многие аудиторские организации не занимаются ведением бухгалтерского учета, управленческим консультированием, автоматизацией бухгалтерского учета, разработкой и анализом инвестиционных проектов, проведением маркетинговых исследований, проведением НИОКР, обучением персонала аудируемых лиц. Более того, сам перечень таких услуг может меняться в зависимости от изменений действующих отраслей специального законодательства. Можно отметить, что отдельные виды деятельности, включенные в Российской Федерации в перечень сопутствующих аудиту услуг, не могут быть отнесены к услугам аудиторов в соответствии со стандартами аудиторской деятельности, принятыми в ряде стран. В частности, это относится к оценке стоимости имущества и оценке рисков. Оценка стоимости имущества (как отдельных видов имущества, так и имущественных комплексов) представляет собой самостоятельный вид лицензируемой предпринимательской деятельности. Курс на разделение аудиторской и оценочной деятельности наметился и в Российской Федерации.
13.4. Оценка стоимости имущества при ипотеке предприятия
Оценка стоимости имущества при ипотеке предприятия должна осуществляться независимым оценщиком с соблюдением требований законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. Это законодательство состоит:
- из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ с изменениями от 21 декабря 2001 г.;
- из принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ;
- из законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ;
- из международных договоров РФ (ст. 1 Закона об оценочной деятельности).
Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона об оценочной деятельности).
Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценочной деятельности. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со ст. 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Закона об оценочной деятельности).
При заключении договора об ипотеке предприятия объектами оценки, таким образом, выступают как совокупность вещей, составляющих имущество предприятия, так и права требования, связанные с данным предприятием, а также иные объекты гражданских прав, в частности объекты интеллектуальной собственности.
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ (ст. 10 Закона об оценочной деятельности).
Учитывая вышеизложенное, можно утверждать, что потенциальному залогодателю по договору об ипотеке предприятия предстоит решить весьма сложную задачу. Он должен будет:
либо найти аудиторскую организацию, имеющую лицензию на проведение оценки предприятия;
либо получить заключение независимого аудитора о стоимости имущества, относящегося к предприятию, при том, что стоимость имущества определена независимым оценщиком.
Но отнюдь не каждый аудитор (аудиторская организация) занимается оценочной деятельностью. В том числе такой особой деятельностью, как оценка предприятия. Для этого вида оценочной деятельности необходимо наличие в штате организации специалистов во всех отраслях оценочной деятельности (оценка недвижимости, оценка ценных бумаг, оценка прав требований, оценка интеллектуальной собственности и т.д.).
Если ответственный аудитор не берется производить оценку предприятия, он тем более не согласится дать заключение о стоимости имущества, относящегося к предприятию, в том случае, когда оценка проводилась третьим лицом (независимым оценщиком). Разумеется, если будет существовать устойчивый спрос, то в ближайшее время на рынке появится значительное количество лиц, одновременно предоставляющих как услуги в сфере аудита, так и услуги по оценке предприятия как имущественного комплекса. Однако тот аудитор, который вполне подходит для решения проблем, связанных с ипотекой предприятия, может не в полной мере отвечать иным требованиям, в частности, требованиям, предъявляемым другими кредиторами организации, или требованиям, предъявляемым на рынке ценных бумаг, или требованиям иностранного инвестора. В этом случае залогодатель вынужден будет пойти на проведение двух аудиторских проверок, осуществляемых разными аудиторами. Последнее обстоятельство может весьма негативно сказаться не только на репутации потенциального залогодателя, но и на репутации кредитора-залогодержателя, а также на репутации аудиторских организаций.
На наш взгляд, решение подобной проблемы заключается в том, чтобы в п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке внести изменение, в соответствии с которым состав имущества, относящегося к предприятию, подтверждается заключением независимого аудитора, а оценка указанного имущества устанавливается независимым оценщиком.
13.5. Отчет об оценке имущества при ипотеке предприятия
В случаях если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, является обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона N 143-ФЗ от 9 ноября 2001 г.).
Общие требования к содержанию отчета об оценке имущества установлены в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ с изменениями от 21 декабря 2001 г.
Отчет об оценке имущества составляется в письменной форме и передается заказчику, что служит подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:
- дата проведения оценки объекта оценки;
- используемые стандарты оценки;
- цели и задачи проведения оценки объекта оценки;
- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью (ст. 11 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).
13.6. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия
В ст. 71 Закона об ипотеке сформулированы следующие ограничения в отношении обязательств, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия:
"1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке".
Законодатель, таким образом, устанавливает два ограничения, которым должно соответствовать основное обязательство, обеспеченное ипотекой предприятия. Первое ограничение относится к сумме основного обязательства и распространяется на любые виды обязательств, обеспеченных ипотекой предприятия. Второе ограничение установлено только в отношении денежных обязательств, обеспеченных ипотекой предприятия. Как известно, ипотекой могут быть обеспечены не только денежные обязательства, что имеет место при заключении кредитного договора, договора займа, договора купли-продажи с рассрочкой платежа и ряде других договоров. Ипотекой могут быть обеспечены обязательства подрядчика по договору подряда, поставщика по договору поставки, исполнителя по договору о проведении научных исследований и опытно-конструкторских разработок и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона об ипотеке ипотекой могут быть обеспечены обязательства по любому виду договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. В настоящее время федеральными законами не установлено каких-либо запретов или ограничений для того, чтобы ипотекой предприятия обеспечивались обязательства сторон по любым видам договоров. Следовательно, если ипотекой предприятия обеспечивается обязательство, выраженное не в деньгах, то ограничение, установленное в п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке, на такое обязательство не распространяется.
Для того чтобы договор об ипотеке предприятия соответствовал требованию, установленному в п. 1 ст. 71 Закона об ипотеке, стоимость заложенного имущества, относящегося к предприятию, должна либо быть равной удвоенной сумме основного обязательства, либо быть больше, чем удвоенная сумма основного обязательства. Если стоимость имущества предприятия составляет 2 млн. руб., то сумма основного обязательства не может быть меньше 1 млн. руб.
Следует отметить, что основой для определения стоимости заложенного имущества будет выступать балансовая стоимость отдельных видов имущества, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества, как земельные участки, здания, строения, должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством. Кроме того, существуют особенности оценки прав требований и объектов интеллектуальной собственности. Однако эти специальные правила и особенности главным образом направлены на установление нижнего предела оценки стоимости отдельных видов активов. За редкими исключениями действующее гражданское законодательство не препятствует сторонам при заключении договора об ипотеке предприятия оценивать отдельные виды активов в размерах, превышающих их балансовую или покупную стоимость.
Завышение залоговой стоимости объекта ипотеки, как правило, не соответствует интересам залогодержателей, но в тех ситуациях, когда взаимоотношения заемщика-залогодателя и кредитора-залогодержателя не ограничиваются сферой, регулируемой кредитным договором, такое завышение может иметь практический смысл.
Ограничение, установленное в п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке, значительно снижает возможность применения ипотеки предприятия в качестве обеспечения краткосрочных денежных обязательств. Во всех случаях, когда ипотека предприятия обеспечивает денежное обязательство, право на обращение взыскания у залогодержателя не может возникнуть ранее, чем по истечению года с момента государственной регистрации договора об ипотеке предприятия.
На наш взгляд, такое ограничение связано с тем, что при подготовке и принятии Закона об ипотеке в качестве основных потенциальных объектов ипотеки предприятий рассматривались государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также приватизируемые предприятия. Все ограничения, установленные в ст. 71 Закона об ипотеке, а также предусмотренный Законом об ипотеке обязательный судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, в том случае, когда в ипотеку передается предприятие как имущественный комплекс, направлены на защиту интересов залогодателя. При этом явно просматривается стремление законодателя в ущерб интересам залогодержателя создать дополнительные механизмы защиты интересов залогодателя и собственника заложенного имущества даже в тех ситуациях, когда руководитель организации-залогодателя, ее исполнительный орган либо доверительный управляющий довели дело до обращения взыскания на заложенное имущество.
Можно предположить, что подобные ограничения в ближайшие годы существенно сузят сферу применения ипотеки предприятия как имущественного комплекса, так как фактическое ограничение прав залогодержателей и возможностей по реализации этих прав в конечном итоге приведет к уменьшению возможностей потенциальных залогодателей привлекать кредитные ресурсы с помощью данного механизма.
13.7. Права залогодателя и залогодержателя в отношении заложенного предприятия
Права залогодателя и залогодержателя в отношении заложенного имущества определяются в ст. 72 Закона об ипотеке. Пункт 1 данной статьи определяет права залогодателя в отношении заложенного имущества, а п. 2 устанавливает право залогодержателя обращаться в суд с требованием о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Однако очень характерно, что данная статья названа "Права залогодателя в отношении заложенного предприятия". Пункт 1 ст. 72 Закона об ипотеке гласит:
"1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.
Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке".
Сопоставление норм, приведенных в п. 1 и 2 ст. 347 ГК РФ, ст. 37 и в п. 1 ст. 2 Закона об ипотеке, показывает, что в тех случаях, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, законодатель предоставляет залогодателю более широкие права, чем в тех случаях, когда предметом ипотеки является любое другое имущество. Так, в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, распоряжаться заложенным имуществом залогодатель вправе лишь с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке залогодатель, если иное не установлено договором об ипотеке предприятия и при соблюдении определенных условий, вправе любым способом распоряжаться этим имуществом без разрешения залогодержателя за исключением передачи любого имущества, относящегося к предприятию как имущественному комплексу, в залог и отчуждения недвижимого имущества.
Столь широкие права, предоставленные залогодателю по распоряжению имуществом заложенного предприятия, законодатель ограничивает условием о том, что такое распоряжение не должно:
- повлечь уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию;
- нарушать других условий договора об ипотеке предприятия.
Следует подчеркнуть, что в принципе законодатель не запрещает сторонам по договору об ипотеке предприятия установить более жесткие условия по распоряжению залогодателем имуществом заложенного предприятия. Стороны, заключившие договор об ипотеке предприятия, могут установить и более либеральный режим распоряжения залогодателем заложенным предприятием. Например, наделить залогодателя правом без разрешения залогодержателя передавать относящееся к предприятию имущество в залог, а также правом совершать сделки, направленные на отчуждение всех или отдельных видов недвижимого имущества.
Условие о том, что конкретные действия залогодателя по распоряжению заложенным имуществом не должны повлечь "уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества", нельзя считать достаточным для защиты интересов залогодержателя. Распоряжаясь имуществом заложенного предприятия, недобросовестный залогодатель может внести такие изменения в состав заложенного предприятия, которые на момент их совершения формально будут полностью отвечать указанному условию, но приведут к фактически полному обесценению предмета ипотеки. При этом возможности залогодержателя воспрепятствовать такому разбазариванию заложенного имущества весьма незначительны.
Эти возможности определены в п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке следующим образом:
"2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:
требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя".
Сравнение содержания норм, изложенных в п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке, с содержанием норм, регламентирующих права залогодержателей по другим видам ипотеки, позволяет сделать вывод о том, что механизм ипотеки предприятия как имущественного комплекса был сконструирован исключительно в интересах недобросовестных залогодателей.
В соответствии с п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке залогодержатель по договору об ипотеке предприятия вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства только в двух случаях:
- при непринятии залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества;
- при "неэффективном использовании" залогодателем этого имущества.
Перечень оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки выступают другие виды недвижимого имущества, гораздо шире. Основания для досрочного обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки являются другие виды недвижимого имущества, установлены в ст. 29-35 гл. IX и ст. 50 Закона об ипотеке. Однако применение норм этих статей к ипотеке предприятия как имущественного комплекса возможно лишь в тех случаях, когда нормами ст. 69-73 гл. XII Закона об ипотеке не установлено иное. Для ипотеки предприятия как имущественного комплекса нормы статей гл. XII Закона об ипотеке имеют приоритет по сравнению с остальными нормами Закона об ипотеке. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса залогодержатель не вправе обратиться в суд с иском о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки по каким-либо иным основаниям кроме тех, которые определены в п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке. Перечень оснований для досрочного обращения взыскания, установленный в п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке, является исчерпывающим для ипотеки предприятия как имущественного комплекса.
Мало того, залогодержатель для того, чтобы досрочно обратить взыскание на предмет ипотеки, должен будет доказать в суде, что непринятие мер по обеспечению сохранности или неэффективное использование заложенного имущества могут привести к уменьшению его стоимости.
Залогодержатель по договору об ипотеке предприятия может обратиться в суд с иском либо о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, либо для введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
В ч. 2 п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке установлены полномочия залогодержателя при установлении ипотечного контроля. Следует подчеркнуть, что указанные полномочия предоставляются залогодержателю решением суда или арбитражного суда. При этом суд может предоставить указанные полномочия как в полном, так и в ограниченном объеме. К сожалению, установив права залогодержателя в рамках ипотечного контроля, законодатель не установил соответствующих обязанностей залогодателя и ответственности залогодателя, а также дополнительных прав залогодержателя в том случае, когда залогодатель откажется выполнять требования залогодержателя по ипотечному контролю.
Право залогодержателя требовать от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские и иные отчетные документы, отнесенное законодателем к полномочию залогодержателя по ипотечному контролю, является стандартным условием по среднесрочному или долгосрочному кредитному договору.
По решению суда при установлении ипотечного контроля залогодержателю может быть предоставлено право требовать от залогодателя "предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом". Следует подчеркнуть, что даже наделение залогодержателя по ипотеке предприятия данным правом не ставит его в те же условия, в которых находится залогодержатель по другим видам ипотеки. Залогодержатель по ипотеке предприятия вправе требовать от залогодателя согласовывать определенные сделки, а по условиям действующего законодательства залогодатель по другим видам ипотеки обязан согласовывать заключение определенных сделок с заложенным имуществом.
Законодатель устанавливает право залогодержателя по ипотеке предприятия при введении ипотечного контроля обратиться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия. В отношении данного права залогодержателя по ипотеке предприятия необходимо учитывать следующее. Оно относится только к ипотеке предприятия, в отношении которого учредитель сохраняет имущественные права, т.е. речь идет, по сути, только о государственных или муниципальных предприятиях. Руководители государственных предприятий назначаются соответствующим исполнительным органом, уполномоченным Правительством РФ. Руководители муниципальных предприятий назначаются органом местного самоуправления. Указанные органы могут как удовлетворить данное требование, так и отвергнуть его. Формально данное требование залогодержателя может быть удовлетворено следующим образом: через три месяца после получения соответствующего требования будет принято решение соответствующего органа о расторжении контракта с руководителем предприятия. Решение будет предусматривать расторжение контракта еще через три месяца. При этом у руководителя предприятия сохраняется право обратиться в суд о признании соответствующего решения (приказа) не соответствующим требованиям действующего законодательства о труде. В соответствии с постановлением суда прежний руководитель предприятия может быть восстановлен в должности. В этом случае залогодержатель не вправе будет утверждать, что его требование о расторжении контракта с руководителем предприятия не было выполнено, следовательно, у него не возникнет дополнительного основания для досрочного обращения взыскания на предприятие, заложенное по договору об ипотеке.
В рамках ипотечного контроля залогодержателю по ипотеке предприятия решением суда может быть предоставлено право "предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными". Вероятно, в данном случае речь идет о праве залогодержателя предъявлять в суд иски о признании недействительными сделок, заключенных залогодателем с нарушением условий ипотечного контроля, т.е. заключенных руководителем предприятия с превышением своих полномочий.
По решению суда о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя залогодержатель может быть уполномочен осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя. Однако в связи с тем, что механизм ипотечного контроля является не разработанным, суды вряд ли будут в ближайшие годы наделять залогодержателей по ипотеке предприятия какими-либо иными дополнительными полномочиями.
13.8. Обращение взыскания на заложенное предприятие. Переход права собственности на предприятие к лицу, победившему на публичных торгах
Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, определяются в ст. 73 Закона об ипотеке следующим образом:
"1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество".
Нормы, содержащиеся в указанной статье, по сути, не вносят ничего нового в содержание ипотечных отношений при ипотеке предприятия по сравнению с другими нормами, содержащимися в актах действующего гражданского законодательства РФ и других статьях Закона об ипотеке. Предписываемый в п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке обязательный судебный порядок обращения взыскания на заложенное предприятие установлен нормами, приведенными в ст. 51 и п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке. Обращение взыскания на заложенное предприятие должно осуществляться с учетом требований, устанавливаемых в ст. 50-54 Закона об ипотеке (см. 10.1-10.7).
Содержащееся в п. 2 ст. 73 Закона об ипотеке положение о том, что права и обязанности собственника переходят к покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество, фактически дублируют соответствующее положение, приведенное в ст. 131, 223 и 563 ГК РФ.
Продажа заложенного предприятия на публичных торгах при обращении взыскания должна быть осуществлена с соблюдением требований, установленных в _ 8 ГК РФ.
Требования к договору о продаже предприятия установлены в ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК РФ).
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.). Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов (п. 1 ст. 22 Закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.). Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта (п. 2 ст. 22 Закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.). Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ (п. 3 ст. 22 Закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.).
В постатейном комментарии к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под общ. ред. П.В.Крашенинникова) отмечается:
"9. В п. 2 комментируемой статьи содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав предприятия, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица.
Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.
10. Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определяются Министерством юстиции Российской Федерации".
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК РФ).
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил ст. 559 ГК РФ и не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Права кредиторов при продаже предприятия определены в ст. 562 ГК РФ следующим образом:
"1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.
2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора".
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (ст. 564 ГК РФ).
Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено п. 2-4 ст. 565 ГК РФ (п. 1 ст. 565 ГК РФ).
В п. 2-4 ст. 565 ГК РФ установлено следующее:
"2. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п. 1 ст. 563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.
3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
4. Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество".
Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК РФ).
Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК РФ).
13.9. Возможности передачи в ипотеку предприятия как имущественного комплекса, находящегося в собственности коммерческой организации
В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Действующее гражданское законодательство РФ предоставляет индивидуальным предпринимателям и коммерческим организациям право одновременно заниматься различными видами предпринимательской деятельности. Количество видов предпринимательской деятельности, которыми вправе заниматься индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, не ограничивается. Для того чтобы осуществлять различные виды предпринимательской деятельности, как индивидуальные предприниматели, так и коммерческие организации вправе вести по каждому виду предпринимательской деятельности раздельный учет. В ряде случаев специальное законодательство, а также действующее законодательство о налогах и сборах РФ предписывают указанным лицам вести раздельный бухгалтерский и налоговый учет по операциям и имуществу, относящимся к различным видам деятельности. В результате в связи с осуществлением каждого конкретного вида предпринимательской деятельности у указанных лиц может, а в определенных случаях должен быть сформирован самостоятельный имущественный комплекс, к которому могут относиться: здания, сооружения, земельные участки; права аренды на отдельные помещения, на земельные участки; оборудование, инвентарь, товарные запасы, запасы сырья, комплектующих; права требования к различным лицам как денежные, так и не денежные; различного рода объекты интеллектуальной собственности и т.д.
Очевидно, что совокупность указанных видов имущества и имущественных прав в качестве потенциального предмета ипотеки может выглядеть гораздо предпочтительнее, чем все эти виды имущества и имущественных прав взятые по отдельности. Действительно, ценность мастерской, включающей здание с соответствующим налаженным оборудованием, инвентарем, будет выше, чем ценность отдельно взятых стен, станков и набора инструментов. Нормально функционирующая гостиница с налаженным энерго- и водоснабжением, системами отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, кабельной телевизионной и телефонной сетью, со всем необходимым инвентарем (мебелью, постельными принадлежностями, посудой, приспособлениями для уборки и т.д.) является неизмеримо более ценным предметом залога, чем только здание, в котором данное гостиничное предприятие располагается. При этом вряд ли какого-либо потенциального залогодержателя могут заинтересовать отдельно взятые предметы утвари, относящиеся к гостиничному хозяйству.
Ценность таких предприятий как имущественных комплексов может существенно увеличиваться в тех случаях, когда подобные мастерские, гостиницы, кафе и т.д. до передачи в залог просуществовали длительный период времени, за который сформировалась постоянная клиентура.
При невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, реализация с торгов имущественного комплекса является более предпочтительной, так как новый собственник получает действующее предприятие, а не набор отдельных предметов, относящихся к движимому и недвижимому имуществу. Но даже в том случае, когда на действующее предприятие отсутствует спрос, сохраняется возможность реализации имущества предприятия по частям.
Таким образом, каждый имущественный комплекс в принципе может выступать в качестве самостоятельного предмета ипотеки. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ как предприятие в целом, так и часть предприятия могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Другими словами, в соответствии с Гражданским кодексом ни индивидуальным предпринимателям, ни коммерческим организациям не запрещается отдавать в залог как все свое имущество, так и отдельные его части, образующие имущественные комплексы. Ни в Законе о залоге, ни в Законе об ипотеке не установлено подобных запретов.
Передача в ипотеку предприятия как имущественного комплекса может отвечать интересам как кредиторов-залогодержателей, так и заемщиков-залогодателей. Кроме того, ипотека подобного рода может иметь место и в том случае, когда заемщик и залогодатель являются разными лицами. В главе XII Закона об ипотеке довольно подробно определены особенности ипотечных отношений в тех случаях, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
Однако при попытке построить ипотечные отношения такого типа потенциальные участники договора об ипотеке предприятия могут столкнуться с рядом сложностей технического порядка в результате того, что механизм государственной регистрации ипотеки предприятия, принадлежащего индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации, не установлен в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Отсутствие подобной регламентации ипотеки такого рода послужило основанием для утверждений о том, что ипотека предприятия как имущественного комплекса может быть осуществлена только государственными или муниципальными унитарными предприятиями. В частности, в комментарии к ст. 22 указанного Закона, включенного в справочную систему Гарант (Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Издательство БЕК, 1999), утверждается:
"Переход права собственности на предприятие как имущественный комплекс в целях настоящего Закона возможен только для государственных или муниципальных предприятий. Этот вывод следует из смысла ст. 132 ГК и ст. 1 настоящего Закона. Хотя в п. 2 ст. 132 ГК указывается, что объектом сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав, может быть предприятие в целом или его часть, но в соответствии с п. 1 той же статьи недвижимостью признается лишь предприятие в целом как имущественный комплекс. Отсюда следует, что часть предприятия не может признаваться недвижимостью и не подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом. Этим объясняется также и упоминание в ст. 1 комментируемого Закона о предприятии, но не его части. Наконец, ст. 559 ГК, регулирующая договор продажи предприятия, также предусматривает в качестве объекта продажи предприятие в целом, и именно такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 560 ГК). Конечно, отсутствие во второй части ГК норм, регулирующих продажу части предприятия, не означает недопустимость совершения сделок с ней (как упоминалось выше, п. 2 ст. 132 ГК прямо допускает эту возможность), но указание о необходимости регистрации таких сделок в ГК отсутствует; между тем государственная регистрация сделок с имуществом необходима лишь в случаях, предусмотренных законом.
Коммерческая организация, являющаяся собственником своего имущественного комплекса, может произвести безвозмездное отчуждение лишь его части, поскольку наличие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении юридического лица обособленного имущественного комплекса, которым это лицо могло бы отвечать по своим обязательствам, является необходимым признаком юридического лица (ст. 48 ГК). Поэтому сделка, направленная на безвозмездное отчуждение всего имущества, находящегося в собственности юридического лица, оказалась бы ничтожной как противоречащая требованиям закона (ст. 168 ГК).
Заметим, что в ст. 132 ГК под имуществом понимаются не только вещи, но и обязательственные права (права требования, долги); в той же статье установлена возможность для предприятия как имущественного комплекса (включая, следовательно, и обязательственные права) быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав. В таком же смысле следует истолковывать термин "имущество" и применительно к ст. 48 ГК. Итак, переход права собственности на предприятие допустим и, следовательно, подлежит государственной регистрации только для государственных и муниципальных унитарных предприятий. В то же время совершать иные, не связанные с переходом права собственности, сделки с предприятием вправе любая коммерческая организация, если иное не предусмотрено законом".
На наш взгляд, утверждение о том, что на основании норм ГК РФ можно предположить невозможность применения ипотеки предприятия как имущественного комплекса коммерческими организациями (а также индивидуальными предпринимателями), не является обоснованным. Кроме того, передача имущества в ипотеку отнюдь не представляет собой сделку, направленную на безвозмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности юридического лица. По сути, недопустимость для коммерческой организации ипотеки предприятия как имущественного комплекса обосновывается только тем фактом, что в Законе о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним законодатель не установил для такой ипотеки особого порядка ее регистрации.
14. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
14.1. Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные
правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир
14.2. Применение правил Закона об ипотеке в случаях, когда предметом
ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры,
состоящая из одной или нескольких комнат
14.3. Специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов
и квартир
14.4. Правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом
при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме
14.5. Особенности ипотеки строящихся жилых домов
14.6. Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных
за счет ипотечного кредита, установленные в Законе об ипотеке
14.7. Ипотечные кредиты для приобретения или строительства жилья
и ипотечные кредиты для других целей
14.8. Отмена залога приобретаемого объекта и установление ипотеки
на объект недвижимости, находящийся в собственности заемщика
14.9. Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом
ипотеки является жилой дом или квартира
14.10. Права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения
при обращении взыскания на это помещение
Особенности ипотеки жилых домов и квартир определены в главе XIII Закона об ипотеке. Нормами статей, содержащихся в данной главе, устанавливаются:
- виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир (п. 1-3 ст. 74 Закона об ипотеке);
- применение правил Закона об ипотеке в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат (п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке);
- специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке);
- правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме (ст. 75 Закона об ипотеке);
- особенности ипотеки строящихся жилых домов (ст. 76 Закона об ипотеке);
- особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита (ст. 77 Закона об ипотеке);
- особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира (п. 1, 2 ст. 78 Закона об ипотеке);
- права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение (п. 3 ст. 78).
Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в ст. 74, 77, 78 были внесены изменения и дополнения. При этом наиболее существенные изменения коснулись порядка и правил обращения взыскания на заложенные жилые дома или квартиры.
В связи с тем, что жилые дома и квартиры являются разновидностями либо частями зданий, к ипотеке жилых домов и квартир применяются правила ст. 69 Закона об ипотеке "Ипотека предприятий, зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся". При ипотеке индивидуальных жилых домов (как возведенных, так и строящихся) следует учитывать требования, установленные нормами гл. XI Закона об ипотеке "Особенности ипотеки земельных участков".
14.1. Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир
Виды объектов недвижимости, к которым применяются специальные правила (гл. XIII Закона об ипотеке), установленные для ипотеки жилых домов и квартир, установлены в пп. 1-3 ст. 74 Закона об ипотеке "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир" следующим образом:
"1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются".
Таким образом, законодатель сформулировал два критерия применения специальных правил, содержащихся в гл. XIII Закона об ипотеке, относящихся к предмету ипотеки. Для того, чтобы применялись специальные правила, предмет ипотеки (дома, квартиры или их части) должен:
- принадлежать на праве собственности или гражданину, или юридическому лицу;
- предназначаться для постоянного проживания.
Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке, запрещает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (более подробно о видах государственного и муниципального жилого фонда см. 2.2. Имущество, которое может быть предметом ипотеки).
Для целей практического применения норм Закона об ипотеке может возникнуть вопрос: "Будут ли специальные правила, установленные в гл. XIII Закона об ипотеке, применяться в тех случаях, когда в ипотеку передаются жилые дома или квартиры, расположенные на территории РФ и принадлежащие на праве собственности иностранным гражданам или лицам без гражданства?" На этот вопрос следует ответить утвердительно. В действующем гражданском законодательстве РФ понятие "гражданин", если иное не оговорено специально, является эквивалентом понятия "физическое лицо". Понятие "физическое лицо" объединяет следующие категории лиц: граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства. Следовательно, к ипотеке жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности иностранным гражданам и лицам без гражданства, применяются специальные правила Закона об ипотеке. Иностранные граждане и лица без гражданства имеют право не только владеть объектами жилого фонда на территории РФ, но и распоряжаться ими в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства РФ, в том числе и передавать такие объекты в ипотеку. При этом в определенных случаях для этих категорий физических лиц могут возникать налоговые последствия, отличающиеся от налоговых последствий, возникающих у граждан РФ.
В ипотеку могут передаваться также объекты жилищного фонда, принадлежащие юридическим лицам. Юридическим лицом является организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Решение об ограничении прав может быть обжаловано юридическим лицом в суд. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации.
Специальные правила гл. XIII Закона об ипотеке применяются в тех случаях, когда предметом ипотеки выступают жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности как российским, так и иностранным юридическим лицам.
Специальные правила гл. XIII Закона об ипотеке применяются только к ипотеке зданий или частей зданий, если они предназначены для постоянного проживания. Если ипотека устанавливается на здания или части здания, предназначенные для временного пребывания, к такой ипотеке не применяются нормы, установленные в статьях гл. XIII Закона об ипотеке. Такая ипотека устанавливается на общих основаниях. Следует подчеркнуть, что критерием является предназначение здания, а не его фактическое использование. Так, жилой дом может использоваться лишь для временного пребывания и отдыха, но если существует возможность постоянного проживания в нем (возможность постоянной регистрации), то к ипотеке такого задания будут применяться специальные нормы по ипотеке жилых домов и квартир.
Предназначение жилого помещения определяется в соответствии с записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. N 5242-I установлено значение таких понятий, как "место жительство" и "место пребывания". Местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Местом пребывания могут быть гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, - в котором он проживает временно.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ (с изменениями от 22 ноября 2000 г.) дачные земельные участки могут быть предоставлены с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Если возведено жилое строение без права регистрации проживания в нем, то ипотека такого строения осуществляется на общих основаниях. Если собственник земельного участка возводит на нем жилой дом с правом регистрации проживания в нем, то к ипотеке такого жилого дома применяются специальные правила.
На садовых и огородных земельных участках члены соответствующих садоводческих и огороднических объединений не могут возводить жилые дома с правом регистрации проживания в них. Таким лицам предоставлено право возведения жилых строений без права регистрации проживания. Следовательно, на такие строения специальные правила, установленные в гл. XIII Закона об ипотеке, не распространяются.
Юридический статус здания, строения, помещения или их частей может быть изменен в соответствии с нормами и правилами гражданского и жилищного законодательства.
Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве установлен в Приложении 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ.
Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд являются:
- признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания (согласно пп. 2.2, 2.3 и 2.4 Положения об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденного приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 ноября 1985 г. N 529);
- признание жилых помещений (домов) временно непригодными для проживания (до устранения причин, обусловливающих непригодность);
- признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п. (п. 2 Приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ).
Согласно постановлению Правительства Москвы от 29 апреля 1997 г. N 304 перевод и передача жилых помещений в нежилой фонд в зданиях, подлежащих реконструкции, комплексному капитальному ремонту или сносу, осуществляется с предварительным согласованием с Комитетом по управлению имуществом Москвы и префектурами административных округов в соответствии с установленным порядком.
14.2. Применение правил Закона об ипотеке в случаях, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть жилой квартиры, состоящая из одной или нескольких комнат
Предметом ипотеки при соблюдении определенных условий могут быть не только жилой дом или квартира, но и их части. В п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке сформулирована следующая норма: "В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры".
В соответствии с процитированной нормой ипотека части жилого дома или квартиры может быть осуществлена либо на основе общих норм Закона об ипотеке, либо с учетом специальных норм, установленных в гл. XIII Закона об ипотеке. Часть индивидуального жилого дома, передаваемая в ипотеку, может представлять собой как жилое, так и нежилое помещение.
Ряд понятий, используемых при определении статуса того или иного помещения и его оценки для целей совершения операций с ним, разъясняется во Временной методике оценки жилых помещений (Приложение к приказу Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115).
Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан. Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются. Нежилым строением с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения.
Жилая квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Жилая комната - конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.
Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) - конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются (см. 2.10-2.14 Временной методики оценки жилых помещений).
14.3. Специальные правила заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир
Общие правила заключения договора об ипотеке установлены в ст. 8 Закона об ипотеке. В отношении договора об ипотеке жилого дома или квартиры в п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке установлено следующее специальное правило: "Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных".
Установленное требование направлено на защиту имущества и охрану имущественных интересов опекаемых или подопечных лиц. Порядок совершения сделок с имуществом подопечных устанавливается в ст. 31-34 и 37 ГК РФ.
Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов (ст. 31 ГК РФ).
Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (ст. 32 ГК РФ).
Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. Попечители оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют их от злоупотреблений со стороны третьих лиц (ст. 33 ГК РФ).
Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда указанным органам стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над гражданином. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства. Назначение опекуна или попечителя может быть обжаловано в суде заинтересованными лицами. Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане. Не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, лишенные родительских прав. Опекун или попечитель может быть назначен только с его согласия. При этом должны учитываться его нравственные и иные личные качества, способность к выполнению обязанностей опекуна или попечителя, отношения, существующие между ним и лицом, нуждающимся в опеке или попечительстве, а если это возможно - и желание подопечного. Опекунами и попечителями граждан, нуждающихся в опеке или попечительстве и находящихся или помещенных в соответствующие воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или другие аналогичные учреждения, являются эти учреждения (ст. 35 ГК РФ).
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Суд обязан в течение трех дней со времени вступления в законную силу решения о признании гражданина недееспособным или об ограничении его дееспособности сообщить об этом органу опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина для установления над ним опеки или попечительства. Орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей (ст. 34 ГК РФ).
Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе производить необходимые для содержания подопечного расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется законом. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ).
В соответствии с письмом Министерства образования РФ "О защите жилищных прав несовершеннолетних" от 20 февраля 1995 г. N 09-М для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуется органам управления образованием запрашивать следующие документы:
а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;
г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);
д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;
е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.
Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов. В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (форма 15), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.
Для совершения сделок с жилыми помещениями в городах Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.
В случае когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения. Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади (письмо Министерства образования РФ "О защите жилищных прав несовершеннолетних" от 20 февраля 1995 г. N 09-М).
До вступления в силу Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке, предметом которого являлись жилые дома или квартиры, находившиеся в собственности гражданина, не мог быть заключен через представителя за исключением случаев опеки и попечительства. Собственники таких видов недвижимого имущества должны были лично заключать договор об ипотеке. В соответствии с п. 25 указанного Закона п. 6 Закона об ипотеке был исключен. Таким образом, был упразднен запрет на заключение договоров ипотеки жилых домов и квартир, находящихся в собственности граждан, через представителя.
14.4. Правила залога доли в праве общей собственности на жилой дом при ипотеке квартир в жилом многоквартирном доме
В ст. 75 Закона об ипотеке "Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме" установлена следующая норма: "При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом".
Указанная норма основывается на правилах ст. 289-290 ГК РФ. В соответствии с ст. 289 ГК РФ "Квартира как объект права собственности" собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" (ст. 291 ГК РФ). В настоящее время Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ действует с изменениями от 30 декабря 2001 г.
В соответствии со ст. 1 указанного Закона товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца:
- межквартирные лестничные клетки, лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
- коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7 Закона "О товариществах собственников жилья").
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом "О товариществах собственников жилья" пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (ст. 8 Закона "О товариществах собственников жилья").
Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев не установлено иное. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца (ст. 9 Закона "О товариществах собственников жилья").
14.5. Особенности ипотеки строящихся жилых домов
Предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 Закона об ипотеке "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся".
В ст. 76 "Ипотека строящихся жилых домов" Закона об ипотеке устанавливается следующее: "При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства".
Другими словами, в ипотеку могут быть переданы сам незавершенный строительством жилой дом, материалы (строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя. Для того чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Закона об ипотеке:
- либо земельный участок, на котором он находится;
- либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;
- либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части.
В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Таким образом, для того чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 61 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ (с изменениями от 30 декабря 2001 г.) строительство строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации. Проектная документация представляет собой графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.
Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет. Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство. Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Градостроительным кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Информация о наличии разрешения на строительство предоставляется заказчиком гражданам и юридическим лицам в соответствии с требованиями, установленными органами архитектуры и градостроительства, к визуальной информации данного вида. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в соответствующие органы архитектуры и градостроительства. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:
- несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;
- несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.
Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд.
Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления. Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ. Субъекты РФ могут устанавливать дополнительный перечень объектов недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется разрешение на строительство (п. 1-10 ст. 62 Градостроительного кодекса).
Важно отметить, что при переходе прав собственности на объекты недвижимости, в результате обращения взыскания на предмет ипотеки действие разрешения на их строительство сохраняется, но данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации (п. 11 ст. 62 Градостроительного кодекса).
В специальной литературе приводятся указания на то, что для регистрации прав на объект незавершенного строительства необходимо представлять документ, подтверждающий факт приостановления строительства. Обязательность представления такого документа связывается с содержанием п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25 февраля 1998 г. N 8, который гласит: "По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". На наш взгляд, содержание процитированного пункта постановления Пленума ВАС РФ не является основанием для утверждения о том, что к недвижимому имуществу не могут быть отнесены не завершенные строительством объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. Если недвижимым имуществом признавать только не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, то при возобновлении прежнего либо заключении нового договора строительного подряда такие объекты следовало бы переводить в разряд движимого имущества.
Однако для того, чтобы при регистрации права на объект незавершенного строительства избежать конфликта с представителями органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует представлять акт о расторжении либо о приостановлении договора подряда, а в том случае, когда строительство осуществляется хозяйственным способом, представить документ, подтверждающий приостановление работ.
14.6. Особенности ипотеки жилых домов и квартир, приобретенных за счет ипотечного кредита, установленные в Законе об ипотеке
При покупке или строительстве жилого дома или квартиры за счет кредита банка на жилой дом или квартиру устанавливается ипотека в силу закона.
В первоначальной редакции в п. 1 и 2 ст. 77 Закона об ипотеке были установлены следующие нормы:
"1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.
Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора".
Ни в Законе об ипотеке, ни в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была установлена процедура регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества с привлечением кредита банка. Кроме того, существует противоречие между нормами Гражданского кодекса по государственной регистрации сделок с недвижимостью и нормами Закона о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сделок с ним. В Гражданском кодексе РФ упоминается как государственная регистрация заключенного договора купли-продажи, так и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Это дало основание для утверждений о том, что существуют различные регистрационные действия в отношении как договора купли-продажи, так и договора о приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Комментируя ст. 77 Закона об ипотеке, В.В.Смирнов и З.П.Лукина указывают:
"Регистрацию договора не следует отожествлять с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю. Это следующая процедура в установленном порядке регистрационных действий.
В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п. 2 ст. 433 ГК РФ)".
Такой подход обусловил утверждение авторов указанного комментария о том, что недвижимость "является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец".
Однако никаких двух регистрационных действий не совершается и соответственно не существует того промежутка, в течение которого осуществляется передача объекта недвижимости. Закон о государственной регистрации устанавливает только регистрацию самого договора купли-продажи объекта недвижимости. Соответственно при регистрации купли-продажи жилого дома или квартиры за счет кредита банка совершается только одно регистрационное действие - регистрация договора. Именно на основании регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры за счет кредита банка новому собственнику может быть выдано свидетельство о праве собственности, в котором содержится указание о том, что соответствующий объект был приобретен за счет кредита банка. Для утверждения об обременении недвижимости до момента перехода права собственности нет никаких оснований. Такое обременение противоречило бы не только духу и букве гражданского законодательства, но здравому смыслу. Ипотека устанавливается для обеспечения обязательства покупателя по кредиту, полученному для приобретения жилого дома или квартиры. У продавца перед банком никаких обязательств не существует. Следовательно, нет и основания для того, чтобы устанавливать ипотеку до того момента, как соответствующий объект недвижимости перейдет в собственность покупателя.
Первоначально ипотека в силу закона возникала только в том случае, когда за счет банковского кредита приобретались (покупались) жилые дома или квартиры. С внесением изменений и дополнений в ст. 77 Закона об ипотеке были установлены основания для возникновения ипотеки в силу закона при строительстве жилой недвижимости за счет кредита банка или кредитной организации.
Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в ст. 77 Закона об ипотеке были внесены следующие изменения:
- в наименовании слово "купленных" было заменено словом "приобретенных";
- в п. 1 абзац первый был изложен в новой редакции;
- в п. 1 в абзаце втором слова "на покупку" были заменены словами "на приобретение или строительство";
- ст. 77 была дополнена п. 3 (п. 26 ст. 1 Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ).
В соответствии с Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ п. 1 и 2 ст. 77 Закона об ипотеке изложены следующим образом:
- "1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора".
Таким образом, ипотека в силу закона возникает также, когда за счет кредита банка строится новый жилой дом (за счет кредита банка приобретаются земельный участок, строительные и отделочные материалы, оборудование, оплачиваются работы по возведению дома, выполняемые подрядчиками).
В соответствии с Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в ст. 77 Закона об ипотеке был включен п. 3 следующего содержания:
"Органы опеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае, если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц нарушаются.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия (разрешения).
Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен быть мотивирован.
Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде".
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления (п. 1 ст. 34 ГК РФ). Органами опеки и попечительства в г. Москве являются районные управы (ст. 2 Закона г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве" от 4 июня 1997 г. N 16, с изменениями от 27 июня 2001 г.).
К компетенции главы Управы по осуществлению опеки и попечительства в отношении детей относится, в частности, издание распоряжений по следующим вопросам:
- о разрешении сделок, требующих нотариального удостоверения или регистрации; о разрешении совершения от имени подопечного сделок в случаях, предусмотренных законом; о порядке управления имуществом подопечного;
- о разрешении на отчуждение, обмен жилой площади, совершение всех сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку, нуждающемуся в государственной защите, прав или изменения объема указанных прав;
- о разрешении раздельного проживания попечителя и подопечного;
- о защите жилищных прав детей, нуждающихся в государственной защите, об обеспечении их жилой площадью в случаях, предусмотренных законодательством (п. 1 ст. 6 Закона г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве").
Органы опеки и попечительства в г. Москве руководствуются в своей деятельности:
- Конституцией РФ, Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Гражданско-процессуальным кодексом РСФСР;
- Уставом города Москвы, Законом города Москвы от 11 сентября 1996 года N 28-91 "О районной Управе в городе Москве", Законом г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве";
- другими нормативными правовыми актами, составляющими правовую основу деятельности органов опеки и попечительства (ст. 3 Закона г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве").
Методическое руководство деятельностью органов опеки и попечительства возлагается:
- в отношении детей - на Московский комитет образования;
- в отношении совершеннолетних дееспособных граждан, нуждающихся в патронаже, - на Комитет социальной защиты населения Москвы (п. 6 ст. 5 Закона г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве").
Основными задачами органов опеки и попечительства являются:
- обеспечение оптимальных условий для жизни и воспитания детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и несовершеннолетних, нуждающихся в государственной защите;
- защита имущественных и личных неимущественных прав и охраняемых законом интересов;
- защита личных и имущественных прав и интересов совершеннолетних лиц, признанных судом недееспособными, и дееспособных совершеннолетних лиц, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности (ст. 4 Закона г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве").
В соответствии с возложенными на них задачами органы опеки и попечительства осуществляют, в частности, следующие функции:
- устанавливают опеку над лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, а также попечительство над лицами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, назначают опекунов и попечителей:
- принимают меры по защите жилищных прав подопечных;
- решают вопросы содержания подопечных, распоряжения их текущими доходами и имуществом в соответствии со ст. 28 и 37 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- дают разрешение на отчуждение, обмен жилой площади, совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав (п. 2 ст. 10 Закона г. Москвы "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве").
14.7. Ипотечные кредиты для приобретения или строительства жилья и ипотечные кредиты для других целей
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Необходимо отметить, что в п. 5 ст. 488 ГК РФ речь идет о продаже товара в кредит, т.е. кредит предоставляется покупателю продавцом и поэтому товар признается находящимся в залоге у продавца.
Иная ситуация возникает при покупке жилого дома или квартиры за счет кредита банка или кредитной организации, когда заключается трехсторонний договор купли-продажи за счет кредита банка. Сторонами по такому договору выступают продавец (передающий право собственности покупателю и получающий плату от банка), покупатель (приобретающий право собственности на объект недвижимости, обремененный ипотекой), банк (производящий платеж продавцу и получающий право требования к покупателю, обеспеченное ипотекой). Продавец, в этом случае, не предоставляет кредита, он получает полную стоимость проданной недвижимости. Кредит покупателю предоставляет банк (кредитная организация) и поэтому в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке недвижимость, приобретенная по такому договору, признается находящейся в залоге у банка.
Нормы, установленные в п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, регулируют только отношения, возникающие при ипотеке жилых домов или квартир, приобретенных за счет кредита банка или кредитной организации. Однако кредит под залог жилой недвижимости может быть выдан на любые иные цели, например, для покупки автомобиля, приобретения ценных бумаг, проведения отпуска, на лечение, для осуществления предпринимательской деятельности и т.д.
Следует отметить, что в том случае, когда покупатель приобретает жилой дом или квартиру по двустороннему договору купли-продажи, а затем получает кредит банка под залог приобретенной квартиры, не возникает ипотеки в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке. В этом случае имеет место не приобретение недвижимости за счет кредита банка, а кредитование банка под залог имеющейся у должника недвижимости. Залог недвижимости в этом случае возникает на основании заключенного между банком и заемщиком договора об ипотеке.
Кредит может быть выдан банком заемщику для покупки жилого дома или квартиры на основании двустороннего кредитного договора, предусматривающего установление ипотеки после приобретения заемщиком права собственности на соответствующий объект недвижимости. В этом случае заключаются следующие договоры:
- кредитный договор между банком и заемщиком-покупателем (с условием заключения договора об ипотеке);
- договор купли-продажи между продавцом и покупателем;
- договор об ипотеке между банком и заемщиком (после государственной регистрации договора купли-продажи и составления акта приемки-передачи объекта недвижимости).
Такой кредит также будет считаться ипотечным кредитом на приобретение жилого дома или квартиры.
Важно подчеркнуть, что от того, к какой категории относится ипотечный кредит банка (к кредиту на приобретение жилого дома или квартиры либо к кредиту на иные цели под имеющийся в собственности у заемщика жилой дом или квартиру), могут возникать различные гражданско-правовые и налоговые последствия как для банка, так и для заемщика. В том случае, когда осуществляется передача в ипотеку жилого дома или квартиры для обеспечения обязательства по кредиту, предоставленному на приобретение этого жилого дома или этой квартиры, при обращении взыскания на предмет ипотеки для заемщика-залогодателя и членов его семьи наступают последствия, установленные в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке. Обращение залогодержателем взыскания на такой объект является основанием для прекращения права пользования этим жилым домом или этой квартирой залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи.
Данная норма не регулирует отношений, возникающих при обращении взыскания на переданные в ипотеку жилые дома или квартиры, в тех случаях, когда ипотечный кредит предоставляется под залог жилых домов или квартир, находящихся в собственности залогодателя.
Если ипотечный кредит относится к категории кредитов на приобретение жилого дома или квартиры, у заемщика возникает право для получения имущественного налогового вычета, установленного в пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (см. гл. 20, п. 2, 4). В том случае когда кредит под залог жилой недвижимости предоставляется для любых иных целей, право на использование указанного имущественного налогового вычета у заемщика нет.
Кроме того, проценты, уплачиваемые заемщиком по ипотечному кредиту, полученному на приобретение жилого дома или квартиры на территории РФ, включаются в "расходы налогоплательщика на приобретение и содержание" соответствующего объекта недвижимости. В том случае когда заемщик уплачивает проценты по ипотечному кредиту, полученному не в связи с приобретением жилого дома или квартиры, суммы уплаченных процентов не могут относиться к расходам на приобретение соответствующей недвижимости. Данное обстоятельство может иметь существенное значение для целей определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при последующей продаже соответствующего объекта. Более подробно данные вопросы рассматриваются в гл. 21.
В том случае когда заемщиком по ипотечному кредитованию выступают юридические лица, налоговые последствия также могут различаться в зависимости от того, к какой категории относится полученный кредит. Данное обстоятельство может влиять на размер налоговых обязательств по налогу на прибыль организаций (при продаже), по налогу на имущество предприятий. Суммы процентов, уплаченных по кредиту на приобретение объекта недвижимости, увеличивают балансовую стоимость соответствующих объектов.
14.8. Отмена залога приобретаемого объекта и установление ипотеки на объект недвижимости, находящийся в собственности заемщика
Следует отметить, что нормы, содержащиеся в п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, носят диспозитивный характер. Другими словами, при заключении кредитного договора о предоставлении кредита на приобретение жилого дома или квартиры банк и заемщик вправе установить, что на приобретаемый (строящийся) жилой дом или квартиру ипотека не устанавливается. В принципе такое условие может быть установлено и в трехстороннем договоре купли-продажи жилого дома или квартиры с привлечением кредита банка. Условие об отмене залога должно быть четко сформулировано в договоре, в противном случае (при отсутствии соответствующего указания) приобретаемый объект недвижимости является обремененным ипотекой в силу закона.
Во всех случаях, когда стороны своим решением отменяют ипотеку, кредитор лишается возможности преимущественного по сравнению с иными кредиторами должника права требования. У кредитора сохраняется возможность обращения взыскания на имущество должника в общеустановленном порядке, но не в соответствии с нормами действующего залогового права. Кроме того, отказ сторон от залога приобретаемой недвижимости означает, что данный кредит не может быть признан "ипотечным кредитом, выданным на приобретение жилого дома или квартиры".
При этом кредитор и заемщик вправе заключить кредитный договор, обязательства по которому будут обеспечиваться ипотекой жилого дома (или квартиры), находящегося в собственности заемщика к моменту заключения кредитного договора.
В современных условиях существует значительный спрос на краткосрочные кредиты, предоставляемые на период от момента приобретения нового жилого дома или квартиры до момента продажи старого жилья. Такой период обычно составляет от нескольких месяцев до одного года. Обычно заемщик располагает свободными денежными средствами, недостаточными для приобретения нового жилья без продажи старого. Но этих средств хватило бы, если к ним добавить ту сумму, которая будет выручена от продажи того объекта недвижимости, где заемщик в настоящее время проживает. Заключение трехстороннего договора (сторонами по которому являются продавец, покупатель-заемщик и банк, предоставляющий кредит) в такой ситуации может не совпадать с интересами отдельных сторон.
Продавца могут не удовлетворять условия расчетов, предлагаемые банком. Банк может настаивать на безналичном перечислении денег, которое должно быть осуществлено через определенное количество дней после государственной регистрации трехстороннего договора и подписания акта приемки-передачи жилого дома или квартиры. Банк в качестве потенциального залогодержателя могут не устраивать различного рода требования продавца (о внесении аванса или задатка, о сроках выписки продавца, о заключении договора "по цене, указанной в справке БТИ", и т.д.).
Ипотека приобретаемой недвижимости для банка как потенциального залогодержателя означает дополнительные риски, связанные с "дефектами права". Обезопасить себя банк может, заключив договор титульного страхования или обязав заемщика заключить такой договор в пользу банка. Однако это увеличивает "накладные расходы" по предоставлению кредита, а следовательно, делает такой кредит менее привлекательным для заемщика. Не всем потенциальным заемщикам могут подходить подобные условия, так как при заключении трехстороннего договора заемщик сталкивается как с рисками, связанными с куплей-продажей объекта недвижимости, так и с риском обращения взыскания на его новое жилье.
Кроме того, в соответствии с нормами действующего законодательства невозможно осуществить схему с передачей в ипотеку квартиры, приобретаемой на основании договора долевого строительства (договора инвестирования), до момента возникновения у заемщика права собственности на эту квартиру. При строительстве индивидуального жилого дома потенциальный заемщик может передать в ипотеку земельный участок, приобретенный для строительства, купленные строительные и отделочные материалы, оборудование. При соблюдении требований, установленных актами действующего законодательства и нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, он может передать в залог объект незавершенного строительства. Но физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого строительства и либо частично, либо полностью внесшее долевой взнос, не имеет права собственности ни на возводимое строение, ни на земельный участок, ни на строительные материалы, а следовательно, оно не может передать указанное имущество в залог.
По отдельным системам долевого строительства, применяемым в г. Москве и ряде других регионов Российской Федерации, до последнего момента человек, заключивший договор долевого строительства, не знает ни номера квартиры, ни этажа, на котором будет располагаться его будущая квартира. В ряде случаев по завершении строительства уточняется площадь квартиры и инвестор (в отдельных договорах он может быть назван дольщиком, пайщиком и т.д.) либо получает, либо доплачивает разницу в "цене квартиры" возникающую в результате расхождения между запланированной и фактической площадью квартиры.
Таким образом, при долевом строительстве возможен только залог оплаченного инвестором пая, но залог пая не является залогом недвижимого имущества. Отдельные банки начинают разрабатывать проекты кредитования физических лиц под залог инвестиционных паев и даже выдавать кредиты под залог инвестиционных паев, однако эти кредиты не могут рассматриваться в качестве "ипотечных кредитов, полученных в банках Российской Федерации на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры". Эти кредиты являются полученными в банках РФ. Они расходуются на фактическое приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Но эти кредиты не являются ипотечными кредитами. Для того чтобы кредит считался ипотечным, а это важно для применения как норм гражданского законодательства, так и норм, содержащихся в актах действующего законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, он должен быть выдан под залог недвижимого имущества.
Решение проблем как кредитора, так и заемщика может быть осуществлено путем заключения между ними кредитного договора, предусматривающего не залог инвестиционного пая или приобретаемой недвижимости, а ипотеку уже принадлежащего заемщику недвижимого имущества. Данный вариант позволяет не вовлекать в отношения кредитора и заемщика продавца нового жилья. Банк и заемщик помимо кредитного договора заключают договор об ипотеке "старого жилья", принадлежащего заемщику на праве собственности. Такой кредит должен отвечать всем установленным требованиям, предъявляемым к банковскому ипотечному кредиту на приобретение жилого дома или квартиры на территории РФ. В кредитном договоре следует указать целевое назначение кредита (на приобретение "квартиры по договору долевого строительства", заключенному с конкретной фирмой, с указанием адреса и иных реквизитов и сведений). Заемщик должен использовать кредит в соответствии с указанным назначением. Этот кредит является ипотечным, так как основное обязательство обеспечивается залогом недвижимого имущества. Этот кредит предоставлен российским банком для приобретения на территории РФ жилого дома или квартиры. Следовательно, заемщик по такому кредиту вправе использовать имущественный налоговый вычет, предоставление которого регламентировано в пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Требования банка по кредитному договору в этой ситуации обеспечиваются ипотекой "старого жилья". Заемщик-залогодатель вправе продать это жилье при условии получения согласия банка-залогодержателя. Условиями кредитного договора и договора об ипотеке могут быть определены порядок и правила такой продажи. При этом стороны не являются связанными требованиями норм об обращении взыскания и реализации предмета залога, установленными в Законе об ипотеке в тех случаях, когда продажа осуществляется не как этап обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (см. подробно 11.9. Удовлетворение требований кредитора без обращения взыскания на предмет ипотеки).
Следует подчеркнуть, что обеспечением по кредитному договору, выданному для приобретения жилья, может быть не только недвижимость, принадлежащая заемщику, но также и недвижимость, принадлежащая залогодателю - третьему лицу. Такими лицами могут быть родственники, друзья, а также организации (как российские, так и иностранные), с которыми заемщик имеет какие-либо гражданско-правовые или трудовые отношения. В ипотеку может быть передано любое недвижимое имущество, принадлежащее либо заемщику, либо залогодателю, не являющемуся заемщиком, при условии, что соответствующий объект относится к имуществу, которое может быть предметом ипотеки (см. 2.2).
Порядок предоставления кредитов на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества установлен в Положении о жилищных кредитах, утвержденном Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180.
14.9. Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира
Особенности обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилой дом или квартира, установлены в п. 1 и 2 ст. 78 Закона об ипотеке.
До вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ п. 1 и 2 ст. 78 Закона об ипотеке были изложены следующим образом:
"1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи.
Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.
2. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:
жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже, - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".
Таким образом, с 22 июля 1998 г. (со дня публикации Закона об ипотеке в "Российской газете") до 14 февраля 2002 г. (дня опубликования Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в "Российской газете") существовала следующая ситуация.
При продаже с торгов на основании обращения взыскания на жилой дом или квартиру залогодатель и члены его семьи не могли быть выселены из жилого дома или квартиры в том случае, когда это было их единственным жильем, за исключением случаев, установленных в п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке. Новый собственник жилого помещения, которое до его реализации было предметом ипотеки, обязан был заключить договор найма на указанное жилье с бывшим собственником жилого дома или квартиры либо с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи.
В п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке предусматривалась обязанность залогодателя и членов его семьи освободить по требованию нового собственника занимаемое помещение в течение месяца после обращения взыскания и реализации заложенного жилого дома или квартиры. Но эта обязанность устанавливалась только при обязательном одновременном соблюдении двух условий:
- жилье должно было быть заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на его приобретение или строительство;
- до вселения в данный жилой объект либо до передачи этого объекта в ипотеку залогодатель и члены его семьи дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой объект в случае обращения на него взыскания.
Если хотя бы одно из этих условий не было выполнено, ни залогодатель, ни члены его семьи не могли быть принудительно выселены из проданного в результате обращения взыскания жилого дома или квартиры, т.е. возможность принудительного выселения исключалась во всех случаях, когда ипотека устанавливалась для обеспечения требований залогодержателя по любым иным основаниям, кроме требований по кредиту, предоставленному на приобретение данного жилья. Принудительное выселение также не могло быть осуществлено и в тех случаях, когда нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания не было дано хотя бы одним членом семьи залогодателя по договору об ипотеке. В том же случае, когда отдельный договор об ипотеке не заключался, а ипотека должна была устанавливаться в силу закона (например, при заключении трехстороннего договора купли-продажи квартиры с привлечением кредита банка или при заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа), даже нотариально удостоверенное обязательство освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания не давало гарантии залогодержателю, что данное обязательство будет выполнено. Несмотря на то что к ипотеке в силу закона должны применяться правила ипотеки по договору, установленные в Законе об ипотеке, прежний собственник и проживающие совместно с ним члены его семьи имели формальные основания для того, чтобы утверждать, что нормы, содержавшиеся в п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке, к ним не могут быть применены. Они давали нотариально удостоверенное согласие освободить соответствующее жилое помещение, но этожилое помещение не было "заложено по договору об ипотеке" и данное обязательство было выдано ими не в связи с договором об ипотеке, а в связи с заключением либо трехстороннего договора, либо договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
Кроме того, у залогодержателя всегда могли быть опасения, что недобросовестный залогодатель попытается либо отменить, либо признать недействительным выданное им нотариально удостоверенное обязательство об освобождении жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Анализируя возможности практического применения действовавших норм ипотечного права для защиты интересов залогодержателей, многие специалисты приходили к выводу о том, что Закон об ипотеке не содержит механизма надежного обеспечения выполнения залогодателем обязательств по договору об ипотеке жилого дома или квартиры. В частности, отмечалось, что Законом об ипотеке залогодержателю не дано право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на заложенное имущество, если залогодатель вселил в заложенную квартиру членов своей семьи, предварительно не взяв с них нотариально удостоверенное обязательство освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания. Указывалось, что законодатель не предложил никакого решения вопроса о том, как освободить жилое помещение, на которое обращается взыскание, если предметом ипотеки является не вновь приобретаемое жилье, а уже имеющееся, ранее приобретенное помещение. На этом основании делался подтвердившийся впоследствии вывод о том, что "банки вряд ли будут практиковать принятие в ипотеку таких помещений: слишком много проблем, слишком велик риск неудачного для заимодавца исхода дела при условии действия однозначно социально ориентированного жилищного законодательства".
Нельзя не согласиться со следующим тезисом, приведенным в одном из первых исследований проблем практического применения норм Закона об ипотеке: "В условиях, когда невозможно освободить жилое помещение при его реализации с торгов, продать его по рыночной цене без обременения его правами третьих лиц (членов семьи залогодателя), а вырученные от продажи деньги направить на полное погашение задолженности перед кредитором, право залога, принадлежащее залогодержателю, становится в значительной мере фикцией".
В соответствии с Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ п. 1 и 2 Закона об ипотеке были изложены в следующей редакции:
"1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.
2. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX Закона об ипотеке.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса".
На первый взгляд, внесенные изменения являются радикальными. Действительно, до внесения изменений обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилье не являлось основанием для выселения прежнего собственника-залогодателя и членов его семьи, если это жилье являлось для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением установленного в Законе об ипотеке случая. В новой ситуации обращение взыскания и реализация такого жилья являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением залогодателя и членов его семьи.
Оказались упраздненными нормы:
- об обязанности нового собственника заключить договор найма с прежним собственником жилья или с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи;
- о праве прежнего собственника требовать заключения такого договора найма в судебном порядке;
- о нотариально удостоверенном обязательстве освободить заложенное жилье при обращении на него взыскания как об обязательном условии осуществления принудительного выселения прежнего собственника.
Кроме того, законодатель разрешил применение внесудебного порядка обращения взыскания на заложенный дом или квартиру при условии реализации предмета ипотеки путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Однако законодатель сохранил в качестве обязательного условие о том, что обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жильем залогодателя и членов его семьи, только когда жилье было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на его приобретение или строительство. Таким образом, фактически остались не решенными проблемы принудительного выселения залогодателя и членов его семьи в случаях, когда:
- ипотека устанавливается в силу закона без составления и государственной регистрации отдельного договора об ипотеке (при заключении трехстороннего договора купли-продажи квартиры с привлечением кредита банка или при заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа);
- ипотека устанавливается для обеспечения возврата средств, предоставленных не по договору кредита, а по договору ссуды;
- в ипотеку передается не приобретаемое или построенное за счет кредита жилое помещение, а жилой дом или квартира, принадлежащие залогодателю на праве собственности, даже при условии, что кредит предоставлялся на приобретение или строительство жилой недвижимости.
Важно отметить, что в результате внесенных изменений из текста пропали слова о сроках освобождения прежним собственником и членами его семьи жилого помещения, реализованного при обращении на него взыскания. В соответствии с первоначальной редакцией ст. 78 Закона об ипотеке прежний собственник и члены его семьи обязаны были освободить занимаемое помещение в течение месяца со дня получения ими соответствующего требования нового собственника.
Следует обратить внимание на нечеткость формулировки нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке. Законодатель устанавливает, что обращение взыскания залогодержателем на заложенный дом или квартиру и реализация заложенного жилого помещения являются "основанием прекращения права пользования" этим помещением прежним залогодателем и членами его семьи. Наличие основания для прекращения права пользования не означает, что право пользования указанным жилым помещением прекращается.
В абзаце втором п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке устанавливается, что жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, подлежит реализации путем "продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса". На наш взгляд, в данном случае допущена редакционная неточность, так как трудно представить себе реализацию жилого дома или квартиры путем продажи с торгов, проводимых в форме "открытого конкурса".
В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Однако условия и порядок оплаты реализуемого на торгах предмета ипотеки при обращении взыскания установлены в ст. 59 Закона об ипотеке, а условия и порядок использования жилого помещения определяются нормами действующего жилищного законодательства. При обращении взыскания на жилой дом или квартиру залогодатель и залогодержатель заинтересованы в поиске лица, которое может предложить наиболее высокую цену. Таким образом, реализация жилого помещения может осуществляться только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона.
Проведение конкурсов обычно осуществляется в целях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг, в том числе для государственных нужд, а также при проведении приватизации.
14.10. Права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение
Права арендаторов и нанимателей заложенного жилого помещения при обращении взыскания на это помещение определены в п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке "Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру" следующим образом:
"Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации".
Наем жилого помещения регламентирован статьями гл. 35 ГК РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
В ст. 675 ГК РФ "Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение" установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Наймодатель обязан:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ).
Наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за жилое помещение;
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК РФ).
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ).
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ (ст. 682 ГК РФ).
Залогодержателю по договору об ипотеке, а также лицу, приобретающему жилой дом или квартиру на аукционе, при обращении взыскания на предмет ипотеки следует учитывать, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Кроме того, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).
По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что всеми вышеперечисленными правами наниматели (или арендаторы) и лица, проживающие с ними в заложенных жилых домах или квартирах, обладают, только когда договор найма (или договор аренды) был заключен с ними до заключения договора об ипотеке жилого помещения или договор найма (аренды) был заключен с ними с согласия залогодержателя.
Правила расторжения договора найма жилого помещения установлены в ст. 687 ГК РФ.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
В ст. 89 Жилищного кодекса установлены правила расторжения договора социального найма жилого помещения, которые не могут применяться к договору коммерческого найма.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 8 Главы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.